75
устранением аварийных ситуаций и их последствий, в том числе выявляе-
мые по результатам внеочередного осмотров);
*профилактический ремонт (ремонт отдельных элементов здания, ре-
монт внутренних инженерных систем и оборудования).
Для улучшения использования основных средств в ТС «Логой-
ское-1» можно достигнуть путём:
*сдача помещений в аренду, размещение на фасаде здания рекламы,
доходы от сдачи в аренду придомовой территории, участие в инвестицион-
ных проектах – пристройка к зданию дополнительных помещений, надстрой-
ка мансардных этажей;
*применение финансового лизинга;
*своевременного и качественного проведения системы планово- пре-
дупредительных ремонтов;
*приобретение высококачественных основных средств, модернизация
оборудования;
*своевременного обновления основных средств с целью недопущения
чрезмерного морального и физического износа;
*внедрение новой техники и прогрессивной технологии – малоотход-
ной, безотходной, энерго- и топливосберегающей, исключить тепловые и
электо потери, на фасаде жилого дома выполнить тепловую изоляцию, в ме-
стах общего пользования установить энергосберегающие лампы;
*правильной эксплуатации инженерного оборудования, совершен-
ствование организации труда, что способствует недопущению аварий. При-
менять передовые методы организации ремонтных работ.
3.3.Оценка экономической эффективности рекомендуемых мероприятий
Аренда и лизинг недвижимого имущества ТС «Логойское-1»
76
Аренда – это имущественный наём, основанный на договоре о предо-
ставлении имущества во временное пользование за определённую плату. В
договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель и арендатор. В зави-
симости от различных признаков классификации и особенности различают
следующие виды аренда:
*по объектам договора: аренда оборудования, аренда помещений,
аренда земельных участков и т.д.;
*по виду договора: договор аренда, договор проката, договор финан-
совой аренды (лизинг);
*по изменению права собственности: аренда без выкупа имущества,
аренда с правом выкупа имущества;
*по срокам аренды: долгосрочная (5-20 лет), среднесрочная (1-5 лет),
краткосрочная (до одного года).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации.
Арендная плата – плата за пользование имуществом, вносимая арен-
датором на условиях и в сроки, определённые в договоре аренды. Арендная
плата включает: амортизационные отчисления от стоимости арендованного
имущества, размер которых определяется в договоре; средства передаваемые
арендатором для ремонта объекта по истечении срока их аренды; часть при-
были (дохода), которая может быть получена от использования взятого в
аренду имущества. Арендная плата- произведение арендной ставки на зани-
маемую площадь. Расчёт арендной платы производится согласно Положения
о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капи-
тальных строений.［12］
Аренда нежилого помещения в ТС «Логойское-1» является суще-
ственным источником для пополнения доходной части.
Анализ эффективности финансовой аренды (лизинга) ТС «Логойское-1»
77
Лизинг представляет собой один из способов ускоренного обновления
основных средств. Эффективность лизинга у лизингодателя оценивается с
помощью показателей чистой прибыли, рентабельности и срока окупаемости
инвестиций в лизинговые операции. ［13, 14］
Манёвренность, гибкость управления, являющаяся неотъемлемой ча-
стью лизинговых операций, являются частью положительных элементов раз-
вития лизинга. Жилищно-коммунальные услуги, использующие инвестиции
на основе лизинга, значительно повышают качество предоставляемых услуг,
снижают затраты и следовательно, увеличивают прибыль, когда стоимость
оказания услуг населению изменяется соответствующим образом уровень
средней инфляции. ［14, с.30］
Лизинг недвижимости – одна из форм лизинга, которая даёт возмож-
ность оплатить стоимость аренды, но в итоге есть возможность выкупить не-
движимость в собственность по заранее оговорённой цене.
Лизинг в Беларуси регулируется несколькими правовыми актами:
*Указ Президента Республики Беларусь от 25.02.2014 №99 «О вопро-
сах регулирования лизинговой деятельности (основополагающий норматив-
ный правовой акт в сфере лизинговой деятельности);
* Указ Президента Республики Беларусь от 24.09.2009 №465 «О не-
которых вопросах совершенствования лизинговой деятельности в Республи-
ке Беларусь;
*инструкция о порядке бухгалтерского учёта лизинговых операций,
утверждённая постановлением Министерства финансов РБ от 30.03.2004 №
75 (регулирует порядок отражения в бухгалтерском учёте лизинговых опера-
ций) и др.
Предметом лизинга недвижимости ТС «Логойское-1» могут быть по-
мещения в местах общего пользования, часть подвала, технического этажа,
кровли и другие типы помещений. Лизинг недвижимости предоставляется
сроком от 1 года до 10 лет.
78
Лизинг недвижимости: пример – общая площадь нежилого помеще-
ния для офиса составляет 20 м.кв., расположенный на 1 этаже, одна комна-
та, дата постройки 2009 год. Стоимость объекта – 50 000 рублей. (стоимость
согласовывается между лизингополучателем и продавцом – ТС «Логойское-
1»).
Помещение переходит в пользование лизингополучателя после внесе-
ния авансового платежа. В сумму авансового и ежемесячного платежей
включён НДС (20%). Платежи принимаются в белорусских рублях по курсу
НБРБ на дату выплаты.
Объект лизинга в период действия договора лизинга не подлежит пе-
реоценке. Величина и порядок начисления амортизации устанавливается со-
гласно договору лизинга по согласованию между лизингодателем и лизинго-
получателем в соответствии с законодательством. Сумма начисленной амор-
тизации не должна превышать разницу между контрактной стоимостью
предмета лизинга и его выкупной стоимостью (п.15 Положения о лизинге,
утв. постановление Совета Министров Республики Беларусь № 865 от
04.06.2010). Амортизация линейная, ускоренная в пять раз.
Прогнозирование чистой текущей стоимости дохода от лизинговой
операции для лизингодателя определено в табл. 27.
Таблица 27
Калькулятор лизинга
Стоимость
объекта
Аванс.
платёж
%
Ставка
по
лизин-
гу
%
Срок
лизин-
га
месяц
Сумма
НДС за
весь
период
Общая
сумма
выплат
Измене-
ние
+,-
1
2
3
4
5
6
7=6-1
50,000
10
10
12
8825,41
52952,49
2952,49
50,000
10
10
36
9735,42
58412,52
8412,52
50,000
10
10
60
10645,40
63872,43
13872,43
50,000
10
17
12
9169,87
55019,26
5019,26
50,000
10
17
36
10716,88
64301,29
14301,29
50,000
10
17
60
12263,85
73583,10
23583,10
50,000
20
10
12
8771,25
52627,50
2627,50
50,000
20
10
36
9581,25
57487,51
7487,51
50,000
20
10
60
10391,25
62347,53
12347,53
79
50,000
20
17
12
9077,79
54466,74
4466,74
50,000
20
17
36
10454,79
62728,78
12728,78
50,000
20
17
60
11831,79
70990,78
20990,78
Расчёт таблицы 27 произведён по рекомендации лизинговой компа-
нии ОАО «АСБ Беларусбанк» г. Минск ул. Мясникова32.
Анализ и сравнение из таблицы 27 позволяет сделать вывод в пользу
лизинга и использовать преимущества лизинга для выгоды ТС «Логойское-
1», срок лизинга на 5 лет (60 месяцев), ставка по лизингу – 17%., авансовый
платёж – 10%.
Худший вариант лизинга для ТС «Логойское-1» срок лизинга на 1 год
(12 месяцев), ставка по лизингу – 10%., авансовый платёж – 20%.
Преимущества лизинга:
*лизингополучатель значительно минимизирует налогообложение:
лизинговые платежи в полной сумме относятся на себестоимость, а аморти-
зация объекта лизинга определяется договором лизинга;
*лизингополучатель освобождается от необходимости инвестирова-
ния единовременной крупной суммы, а временно высвобождает суммы де-
нежных средств могут использоваться на пополнение собственного оборот-
ного капитала, что повышает его финансовую устойчивость;
*амортизация на объект лизинга начисляется на первоначальную сто-
имость согласно графика лизинговых платежей сразу после получения и
ввода объекта в эксплуатацию;
*защита от инфляции и девальвации, т.к. лизинговая сделка позволяет
уберечь собственные денежные средства от процессов инфляционных и де-
вальвационных процессов.
Лизинг выгоднее кредита:
*не требуется дополнительного залога, так как залогом является сам
объект лизинга;
*уменьшается налог на прибыль, так как лизинговые платежи отно-
сятся на себестоимость;
80
*НДС принимается в зачёт согласно графика лизинговых платежей;
*уменьшается налог на имущество;
*объект лизинга не может быть описан налоговой инспекцией и пере-
дан третьим лицам;
*в процессе лизинга объект лизинга не подлежит переоценке.
Недостаток лизинга по сравнению с кредитами банка является его бо-
лее высокая стоимость, так как лизинговые платежи, которые платит лизин-
гополучатель ТС «Логойское-1» должны покрывать амортизацию имуще-
ства, стоимость вложенных денег и вознаграждение за обслуживание.
Вывод: наиболее эффективным лизингом для ТС «Логойское-1» яв-
ляются помещения с большой площадью, срок лизинга до 8 лет, а ставка по
лизингу – как можно больше.
Чем больше нежилых помещений, тем больше возрастают затраты на
их содержание (отопление, освещение, уборка и т.д.). Но при грамотном и
правильном управлении этой недвижимости ТС «Логойское-1» может из-
влекать немалые доходы. Если физический износ жилого дома небольшой, а
именно- менее 40%, то уменьшаются затраты на текущий и капитальный ре-
монты, что также увеличивает эффективность техническую эксплуатацию
многоквартирного дома.
Показатели эффективности использования основных средств в
ТС «Логойское-1»
Показатели эффективности использования основных средств отража-
ют соотношение полученных финансовых результатов ТС «Логойское-1»
используемых для достижения этих результатов основных средств. Эффек-
тивность использования основных средств характеризуется такие показатели
как фондоотдача, фондоёмкость, фондовооружённость по фактическим дан-
ным 2017, 2018г. (табл.28)
81
Таблица 28
Эффективность использования основных средств
ТС» Логойское-1» за 2017 – 2018 годы
Показатель
№
стро
ки
2017
год
2018
год
Откло
нение
+,-
Темп
роста,%
Объём по техничес.
обслуж. жилого до-
ма, руб.
01
646340,31
659681,25
+13340,94
102,06
Среднегодовая стои-
мость ОС, руб.
02
37323,64
44639,76
+7316,12
119,60
Фондоотдача ОС,
руб.(01/02)
03
17,31
14,78
-2,53
85,38
Балансовая стои-
мость ОС, руб.
04
35668,51
38978,76
+3310,25
109,28
Численность персо-
нала, чел.
05
17,25
17,25
-
-
Производительность
труда, руб (01/05)
06
37469,0
38342,39
+773,39
102,06
Фондоёмкость ОС,
руб. (02/01)
07
0,058
0,068
+0,01
117,24
Фондовооружённость
ОС, руб. (02/05)
08
2163,69
2587,81
+424,12
119,60
Прибыль, руб.
09
20,56
20,56
-
-
Коэффициент фон-
доотдачи (Кф)
(09/02)
10
0,0005
0,0004
-0,0001
80
Коэффициент фон-
доёмкости (Кё)
(02/09)
11
1815,35
2171,19
+355,84
119,60
Уровень использования основных средств определяется прогрессив-
ностью учётной и технологической политики, проводимой ТС «Логойское-1»
по формированию структуры основных средств, а также правильной техни-
ческой эксплуатацией.
Рассмотрим некоторые мероприятия направленные на повышение
использования основных средств на примере: применим аренду нежилых по-
мещение площадью 1000м.кв., в местах общего пользования, применим фи-
нансовый лизин (20 м.кв. стоимость объекта 50000, 00 руб. на 5 лет.), со-
кращение численности работников в ТС «Логойское-1» на 5 человек (рабо-
82
чий по комплексной уборке в местах общего пользования). Плановые показа-
тели внесём в табл.29.
Таблица 29
Эффективность использования основных средств
ТС» Логойское-1» за 2017 – 2018 годы
Показатель
№
строки
2017
год
2018
год
Откло
нение
+,-
Темп
роста,%
Объём по техничес.
обслуж. жилого до-
ма, руб.
01
646569,23
659910,17
+13340,94
102,06
Среднегодовая стои-
мость ОС, руб.
02
37323,64
44639,76
+7316,12
119,60
Фондоотдача ОС, руб.
(01/02)
03
17,32
14,783
-2,537
85,35
Балансовая стои-
мость ОС, руб.
04
35668,51
38978,76
+3310,25
109,28
Численность персо-
нала, чел.
05
12,25
12,25
-
-
Производительность
труда, руб (01/05)
06
52781,16
53870,21
+1089,06
102,06
Фондоёмкость ОС,
руб. (02/01)
07
0,0577
0,0676
+0,0099
117,15
Фондовооружённость
ОС, руб. (02/05)
08
3046,83
3644,06
+597,23
119,60
Прибыль, руб.
09
249,476
249,476
-
-
Коэффициент фон-
доотдачи (Кф)
(09/02)
10
0,00668
0,00559
-0,00109
83,68
Коэффициент фон-
доёмкости (Кё)
(02/09)
11
149,608
178,93
+29,322
119,60
Для обобщающей характеристики эффективности использования ос-
новных средств служат показатели коэффициент фондоотдачи, коэффициент
фондоёмкости, фондовооружённость.
Фондоотдача – отношение стоимости услуг к среднегодовой стоимо-
сти основных средств. Фондоотдача является одним из важнейших обобща-
ющих показателей эффективности использования основных средств и пока-
зывает, сколько услуг было предоставлено на 1 руб. основных средств.
Фондоёмкость – обратный показатель фондоотдачи, т.е. отношение
среднегодового объёма основных средств к стоимости услуг. Величина фон-
83
доёмкости показывает, сколько средств нужно затратить на основные сред-
ства, чтобы получить необходимые услуги.［16, с.67］
Фондовооружённость – средняя численность работников. Этот пока-
затель рассчитывается по бухгалтерскому балансу как отношение среднего-
довой стоимости основных средств к среднесписочной численности работни-
ков. Этот показатель отражает рублёвую стоимость основных средств, кото-
рая приходится на одного рабочего.
Сравним две таблицы 28 и 29, для анализа показателей коэффициента
фондоотдачи, коэффициента фондоёмкости, фондовооружённости.(талб.30).
Таблица 30
Сравнительная таблица показателей
коэффициента фондоотдачи, коэффициента фондоёмкости,
фондовооружённости
Показатели
Факт
План
2017г.
2018г.
отклонение
2017г.
2018г.
отклонение
Коэффициент фондоотда-
чи
0,0005
0,0004
-0,0001
0,00668
0,00559
-0,00109
Коэффициент фондоём-
кости
1815,35
2171,19
+355,84
149,608
178,93
+29,322
Фондовооружённость
2163,69
2587,81
+424,12
3046,83
3644,06
+597,23
Экономическая эффективность основных средств в ТС «Логойское-1»
после применения мероприятий, а именно финансового лизинга, аренды не-
жилых помещений в местах общего пользования, сокращение численности
работников по плану показатели изменятся:
Коэффициент фондоотдачи в 2017г. возрастёт на 0,00618
Коэффициент фондоотдачи в 2018г. возрастёт на 0,00519
Коэффициент фондоёмкости в 2017г. понизится на 1665,742
Коэффициент фондоёмкости в 2018г. понизится на 1992,26
Фондовооружённость в 2017 г. возрастёт на 883,14 руб.
Фондовооружённость в 2018 г. возрастён на 1056,25руб.
Проанализировав вышеизложенное, можно сделать вывод, что приме-
нение этих мероприятий может улучшить финансово- экономические показа-
тели ТС «Логойское-1» в использовании основных средств.
84
Заключение
ТС является перспективной альтернативой управления многоквартир-
ными домами. Создание ТС решает проблему юридического оформления
прав собственности на жильё, так как все владельцы помещений (квартир,
функциональных помещений) становятся долевыми собственниками общего
имущества, вместе решают вопросы, касающиеся управления жильём, его
содержание и обслуживания. При этом, качество содержания жилья значи-
тельно повышается, так как собственники непосредственно заинтересованы
в этом.
Создание ТС позволяет наиболее полно реализовать права собствен-
ников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению
общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и
расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помеще-
ний в жилом доме, создаёт благоприятные возможности для привлечения
инвестиций и улучшения условий проживания людей.
Создание ТС благоприятно отражается во всех сферах деятельности
общества: политической, экономической, социальной, финансовой и эколо-
гической.
В выпускной квалификационной работе рассмотрено и сделан ана-
лиз состояния, движения и эффективного использования основных средств
ТС «Логойское-1», можно сделать выводы:
*в настоящее время в ТС «Логойскоек-1» основные средства непо-
средственно используются в процессе эксплуатации в течении длительного
времени.
*повышение эффективности использования основных средств благо-
приятно сказываются на успешность организации, и на благополучие соб-
ственников жилого фонда (аренда нежилых помещений и финансовый ли-
зинг).