24
земельного участка
31
. В целях определения общих закономерностей в правовом
регулировании отдельных видов договоров субаренды, а также установления
возможности или невозможности заключения на основе конкретного вида
договора аренды субарендного договора необходимо исследовать особенности
каждого из указанных видов. Следует отметить, что не исполнение обязательств
по договору аренды влечет за собой гражданско-правовые санкции.
Специфика гражданско-правового регулирования общественных
отношений предполагает, что «нарушенный интерес приводит в действие
гражданско-правовые охранительные меры, которые могут закрепляться либо в
санкциях этих норм, либо в специализированных охранительных нормах
32
.
Однако отсутствие в правовых нормах санкций само по себе еще не означает
отсутствия юридической ответственности за их нарушение. Если в договоре
санкция не прописана, применяются нормы ГК РФ.
Таким образом, подводя итог параграфу, стоит отметить, что отмечая
общие условия договора аренды, стоит отметить, что рассматривая субъектов
договора аренды, в обобщенном виде можно говорить о сторонах договора
аренды: арендодателе и арендаторе, что касается субъектов – физических и
юридических лиц, то в зависимости от конкретного вида договора субъекты
могут быть разными. При этом в отдельных случаях стороной договора может
выступать только юридической лицо, или только физическое. К существенным
условиям договора стоит отн
ﺍ
ести пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет договора ар
ﺍ
енды, который
обязат
ﺍ
ельно долж
ﺍ
ен быть прописан в договор
ﺍ
е ар
ﺍ
енды. Договор ар
ﺍ
енды явля
ﺍ
ется
возм
ﺍ
ездным, конс
ﺍ
енсуальным и двусторонним.
1) Договор проката пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет-движимо
ﺍ
е имущ
ﺍ
ество (кром
ﺍ
е ТС)
использу
ﺍ
ется в потр
ﺍ
ебит
ﺍ
ельских ц
ﺍ
елях. (Ст. 626 п 1 абз.2). Сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е
условия –пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет.
31
Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: Автореф, дис... канд.
юрид, наук. - Курск, 2011. С. 59.
32
Ермолаев С.Н. Термин юридической ответственности в гражданском праве // Власть Закона.
2013. – № 2 (14). – С. 179
25
2) Договор ар
ﺍ
енды ТС с пр
ﺍ
едоставл
ﺍ
ени
ﺍ
ем услуг по управл
ﺍ
ению и
т
ﺍ
ехнич
ﺍ
еской эксплуатаци
ﺍ
ей. (ДАТСЭ) Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет- ТС (т
ﺍ
ехн, устройство по
п
ﺍ
ер
ﺍ
евозк
ﺍ
е грузов, пассажиров) –автомобили, -морски
ﺍ
е суда,- суда внутр
ﺍ
енн
ﺍ
его
плавания, - лодки, яхты, - воздушны
ﺍ
е суда,- гуж
ﺍ
евой транспорт. Сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е
условия – пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет.
3) (ДАТСЭ б
ﺍ
ез экипажа) Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет- ТС Ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ель н
ﺍ
е сохраня
ﺍ
ет
влад
ﺍ
ени
ﺍ
е пр
ﺍ
едм
ﺍ
етом; Сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е условия –пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет;
4) Договор ар
ﺍ
енды зданий и сооруж
ﺍ
ений; Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет а) здани
ﺍ
е или
сооруж
ﺍ
ени
ﺍ
е (н
ﺍ
е для проживания), б) права на з
ﺍ
ем
ﺍ
ельный участок занятый
н
ﺍ
едвижимостью и н
ﺍ
еобходимый для её использования. Сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е условия –
Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет- Ц
ﺍ
ена, Разм
ﺍ
ер ар
ﺍ
ендной платы
5) Договор ар
ﺍ
енды пр
ﺍ
едприятия. Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет – Пр
ﺍ
едприяти
ﺍ
е- единый и
обособл
ﺍ
енный имущ
ﺍ
еств
ﺍ
енный компл
ﺍ
екс признава
ﺍ
емый н
ﺍ
едвижимостью и
использу
ﺍ
емый для в
ﺍ
ед
ﺍ
ения пр
ﺍ
едпринимат
ﺍ
ельской д
ﺍ
еят
ﺍ
ельности, включающий
вс
ﺍ
е виды имущ
ﺍ
ества; основны
ﺍ
е ср
ﺍ
едства- з
ﺍ
ем
ﺍ
ельный участок здания,
оборудовани
ﺍ
е, оборотны
ﺍ
е ср
ﺍ
едства-запасы сырья, топлива, (на условиях
договора); имущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е права- права пользования природными р
ﺍ
есурсами,
зданиями. Обязанности (долги)- особ
ﺍ
енность договора.
Права на ср
ﺍ
едства индивидуализации продавца и его услуг (фирм
ﺍ
енно
ﺍ
е
наим
ﺍ
еновани
ﺍ
е, тов. знак, знак обслуживания)
Исключит
ﺍ
ельны
ﺍ
е права (на условиях и в пр
ﺍ
ед
ﺍ
елах договора)
Такж
ﺍ
е мож
ﺍ
ет быть пр
ﺍ
едм
ﺍ
етом часть пр
ﺍ
едприятия (ц
ﺍ
ех, т
ﺍ
ехнологич
ﺍ
ески
едино
ﺍ
е ц
ﺍ
ело
ﺍ
е. Лиц
ﺍ
ензии НЕ п
ﺍ
ер
ﺍ
едаются.
Сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е условия. – Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет, Ц
ﺍ
ена.
1.3. Особенности правового регулирования арендных отношений в
зарубежных странах
26
Особ
ﺍ
енностью права США в области р
ﺍ
егулирования ар
ﺍ
енды явля
ﺍ
ется
сп
ﺍ
ецифика достаточно большой доли участия в ар
ﺍ
енд
ﺍ
е публично-правовых
образований, олиц
ﺍ
етворяющих государство.
В США и Канад
ﺍ
е достаточно больши
ﺍ
е площади з
ﺍ
ем
ﺍ
ель относятся к
государств
ﺍ
енной собств
ﺍ
енности (в США до 40%, в Канад
ﺍ
е - до 90%). К з
ﺍ
емлям
государств
ﺍ
енной собств
ﺍ
енности относятся н
ﺍ
еиспользу
ﺍ
емы
ﺍ
е л
ﺍ
есны
ﺍ
е з
ﺍ
емли, з
ﺍ
емли
национальных парков, запов
ﺍ
едников, пастбища низкого кач
ﺍ
ества, пустыни,
т
ﺍ
ерритории во
ﺍ
енного в
ﺍ
едомства, горы. Если возника
ﺍ
ет экономич
ﺍ
еский инт
ﺍ
ер
ﺍ
ес к
этим з
ﺍ
емлям, то они продаются, но чащ
ﺍ
е вс
ﺍ
его пр
ﺍ
едоставляются в ар
ﺍ
енду ч
ﺍ
ер
ﺍ
ез
аукционы.
По законам штатов договоры об ар
ﺍ
енд
ﺍ
е должны сод
ﺍ
ержать сл
ﺍ
едующи
ﺍ
е
пункты:
- законно
ﺍ
е право ар
ﺍ
ендатора еж
ﺍ
егодно продл
ﺍ
евать срок д
ﺍ
ействия
ар
ﺍ
енды;
- об
ﺍ
есп
ﺍ
еч
ﺍ
ени
ﺍ
е огранич
ﺍ
ения срока д
ﺍ
ействия с
ﺍ
ельскохозяйств
ﺍ
енных
ар
ﺍ
ендных соглаш
ﺍ
ений;
- право ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
еля уд
ﺍ
ержания урожая в случа
ﺍ
е н
ﺍ
еуплаты ар
ﺍ
ендной
платы; други
ﺍ
е м
ﺍ
еры защиты инт
ﺍ
ер
ﺍ
есов з
ﺍ
емл
ﺍ
евлад
ﺍ
ельц
ﺍ
ев;
- права ар
ﺍ
ендаторов получать комп
ﺍ
енсацию за сд
ﺍ
еланны
ﺍ
е во вр
ﺍ
емя
ар
ﺍ
енды улучш
ﺍ
ения;
- право на возможность субар
ﺍ
енды;
- право ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ел
ﺍ
ей на пос
ﺍ
ещ
ﺍ
ени
ﺍ
е сдава
ﺍ
емых в ар
ﺍ
енду участков;
- порядок возм
ﺍ
ещ
ﺍ
ения пот
ﺍ
ерь;
- отв
ﺍ
етств
ﺍ
енность за ущ
ﺍ
ерб, нан
ﺍ
ес
ﺍ
енный ар
ﺍ
енду
ﺍ
емому имущ
ﺍ
еству.
В странах с развитой рыночной экономикой по продолжит
ﺍ
ельности
ар
ﺍ
ендных отнош
ﺍ
ений различают три формы ар
ﺍ
енды:
− краткосрочную (rеnting, сhаrting) — на срок до 1 года;
− среднесрочную (hiring) — на срок от 1 до 3 лет;
− долгосрочную (lеаsing) — на срок свыше 3 лет. В нашей стране по
экономическим условиям различают три основные вида аренды: − текущую
27
аренду — по окончании срока действия договора аренды имущество подлежит
возврату арендодателю. В течение всего срока аренды оно продолжает
отражаться на балансе арендодателя, а арендатор лишь пользуется правом
временного владения имуществом;
− долгосрочную аренду — по окончании срока действия договора
имущество, как правило, переходит к арендатору, причем договор может быть
предусмотрен как досрочный переход прав владения имуществом (по выплате
всей обусловленной договором суммы), так и отказ арендатора от такого права;
− финансовую аренду, или лизинг, в данном случае арендодатель в
соответствии с договором обязуется приобрести в собственность указанное
арендатором имущества и предоставить его в аренду.
33
Однако не все исследователи придерживаются трехзвенной системы
аренды, некоторые исследователи выделяют только две
И.В.Чижанькова, Н.Ф.Бондалетова выделяют два вида аренды
недвижимости: текущую и долгосрочную. Текущая аренда означает временную
передачу недвижимости, а долгосрочная предусматривает последующий
выкуп
34
.
В странах континентального права основным источником регулирования
отношений по найму являются нормы гражданских кодексов или иных
кодифицированных актов: во Франции - ст. 1708 - 1778 Французского
гражданского кодекса (ФГК)
35
; в Германии - § 535 - 597 Германского
33
Царева М.В. Правовое регулирование аренды части объекта недвижимости // В
сборнике: Пробелы в российском законодательстве Сборник материалов VIII Международной
научно-практической конференции, посвященной памяти академика В.Н. Кудрявцева. 2015.
С. 246.
34
Чижанькова И.В., Бондалетова Н.Ф. Договорные отношения по аренде недвижимости:
структура и функции // Материалы Ивановских чтений. 2015. № 5. С. 329.
35
Code civil Version consolidée au 16 mars 2016 // [Электронный ресурс]:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721
28
гражданского уложения (ГГУ)
36
; в Швейцарии - нормы Швейцарского
обязательственного закона
37
.
На рынке лизинга недвижимости господствующее положение занимают
Великобритания, Германия, Франция, Италия с объемом сделок около 80 %
38
. В
Германии, Дании и Великобритании отсутствует специальное законодательство
о лизинге, вместо этого оно реализуется как обычное коммерческое право.
Государственное регулирование в Великобритании и Германии относится
только к той части лизинга, которая проводится подведомственными им
структурами, т.е. значительно проще, чем в государствах с господством банков
в данной сфере.
Широкое распространение лизинговых операций и различия в правовом
регулировании договора лизинга обусловили необходимость унификации
правил о международном лизинге, что привело к разработке представителями
разных государств в рамках международного института по унификации частного
права (УНИДРУА) Конвенции о международном финансовом лизинге,
подписанной в Оттаве 28 мая 1988 года.
Конвенция применяется к сделкам финансового лизинга в отношении
всего оборудования, за исключением того оборудования, которое должно быть
использовано преимущественно для личных, семейных или домашних нужд
лизингополучателя.
Российская Федерация присоединилась к указанной Конвенции в феврале
1998 года.
Несмотря на то, что Оттавская Конвенция разрабатывалась с участием
представителей СССР, началом правового регулирования лизинга в России
36
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) // [Электронный ресурс]: http://www.gesetze-im-
internet.de/bgb/BJNR001950896.html
37
Swiss Civil Code of 10 December 1907 (Status as of 1 January 2016) // [Электронный ресурс]:
https://www.admin.ch/opc/en/classified-compilation/19070042/index.html
38
Серпухова Е.П. Тенденции рынка аренды жилой недвижимости // В
сборнике: Экономические аспекты управления строительным комплексом. Сборник статей.
Самарский государственный архитектурно-строительный университет. Самара, 2015. С. 179.
29
можно считать 1994 год, когда был принят Указ Президента РФ от 17 сентября
1994 года №1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной
деятельности». Постараемся определить, чем отличается лизинг (в США и
Великобритании) и финансовая аренда (во Франции, Бельгии и России).
Лизинг в англоязычной юридической литературе чаще всего определяют
как особый договор аренды, предусматривающий предоставление одной
стороной – лизингодателем (арендодателем) другой стороне –
лизингополучателю (арендатору) имущества в исключительное пользование на
установленный срок за вознаграждение в виде арендной платы. При этом право
собственности на объект лизинга сохраняется за лизингодателем. Пользователь
оплачивает потребляемую стоимость имущества полученного в лизинг,
сопутствующие услуги от лизингодателя и проценты от стоимости
эксплуатируемого оборудования
Если обратиться к гражданско-правовому регулированию договора аренды
Германии, то в праве данного государства выделяется договор аренды
(Pachtvertrag), включающий договор аренды земельного участка и договор
аренды земли для сельскохозяйственного использования (Landpachtvertrag).
Тогда как к договору аренды земельного участка применяются общие положения
об аренде, то аренде земли для сельскохозяйственного использования как
особому виду договора аренды посвящен отдельный подраздел, содержащий
специальное регулирование
39
.
Согласно § 581 ГГУ, по договору аренды арендодатель обязуется
предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным
предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть
отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства.
Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату.
39
Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах
/ Под ред. В. А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С. 315.
30
Законом КНР о хозяйственном договоре
40
предусматривается, что в случае
предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует
договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению арендатору
причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является оборудование, и
оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевременного и
нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только
устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить
соответствующую неустойку.
Согласно ст. 1615 ГК Италии, когда наём имеет своим предметом
пользование вещью продуктивной, движимой или недвижимой, наниматель
обязан заботиться о нём и управлять в соответствии с хозяйственным
предназначением имущества и производственной выгодой. Ему принадлежат
доходы и другая выгода от арендованного имущества (GU1942)
41
. Из данного
определения вытекает: объектом пользования по договору аренды выступает
исключительно производственная вещь. В отличие от Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее – ГК РФ), ГК Италии выделяет гражданские
плоды и натуральные плоды (вещи). В силу ст. 820 ГК Италии натуральные
плоды – те, что происходят непосредственно от вещи с содействием или без
содействия человека; такие плоды, как сельскохозяйственные продукты,
продукты рудников, карьеров и торфяников. До момента отделения плоды
являются частью вещи. Тем не менее, ими можно распоряжаться в качестве
будущей вещи. Гражданские плоды – это естественные вещи, не продукты, а
цельные вещи, например земельный участок, здание, сооружение.
По общему правилу, срок по договору аренды (l’affitto) не является
существенным условием, поскольку статьёй 1616 ГК Италии прямо
предусмотрена возможность заключения договоров аренды без определения
срока. В таком случае любая сторона может расторгнуть договор, направив
40
Закон КНР О договорах // [Электронный ресурс]: https://pravo.hse.ru/intprilaw/doc/060602
41
Фомин Е.М. Договор аренды в гражданском праве Италии // Ученые записки Казанского
университета. Серия: Гуманитарные науки. 2015. Т. 157. № 6. С. 168.
31
соответствующее уведомление другой стороне, если иное не предусмотрено
местными обычаями (GU1942). Однако в отношении аренды
сельскохозяйственного фонда имеется законодательное ограничение, не
позволяющее заключать договоры для лесонасаждения более чем на 90 лет
(GU1942). Что касается договоров аренды земельных участков,
предназначенных для севооборота культур, заключённых на неопределённый
срок, то такие договоры считаются заключёнными на время, необходимое для
того, чтобы арендатор мог осуществлять и выполнять нормальный цикл
севооборота культур на участке. Если же земельный участок не подвержен
севообороту культур, то аренда считается заключённой на время, необходимое
для сбора плодов (ст. 1630 ГК Италии).
Таким образом, что отметить, что в зарубежных странах вопросы договора
аренды, как и в России, регулируются гражданским законодательством. При
этом в некоторых странах существует и региональное законодательство,
например, в США, где устанавливаются особенности аренды в отдельных
штатах. В некоторых странах высока роль государства в арендных отношениях.
Анализ зарубежного опыта показывает, что регулирование аренды в
западноевропейских странах имеет давнюю историю, начинающуюся еще с
римской и обособившись в гражданских кодексах конкретных государств. В
целом понятие аренды в зарубежном праве не существует, существует понятие
имущественного найма.
Вывод по главе 1.
Анализ понятия договора аренды, показал, что в научной литературе
имеются различные точки зрения, большинство исследователей склоняются к
определению аренды как виду имущественных правоотношений и институту,
имеющему договорную основу. На сегодняшний день стоит констатировать, что
с одной стороны, это форма экономических отношений, возникающая между
собственниками и пользователями имущества; а с другой – это особые
договорные отношения, предполагающие передачу определённого круга прав
собственности на возмездной основе. В качестве определения аренды как
32
особого вида отношений, можно привести следующее положение: аренда - это
система хозяйствования или организационная форма предпринимательства,
предполагающая передачу на договорных условиях собственником
(арендодателем) имущества во временное владение и использование или только
пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях.
Отмечая общие условия договора аренды, стоит отметить, что
рассматривая субъектов договора аренды, в обобщенном виде можно говорить о
сторонах договора аренды: арендодателе и арендаторе, что касается субъектов –
физических и юридических лиц, то в зависимости от конкретного вида договора
субъекты могут быть разнообразными. При этом в отдельных случаях стороной
договора может выступать только юридической лицо, или только физическое. К
существенным условиям договора стоит отнести предмет договора аренды,
который обязательно должен быть прописан в договоре аренды. Договор аренды
является возмездным, консенсуальным и двусторонним.
В зарубежных странах вопросы договора аренды, как и в России,
регулируются гражданским законодательством. При этом в некоторых странах
существует и региональное законодательство, например, в США, где
устанавливаются особенности аренды в отдельных штатах. В некоторых странах
высока роль государства в арендных отношениях. Анализ зарубежного опыта
показывает, что регулирование аренды в западноевропейских странах имеет
давнюю историю, начинающуюся еще с римской и обособившись в гражданских
кодексах конкретных государств. В целом понятие аренды в зарубежном праве
не существует, существует понятие имущественного найма.
33
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И
ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В РОССИИ И В ЗАРУБЕЖНЫХ
СТРАНАХ
2.1. Оценка рынка аренды недвижимости в России и зарубежных странах
В отличие от России в западных странах наблюдается более ранняя
история аренды собственности. Первый арендный договор персональной
собственности был зарегистрирован в Североамериканских Соединенных
Штатах еще в начале XVIII века.
Договора аренды подвергается хотя и незначительным, но изменениям.
При этом важно учитывать и факторы внешнего характера, влияющие на рынок
аренды. Так, например, в современных условиях в арендную плату включается
не только сумма аренды, но коммунальные платежи и налог на имущество
физических лиц, которые введен недавно
42
.
Поскольку в договоре необходимо обязательно прописывать вид
недвижимости, большое значение имеют теоретические подходы к объекту
договора аренды. Недвижимое имущество, или недвижимость представляет
собой один из самых ценных объектов гражданских прав. Понятие
недвижимости является комплексным сложным понятием, включающим в себя
публично-правовые и частноправовые, экономические аспекты.
43
Исторически
данное понятие возникло как представление о принадлежащих определенным
лицам или родам з
ﺍ
ем
ﺍ
ельным участкам. З
ﺍ
емля пр
ﺍ
едставля
ﺍ
ет собой основу понятия
н
ﺍ
едвижимости, е
ﺍ
е п
ﺍ
ервичный и доминирующий эл
ﺍ
ем
ﺍ
ент.
42
Серпухова Е.П. Тенденции рынка аренды жилой недвижимости // В сборнике:
Экономические аспекты управления строительным комплексом в современных условиях
Сборник статей. Самарский государственный архитектурно-строительный университет.
Самара, 2015. С. 179.
43
Мищенко Д. Купля-продажа недвижимости: плюсы и минусы // Молодые ученые.
2015. № 6. С. 25.