12
1.2. Характеристика механизмов управления муниципальной
собственностью
Субъекты муниципальной собственности используют совершенно
различные способы управления, что наиболее точно отображено ниже на
рисунке 3.
Рисунок 3 - Способы управления муниципальной собственностью
В качестве субъекта права муниципальной собственности,
осуществляющего от имени муниципального образования его правомочия,
выступают непосредственно органы местного самоуправления.
А также их представительные органы в виде определенных юридических
лиц и самостоятельных граждан.
При этом в целях деятельности муниципалитетов существует целый ряд
отличий от подобной деятельности других хозяйственных субъектов, что
отражено в таблице 2.
Таблица 2
Отличия хозяйственной деятельности муниципалитетов
13
Муниципальные органы власти не могут выступать в роли
предпринимателей по следующим причинам.
Право контролировать органов местного самоуправления реализуется в
правовых полномочиях регулировать функционирование нижестоящих
хозяйствующих субъектов.
И возможность собственноручно реализовывать при необходимости меры
административной ответственности - штрафовать, доходы от чего поступают
также в бюджет.
Порядок регулирования и управления муниципальным имуществом
определяется в силу именно специфики самих объектов муниципальной
собственности.
Материальные резервы, сохранность которых обеспечивает их наличие на
счетах муниципального образования в кредитном учреждении, то есть так
называемый местный бюджетный фонд, применяются строго по целевым
назначениям.
Представительные органы муниципального образования контролируют их
расходование и общий оборот.
14
Но среди всех материальных резервов особо выделяются акции и иные
ценные бумаги, с помощью которых можно реализовать право требования доли
в уставных капиталах частных компаний.
Их особый режим выражается во влиянии на деятельность компаний,
которые являются частной собственностью.
Распоряжаться имуществом указанных компаний и получать
дополнительный доход в форме дивидендов и отчислений от прибыли компаний
[10].
Неординарные свойства приемов координирования муниципальной
собственностью.
Первым рассмотрим режим купли - продажи.
Осуществляется путем подачи заявки в Комитет по управлению
муниципальным имуществом вместе с портфелем документов, необходимых для
обеспечения совершения сделки.
Заявителем может выступать и физическое, и юридическое лицо.
К договору меня применимы те же правила, что и к договору купли -
продажи, если только не противоречит существу мены.
Стороны по договоры мены обязуются передать принадлежащее им
имуществу в обмен на имущество другой стороны.
Обмен может быть, как равноценным, так и нет, по условиям можно
прописать в договоре доплату.
Также обмен может осуществляться в отношении нескольких видов
собственности одновременно.
По правилам договора дарения даритель передает фактически либо
закрепляет документально намерение передать в будущем принадлежащее ему
имущество в собственность другой стороне, одаряемому.
В данном исследовании размер базовой ставки установлен решением
общего собрания депутатов муниципального округа Мытищи в размере две
тысячи пятьдесят рублей на две тысячи семнадцатый год.
15
Договор аренды муниципальной собственности в обязательном порядке
должен устанавливаться конкретным срочным, временная неопределенность
недопустима.
По аренде же можно сказать следующее.
Аренда представляет собой появление стабильного источника дохода, но и
одновременно ведет к потерям возможных доходов непосредственно в виде
налога на имущество.
Рассмотрев внесение доли в уставный капитал акционерного общества
публичного ли или непубличного, можно в будущем получить сравнительно
большое количество дохода в будущем непосредственно в форме дивидендов от
деятельности.
Сохранение контроля над предприятиями, значимыми для территории
муниципального образования.
Огромным минусом будет выступать в данном способе распоряжения
имуществом отсутствие каких – либо денежных поступлений в ближайшее
время.
Также появляется солидарная ответственность по обязательствам
акционерного общества, что в итоге может привести к появлению новых
дополнительных источников расходов, не запланированных в бюджете на
текущий и будущий год.
При создании унитарного предприятия будет получение дохода в
долгосрочном периоде в виде не только отчислений от прибыли, а также платы
за пользование имуществом.
Будут решены также задачи социально - экономического развития на
территории муниципального образования.
Но отрицательной стороной данного метода управления служит
отсутствие денежных поступлений в ближайшем будущем.
В некоторых случаях будет необходима искусственная поддержка
предприятий в случае их нерентабельности.
И это опять приводит к незапланированным доходам.
16
Но в абсолютном большинстве случаев этот метод управления
неприемлем, потому что требует дополнительных или новых дотаций от
вышестоящего федерального, а зачастую, и государственного бюджета из
расходов на развитие регионов.
Ведь крайне тяжело отыскать в средствах бюджетов муниципальных
образований необходимых больших по объему именно единовременных
вложений.
Этот метод невозможен без дотаций.
Рассмотрев разнообразные по форме и содержанию аспекты различных
методов управления, из всего довольно большого и внушительного перечня
можно счесть самыми целесообразными только механизм аренды и продажи
муниципальной собственности.
Раз уж речь зашла о дотациях, то необходимо исследовать и такой
феномен, как вложения частных инвесторов, как российских, так и зарубежных
в управление муниципальной собственностью.
Во многих странах участие частного капитала реализуется
непосредственно в виде договорных отношений.
То есть, например, применяются для организации сбора и утилизации
мусора, уборки и озеленения улиц, а также в целях ремонта дорог и
обслуживания световых дорожных знаков [37].
Контрактная система представляет собой сочетание разнообразных форм
регулирования, когда работу частного бизнеса оплачивает местная власть
средствами местного бюджета.
В самом обобщенном представлении это документ, который содержит в
себе:
нормы уложения самой системы программно - целевого управления
имуществом;
отражает разные грани задач, организации и финансирование
программы;
17
регулирует профессиональные моменты конкретной деятельности,
именно в целях осуществления которой и заключается это
соглашение.
1.3. Механизмы повышения эффективности использования
муниципальной собственности за счет аренды
В общем по муниципальным образованиям России складывается ситуация,
когда эффективность использования муниципальной собственности во многом
зависит от такого неожиданного фактора, как финансовое состояние
деятельности арендаторов.
Показателем эффективности использования муниципальной
собственности является увеличение суммы денежных доходов, которые
получаются от определенной деятельности муниципальных унитарных
предприятий:
1. то есть от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества,
которые находятся непосредственно в собственности
муниципального образования [30, с. 114].
Также этот показатель зависит, конечно же, и от количества заключенных
договоров аренды в течение конкретного отчетного периода, которое меняется
постоянно, и иногда по независящим от собственника имущества
обстоятельствам.
Уровень бюджетной обеспеченности муниципалитетов собственными
доходами до распределения средств фонов финансовой поддержки определяется
по формуле:
(1)
где БО – бюджетная обеспеченность,
БОср – бюджетная обеспеченность собственными средствами
муниципального образования,
ИНП - индекс налогового потенциала конкретного субъекта Российской
Федерации,
18
N - численность населения муниципального образования,
N
1
- численность населения муниципального образования, которые имеют
право на получение дотаций непосредственно из бюджета муниципального
образования.
Рисунок 4 - Структура неналоговых доходов бюджета городского
округа Мытищи в 2016-2017 годах
Чаще всего нанимателями выступают индивидуальные предприниматели.
Те арендаторы, у которых отсутствует собственная площадь для ведения
деятельности.
В этом конкретном случае самым эффективным использованием
муниципальной недвижимости стали бы такие условия аренды, при котором
разрабатывалась бы система соотношения (возврата) средств арендатора на
капитальный ремонт применимо к сроку действия договора и или же арендной
плате.
19
Данное условие служило бы на благо политики развития непосредственно
субъектов малого предпринимательства, да и среднего также, в регионах и в
целом по всей стране.
В будущей перспективе такие условия заключения договоров аренды
муниципальной собственности повысили бы довольно сильно эффективность
всего оборота муниципальной собственности.
К примеру, льготы по арендной плате и коммунальным платежам, а также
муниципальные заказы для арендаторов именно в соответствии с их
деятельностью,
Но в настоящее время такие льготы, к сожалению, существуют пока только
в отдельных муниципалитетах России, включая и изучаемый в настоящем
конкретном исследовании муниципальное образование городской округ
Мытищи Московской области.
О муниципальных заказах в общем речи ещё пока нет.
Но недостаток и порою полная недоступность информации или намеренно
искаженная об объектах недвижимости и движимых ресурсах муниципальных
образований оказывает негативное влияние на рост эффективности аренды и
оборота в целом.
Оценка бюджетной эффективности аренды рассчитывается:
(2)
Где АП – годовая арендная плата;
d – доля арендной платы, поступающей именно в государственный
бюджет;
Иа - годовые бюджетные издержки арендодателя;
Т – продолжительность арендного периода в годах;
С – объективная оценка рыночной стоимости объекта аренды.
Нормативы стоимости предоставления государственных и муниципальных
услуг представляют собой расчетные показатели финансового обеспечения
20
именно за счет средств бюджета конкретного местного муниципального
образования [29].
Стоимость предоставления услуги рассчитывается:
(3)
Где Niочр – норматив затрат на оказание единицы i-й государственной
услуги;
Ki – объем (количество единиц) оказания i-й государственной услуги.
Норматив затрат на оказание единицы государственной услуги
определяется:
(4)
Где Nот– норматив затрат на оплату труда и начисления на выплаты по
оплате труда;
Nрм – норматив затрат на приобретение расходных материалов;
Nси – норматив затрат на коммунальные услуги и иные затраты;
Nон – норматив затрат на общехозяйственные нужды.
Повысить эффективность оборота муниципального имущества можно
благодаря некоторым факторам, например, улучшение комплекса
муниципальных предприятий и учреждений, но только после анализа их
деятельности.
Достигнуть этого возможно с помощью методов реорганизации,
ликвидации или же сменой деятельности уже существующих предприятий и
организаций.
Либо, если потребности муниципального образования этого требуют, то
можно создать новые.
Необходимо провести полную опись объектов муниципальной
собственности, вести учет по ним.
Проводить техническую инвентаризацию в отношении объектов
муниципальной собственности.
21
Осуществить полную государственную регистрацию прав на объекты
муниципальной собственности.
Проведение конкурсов по продаже муниципального имущества и сдаче в
аренду нежилых помещений относится к одним из самых эффективных методов
улучшения оборота муниципального имущества.
Надлежит контролировать использование и сохранность в первозданном
виде объекты муниципальной собственности.
Следует также ввести и объединенный учет недвижимого имущества в
определенной административной единице.
Надо корректировать величину арендной платы с ориентацией на
рыночные цены.
Неизбежно будет и постоянное совершенствования нормативно-правовой
базы, регулирующей земельные отношения.
Здесь же необходимо также контролировать непосредственно и оборот тех
земельных участков, которые находятся непосредственно в муниципальной
собственности.
Выводы по главе.
В рассматриваемой рубрике выпускной квалификационной работы автор
рассмотрел теоретические аспекты договора аренды, а также виды договора об
аренде.
В разделе было выделено понятие муниципального имущества,
взаимосвязанных понятий по выбранной тематике.
Были определены значение и задачи непосредственно самой аренды
муниципального имущества.
Также была рассмотрена классификация по различным основаниям
муниципального имущества.
Далее автор исследовал механизмы управления муниципальным
имуществом.
Таким образом, рассмотрев все ключевые вопросы в данном разделе, автор
работы может перейти непосредственно к организационно - правовой,