60
4. Продолжительность строительства линии электропередач согласно
СНиП 1.04.03-85* раздела «А» подраздела «1» с применением коэф. 0,5 на
совмещение работ составит:
2 мес. х 0,5 = 1 мес.
5. Благоустройство и озеленение территории согласно ПОС с
применением коэф. 0,5 на совмещение работ составит:
1 мес. х 0,5 = 0,5 мес.
Продолжительность строительства объекта будет равна:
15 мес. + 3 мес. + 0,5 мес. + 1 мес. + 0,5 мес. = 20 мес.
Согласно п. 15 «Общих положений» к СНиП 1.04.03-
85* продолжительность строительства объектов, возводимых в
районах сейсмичностью 7 баллов и выше, устанавливается с применением
коэф. 1,05:
20 мес. х 1,05 = 21 мес.
Общая продолжительность строительства объекта принята 21 месяц, в
том числе подготовительный период - 1 месяц.
Санитарно- технологическое решение проекта составляет:
Основные показатели:
Количество рабочих мест - 14 р.м.
Сменность работников - односменная
Продолжительность смены - 8 часов
Количество рабочих дней работников - 250
Технологические решения выполнены с учетом задания на
проектирование, сложившейся застройки, величины имеющейся территории,
требований нормативной документации и в соответствии с предложениями
заказчика.
Краткая характеристика и обоснование решений по технологии:
В торговых залах магазина предусмотрена реализация широкого
ассортимента товаров. Торговый зал оснащен специализированным торговым
61
оборудованием: витринами, горками, прилавками для выставки – продажи
товаров и пр. Организацией торговли в зале предусмотрена реализация по
методу самообслуживания, мелких товаров - через прилавок и по образцам. В
торговом зале развернута широкая экспозиция товаров в витринах
(демонстрационных, универсальных, пристенных). Такие витрины оснащены
раздвижными дверками, позволяющими «живьем» продемонстрировать
покупателю заинтересовавший его товар. Для хранения товаров
предусмотрена кладовая.
В данном проекте тип планировки - выставочный – стеллажи или
прилавки размещаются вдоль стен, дополняются островами (шестигранная
витрина с вращающимися полками) с сопутствующим торговым
оборудованием. Преимущество такой экспозиции в том, что она не только
привлекает внимание посетителей магазина, но и предоставляет свободный
доступ к товару, позволяя осмотреть его со всех сторон.
Торговые залы предусмотрены на 14 рабочих мест. Оплата за покупки
осуществляется через кассовые аппараты.
Бытовые помещения персонала совмещают гардероб верхней одежды с
комнатой отдыха и приема пищи.
Помещения для посетителей и с постоянным пребыванием персонала
обеспечены естественным освещением и искусственным.
Планировка помещений обеспечивает необходимые противопожарные
требования.
3.2 Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который
гласит, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих
выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета
62
будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в
настоящую стоимость.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который
гласит, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих
выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета
будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую
стоимость.
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные
покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения
инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью
получения в будущем соответствующего дохода.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания.
Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель,
приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или
выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его
способность приносить доход в будущем. При оценке многофункциональных
помещений можно говорить о стабильности потока доходов, что позволяет
применять метод капитализации доходов.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих
ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель
обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его
динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким
образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель
является эффективным валовым доходом.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости
основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или
типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из
63
валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым
доходом.
4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в
текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета
зависит от качества исходной информации о рынке.
Для определения текущей стоимости, исходя из дохода от
эксплуатации, возможно использование двух методов:
метод прямой капитализации (для постоянных денежных
потоков);
метод дисконтирования денежных потоков (для переменных
поступлений денежных средств).
Для реализации метода прямой капитализации необходимо определить
ставку капитализации -коэффициент, преобразующий чистый операционный
доход в стоимость.
Расчет величины чистого операционного дохода основан на ряде
предпосылок, определяемых на экспертном уровне с привлечением
достоверных источников информации.
Определение рыночных арендных ставок для зданий
многофункционального назначения
В таблице приведена выборка и расчет арендной ставки для зданий
торгового типа, находящихся в эксплуатационном состоянии, и имеющих
незначительные износы. Средневзвешенное значение арендной ставки
составило:
Здания торгового назначения - 668 руб./кв.м. в месяц.
Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:
местоположение, доступ к объекту общественного транспорта, наличие
отдельного въезда, инженерная обеспеченность, по аналогии с оцениваемым
объектом.
64
В таблице приведены корректировки арендных ставок для
сопоставимых объектов торгового назначения:
Таблица 11 - Расчет рыночной арендной ставки за 1 м
2
в месяц здания торгового назначения
Характеристика
объекта
Данные по
оцениваемому
объекту
Данные по сравниваемым объектам
аналог 1
аналог II
аналог III
1
2
3
4
5
Назначение
объекта оценки
Здание торгового
назначения
Помещения
торгового
назначения
Помещения
торгового
назначения
Помещения
торгового
назначения
Источник
информации
Газ. «Из рук в руки», «Рынок
недвижимости», «Все для Вас».
Цена
предложения,
руб./кв.м.
625
600
600
Корректировка на цену предложения-
5%
-5%
-5%
-5%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
594
570
570
Место
нахождения
г. Мин. Воды
г. Мин.
Воды
г. Мин.
Воды
г. Мин.
Воды
Корректировка на место нахождения
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
594
570
570
Корректировка на общую площадь
-4%
3%
-3%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
570
587
553
Износ в
процентном
отношении
11%
30%
30%
30%
Корректировка на техническое
состояние
19%
19%
19%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
680
699
658
Дополнительный
земельный
участок
нет
нет
нет
нет
Корректировка на дополнительный
земельный участок
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
680
699
658
Коэффициент
соотношения
полезной и
общей площади
здания, %
86%
88%
80%
76%
Корректировка на соотношения
0%
2%
3%
65
1
2
3
4
5
полезной и общей площади
Скорректированная цена, руб./кв.м.
680
713
678
Вид
коммерческого
назначения
Здание торгового
назначения
Помещения
торгового
назначения
Помещения
торгового
назначения
Помещения
торгового
назначения
Корректировка на вид коммерческого
назначения
-3%
-3%
-3%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
660
691
657
Вид
архитектурно-
планировочного
решения
Отдельно стоящее
здание
помещение
с
отдельным
входом
помещение
с
отдельным
входом
помещение
с
отдельным
входом
Корректировка на вид архитектурно-
планировочного решения
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
660
691
657
Доступность
общественного
транспорта
хорошая
хорошая
хорошая
хорошая
Корректировка на доступность
общественного транспорта
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.
660
691
657
Инженерная обеспеченность
Водоснабжение
есть
есть
есть
есть
Канализация
есть
есть
есть
есть
Отопление
есть
есть
есть
есть
Электроосвещен
ие
есть
есть
есть
есть
Корректировка на инженерную
обеспеченность
0%
0%
0% „
Скорректированная цена, руб./кв.м.
660
691
657
Количество корректировок
3
4
3
Весовые коэффициенты
0,35
0,30
0,35
Взвешенные значения
231
207
230
Средневзвешенное значение ставки
аренды за 1 кв.м., руб.
668
Обоснование внесенных корректировок.
Для сравнения использована информация из печатных изданий «Из
рук в руки», «Рынок недвижимости», «Все для Вас».
1. Корректировка на местоположение принята экспертным методом, в
зависимости от удаленности от центра города.
2. Корректировка на наличие отдельного въезда принята экспертным
методом, с учетом разницы в ставках арендной платы аналогичных объектов
на рынке аренды нежилых помещений г. Минеральные Воды.
66
3. Корректировка на состояние улучшений основана на принципе, что
здания, с хорошим ремонтом гораздо привлекательнее зданий, которые
нуждаются в проведении текущих или капитальных ремонтов.
4. Корректировка на доступность общественного транспорта принята
экспертным методом с учетом удаления остановок общественного
транспорта от объектов и частотой прохождения автобусов.
5. Корректировка на вид архитектурно-планировочного решения
основывается на предпосылке, что комплекс из несколько отдельно стоящих
зданий представляется гораздо привлекательней одному либо комплексу
встроенных помещений.
6. Корректировка на отношение площади мест общего пользования к
общей площади («коридорный коэффициент») рассчитана по экспликации
технического паспорта оцениваемого здания. «Коридорный коэффициент»
объектов-аналогов принят экспертным методом на основе стандартных
проектов.
Все цены приведены в рублях с учетом НДС.
Таблица 12 - Расчет потенциального валового дохода
для здания торгового назначения
Наименование
Ар.плата
за
недвиж,
руб./кв.м
.
в месяц
Ар.плата за
недвиж,
руб./кв.м. в
год
Площадь
здания,
кв.м.
ПВД, руб.
Здание торгового
назначения,
площадью 891,6 кв.м.
668
8016
891,6
7 147 066
Таблица 13 - Определение чистого операционного дохода
по зданию торгового назначения
1
Площадь здания по техпаспорту, кв. м
891,6
1
2
3
67
1
2
3
2
Арендная плата за 1 кв.м / руб. в год
8016
3
Потенциальный валовой доход, руб. / год.
7 147 066
4
Коэффициент недозагрузки и потери платежей
0
5
Действительный валовой доход, руб. / год.
7 147 066
6
Постоянные затраты, руб. / год
750280
7
Переменные затраты (операционные расходы),
руб./год.
1 250 780
8
Чистый операционный доход , руб./год
5 146 006
Расчет ставок дисконтирования и капитализации для реверсии
методом кумулятивного построения.
Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного
построения и включает в себя базовую (условно – безрисковую) ставку и
премии за риск.
Базовая (условно – безрисковая) ставка доходности – ставка процента в
высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические
рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без
какого то бы ни было риска не возврата».
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой
добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на
различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой
недвижимости.
Требования к безрисковой ставке:
доходность на наиболее ликвидные активы, для которых
характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата
капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта
вложений.
В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято
рассматривать следующие инструменты:
депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
68
западные финансовые инструменты (государственные облигации
других стран);
ставку рефинансирования ЦБ РФ;
государственные облигации РФ.
В качестве безрискового актива корректнее всего принимать среднюю
доходность по ставкам по наименее рисковым ценным бумагам –
еврооблигациям, так в качестве безрисковой ставки принимаем среднюю
доходность по ОВВЗ. Таким образом, на дату оценки средняя доходность по
ОВВЗ составляет 5,3 %, что соответствует величине безрисковой ставки на
эту дату.
Дополнительные риски.
1. Совокупная премия за риски деятельности в РФ – 7,46 %.
2. По степени инвестиционного риска Республика Дагестан является
регионом с пониженным потенциалом и характеризуется умеренным
инвестиционным риском (3В1).
Средневзвешенный индекс риска (Регион / Россия) по Республике
Дагестан составляет 1,035.
4. Величина риска за владение данным объектом оценки принимается
на уровне страховой премии по данному виду имущества – 0,20 % в среднем.
5. Учитывая ликвидность объекта оценки премия за риск ликвидности
составляет 3%.
Ставка капитализации для реверсии.
В данном случае при расчете стоимости объекта недвижимости,
будет использован метод Ринга, который предполагает возврат капитала из
фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата
основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда
возмещения позволяет сформировать денежный поток, который
соответствует полному возврату первоначальных инвестиций .
69
Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли
на капитал равную ставке дохода на капитал К и фактор фонда возмещения
А (норма возврата), который позволяет сформировать фонд возмещения,
соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций.
Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная
остаточному сроку полезной жизни.
Расчет стоимости реверсии в соответствии с методом
Ринга производится по формуле:
С =ЧОДпг :(К±А), (16)
где, С – стоимость реверсии объекта оценки;
ЧОДпг– чистый операционный доход последнего года, генерируемый
объектом оценки
К - ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования);
А - норма возврата капитала.
Собственник в составе взимаемых с арендатора рентных платежей
должен за оставшееся время эксплуатации имущества вернуть его стоимость.
Оценщик полагает, что можно рассчитывать, по меньшей мере, еще на
100-летнюю эксплуатацию. Норма возврата капитала с учетом
предполагаемого срока полезной жизни 100 лет составляет 1,0 %.
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении
эффективности осуществляется в пределах расчетного периода. Его
продолжительность (горизонт расчета) выбирается исходя из
продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи)
объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований
инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке,
горизонт расчета в нашем случае принят равным 3 годам.