50
ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
3.1. Мероприятия по повышению экономической эффективности
законодательного взаимодействия органов государственного и
муниципального управления
Для наведения порядка на рынке управления многоквартирными домами
проведено лицензирование управляющих компаний в сфере жилищно-
коммунального хозяйства (ЖКХ), осуществляется в порядке, установленном
постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 года № 1110, которым
утверждено положение о лицензировании предпринимательской деятельности
по управлению многоквартирными домами. Лицензирование позволяет
защитить права граждан и мотивирует управляющие компании, получившие
лицензии, работать добросовестно и качественно, поскольку в противном
случае они рискуют потерять эту лицензию.
Система предоставления субсидий стала более современной и удобной.
Появилась возможность установления более справедливого и объективного
регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Работа региональных органов государственного жилищного надзора
теперь контролируется федеральной властью. Введена должность главного
государственного жилищного инспектора, наделенного правом проведения
проверок региональных органов государственного жилищного надзора.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что
собственники квартир обязаны нести расходы по содержанию общего
имущества многоквартирного дома согласно своей доле в праве общей
собственности. Это доля пропорциональна размеру общей площади квартиры
(ст. 39, 42 ЖК РФ). Плата за жилое помещение не зависит от количества
зарегистрированных на его площади человек. Таким образом, размер платы за
содержание жилья устанавливается на квадратный метр.
Оплата за отопление рассчитывается исходя из занимаемой площади
жилья. При наличии коллективных приборов учета теплоэнергии в расчет
51
платы за отопление принимаются среднемесячные показатели за предыдущий
год, с последующим перерасчетом в конце года. Платежи за другие
коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,
газоснабжение) осуществляются по показаниям приборов учета. При их
отсутствии платеж рассчитывается исходя из нормативов потребления каждого
вида услуг на человека, установленных органами местного самоуправления.
Жилищным кодексом РФ определен регламент принятия решения о
размере тарифа на содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы за
содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором
не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив
или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на
общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в
порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Размер платы
за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме
определяется с учетом предложений управляющей организации и
устанавливается на срок не менее чем один год.
Формирование тарифа на оплату содержания и ремонта общего
имущества многоквартирного дома - прерогатива управляющей компании и
собственников помещений в многоквартирном доме, производится в три этапа
– расчет, согласование и утверждение.
Перечень и периодичность обязательных и дополнительных работ и
услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома
является необходимой частью для расчета тарифа. Перечень услуг и работ по
содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них
регламентированы Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего
имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с Правилами, надлежащее содержание общего
имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом
обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора
управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
52
Перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт
жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно статьям
45-48 Жилищного кодекса РФ, то есть, в форме очного или заочного
голосования. Договор управления многоквартирным домом является основным
правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между
собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые.
Регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт»
должно происходить только на основании решения общего собрания
собственников многоквартирного дома.
Управляющая организация должна подготовить расчеты, собственники
помещений – провести общие собрания и утвердить свои решения по размеру
платы за содержание и ремонт своего жилища.
Действующим законодательством не предусмотрено установление и
изменение тарифа на жилищные услуги управляющей организацией в
одностороннем порядке. На общем собрании собственники могут исключить
какие-либо составляющие тарифа или добавить новые, тем самым регулируя
размер платы.
Таким образом, тариф и порядок расчета тарифа на содержание и ремонт
жилого помещения должен быть указан в договоре управления
многоквартирным домом. За более подробным разъяснением по расчету тарифа
необходимо обращаться в управляющую организацию.
С января 2017 года из квитанции исключается графа «Расходы на
общедомовые нужды», а необходимый минимум воды и электроэнергии для
обслуживания конкретного многоквартирного дома войдут в состав платы за
содержание жилья, но только в том объеме, который предусмотрен
нормативом, и по цене, установленной государством (региональными
властями).
Ответственность за неучтенную воду, незаконные подключения
оборудования к электроэнергии будут возлагаться на организации,
оказывающие коммунальные услуги в доме. Это позволит обеспечить
53
прозрачность и справедливость начисления платежей за коммунальные услуги,
а потребители существенно сэкономят на своих платежах, так как им больше не
придется оплачивать коммунальные услуги, которыми незаконно пользуются
другие.
Вводятся штрафы «в пользу потребителей», которые будут
выплачиваться за счет организаций, управляющих домом или
ресурсоснабжающих организаций, в случае предоставления некачественной
коммунальной услуги, с одновременным сохранением условия обязательного
перерасчета, вплоть до полного освобождения от оплаты такой некачественной
услуги.
На сайте Фонда ЖКХ reformagkh.ru в разделе «Мой дом» содержатся
подробные сведения о зарегистрированных на сайте многоквартирных домах,
внесенные организациями, осуществляющими управление ими, в соответствии
с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 23
сентября 2010 года № 731. В этом разделе публикуется техническое описание и
состояние многоквартирных домов, а также отчеты об исполнении договора
управления и об исполнении смет доходов и расходов товарищества по
каждому многоквартирному дому и т.д.
Также на сайте Фонда ЖКХ reformagkh.ru в разделе «Мой
управляющий» содержится информация, раскрываемая организациями,
осуществляющими управление многоквартирными домами, в соответствии с
требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 23
сентября 2010 года № 731. В частности, в разделе представлена общая
информация об организации, а также показатели ее финансово- хозяйственной
деятельности.
В Правительство Российской Федерации внесен проект постановления, в
соответствии с которым:
- если перерыв при предоставлении коммунальной услуги составил
менее 10 дней, компенсация составит 30% от стоимости коммунальной услуги
за период перерыва, превышающего установленную продолжительность, в 2016
54
году, с 2017 года – 50 % от стоимости коммунальной услуги;
- если перерыв при предоставлении коммунальной услуги составил 10
дней и более, компенсация составит 50% от стоимости коммунальной услуги за
период перерыва, превышающего установленную продолжительность, в 2016
году, с 2017 года - 100%;
- при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества – в
размере 30% от стоимости коммунальной услуги за период предоставления
коммунальной услуги ненадлежащего качества. Приняты меры, направленные
на защиту добросовестных плательщиков за жилищно-коммунальные услуги и
борьбу с должниками, фактически получающими те же услуги, но только «за
чужой счет».
В целях дополнительной защиты интересов ответственных
пользователей жилищно-коммунальных услуг, с 2016 года ужесточены и меры
воздействия на неплательщиков. При этом «смягчены» условия финансовой
ответственности для граждан, которые исправно платят, но по каким-то
причинам не успели сделать это точно в срок, установленный законом (до 10-го
числа месяца, следующего за отчетным). Теперь им дается еще месяц на оплату
без каких-либо финансовых последствий для них. Повышенная финансовая
ответственность (пени в размере 1/130 от ставки рефинансирования
Центробанка) наступит только с 91 дня просрочки, что схоже с
потребительским кредитом под 20% годовых.
Усиливается ответственность и для юридических лиц (управляющих и
ресурсоснабжающих организаций). Так, после двух месяцев просрочки
управляющие организации должны будут заплатить штрафы за неоплату счетов
ресурсоснабжающих компаний по ставке 1/300 ставки рефинансирования, с 3-
го месяца - 1/170, а с 4-го уже 1/130 ставки рефинансирования, то есть чуть
больше 20% годовых.
Минстроем России разработан проект федерального закона,
предусматривающий введение прямых договорных отношений, при которых от
имени собственника и в его интересах договор с ресурсоснабжающей
55
организацией будет заключать лицо, управляющее домом, например,
управляющей организацией. Но деньги за коммунальные услуги, согласно
договору, пойдут напрямую ресурсоснабжающей организации, минуя счета
управляющих организаций. Это даст возможность вести с конечным
потребителем работу по взысканию задолженности. При этом все споры
относительно качества граждане будут адресовать, как и прежде, в одно
привычное окно – лицу, управляющему домом.
Процедура проведения общего собрания жильцов стала более удобной и
доступной. Расширен перечень возможных форм проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме путем введения новой
очно-заочной формы проведения общего собрания, что упрощает порядок
принятия решений, связанных с управлением многоквартирными домами.
Минстроем России разработаны и приказом от 25.12.2015 № 937/пр
утверждены правила оформления протоколов общих собраний собственников
помещений в многоквартирных домах и порядок их передачи в органы
государственного жилищного надзора.
Протоколы и решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме получили статус официальных документов, что создает
условия для безусловного привлечения к уголовной ответственности за их
подделку в соответствии с Уголовным кодексом Российской Федерации.
Приняты решения, способствующие повышению открытости сферы
управления жильем. Введен стандарт раскрытия информации организациями,
оказывающими коммунальные услуги, в рамках которых указанными
организациями в полном объеме на соответствующих сайтах раскрывается
информация об установленных тарифах, планируемых расходах и фактических
расходах организации.
Запуск государственной информационной системы жилищно-
коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) позволит обеспечить для граждан и
профессиональных участников рынка максимальную информационную
открытость в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
56
В закон о капремонте внесены серьезные корректировки. Так, с 1 июля
2015г. освобождаются на срок до 5 лет от уплаты взносов на капремонт жители
новостроек, сроки проведения ремонта ограничиваются 3 годами, а закупка
стройматериалов по закону теперь должна проводиться только на конкурсной
основе. Так же планируется освободить от взносов одиноких пожилых
пенсионеров.
Генеральная прокуратура России взяла под особый контроль ситуацию с
капремонтом жилья в России. Нарушения касаются порядка формирования
фондов, использования средств, а также своевременности и полноты
выполнения обязательств подрядными организациями. В этом году прокуроры
выявили около 20 тысяч таких нарушений. Так, в Московской области в 2015
году планировалось отремонтировать около тысячи домов, в итоге
отремонтированы 134. В Московской области в конце августа прокуратура
объявила предостережение руководителю регионального фонда капремонта,
поскольку из 400 домов, которые должны пройти капремонт в этом году,
полностью отремонтирован на сегодня только 1 дом, к ремонту остальных так и
не приступили. В общем числе 5,5 млн обращений граждан в прокуратуру,
сфера ЖКХ находится на одной из лидирующих позиций.
На национальном уровне в России реализуется новый приоритет –
«ЖКХ и городская среда». Планируются системные изменения принципов
благоустройства и формирования общественной среды. Формируется базовый
перечень мероприятий, на которых должны сконцентрироваться усилия всех
местных властей начиная с 2017 года. Эти мероприятия будут включать работу
с освещением, формирование общественных пространств, то есть
благоустройство парков, дворов, работу с инфраструктурой для
маломобильных групп населения. Конкретные участки по этому перечню
должны будут определить местные власти совместно с сообществом горожан.
Проект комплексного развития территории должен будет учитывать и
транспорт, и создание рабочих мест, и досуг, и общение людей между собой.
Стандарт определит технические требования к городской среде и
57
ориентиры по ее эстетическому оформлению, предложит принципиальные
решения по планировке, функциональному зонированию и оснащению этих
территорий. В дальнейшем региональные и муниципальные документы должны
быть актуализированы в соответствии с федеральными, что создаст единый
вектор развития муниципалитетов в стране.
Стандарты лягут в основу изменений в федеральное, региональное и
муниципальное законодательство в части установления градостроительных
регламентов и нормативов.
Государство будет противостоять инфляции в сфере тарифов не только
экономическими мерами, но и юридическими. Федеральная антимонопольная
служба подготовила проект федерального закона, который будет содержать
принципы тарифного регулирования.
Федеральная антимонопольная служба планирует влияние на
ценообразование тарифов не только оперативной регуляторикой, но и
планирует создать постоянно действующие юридические рамки для тарифов по
услугам, имеющим социальную значимость.
В таблице 4 представлены проблемы и мероприятия государственных и
муниципальных органов власти в области цен управляющих компаний.
Таблица 4
Проблемы и мероприятия государственных и муниципальных
органов власти в области цен управляющих компаний
Проблема
Мероприятия по решению проблемы
Количество
неплательщиков с
каждым годом
увеличивается
Ужесточить меры воздействия на неплательщиков. При
этом смягчить ответственность для граждан которые
исправно платят, но по каким-то причинам не успели
сделать это точно в срок, установленный законом. Пени
будут начислять с 91 дня просрочки.
В настоящее время
существуют перерывы
предоставления
коммунальных услуг,
но потребитель в
любом случаи
оплачивает данные
услуги
- если перерыв при предоставлении коммунальной услуги
составил менее 10 дней, компенсация составит 50% от
стоимости коммунальной услуги за период перерыва,
превышающего установленную продолжительность;
- если перерыв при предоставлении коммунальной услуги
составил 10 дней и более, компенсация составит 100% от
стоимости коммунальной услуги за период перерыва,
превышающего установленную продолжительность.
Население
недовольно ценами
на жилищно-
коммунальные услуги
Необходимо федеральной монопольной службе
разработать закон по сдерживанию тарифного
регулирования цен на жилищно-коммунальные услуги
58
В таблице 5 представлены проблемы и мероприятия государственных и
муниципальных органов власти по организации работы управляющих
компаний.
Таблица 5
Проблемы и мероприятия государственных и муниципальных
органов власти по организации работы управляющих компаний
Проблема
Мероприятия по решению проблемы
Не соблюдается график
переселения жильцов из
ветхого, аварийного жилья.
Более тщательно контролировать сроки
переселения жильцов путем проверок на всех
стадиях от строительства дома до сдачи дома.
При застройке микрорайона
отсутствуют
производственные базы для
управляющих компаний.
Совместно с регионом необходимо проработать
вопрос о том, чтобы при застройке микрорайонов
планировать строительство производственных баз
для размещения эксплуатирующих организаций.
При благоустройстве
территорий не учитывается
мнение граждан,
проживающих на данной
территории.
Местные власти совместно с сообществом горожан
должны определять формирование общественной
среды: транспорт, освещение, и создание рабочих
мест, досуг, освещение.
Пути повышения экономической эффективности законодательного
взаимодействия органов государственного и муниципального управления в
сфере жилищно-коммунального хозяйства:
1) Централизованная тарифная политика на федеральном уровне может
привести к прозрачности начисления тарифов.
2) Создание свободного рынка предоставления услуг даст возможность
собственникам жилья самим выбирать фирмы, компании по выполнению тех
или иных работ, услуг в коммунальной сфере.
3) Соблюдение графика переселения жильцов из ветхого, аварийного
жилья.
4) Предоставлять малоимущим социальное жилье в муниципальных
домах без права на приватизацию.
5) Лицензирование управляющих компаний уже дало эффект, оно
заставило управляющие компании понять, что лукавить больше не получится.
Ведь получить лицензию это одно, а сохранить ее – совсем другое дело. Сейчас
компаниям придется повернуться лицом к собственникам. Если кто-то из
собственников пожалуется на работу управляющих компаний, то управлением
59
государственного жилищного надзора, проведя проверку в рамках
лицензионного контроля и определив жалобу обоснованной, материалы
направляются в суд, где по решению суда компания может потерять не только
дом, но и лишиться лицензии. В связи с этим надеемся, что обслуживание
многоквартирных домов будет улучшаться.
Вместе с тем необходимо отметить, что в настоящее время готовятся
поправки в Жилищный кодекс РФ, которые ужесточат наказание за
невыполнение обязательств собственников по содержанию общедомового
имущества и нарушение платежной дисциплины.
6) Для повышения эффективности деятельности ЖКХ необходимо
внедрять механизмы государственно-частного партнерства. В целях
обеспечения конкурентной среды создавать муниципальные управляющие
компании.
7) Совместно с регионом необходимо проработать вопрос о том, чтобы
при застройке микрорайонов планировать строительство производственных баз
для размещения эксплуатирующих организаций. На сегодняшний день
производственные базы отсутствуют практически у всех УК и ТСЖ.
Таким образом, принятие мероприятий по повышению экономической
эффективности законодательного взаимодействия органов государственного и
муниципального управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства
позволит решить наиболее важные проблемы, которые присутствуют в
настоящее время в России.
3.2. Мероприятия по повышению экономической эффективности
административного взаимодействия органов государственного и
муниципального управления
Качество предоставляемых жилищно-коммунальным комплексом услуг,
повышение тарифов и расходованием средств в этой сфере должно находиться
под постоянным контролем региональных властей. Программа развития ЖКХ
должна быть взаимосогласованной с программами развития всех сфер