41
Таблица 4.
Кроме того, в качестве части общей площади технопарка необходимо
учитывать наличие технических и общественных площадей в размере 15%
полезной площади технопарка (коридоры, лестницы, туалеты, проходы и т. д.)
общей площадью 9134 м². Общая площадь технопарка составляет 70 000 м².
Выручка по проекту будет представлять собой выкупные платежи за
помещения в размере рыночной величины арендной платы:
Площади арендуемых помещений:
40
Таблица 5.
Наименование
объекта выручки
единица измерения
кв.м.
Офисные помещения
кв.м
9245
Склады
кв.м
6451
Точное производство
кв.м
16454
40
Составлено автором.
42
Чистая продукция
кв.м
3458
Грязная продукция
кв.м
6123
Механическое производство
кв.м
7251
Биологическая продукция
кв.м
402
Электрические лаборатории
кв.м
3057
Механические лаборатории
кв.м
844
Химические лаборатории
кв.м
364
Биологические лаборатории
кв.м
178
Цена выкупного платежа за 1 кв.м.:
41
Таблица 6.
Наименование
единица измерения
Цена, тыс. руб. с
НДС
Офисные помещения
кв.м.
1,200
Склады
кв.м.
0,400
Точное производство
кв.м.
0,800
Чистое производство
кв.м.
1,300
Грязная продукция
кв.м.
0,600
Механическое производство
кв.м.
0,800
Биологическая продукция
кв.м.
0,700
Электрические лаборатории
кв.м.
900
Механические лаборатории
кв.м.
900
Химические лаборатории
кв.м.
800
Биологические лаборатории
кв.м.
900
Общая сумма платежей составит 46008 тыс. Руб. / Мес.
41
Составлено автором.
43
Цена выкупа соответствует средней рыночной цене аренды
соответствующих помещений в Санкт-Петербурге.
Описание и расчет инвестиционных затрат.
Местоположение проекта:
Рисунок 1.
Рисунок 2.
44
Концепция проекта: архитекторы хотят сделать 3 основных здания, в
которых будут расположены складской корпус, лабораторный
производственный корпус и административно-офисный корпус.
Рисунок 3.
В связи с тем, что проектная документация еще не подготовлена,
затраты на строительно-монтажные работы, отделочные работы и освоение
земель определяются нормативами средних затрат.
45
Таблица 7.
42
цены на СМР
площадь
цена СМР
(тыс. руб./ кв.м.)
цена
отделки
(тыс. руб./
кв.м.)
стоимость
строительства
Офисные здания
11845
30
8
475126
Склады
6231
20
2
245698
Точное создание
13457
25
4
54123,4
Чистое создание
3587
25
28
345785
Нечистая продукция
5621
20
2
201057
Автоматическое
производство
8452
20
2
312487
Био продукция
662
25
8
25698
Электрические
лаборатории
3785
25
6
154369
Мех-ские лаборатории
1340
25
7
78145
Хим лаборатории
985
25
7
45698
Био лаборатории
438
25
8
87452
Тех. здания 15%
7434
20
5
365478
ИТОГО
70003
2684306
Показатели стоимости строительно-монтажных и отделочных работ за
м². исходя из средних рыночных ставок по видам работ, занимающихся в
Санкт-Петербурге.
42
Составлено автором.
46
Таблица 8.
43
Наименование
Стоимость с НДС
Земляные участки
Участок
72 000
Строения и постройки
Офисные здания
345 790
Склады
254 301
Точное создание
548 345
Чистая продукция
236 251
Нечистая продукция
148 754
Автоматическое создание
232 498
Био продукция
27 440
Электрические лаборатории
174 024
Мех-ские лаборатории
41 232
Хим лаборатории
72 654
Био лаборатории
14 751
Тех. удобства 15%
312 648
Оборудование
Оргтехника
1 500
Рабочее оборудование
7 000
Иные вложения
Оплата за соединение
265 240
Оплата за включение воды и канализации
15 000
Дизайн
121 241
Затраты на управление проектом
8 000
ИТОГО инвестиционный платеж
3 178 763
43
Составлено автором.
47
Расчет прямых затрат.
Во время эксплуатации здания прямыми затратами являются затраты
на энергию.
Объем энергопотребления в натуральном выражении:
44
Таблица 9.
Наименование
единица измерения
Электричество
кВт/ч
1402444
Водоснабжение
куб.м.
2761
Водоотведение
куб.м.
2881
Газ Отопление
тыс. куб.м.
0
Цены на энергоресурсы:
44
Таблица 10.
Наименование
единица измерения
Цена, тыс. руб. с НДС
электричество
кВт/ч
0,006
Водоснабжение
куб.м.
0,027
Водоотведение
куб.м.
0,028
Газ Отопление
тыс. куб.м.
4,523
Объем затрат в год:
44
Таблица 11.
Наименование
Доля
Стоимость, тыс. руб. в год
Электричество
12%
76 458
Водоснабжение
0%
815
Водоотведение
0%
864
Газ Отопление
0%
0
44
Составлено автором.
48
Компенсация прямых расходов на СМИ будет возмещена
арендаторами (кластерными компаниями).
Расчет косвенных затрат.
В состав косвенных затрат входят накладные расходы и расходы на
оплату труда.
45
Таблица 12.
Наименование
Сумма, тыс. руб.
Накладные расходы
Техническое обслуживание зданий и сооружений
160
Ремонт зданий и сооружений
20
Содержание территории и дороги
30
Покупка бытовой техники
10
Зарплата вспомогательных рабочих и мастеров
565
Дополнительный платеж рабочие и ремесленники
193
Спецодежда и охрана труда
5
Прочие общие производственные расходы
40
Общие расходы
Обслуживание офиса
20
Почтовые расходы и связь
20
Командировочные расходы
20
Расходы на развлечения
10
Консалтинговые услуги
40
Зарплата офисных работников и менеджеров
310
Начисления на зарплату офисным работникам и на руки
106
Продажа и продвижение продукции
20
45
Составлено автором.
49
Безопасность и охрана
40
Прочие общие расходы
30
Внереализационные расходы
Банковские платежи
8
Прочие внереализационные расходы
8
Штатное расписание проекта приведено ниже:
46
Таблица 13.
Наименование
Численность
Оклад
Сумма
Вспомогательный персонал
Контрольно-пропускного пункта
12
25
300
Консьерж
2
20
40
Горничная
4
20
80
Ремонтная бригада
3
35
105
Менеджер по снабжению
1
40
40
ВСЕГО
22
565
Менеджеры и офисные работники
Директор
1
80
80
Заместитель директора
1
60
60
Главный бухгалтер
1
50
50
Менеджеры
3
40
120
ИТОГО
6
310
ВСЕГО
28
875
Общий размер фонда оплаты труда в месяц составит 875 тыс. руб.
2.3. Анализ рисков социального проекта.
46
Составлено автором.
50
Низкий вклад в науку от ВВП страны также негативно влияет на
проблему технопарков; низкий уровень коммерциализации НИОКР, который
составляет 5% против 65% в европейских странах; высокий политический
риск; коррупция на разных уровнях власти; отсутствие финансирования (хотя
на начальном этапе можно рассчитывать на финансовую помощь РОСНАНО
и РВК); отсутствие заинтересованности предпринимателей в развитии бизнеса
в технопарках или технологических инновационных ОЭЗ из-за высокой
капиталоемкости проектов; проблема получения государственных заказов.
Именно обеспечение государством заказов на разработку технологий,
производство технологических продуктов и их совместную реализацию стало
ключом к успеху знаменитой американской Силиконовой долины.
Таким образом, можно утверждать, что успех работы российских
технопарков во многом будет зависеть от последовательности действий
властей, стабильности законодательной базы, снижения коррупции и
либерализации административных формальностей. Отсутствие этих факторов,
по-видимому, в основном повлияло на функционирование первых российских
технопарков, которые действовали до 2005 года. Российская практика
развития технопарков значительно уступает лучшим практикам многих
зарубежных стран, включая Китай и США. Индия, чьи плюсы соединены с
наличием правильного финансируемого в основном государства, адекватной
инфраструктуры, устойчивой правовой базы и подходящего
вкладывательного климата.
Социальные риски также возникают при реализации проекта
внедрения технопарка. Эта категория рисков связана с негативным
воздействием различных социальных групп населения на проект внедрения
технопарка. Примером может служить ситуация, возникающая повсюду при
строительстве крупных комплексов. Эти ситуации являются протестами
местных жителей против строительства комплекса и их препятствием для
реализации проекта. Во избежание социальных рисков необходимо тщательно