2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………….3
1. Теоретические основы механизма аренды как инструмента управления
муниципальной собственностью …………………………………………………...6
1.1. Понятие, сущность и классификация муниципальной собственности ..6
1.2. Основные механизмы управления муниципальной собственностью .12
1.3. Механизмы повышения эффективности использования
муниципальной собственности за счет аренды.……………………………17
2. Организационно - правовая, экономическая характеристика и оценка
состояния аренды муниципальной собственности в МУП «Жилищное
хозяйство» ………………………………………………………………………….23
2.1. Организационно-правовые механизмы деятельности МУП
«Жилищное хозяйство» ……………………………………………………………23
2.2. Оценка экономических и финансовых показателей деятельности
МУП «Жилищное хозяйство» .…………………………………………………….32
2.3. Оценка состояния аренды в управлении муниципальной
собственностью МУП «Жилищное хозяйство» ………………………………….35
3. Разработка предложений по повышению эффективности механизма аренды в
управлении муниципальной собственностью в МУП «Жилищное хозяйство» .40
3.1. Направления повышения эффективности механизма аренды в
управлении муниципальной собственностью в МУП «Жилищное хозяйство» .40
3.2. Оценка экономической эффективности механизма аренды в
управлении муниципальной собственностью в МУП «Жилищное хозяйство» .44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………….49
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ МАТЕРИАЛОВ ………………………………52
ПРИЛОЖЕНИЯ ……………………………………………………………………56
3
ВВЕДЕНИЕ
Сдача в аренду муниципального имущества обеспечивает стабильность
доходных источников местного бюджета, обработанность механизмов их
поступления, что позволяет местным властям действовать уже с учетом
перспективы, а также строить долгосрочные планы, сосредоточивая ресурсы на
самых «проблемных» направлениях [16].
Сами доходы от сдачи в аренду муниципального имущества выступают как
стабильный источник доходов местных бюджетов.
На основании выше изложенного факта следует, что управление
муниципальной собственностью вовсе не означает ее продажу по максимально
высокой цене.
И этот аспект позволяет выступать муниципалитетам достойным игроком
на рынке недвижимости в целом.
Бесспорно, выбранная тема выпускной квалификационной работы
является актуальной.
Взаимосвязь аренды муниципальной собственности как экономической
категории четко прослеживается как в отношении экономических дисциплин,
так и в отношении гуманитарных наук и дисциплин.
Абсолютно вся деятельность, так или иначе имеющая отношение к
муниципальной собственности, довольно строго регламентируется
законодательством РФ.
Ряд экономических показателей, таких как прибыль, объем производства,
продаж и прочее, напрямую зависят от снабжения предприятия трудовыми
ресурсами, своевременности выполнения работ, а, как известно, основной целью
функционирования каждой коммерческой организации является получение
прибыли.
Размер арендной платы, оценка имущества, их направление по отраслям
уже взаимосвязана с различными расчетами.
4
Здесь необходимы знания бухгалтерского учета, аудита, а также
статистического учета и отчетности.
Необходимы также и навыки использования (применения) результатов
экономического анализа, в целях осуществления управлением муниципальным
имущественным фондом.
Целью представленного исследования является анализ состояния аренды
муниципальной собственности и предложение путей повышения эффективности
управления муниципальной собственностью с использованием механизма
аренды на примере МУП «Жилищное хозяйство».
Для обеспечения достижения поставленной цели необходимо решить
следующие задачи:
рассмотреть теоретические основы государственного и
муниципального имущества;
выделить институт муниципальной собственности;
обобщить основные механизмы управления муниципальным
имуществом;
изучить сам механизм аренды как основной способ управления
муниципальным имуществом;
выделить и проанализировать основные особенности арендных
правоотношений;
проанализировать международный опыт управления
муниципальным имуществом;
предложить пути по совершенствованию управлением
муниципальным имуществом в современных условиях
экономического рынка.
В целях углубленного анализа в представленной работе автор
исследования будет опираться в основном на разнообразные нормативно –
правовые акты, а также рекомендации и учебно - методические пособия по
выбранной теме.
5
Объектом данного исследования выступает непосредственно МУП
«Жилищное хозяйство».
Предметом – оценка эффективности управления муниципальной
собственностью с использованием механизма аренды.
Представленная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка
использованных материалов и приложений, и написана на основании сорока
источников.
6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕХАНИЗМА АРЕНДЫ КАК
ИНСТРУМЕНТА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТЬЮ
1.1. Понятие, сущность и классификация муниципальной
собственности
Само понятие собственности является довольно многогранным и
разносторонним.
Термин «собственность» употребляется в двух различных по смыслу
основаниях:
1. в юридическом смысле представляет собой обозначение вещного права,
то есть права лица на определенную вещь (либо же совокупность вещей),
включающего в себя также правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться
данной вещью (вещами);
2. в экономическом смысле определяется как обозначение целой
совокупности производственных отношений, которые связаны с определенным
конкретным имущественным комплексом и определенным субъектом
хозяйственной деятельности [19].
Конституция РФ признает равенство муниципальной, государственной и
частной собственности [1].
Однако они различаются все же по своей природе:
государственная и муниципальная собственность представляет
собой некие разновидности публичной (общественной)
собственности;
частная же собственность (имущество) относится к индивидуальной,
личной собственности конкретного лица или конкретного
объединения лиц.
Отличия публичной и частной собственности заключаются не в способах
ведения хозяйства, достаточно близких, а в способах присвоения дохода от
эксплуатации собственности:
7
при частной хозяйственной деятельности доход имеет конкретную
частноправовую форму присвоения, то есть поступает, как правило,
уже непосредственно к тому, кто эту деятельность сам и
осуществляет;
в целях публичных хозяйствах происходит публично правовое
присвоение дохода: то есть лица, причастные к его образованию,
передают доход уже собственнику, которым выступают конкретные
соответствующие местные сообщества.
Основой муниципального хозяйства является муниципальная
собственность, является обязательным элементом территориально
локализованной экономики.
Включение муниципальной собственности в систему местного хозяйства
обусловливается определенно территориальной обособленностью
муниципальной собственности в границах, совпадающих с границами самого
первичного административно-территориального образования и составляющих
непосредственный естественный территориальный предел развития местного
хозяйства.
И функционирования объектов муниципальной собственности
ориентируется на удовлетворение потребностей в общественных благах и
услугах местного населения.
Институт муниципальной собственности — относительно новое явление в
российской экономке.
Принципиальная особенность муниципальной собственности состоит в
том, что значительная часть фонда собственности направляется для поддержания
объектов муниципальной собственности, находится в минимально
работоспособном состоянии [33].
Таким образом, развивая коммерческую деятельность системы
муниципальных предприятий, муниципальная экономика ставит две цели:
получение дополнительных доходов в местный бюджет и производство товаров
и услуг, в которых нуждается население [23].
8
Законодательство России под муниципальной собственностью понимает
объекты, находящиеся на территории муниципального образования и за его
пределами.
Данные объекты самостоятельно созданы органами власти
муниципального образования в целях обеспечения обслуживания нужд
непосредственно местного сообщества.
Передаются они муниципальному образованию в результате
разграничения государственной собственности, а также полученные или
приобретенные муниципальным образованием иными именно законными
путями [36].
Рисунок 1 – Полный состав разных объектов муниципальной
собственности
9
В настоящее время на практике существуют два самых основных и
распространенных подхода к классификации объектов муниципальной
собственности.
В соответствии с первым из них абсолютно все объекты муниципальной
собственности могут быть разделены именно на движимое и недвижимое
имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) делится на следующие
определенные виды:
муниципальные земли (то есть такие земельные участки, которые
отнесены к муниципальной собственности на основании законов РФ и субъекта
РФ либо же договоров, заключенных в соответствии с действующим
законодательством);
недра и другие природные ресурсы, отнесенные к муниципальной
собственности;
здания и сооружения, в том числе находящиеся на стадии
строительства или законсервированные на любое время, а также нежилые
помещения;
муниципальные предприятия;
муниципальные учреждения;
муниципальный жилищный фонд.
Среди движимого имущества муниципальной собственности могут быть
выделены:
пакеты акций (акции) и доли участия муниципального образования в
хозяйственных обществах,
ценное движимое имущество,
малоценное движимое имущество,
средства самого муниципального бюджета, а также внебюджетных
фондов.
10
Второй подход предполагает же разделение всех объектов муниципальной
собственности по трем группам, которые имеют сходные режимы
функционирования собственности.
Но разделение всех объектов муниципальной собственности происходит
уже без учета самого функционального назначения указанных предприятий и
организаций.
Выше указанная классификация объектов муниципальной собственности
представлена в таблице 1.
Таблица 1
Классификация объектов муниципальной собственности
Муниципальная казна представляет собой муниципальное имущество,
закрепленное во владение, пользование и распоряжение за органами местного
самоуправления.
Муниципальные унитарные предприятия представляют собой
создаваемые органами местного самоуправления коммерческие организации.
11
Но муниципальные унитарные предприятия не наделяются
непосредственно правом собственности на закрепленное за ними собственником
имущество.
Выше указанное имущество, принадлежащее муниципальным унитарным
предприятиям, не может быть распределено по каким-либо частям, то есть по
вкладам, долям, паям, в том числе и непосредственно между сотрудниками
предприятия.
Муниципальные унитарные предприятия могут действовать конкретно
только на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, что и
представлено ниже по тексту в настоящем исследовании, а также отражено на
рисунке 2.
Рисунок с 2 -с Виды с муниципальных с унитарных с предприятий с