70
Таблица 14 - Расчет ставок дисконтирования
и капитализации для реверсии
Наименование риска
Величина, %
1
2
Безрисковая ставка доходности
5,30
Премия за риск ликвидности
3
Совокупная премия за риски деятельности в РФ
7,46
Индекс риска по Ставропольскому краю
1,04
Премия за риск владения объектом оценки
0,20
Ставка дисконтирования
17
Норма возврата капитала
1,00
Ставка капитализации для реверсии
18
Текущая стоимость денежного потока получаемого в конце
определенного периода времени:
PV = FV / (1+R)
n
, (17)
где, FV – сумма накопления к концу определенного периода;
R – ставка дисконта;
n – период (годы).
Таблица 15 - Определение рыночной стоимости здания
торгового назначения доходным подходом
Показатели
1-й год
2-й год
3-й год
Ожидаемые денежные потоки от
использования актива
5 146 006
6 689 808
8 696 750
Чистый денежный поток от реализации
актива(PV=NOI / R)
51 157
352
Коэффициент дисконтирования R, %
17
Норма возврата капитала
1
Коэффициент капитализации для
реверсии
18
Факторы дисконтирования
0,84746
0,71818
0,60863
Дисконтированный ожидаемый денежный
поток
4 361 034
4 804 486
5 293 103
Будущая дисконтированная стоимость
(реверсия)
31 135
899
Рыночная стоимость здания, руб.
45 594 522
71
Итого рыночная стоимость всего здания с учетом округлений
доходным методом составляет 45 600 000 рублей.
3.3 Оценка инвестиционной привлекательности предлагаемого
проекта
Необходимые данные для анализа эффективности инвестиционного
проекта представлены в таблице 16.
Таблица 16 - Денежный поток по проекту (1 вариант)
№
п/п
Показатель
(2017-
2018гг.
)
2019г.
2020г.
2021г.
2022г.
2023г.
Итого
1. Операционная деятельность
1.1.
Доходы от
аренды
-
983,4
5
916,6
5
857,3
5
746,9
8
675,2
24
4179,
65
1.2.
Эксплуатацио
нные
издержки
-
22,4
24,64
27,1
29,8
32,8
136,7
4
1.3.
Налог на
прибыль
-
230,6
5
214,0
8
199,2
6
172,1
2
154,1
8
970,2
9
1.4.
Доход после
уплаты налога
на прибыль
-
753
703
658
575
521
3210
1.5.
Итого сальдо
операционной
деятельности
-
753
703
658
575
521
3210
2. Инвестиционная деятельность
2.1.
Доходы от
продажи
63600
-
-
-
-
-
-
2.2.
Затраты
инвестиционн
ые
47700
-
-
-
-
-
-
2.3.
Итого сальдо
инвестиционн
ой
деятельности
15900
-
-
-
-
-
-
3. Финансовая деятельность
3.1.
Собственный
капитал
31280
-
-
-
-
-
-
3.2.
Средства
заемные
16420
-
-
-
-
-
-
72
3.3.
Итого сальдо
финансовой
деятельности
47700
-
-
-
-
-
-
3.4.
Сальдо на
конец года
49249
753
703
658
575
521
3210
3.5.
Сальдо
кумулятивное
49249
50002
50705
51363
51938
52459
52459
Приведенные результаты реализации проекта по 1 варианту
представлены в таблице 17, результаты реализации проекта по 2 варианту – в
таблице 17.
Таблица 17 - Приведенные результаты реализации проекта (1
вариант)
Таблица 18 - Денежный поток по проекту (2 вариант)
№
п/п
Показатели
Период
реализации
(2017-2018гг.)
1.
Денежный поток совокупный (после уплаты
налогов), тыс. руб.
62058
2.
Капитальные вложения, тыс. руб.
-47700
3.
Коэффициент дисконтирования, коэф.
1
№
п/п
Показатель
(2017-
2018гг
.)
2019г.
2020г.
2021г.
2022г.
2023г.
Итого
1
Доходы, тыс.
руб.
63600
753
703
658
575
521
2
Инвестиции,
тыс. руб.
47700
-
-
-
-
-
-
3
Коэффициент
дисконтирова
ния, коэф.
1
0,85
0,72
0,61
0,52
0,44
-
4
Приведенные
доходы, тыс.
руб.
63600
640
506
401
299
229
5
Приведенные
инвестиции
47700
-
-
-
-
-
-
6
Сальдо на
конец
периода,
тыс. руб.
13641,8
640
506
401
299
229
15716,8
7
Кумулятивно
е сальдо,
тыс. руб.
13641,8
14281,8
14787,8
15188,8
15487,8
15716,8
15716,8
73
№
п/п
Показатели
Период
реализации
(2017-2018гг.)
4.
Приведенные доходы, тыс. руб., тыс. руб.
62058
5.
Приведенные капиталовложения, тыс. руб.,
тыс. руб.
47700
6.
Кумулятивное сальдо, тыс. руб., тыс. руб.
14358
Наглядное представление разница чистой прибыли при реализации
проекта по вариантам представлена на рисунок 5.
Рисунок 5 - Чистая приведенная стоимость от реализации
проекта по вариантам, тыс.руб.
К основным показателям эффективности проекта относят:
1) - чистая приведенная стоимость (NPV), тыс. руб.;
2) - индекс доходности (PI);
3) - индекс рентабельности (IR);
4) - период окупаемость (PBP), лет.
Метод чистой приведенная стоимости (NPV) – это критерий
целесообразности реализации инвестиционного проекта. Он отражает
доходы от инвестиций (превышение над начальными вложениями).
Если NPV > 0, значит инвестиционный проект выгоден.
Если NPV<0, значит проект не эффективен.
Если NPV=0, проект не принесет ни прибыли ни убытков.
Чистая приведенная стоимость определяется по формуле:
1 вариант;
15716
2 вариант; 14358
1 вариант
2 вариант
74
NPV= PV – I
0
, (18)
где, РV - настоящая стоимость будущих выгод;
I
0
- сумма начальных инвестиции.
Подставив данные проекта в формулу, получим:
NPV = 63416,8 - 47700= 15716,8 тыс.руб.
Индекс доходности – это отношение настоящей стоимости будущих
выгод к начальным инвестициям:
PI = PV/ I
0/
(19)
Подставив данные проекта в формулу 19, получим:
PI=63416,8/47700= 1,33.
Инвестиционный проект следует принимать, если эта величина больше
1.
Индекс рентабельности вычисляется по формуле:
IR = NPV / I
0
(20)
Для проекта индекс рентабельности составит:
IR = 15716,8/47700= 0,33
Период окупаемость капиталовложений вычисляется по формуле:
PBP = I
0
/(PV/T), (21)
где, Т – расчетный срок проекта.
Подставив данные проекта в формулу, получим:
PBP = 47700/63416,8/5 = 3,76 года.
75
Так как доходы от проекта поступают неравномерно, то данная
формула не дает точной информации о периоде окупаемости и дает лишь
усредненный показатель. Для точного определения окупаемости необходимо
вести пошаговый расчет. Т.о., окупаемость проекта наступит в 2020г. и
составит 2,5 года (от начала строительства).
Расчеты эффективности проекта реализованного по 2 варианту
приводятся ниже.
1. NPV = 62058 - 47700= 14358 тыс.руб.
2. PI= 62058/47700= 1,3.
3. IR = 14358/47700= 0,3.
4. PBP = 47700/62058/2 = 1,54 года.
Сводка показателей эффективности проекта по вариантам представлена
в таблице 19.
Таблица 19 - Показатели эффективности проекта
№
п/п
Показатель эффективности
Расчетная
Формула
Итоговая величина
1 вариант
2 вариант
1.
Чистая приведенная
стоимость (NPV), тыс. руб.
PV – I
0
15716,8
14358
2.
Индекс доходности (PI),
коэф.
PV/ I
0
1,33
1,3
3.
Индекс рентабельности
(IR)
NPV / I
0
0,33
0,3
4.
Период окупаемость (PBP),
лет
I
0
/(PV/T)
3,76
1,54
5.
Окупаемость Т, лет
Пошаговый
расчет
2,5
2,5
Анализируя показатели можно сделать вывод о том, что проект
является эффективным независимо от варианта его реализации, с высоким
уровнем рентабельности, нормой доходности, с малым периодом
окупаемости. Но при этом первый вариант более эффективен, чем второй,
когда собственник сам эксплуатирует объект недвижимости.
76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях массовой неплатежеспособности и применения ко многим
предприятиям процедур банкротства (признания несостоятельности)
объективная и точная оценка финансово-экономического состояния
приобретает первостепенное значение.
Главным критерием такой оценки являются показатели
платежеспособности и степень ликвидности предприятия.
Платежеспособность предприятия определяется его возможностью и
способностью своевременно и полностью выполнять платежные
обязательства, вытекающие из торговых, кредитных и иных операций
денежного характера. Платежеспособность влияет на формы и условия
коммерческих сделок, в том числе на возможность получения кредита.
Ликвидность предприятия определяется наличием у него ликвидных
средств, к которым относятся наличные деньги, денежные средства на
счетах в банках и легкореализуемые элементы оборотных ресурсов.
Ликвидность отражает способность предприятия в любой момент совершать
необходимые расходы.
Ликвидность и платежеспособность как экономические категории не
тождественны, но на практика они тесно взаимосвязаны между собой.
Оценка и анализ платежеспособности и ликвидности производится по
данным финансовой отчетности в динамике за несколько периодов для
определения тенденций развития предприятия, для разработки рекомендаций
и управленческих решений, направленных на улучшение существующего
положения или его поддержания на должном (существующем) уровне.
Анализ полученных данных показал, что у ООО «ВИНПРОМ 1»
финансовая зависимость с каждым годом все больше и больше
увеличивается и превышает предельные нормы в несколько раз, тем самым
теряя способность самостоятельно, без чьей-либо финансовой поддержки
77
вести свою деятельность. В 2017 году коэффициент финансовой зависимости
был равен 17,15, а за два года увеличился на 1,10 и стал составлять 18,25.
Коэффициент левереджа показывает, что заемный капитал в 16-19 раз
превышает собственный капитал и ООО «ВИНПРОМ 1» ниже критической
отметки, когда может быть превышение заемных средств над собственными.
Проведя анализ при расчете коэффициентов платежеспособности ООО
«ВИНПРОМ 1» можно сказать, что степень платежеспособности в 2019 году
по сравнению с 2018 годом стала выше на 0,7 и составляет 0,14. Показатель
отношения дебиторской задолженности к совокупным активам остался
прежним и не изменился за 2019 год и составляет 0,93.
Анализируя деятельность ООО «ВИНПРОМ 1» мы приходим к
выводу, что это убыточная организация, не имеет собственного оборотного
капитала, а финансирует деятельность в основном посредством
краткосрочных займов. Выручка от продажи алкогольной продукции не
покрывает расходов, которые несет организация и достаточно большие
запасы товаров и с каждым годом увеличивается дебиторская
задолженность.
Для повышения эффективности управления ООО «ВИНПРОМ 1» и
увеличения его ликвидности и финансовой устойчивости предлагается и
обосновывается диверсификация деятельности. Направленная на расширение
розничной сети в регионе.
Проект магазина в Дербентском районе, с. Белиджи, РД 73 м на восток
от жилого дома №10 по ул. Азизова выполнен на основании архитектурно-
планировочного задания. Размещение магазина выполняется на основании
решения Главы Администрации Дербентского района.
Магазин предназначен для организации торговли фирменной торговли
продукцией предприятия. Организацией работы предусмотрены товарные
секции.
78
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении
эффективности осуществляется в пределах расчетного периода. Его
продолжительность (горизонт расчета) выбирается исходя из
продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи)
объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований
инвестора.
Итого рыночная стоимость всего здания с учетом округлений
доходным методом составляет 45 600 000 рублей.
Анализируя показатели можно сделать вывод о том, что проект
является эффективным независимо от варианта его реализации, с высоким
уровнем рентабельности, нормой доходности, с малым периодом
окупаемости. Но при этом первый вариант более эффективен, чем второй,
когда собственник сам эксплуатирует объект недвижимости.
Все разработанные мероприятия помогут предприятию повысить
платежеспособность и финансовую устойчивость, а, следовательно,
улучшить финансовое состояние деятельности ООО «ВИНПРОМ 1».
79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята всенародным
голосованием 12 декабря 1993 г.: Офиц. текст с изм., внесенными
Законами Российской Федерации о поправках к Конституции РФ от 30
декабря 2013 г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2017 г. № 2-ФКЗ, от 21
июля 2017 г. № 11-ФКЗ. – М.: НОРМА; ИНФРА-М, 2018. - 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст]: с изм.
и доп. на 28.03.2017 г. - М.: Проспект, 2017. - 624 с.
3. Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в
ред. от 12.07.2019) // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система
[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». - Электрон. дан.
– [М.]. – URL: http://www.consultant.ru/(дата обращения: 10.02.2017).
4. Алексеева, А.И. Комплексный экономический анализ хозяйственной
деятельности [Текст]: учебное пособие / А.И. Алексеева, Ю.В. Васильев.
– M.: Финансы и статистика, 2017. - 529 с.
5. Артюхова, А. В. Анализ финансового состояния предприятия: сущность и
необходимость проведения [Текст] / А.В. Артюхова, А.А. Литвин //
Молодой ученый. - 2018. - №4. – С. 27.
6. Ахметвалеева, А.Д. Основные требования к публичной отчетности
[Текст] / А.Д. Ахметвалеева, О.А. Луговкина // Вестник НГИЭИ. - 2018. -
№1. - С. 46.
7. Баканов, М.И. Теория экономического анализа [Текст]: учеб.пособие /
М.И. Баканов. - М.: Финансы и статистика, 2013. - 416 с.
8. Балабанов, И. Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего
субъекта [Текст]: учеб. пособие / И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и
статистика, 2017. - 340 с.
9. Банк, В. Р. Финансовый анализ [Текст]: учеб.пособие / В.Р. Банк, С.В.
Банк. - М.: TK Велби, Изд-во Проспект, 2013. - 344 с.