65
затраты основных средств на рубль оказанных услуг. Необходимо сдавать
помещения большей площадью такие как кровля, технический этаж, подвал,
места общего пользования.
Глава 3. Пути повышения эффективности управления и
использования основных средств
3.1. Основные проблемы управления и использования основных средств
Основная деятельность ТС «Логойское-1» - это управление и эксплуа-
тация недвижимым имуществом.
Правильное управление жильём является одним из основных условий
успешной работы ТС «Логойское-1». Имущество, сооружения и оборудова-
ние - часть собственности сообщества владельцев, которая повторно исполь-
зуется в качестве работы и услуг.
Основными активами товарищества собственников являются: жилые
дома, сооружения, инженерное оборудование и коммуникации, транспорт-
ные средства и т.д.
Проблемы успешному функционированию товарищества собственни-
ков, по предметному признаку следующие:
*нормативно правовые;
*организационные;
*экономические;
*социально психологические.
Нормативно правовое. Опыт деятельности товарищества собствен-
ников, судебная практика указывает на несовершенство правовой регламен-
тации в жилищном кодексе РБ:
*отношений по управлению общим имуществом многоквартирного
дома;
66
*отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о меха-
низмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников
общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффектив-
ному осуществлению;
*положения об управлении изложены неоднозначно, что создаёт поч-
ву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов.
Это приводит к проблемам в определении правовой природы опреде-
лённых явлений, с тем чтобы координировать волю владельцев при принятии
решения о продаже жилья, в результате чего доход, полученный от ТС, не
используется для определения дополнительных переплат.
Отношения между владельцами квартир в многоквартирном доме, ко-
торые являются членами ТС и не выразили желание вступить в товарище-
ство, недостаточно регулируются.
Организационные. ТС жилья в общем случае не располагают доста-
точными материальными и кадровыми ресурсами, которые позволили бы ор-
ганизовать на современном уровне деятельность большинства органов
управления товарищества, общего собрания, правления, ревизионной комис-
сии, а также выполнение товариществом собственников силами наиболее
сложных работ и услуг связанных с управлением многоквартирным домом.
Среди основных организационных проблем создания и деятельности ТС вы-
деляют следующие:
*по инвентаризации и паспортизации общего имущества многоквар-
тирных домов;
*по формированию земельных участков, на которых расположены
многоквартирные дома;
*по приведению общего имущества многоквартирных домов в
надлежащее состояние в соответствии с правилами и нормами эксплуатации
жилищного фонда;
67
*по обучению председателей многоквартирными домами, по методи-
ческой помощи собственникам жилья в том числе разработке и опубликова-
нию типовых форм и инструкций по организации деятельности ТС;
*по созданию информационных систем обеспечивающих предостав-
ление собственникам помещений в многоквартирных домов, информации
необходимой для управления такими домами.
Экономические. Среди основных экономических проблем деятель-
ности ТС выделяют:
*сложность получения бюджетных дотаций, недофинансирование;
*необходимость изыскания средств для финансирования расходов по
текущему ремонту;
*неплатежи населения, если кто-то из жильцов не хочет платить, в
том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги мож-
но только через суд. На это могут уйти месяцы и все это время недостачу
придётся покрывать за счёт исправно платящих жильцов;
*более высокие эксплуатационные платежи. Для многих этот пункт
является причиной отрицательного отношения к ТС. Другое дело, если
жильцы сами принимают решение на общем собрании собрать дополнитель-
ные средства на благоустройство придомовой территории, обустройство пар-
ковки, найма консьержа или другие цели, кроме того необходимо оплачи-
вать работу председателя ТС, главного бухгалтера, юриста и т.д.
Расходы на содержание общего имущества должны нести собствен-
ники, независимо от того, какие в государстве тарифы на техническое об-
служиванию.
Социально психологические. Отсутствие инициативы, непонимание
со стороны жильцов. Собственники помещений в многоквартирных домах
несмотря на обязанность возложенную на них Жилищным кодексом Респуб-
лики Беларусь заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно
своего участия в управлении домом.
68
К числу важнейших проблем относятся: неэффективность содержания
и эксплуатация жилого фонда.
Главная проблема использования основных средств - это износ строи-
тельных конструкций и инженерного оборудования жилого фонда, а именно
износ систем водоснабжения, водоотведения (канализации), лифтового обо-
рудования, невысокая эффективность систем теплоснабжения, высокое энер-
гопотребление в эксплуатируемых жилых домов, недостаточные объёмы ре-
монта жилого фонда. Решение сложных проблем откладывать нельзя. Необ-
ходимо проводить восстановительные мероприятия жилого фонда каче-
ственно и своевременно.
Экономическая сущность износа заключается в том, что основные
средства постепенно теряют свою стоимость. Основные средства в процессе
функционирования претерпевают физический и моральный износ (рис.2)
Физический износ означает утрату основными средствами способно-
сти удовлетворять первоначальным техническим параметрам вследствие их
эксплуатации и воздействия механических, химических, физических и про-
чих факторов. Физический износ зависит от качества основных средств, их
технического совершенствования, времени их действия, степени защиты их
от внешних воздействий, качества ухода за ними, уровня квалификации об-
служивающего персонала, своевременности проведения планово-
предупредительного ремонтов и др.
Величина физического износа связана с уменьшением стоимости
объекта основных фондов, может быть определена по времени его эксплуа-
тации, по техническому состоянию, по объёму выполненных работ (платные
услуги населению) на основе экспертной оценки.
Степень физического износа рассчитывается по формуле:
Иф = Тфакт : Тп.и. *100 (14)
где Иф - степень физического износа, %;
Тфакт – фактический срок службы объекта, лет;
Тп.и.- срок полезного использования объекта, лет.
69
Коэффициент физического износа рассчитывается по формуле:
Киф = И : Пс (15)
где Киф – коэффициент физического износа;
И – сумма износа основных фондов (начисленная амортизация) за весь
период их эксплуатации, руб.;
Пс – первоначальная (балансовая) или восстановительная стоимость ос-
новных фондов, руб.
Физический износ происходит неравномерно даже по одинаковым
объектам основных средств. Различают полный и частичный износ основных
средств.
При полном износе основные средства ликвидируются, а при частич-
ном проводится их ремонт с целью восстановления и дальнейшей эксплуата-
ции.
Моральный износ заключается в том, что объекты основных средств
обесцениваются, т.е. утрачивают свою стоимость до окончания срока полез-
ного использования. Моральный износ бывает двух видов.
Моральный износ первого рода – это потери стоимости в результате
появления аналогичных, но более дешёвых основных средств.
Величина морального износа первого ряда определяется в процентах
к первоначальной стоимости объекта по формуле:
Ким1 = ((Фп – Фв) : Фп ) * 100 (16)
где Ким1 – коэффициент, характеризующий изношенность основных
средств вследствие морального износа первого порядка, %;
Фп – первоначальная стоимость основных средств, руб.;
Фв - восстановительная стоимость основных средств, руб.
Моральный износ второго порядка – это потеря стоимости, вызванная
появлением аналогических, но более производственных средств труда.
Фим2 = Фпс – ( Фпн * (Пн:Пс)) (17)
где Фим2 – величина морального износа второго рода, руб.;
70
Фпн, Фпн – соответственно первоначальная стоимость старого и ново-
го объектов основных средств, руб.;
Пн, Пс – соответственно производительность старого и нового объек-
тов основных средств, ед.
Процесс физического и морального износа основных средств должен
управляться. Управление этим процессом происходит через проведение
определённой политики воспроизводства основных средств.
Например: старое оборудование требует увеличения вложений
средств в капитальный ремонт для поддержания его в рабочем состоянии.
Новая техника зачастую не вписывается в техническую систему устаревшего
инженерного оборудования и инженерных коммуникаций.
Виды износа
Физический износ
Моральный износ
Эксплуатацион-
ный износ
Естественный
износ
Моральный
износ
1-ого рода
Моральный
износ
2-ого рода
Ухудшение свойств,
характеристик, ка-
честв объектов в
процессе их экс-
плуатации
Ухудшение
свойств, харак-
теристик, ка-
честв объектов
под воздействи-
ем механиче-
ских, химиче-
ских, физических
и других факто-
ров
Потеря стоимости
объектов в резуль-
тате появления
аналогичных, но
более дешёвых
объектов основных
средств
Потеря стоимо-
сти, вызванная
появлением
аналогичных,
но более про-
изводственных
объектов ос-
новных средств
Степень физического износа уменьша-
ется проведением ремонтных работ (от
технического обслуживания до капи-
тального ремонта).
Естественный износ простаивающего
оборудования заменяется путём его
консервации
Последствие этого
износа можно
учесть при прове-
дении переоценки,
но устранить нель-
зя
Последствия
этого износа
можно умень-
шить путём мо-
дернизации,
технического
перевооруже-
ния
Рис.2 Виды износа
В процессе эксплуатации основные средства постоянно изнашивают-
ся, и для поддержания их в рабочем состоянии необходимо периодически их
ремонтировать.
71
Существует три вида ремонта: восстановительный, текущий и капи-
тальный.
Восстановительный ремонт - это особый вид ремонта, вызванный раз-
личными обстоятельствами: стихийные бедствия (наводнения, пожары, зем-
летрясения), военное разрушение, длительное бездействие основных средств.
Текущий ремонт - жилищно-коммунальная услуга по предотвраще-
нию интенсивного износа, восстановление исправности и устранению по-
вреждений конструктивных элементов, инженерных систем и коммуникаций.
Плата за текущий ремонт в многоквартирном жилом доме вносится соб-
ственником жилого или нежилого помещений.
Капитальный ремонт (минимальный срок службы дома составляет от
15 до 20-25 лет с даты строительства: зависит от типов конструкции строя-
щегося жилого здания и условий эксплуатации): он может быть сложным или
выборочным. Замена или устранение износа систем технического оснащения;
замена компонентов жилого дома; в общем - ремонт жилого дома путём мо-
дернизации. ［15, с.282］
Основной целью капитального ремонта жилого здания является вос-
становление утраченных в процессе эксплуатации основных характеристик
здания: физического, ориентированного на потребителя, эстетического.
Таким образом можно сделать вывод, что если ТС полностью не по-
крывает свои расходы по содержанию общего имущества средствами, со-
бранными по государственным тарифам, то это вопросы, связанные с дея-
тельностью ТС, тогда собственники должны решить, как покрывать данные
затраты.
Собственник обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию,
техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту)
общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности
на это имущество.
Способов немного, хотя есть разные варианты: получение субсидий от
государства; сдача в аренду мест общего пользования, технического этажа,
72
подвала, кровли и другие помещения ТС; использование полученной пени;
использование процентов от депозитов (кроме процентов по депозиту от
средств капитального ремонта; применение лизинга; дополнительные сред-
ства собственников.
3.2.Разработка предложений по улучшению состояния, повышению
эффективности управления и использования основными средствами
С момента становления права собственности на жилые и нежилые
помещения в жилом доме у трёх и более собственников возникает совмест-
ное домовладение ТС «Логойское-1»
Основной характеристикой совместного домовладения является нали-
чие общей долевой собственности, то есть каждому собственнику имущества
(квартиры, жилого и нежилого помещения) наряду с принадлежащим ему
помещением принадлежит также соответствующая доля в общих элементах
здания, находящихся в совместном пользовании собственников.
Таким образом, при сдаче жилого дома в эксплуатацию участники
домовладения обязаны на общем собрании принять сделать выбор о способе
регулирования управления общим имуществом. Данное решение должно
быть принято в течение 6 месяцев с момента начало совместного домовладе-
ния.
Эффективное функционирование товарищество собственников зави-
сит от эффективности управления и владения общим имуществом совместно-
го домовладения.
Поддержание основных средств следует понимать как комплекс орга-
низационных и технических мер для поддержания здорового и эффективного
состояния строительных конструкций жилого дома путём устранения их не-
значительных неисправностей; обеспечение установленных параметров и
73
режимов работы, наладка и регулирование инженерных систем; осуществле-
ние подготовки к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.
Система технического обслуживания и ремонта должна гарантировать
нормальное функционирование здания и инженерного оборудования в тече-
ние предполагаемого периода использования.
Управление многоквартирного жилого дома ТС «Логойское-1»
включает в себя:
*осуществление планового надзора и контроля технического состоя-
ния объектов, переданных в управление, обеспечение их технического об-
служивания и ремонта в соответствии с применимыми техническими и нор-
мативными требованиями;
*организация инспекционной работы объектов, с целью определения
их технической готовности к эксплуатации, необходимости технического об-
служивания и капитального ремонта;
*планирование работ по техническому обслуживанию и ремонту объ-
ектов, переданных в управление;
*планирование финансовых и технических ресурсов;
*осуществлять систематический контроль за качеством услуг, работой
подрядчиков и выполнением других договорных обязательств, корректиров-
кой суммы оплаты за услуги с целью их снижения при недостаточном каче-
стве финансирования работ и услуг подрядчиков (участники предоставления
работ, услуги) в соответствии с договорами и штрафами за некачественное
выполнение работ и услуг;
*ведение технической документации на объекты, переданные в управ-
ление;
*работа с населением, включая вопросы ресурсов и жалобы на каче-
ство обслуживания;
*выполнение диспетчерских функций по приёму заявок от населения;
*осуществление договорно-правовой деятельности;
74
*организация работы по приёму, расчёту и учёту платежей нанимате-
лей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том
числе за коммунальные услуги согласно заключённым договорам на постав-
ку коммунальных ресурсов.
Для повышения эффективности управления основными сред-
ствами жилого фонда необходимо:
*обеспечить обучение кадров и проведение обязательной аттестации.
Повышение качества подготовки управленческих и инженерно- технических
кадров для работы в товариществе собственников с использованием совре-
менных методик и технологий управленческой деятельности;
*создать систему мониторинга приёма и исполнения претензий граж-
дан на качество жилищно-коммунальные услуги;
*развивать систему общественного контроля в сфере товарищества
собственников;
*проводить справедливую тарифную политику.
Для улучшения состояния основных средств в ТС «Логойское-1»
необходимо:
*санитарное содержание домохозяйства (уборка вне жилых помеще-
ний общего пользования, прилегающих к дому территорий, дератизация и
дезинфекция; противопожарные мероприятия);
*уход за элементами внешнего благоустройства; уход за зелёными
насаждениями;
* грамотное техническое обслуживание жилых зданий; обслуживание,
проверка, наладка и регулировка систем технического оборудования для бо-
лее чем одного жилого здания: вентиляция, холодное и горячее водоснабже-
ние;
*непредвиденный ремонт (работы, выполняемые по заявкам граждан,
работы, выявленные при общем (весеннем осмотре), работы, связанные с