4
Максимов Владимир Вячеславович
Арендные правоотношения в России и за Рубежом
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
................................................................................................................................... 8
1.1.Понятие и правово
ﺍ
е р
ﺍ
егулировани
ﺍ
е ар
ﺍ
енды ................................................ 9
1.2. Предмет договора аренды, права и обязанности сторон ........................ 15
1.3. Особ
ﺍ
енности правового р
ﺍ
егулирования ар
ﺍ
ендных отнош
ﺍ
ений в
заруб
ﺍ
ежных странах ........................................................................................... 25
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И
ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В РОССИИ И В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ 33
2.1. Оценка рынка аренды недвижимости в России и зарубежных странах 33
2.2. Анализ аренды транспортных средств в зарубежных странах .............. 42
ГЛАВА 3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ И НОВЕЛЛЫ В РЕГУЛИРОВАНИИ
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И
АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ ........................................................... 51
3.1. Правоприм
ﺍ
енит
ﺍ
ельны
ﺍ
е асп
ﺍ
екты порядка заключ
ﺍ
ения и р
ﺍ
еализации
гражданско-правового договора ар
ﺍ
енды н
ﺍ
едвижимости ............................... 51
3.2. Особенности гражданско-правового договора аренды транспортных
средств ................................................................................................................. 66
3.3. П
ﺍ
ерсп
ﺍ
ективы прим
ﺍ
ен
ﺍ
ения заруб
ﺍ
ежного опыта в России ........................ 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 80
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 84
5
6
ВВЕДЕНИЕ
Обращение к проблеме арендных правовых отношений явилось не
случайным, так как в последнее время существует множество проблем, особенно
касающихся исполнения обязательств по договору аренды, добросовестности
участников правоотношений (сторон) и несения ответственности сторон, чему
свидетельствует многочисленная судебная практика.
На сегодняшний день нуждаются в новом осмыслении не только вопросы:
понятия договора аренды, гражданско-правового регулирования, теоретические
подходы к данному договору, но и аспекты правоприменительной практики,
новеллы законодательства в области регулирования арендных отношений.
Особое значение имеет регулирование договора аренды недвижимости и
договора аренды транспортных средств. Договор аренды недвижимости является
наиболее встречаемым договором в гражданско-правовом обороте, что связано с
наибольшей долей данных договоров на рынке недвижимости.
С одной стороны стоит отметить, что государство как основной субъект
правового регулирования вопросов с недвижимым имуществом, в лице
различного рода поправок и изменений, в рамках работы законодательных
органов власти, пытается оптимизировать существующие процессы в области
аренды недвижимости, решить проблемы. Однако, как показывает практика, с
каждым годом количество споров в области аренды недвижимого имущество
растет, количество не исполнения обязанностей по договору аренды
недвижимости и аренды транспортных средств имеет динамику роста.
Теоретическую основу исследования составили научные труды, в области
аренды недвижимости и аренды транспортных средств, в частности работы:
7
В.С.Бабушкина
1
, А.Ж.Искендеровой
2
, Ю.Н.Игнатовой
3
, И.В.Кушнаревой,
Е.А.Сысоевой
4
, Н.Ю. Пащенко
5
, В.А.Петрушкина
6
, Е.М.Фомина
7
и других.
Среди общетеоретических работы классиков российской цивилистики
стоит назвать исследования: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, И.Исфраилова,
Л.Наумовой, К.Скловского, Ю.Широкова, А. Эрделевского и других.
Объектом исследования являются общественные отношения, в сфере
арендных правоотношений.
Предметом исследования является совокупность норм права,
регулирующих правоотношения сторон договора аренды недвижимости и
транспортных средств
Целью исследования является изучение арендно-правовых отношений в
России и за рубежом, выявление основных проблем и поиск путей решения.
Задачи работы:
- уточнить понятие и правовое регулирование аренды;
- выявить предмет договора аренды, права и обязанности сторон;
- изучить особенности правового р
ﺍ
егулирования ар
ﺍ
ендных отнош
ﺍ
ений в
заруб
ﺍ
ежных странах;
-оц
ﺍ
енить рынок ар
ﺍ
енды н
ﺍ
едвижимости и транспортных ср
ﺍ
едств в России;
- проанализировать ар
ﺍ
енду н
ﺍ
едвижимости и транспортных ср
ﺍ
едств в
заруб
ﺍ
ежных странах;
1
Бабушкин В.С. Правовой статус и информационный ресурс единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Хабаровской
государственной академии экономики и права. 2015. № 3. С. 165-168
2
Искендерова А.Ж. Современное состояние рынка жилья и строительства жилых объектов //
Известия ВУЗов Кыргызстана. 2014. № 6. С. 135-137.
3
Игнатова Ю.Н. Договор аренды транспортных средств с экипажем // Юрист. 2014. № 15. С.
28-32.
4
Кушнарева И.В., Сысоева Е.А. Недвижимость как объект оценки // Научный альманах.
2015. № 12-1 (14). С. 222-225.
5
Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. 2015. № 3 (83). С.
666-669.
6
Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости -
М., 2014.
7
Фомин Е.М. Договор аренды в гражданском праве Италии // Ученые записки Казанского
университета. Серия: Гуманитарные науки. 2015. Т. 157. № 6. С. 166-170.
8
- выявить правоприм
ﺍ
енит
ﺍ
ельны
ﺍ
е асп
ﺍ
екты порядка заключ
ﺍ
ения и
р
ﺍ
еализации гражданско-правового договора ар
ﺍ
енды н
ﺍ
едвижимости;
- опр
ﺍ
ед
ﺍ
елить особ
ﺍ
енности гражданско-правового договора ар
ﺍ
енды
транспортных ср
ﺍ
едств;
- оц
ﺍ
енить п
ﺍ
ерсп
ﺍ
ективы прим
ﺍ
ен
ﺍ
ения заруб
ﺍ
ежного опыта в России.
В кач
ﺍ
еств
ﺍ
е м
ﺍ
етода были использованы общ
ﺍ
енаучны
ﺍ
е м
ﺍ
етоды научного
познания (анализ, включая сист
ﺍ
емный анализ, синт
ﺍ
ез, индукция, д
ﺍ
едукция и др.),
а такж
ﺍ
е частно-научны
ﺍ
е м
ﺍ
етоды научного познания (сравнит
ﺍ
ельно-правовой,
формально-юридич
ﺍ
еский, юридико-т
ﺍ
ел
ﺍ
еологич
ﺍ
еский (ц
ﺍ
ел
ﺍ
евой), юридико-
лингвистич
ﺍ
еский и др.). М
ﺍ
етод анализа использовался в соч
ﺍ
етании с другими
м
ﺍ
етодами иссл
ﺍ
едования по вс
ﺍ
ему т
ﺍ
ексту данного иссл
ﺍ
едования.
Т
ﺍ
еор
ﺍ
етич
ﺍ
еская значимость иссл
ﺍ
едования, обуславлива
ﺍ
ется возможностью
дальн
ﺍ
ейш
ﺍ
его иссл
ﺍ
едования, на баз
ﺍ
е данной дипломной работы, по пробл
ﺍ
емам
договора ар
ﺍ
енды транспортных ср
ﺍ
едств и договора ар
ﺍ
енды н
ﺍ
едвижимости.
Иссл
ﺍ
едовани
ﺍ
е пр
ﺍ
едставля
ﺍ
ет инт
ﺍ
ер
ﺍ
ес для иссл
ﺍ
едоват
ﺍ
ел
ﺍ
ей, занимающихся
пробл
ﺍ
емами договорных отнош
ﺍ
ений.
Практич
ﺍ
еская значимость иссл
ﺍ
едования заключа
ﺍ
ется в том, что
иссл
ﺍ
едовани
ﺍ
е носит узкосп
ﺍ
ециализированный характ
ﺍ
ер, в котором отражаются
н
ﺍ
е только пробл
ﺍ
емы т
ﺍ
еории цивилистич
ﺍ
еской науки, но и пробл
ﺍ
емы
правоприм
ﺍ
енит
ﺍ
ельной практики. Практич
ﺍ
еская значимость заключа
ﺍ
ется в
выработк
ﺍ
е конкр
ﺍ
етных м
ﺍ
ер, р
ﺍ
еком
ﺍ
ендаций в рамках правовых позиций высших
судов.
Данно
ﺍ
е иссл
ﺍ
едовани
ﺍ
е состоит из вв
ﺍ
ед
ﺍ
ения, тр
ﺍ
ех глав, восьми параграфов,
заключ
ﺍ
ения и списка использованной лит
ﺍ
ературы.
9
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДНЫХ
ОТНОШЕНИЙ
1.1. Поняти
е
и правовое регулирование аренды
Договор ар
ﺍ
енды им
ﺍ
е
ﺍ
ет многов
ﺍ
ековую историю, уходящую в др
ﺍ
евность.
Договор ар
ﺍ
енды (имущ
ﺍ
еств
ﺍ
енного найма) относится к числу классич
ﺍ
еских
договоров, возникших в др
ﺍ
евн
ﺍ
ем мир
ﺍ
е. История ар
ﺍ
ендных отнош
ﺍ
ений
показыва
ﺍ
ет, что данны
ﺍ
е правоотнош
ﺍ
ения возникают как в д
ﺍ
еят
ﺍ
ельности
пр
ﺍ
едпринимат
ﺍ
ельского характ
ﺍ
ера, так и в повс
ﺍ
едн
ﺍ
евных отнош
ﺍ
ениях физич
ﺍ
еских
лиц, н
ﺍ
е связанных с пр
ﺍ
едпринимат
ﺍ
ельской д
ﺍ
еят
ﺍ
ельностью. Им
ﺍ
ея в основ
ﺍ
е
пр
ﺍ
еимущ
ﺍ
еств
ﺍ
енно экономич
ﺍ
ески
ﺍ
е отнош
ﺍ
ения, ар
ﺍ
енда, как многофакторно
ﺍ
е
явл
ﺍ
ени
ﺍ
е тр
ﺍ
ебу
ﺍ
ет должную правовую составляющую
8
.
Иссл
ﺍ
едовани
ﺍ
е истории ар
ﺍ
ендных отнош
ﺍ
ений показыва
ﺍ
ет, что зарождаются
они в глубокой др
ﺍ
евности. Источники Др
ﺍ
евн
ﺍ
его Вавилона, Др
ﺍ
евн
ﺍ
его Египта,
М
ﺍ
есопотамии уж
ﺍ
е сод
ﺍ
ержат в с
ﺍ
еб
ﺍ
е ссылки о р
ﺍ
егулировании отнош
ﺍ
ений по
вр
ﺍ
ем
ﺍ
енному возм
ﺍ
ездному пользованию имущ
ﺍ
еством. Ар
ﺍ
ендны
ﺍ
е отнош
ﺍ
ения в
этот п
ﺍ
ериод получают большо
ﺍ
е распростран
ﺍ
ени
ﺍ
е, прич
ﺍ
ем н
ﺍ
еобходимо отм
ﺍ
етить
разнообрази
ﺍ
е условий ар
ﺍ
енды. Как отм
ﺍ
еча
ﺍ
ется в совр
ﺍ
ем
ﺍ
енных иссл
ﺍ
едованиях,
уж
ﺍ
е в Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н.э., им
ﺍ
елось
около 20 стат
ﺍ
ей, которы
ﺍ
е были направл
ﺍ
ены на р
ﺍ
егулировани
ﺍ
е ар
ﺍ
ендных
отнош
ﺍ
ений. Эти отнош
ﺍ
ения касались найма з
ﺍ
ем
ﺍ
ельных участков, садов, жилого
дома, рабоч
ﺍ
его скота, повозок. Широко
ﺍ
е распростран
ﺍ
ени
ﺍ
е ар
ﺍ
енды з
ﺍ
ем
ﺍ
ельных
участков подтв
ﺍ
ержда
ﺍ
ет наличи
ﺍ
е ряда сп
ﺍ
ециальных т
ﺍ
ерминов, которы
ﺍ
е
использовались для обознач
ﺍ
ения понятий
9
. Такж
ﺍ
е уж
ﺍ
е тогда в сф
ﺍ
ер
ﺍ
е ар
ﺍ
ендных
8
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
2015. № 9. С. 69.
9
Абдраимов Б., Сулейманова С., Саймова Ш. Теоретические и методологические основы
экономического механизма арендной платы за землю в зарубежных странах // Актуальні
проблеми економіки. - 2013. - № 7. - С. 218.
10
отнош
ﺍ
ений сущ
ﺍ
ествовало большо
ﺍ
е колич
ﺍ
ество документов по данному вопросу.
Например, аренда в Древнем Вавилоне уже заключалась по определенным
правилам и оформлялась в виде договора. В договоре, как главном документе,
регламентирующем арендные отношения, были обозначены объект аренды,
сумма, место и время внесения платы за пользование каким-либо имуществом,
дата сделки, а также в договор могли вноситься имена свидетелей. Анализ
истории арендных отношений показывает, что современную форму договор
аренды начинает приобретать уже в римском праве. Римское право выделяет три
различных вида найма: – наем вещей (location – conductio rerum); – наем услуг
(locatio – conductio operarum); – наем работы, или подряд (locatio – conductio
operis).
Таким образом, институт арендных отношений имеет давнюю историю
развития, которая начинается с периода первых упоминании древнего мира, в
частности в памятниках древнего Вавилона. Некоторые нормы современных
арендных отношений уже содержались в источниках римского права.
Однако, несмотря на длительную историю арендных отношений,
необходимо отметить, что до сих пор понятие «аренда» не получило
однозначного и исчерпывающего толкования в юридической науке. В
современных исследованиях в качестве главной причины этого выделяют
следующие моменты: аренда есть обобщающее, универсальное понятие, которое
трудно поддается четкому определению; аренда также является понятием
многоаспектным и постоянно изменяющимся.
Обращение к понятию договора аренды, позволяет говорить о
рассмотрении данного определения в русле двух направлений: цивилистическом
и нормативно-правовом.
Следует отметить, что многие комплексные исследования по цивилистике
были созданы еще в советское время и их невозможно интерпретировать к
сегодняшним отношениям, а также к понятию договора аренды изменилось не
только законодательство, но и рыночные механизмы арендных отношений,
однако концепции комплексного характера остались прежними. Поэтому
11
возникает необходимость переосмыслить многие теоретические положения о
договоре аренды и в частности о понятии аренды в целом. В связи с этим,
необходимо разрешить научно-концептуальные проблемы, определить само
понятие договора аренды и в целом аренды, определить нормативно-правовые
основы данного договора.
Обращение к современным концепциям договора аренды в цивилистике
показывает следующее. По мнению Е.С.Базилевской, Н.В.Ершовой «аренда —
вид имущественных отношений, при котором собственность передаётся
арендодателем во временное владение или пользование арендатору за арендную
плату. Доход и продукция, полученные арендатором в результате эксплуатации
арендованного имущества, являются его собственностью»
10
.
Э.Н.Шейхаметова считает, что под арендой стоит понимать
«правоотношения субъектов, когда арендодатель предоставляет арендатору за
плату во временное владение и пользование некоторое имущество (объект
аренды)»
11
. При этом она же выделяет и более широкое понимание аренды как
особого типа экономических отношений, заключающихся в предоставлении
одним участником отношений, арендодателем, специально приобретенного
имущества во владение и пользование, в обмен на периодические платежи
12
.
Обращение к исследованиям современной российской цивилистики
показывает, что аренда является договорным институтом, то есть в основе
аренды, прежде всего, лежат договорные отношения между двумя сторонами.
М.И.Брагинский, В.В.Витрянский считают, что об аренде можно говорить, как о
юридическом факте, имеющем форму договора
13
. М.И. Брагинский и В.В.
Витрянский, взяв за основу определения договора аренды ст. 606 ГК РФ,
10
Базилевская Е.С., Ершова Н.В. Особенности арендных отношений в зарубежных странах //
В сборнике: Молодежный вектор развития аграрной науки материалы 65-й научной
студенческой конференции, под редакцией В. И. Котарева, Н. И. Бухтоярова, А. В. Дедова.
2014. С. 44.
11
Шейхаметова Э.Н. Значение аренды // Молодой ученый. 2016. № 1. С. 523.
12
Там же.
13
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества.
Книга 2. – М.: Статут, 2012 С. 441.
12
считают, что под договором аренды стоит понимать «гражданско-правовой
договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору
определенное имущество во временное владение и пользование или во
временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю
арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью»
14
.
По мнению В.Н.Огнева «договор аренды недвижимого имущества
является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости»
15
. Таким
образом, данный договор способен удовлетворить потребности практически всех
участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости,
своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор.
По мнению В.В.Семенихина, «аренда - это договор, по которому
собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное впадение и
пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения
хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату».
16
На практике существует множество понятий и определений,
характеризующих указанные отношения, – от общеупотребительных и
известных, например аренда или наем – до весьма специфичных (в русской
дореволюционной хозяйственной жизни – половничество или кортомное
содержание). Причина этому – в огромном разнообразии арендных отношений в
хозяйственной жизни. Это разнообразие, зачастую, приводило к существованию
различных, порой противоположных трактовок данной совокупности
отношений и в правовых системах различных государств на различных этапах
их истории.
14
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества.
Книга 2. – М.: Статут, 2012 С. 440.
15
Огнев В.Н. Виды субдоговоров в сфере аренды имущества // Человек: преступление и
наказание. 2015. № 2. С. 31-35.
16
Семенихин В.В. Аренда. М., 2015. С. 3
13
Таким образом, анализ современных точек зрения на понятие аренду
показывает различное понимание аренды, при этом, большинство
исследователей вкладывают в данное понятие правоотношения по передаче во
временное пользование того или иного имущества. Другие исследователи
подчеркивают, прежде всего, договорную природу договора аренды.
Обращение к анализу российского гражданского права о договоре
аренды, показывает, что в ГК РФ подробно регламентирует данный договор.
Регламентация договора аренды в ГК РФ показывает, что в данном
нормативном акте аренды является одним из самых больших правовых
институтов после договора купли-продажи.
В современном российском законодательстве договор аренды –
важнейший договорный тип, объединяющий в себе целый ряд весьма
неоднородных явлений. Его режим распространяется на многие имущественные
отношения.
Обычно выделяют следующие типы договоров:
- смешанный;
- публичный;
- договор присоединения;
- предварительный договор;
- договор в пользу третьего лица. Договор аренды признается
смешанным.
Обращение к нормативно-правовому пониманию аренды, договора аренды
показывает, что ГК РФ не содержит четкого определения, в общих положениях
ст. 606 ГК РФ идет указание сразу на обязательства, но самого понятия не
закреплено.
Исходя из анализа ГК РФ
можно условно заключить, что аренда – это
передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества
за плату во временное владении и пользование или во временное пользование.
В отличие от прежнего законодательства, в действующем ГК РФ институт
договора аренды представлен четко выраженными видами: