44
Рис. 2. Распределение ответов респондентов на вопрос анкеты:
«Стоимость каких услуг ЖКХ на ваш взгляд завышена?»
Большинство опрошенных 64% считает, завышенными цены на
отопление и текущий ремонт.
Распределение ответов респондентов по третьему вопросу «Как вы
оцениваете качество работ управляющей компании (УК) по обслуживанию
Вашего дома?» представлено на рис. 3.
45
Рис. 3. Распределение ответов респондентов на вопрос анкеты:
«Как вы оцениваете качество работ УК по обслуживанию Вашего дома?»
Качество работ УК, так же оставляет желать лучшего (58% считает, что
УК справляется со своими обязанностями удовлетворительно).
Следующий аспект, на который предлагается обратить внимание в
рамках рассматриваемой проблематики, это создание условия для увеличения
платежей за ЖКУ. В рамках проведенного исследования был посредством
телефонной связи проведен опрос неплательщиков города Москвы.
Компиляция ответов - 100 ответивших выглядит следующим образом:
1) Забываю платить за ЖКУ вовремя – 24%;
2) Нет времени проводить оплату за ЖКУ – 28%;
3) Не хватает денежных средств на оплату ЖКУ – 14%;
4) Не удовлетворен качеством предоставляемых услуг – 18%, в том
числе качеством поставляемых коммунальных ресурсов – 13%.
5) Другое – 16%.
Основной задачей деятельности управляющей компании ГБУ
«Жилищник района Кузьминки» является поддержание в надлежащем
техническом и санитарном состоянии жилищного фонда, который в настоящее
46
время характеризуется неоднородностью. Состояние жилищного фонда как
объекта управления в значительной степени зависит от своевременного
капитального и текущего ремонтов.
Для поддержания в удовлетворительном состоянии жилищного фонда
необходимо формирование экономически обоснованных тарифов на
содержание и управление многоквартирными домами с учётом их текущего
состояния и степени изношенности.
Одной из главных причин широкого использования муниципальных
тарифов является слабая инициативность населения как собственников,
обладающих определёнными правами и обязанностями в части содержания
общего имущества многоквартирных домов. Использование кредитных
ресурсов и прочего заёмного финансирования для проведения капитального
ремонта многоквартирных домов в настоящее время ограничено в связи со
слабой материально-технической базой большинства управляющих компаний.
Эффективное управление жилищным фондом предполагает
рациональное использование коммунальных ресурсов. Внедрение
ресурсосберегающих технологий является конкурентным преимуществом,
резервом роста эффективности функционирования управляющей компании.
По результатам проведенного исследования выявлены следующие
проблемы по взаимодействию органов государственного и муниципального
управления и управляющей компании ГБУ «Жилищник района Кузьминки»:
1) в части оплаты за жилищно-коммунальные услуги: количество
неплательщиков с каждым годом увеличивается.
2) в настоящее время существуют перерывы предоставления
коммунальных услуг, но потребитель в любом случаи оплачивает данные
услуги (например, летом при отключении горячей воды).
3) При благоустройстве территорий не учитывается мнение граждан,
проживающих на данной территории.
4) Население недовольно ценами на жилищно-коммунальные услуги.
По результатам проведенного исследования выявлены следующие
47
проблемы по взаимодействию органов государственного и муниципального
управления и управляющий компаний:
1) Не соблюдается график переселения жильцов из ветхого, аварийного
жилья.
2) Присутствует дефицит профессиональных кадров в сфере управления
многоквартирным жилищным фондом.
3) отсутствуют специализированные банковские продукты для
финансирования мероприятий по проведению капитального ремонта
многоквартирных домов.
Жилищная проблема является актуальной, требующей значительных
усилий по ее решению, таких как поиск и привлечение централизованных
источников финансирования строительства, капитального ремонта и
реконструкции жилья, совершенствование систем обеспечения жильем
социально незащищенных категорий населения, повышения качества
эксплуатации жилищного фонда, т.е. существенное улучшения содержания и
ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов,
стимулирования снижения издержек и повышения качеств жилищно-
коммунальных услуг, развития систем самоорганизации граждан, создание
консультационных центров для населения, пропаганда и разъяснительная
работа среди населения по основным направлениям развития ЖКХ, мониторинг
общественного мнения о результатах осуществления мероприятий по развитию
ЖКХ.
По второй главе можно сделать следующие выводы:
1) Государственное бюджетное учреждение «Жилищник района
Кузьминки» оказывает услуги с 1994 года в области жилищно-коммунального
хозяйства.
2) Для изучения особенностей развития и ключевых проблем
функционирования сферы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы был
проведен анкетный опрос среди жителей домов, находящихся в управлении
ГБУ «Жилищник района Кузьминки». Приведенные данные показывают, что
48
большинство опрошенных, а именно 65% считают, что государство плохо
контролирует сферу ЖКХ. Также 64% считает, завышенными цены на
отопление и текущий ремонт. Качество работ УК, так же оставляет желать
лучшего (58% считает, что УК справляется со своими обязанностями
удовлетворительно).
3) Решение вышеперечисленных проблем будет способствовать
реализации основных направлений государственной политики по повышению
эффективности управления жилищным фондом.
Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что жилищный фонд
России находится на низком уровне, не соответствует существующим
нормативам. Возрастает социальная напряженность, недовольство качеством
жилищно-коммунального обслуживания. Плата за коммунальные услуги,
которая постоянно растет, не соответствует качеству услуг. Возможно, стоит
пересмотреть проведенные реформы по ЖКХ, основываясь на сложившейся
ситуации в жилищно-коммунальной сфере России.
49
ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
3.1. Мероприятия по повышению экономической эффективности
законодательного взаимодействия органов государственного и
муниципального управления
Для наведения порядка на рынке управления многоквартирными домами
проведено лицензирование управляющих компаний в сфере жилищно-
коммунального хозяйства (ЖКХ), осуществляется в порядке, установленном
постановлением Правительства РФ от 28.10.2016 года № 1110, которым
утверждено положение о лицензировании предпринимательской деятельности
по управлению многоквартирными домами. Лицензирование позволяет
защитить права граждан и мотивирует управляющие компании, получившие
лицензии, работать добросовестно и качественно, поскольку в противном
случае они рискуют потерять эту лицензию.
Система предоставления субсидий стала более современной и удобной.
Появилась возможность установления более справедливого и объективного
регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Работа региональных органов государственного жилищного надзора
теперь контролируется федеральной властью. Введена должность главного
государственного жилищного инспектора, наделенного правом проведения
проверок региональных органов государственного жилищного надзора.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что
собственники квартир обязаны нести расходы по содержанию общего
имущества многоквартирного дома согласно своей доле в праве общей
собственности. Это доля пропорциональна размеру общей площади квартиры
(ст. 39, 42 ЖК РФ). Плата за жилое помещение не зависит от количества
зарегистрированных на его площади человек. Таким образом, размер платы за
содержание жилья устанавливается на квадратный метр.
Оплата за отопление рассчитывается исходя из занимаемой площади
жилья. При наличии коллективных приборов учета теплоэнергии в расчет
50
платы за отопление принимаются среднемесячные показатели за предыдущий
год, с последующим перерасчетом в конце года. Платежи за другие
коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,
газоснабжение) осуществляются по показаниям приборов учета. При их
отсутствии платеж рассчитывается исходя из нормативов потребления каждого
вида услуг на человека, установленных органами местного самоуправления.
Жилищным кодексом РФ определен регламент принятия решения о
размере тарифа на содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы за
содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором
не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив
или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на
общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в
порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Размер платы
за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме
определяется с учетом предложений управляющей организации и
устанавливается на срок не менее чем один год.
Формирование тарифа на оплату содержания и ремонта общего
имущества многоквартирного дома - прерогатива управляющей компании и
собственников помещений в многоквартирном доме, производится в три этапа
– расчет, согласование и утверждение.
Перечень и периодичность обязательных и дополнительных работ и
услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома
является необходимой частью для расчета тарифа. Перечень услуг и работ по
содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них
регламентированы Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего
имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с Правилами, надлежащее содержание общего
имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом
обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора
управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
51
Перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт
жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно статьям
45-48 Жилищного кодекса РФ, то есть, в форме очного или заочного
голосования. Договор управления многоквартирным домом является основным
правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между
собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые.
Регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт»
должно происходить только на основании решения общего собрания
собственников многоквартирного дома.
Управляющая организация должна подготовить расчеты, собственники
помещений – провести общие собрания и утвердить свои решения по размеру
платы за содержание и ремонт своего жилища.
Действующим законодательством не предусмотрено установление и
изменение тарифа на жилищные услуги управляющей организацией в
одностороннем порядке. На общем собрании собственники могут исключить
какие-либо составляющие тарифа или добавить новые, тем самым регулируя
размер платы.
Таким образом, тариф и порядок расчета тарифа на содержание и ремонт
жилого помещения должен быть указан в договоре управления
многоквартирным домом. За более подробным разъяснением по расчету тарифа
необходимо обращаться в управляющую организацию.
С января 2017 года из квитанции исключается графа «Расходы на
общедомовые нужды», а необходимый минимум воды и электроэнергии для
обслуживания конкретного многоквартирного дома войдут в состав платы за
содержание жилья, но только в том объеме, который предусмотрен
нормативом, и по цене, установленной государством (региональными
властями).
Ответственность за неучтенную воду, незаконные подключения
оборудования к электроэнергии будут возлагаться на организации,
оказывающие коммунальные услуги в доме. Это позволит обеспечить
52
прозрачность и справедливость начисления платежей за коммунальные услуги,
а потребители существенно сэкономят на своих платежах, так как им больше не
придется оплачивать коммунальные услуги, которыми незаконно пользуются
другие.
Вводятся штрафы «в пользу потребителей», которые будут
выплачиваться за счет организаций, управляющих домом или
ресурсоснабжающих организаций, в случае предоставления некачественной
коммунальной услуги, с одновременным сохранением условия обязательного
перерасчета, вплоть до полного освобождения от оплаты такой некачественной
услуги.
На сайте Фонда ЖКХ reformagkh.ru в разделе «Мой дом» содержатся
подробные сведения о зарегистрированных на сайте многоквартирных домах,
внесенные организациями, осуществляющими управление ими, в соответствии
с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 23
сентября 2010 года № 731. В этом разделе публикуется техническое описание и
состояние многоквартирных домов, а также отчеты об исполнении договора
управления и об исполнении смет доходов и расходов товарищества по
каждому многоквартирному дому и т.д.
Также на сайте Фонда ЖКХ reformagkh.ru в разделе «Мой
управляющий» содержится информация, раскрываемая организациями,
осуществляющими управление многоквартирными домами, в соответствии с
требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 23
сентября 2010 года № 731. В частности, в разделе представлена общая
информация об организации, а также показатели ее финансово- хозяйственной
деятельности.
В Правительство Российской Федерации внесен проект постановления, в
соответствии с которым:
- если перерыв при предоставлении коммунальной услуги составил
менее 10 дней, компенсация составит 30% от стоимости коммунальной услуги
за период перерыва, превышающего установленную продолжительность, в 2018
53
году, с 2017 года – 50 % от стоимости коммунальной услуги;
- если перерыв при предоставлении коммунальной услуги составил 10
дней и более, компенсация составит 50% от стоимости коммунальной услуги за
период перерыва, превышающего установленную продолжительность, в 2018
году, с 2017 года - 100%;
- при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества – в
размере 30% от стоимости коммунальной услуги за период предоставления
коммунальной услуги ненадлежащего качества. Приняты меры, направленные
на защиту добросовестных плательщиков за жилищно-коммунальные услуги и
борьбу с должниками, фактически получающими те же услуги, но только «за
чужой счет».
В целях дополнительной защиты интересов ответственных
пользователей жилищно-коммунальных услуг, с 2018 года ужесточены и меры
воздействия на неплательщиков. При этом «смягчены» условия финансовой
ответственности для граждан, которые исправно платят, но по каким-то
причинам не успели сделать это точно в срок, установленный законом (до 10-го
числа месяца, следующего за отчетным). Теперь им дается еще месяц на оплату
без каких-либо финансовых последствий для них. Повышенная финансовая
ответственность (пени в размере 1/130 от ставки рефинансирования
Центробанка) наступит только с 91 дня просрочки, что схоже с
потребительским кредитом под 20% годовых.
Усиливается ответственность и для юридических лиц (управляющих и
ресурсоснабжающих организаций). Так, после двух месяцев просрочки
управляющие организации должны будут заплатить штрафы за неоплату счетов
ресурсоснабжающих компаний по ставке 1/300 ставки рефинансирования, с 3-
го месяца - 1/170, а с 4-го уже 1/130 ставки рефинансирования, то есть чуть
больше 20% годовых.
Минстроем России разработан проект федерального закона,
предусматривающий введение прямых договорных отношений, при которых от
имени собственника и в его интересах договор с ресурсоснабжающей