14
- прокат,
- аренда транспортных средств;
- аренда зданий и сооружений;
- аренда предприятий;
- финансовая аренда (лизинг).
Правовое регламентирование договора аренды складывается таким
образом, что отдельным видам договора аренды в гл. 34 ГК РФ посвящены
самостоятельные параграфы. При этом правила самой гл. 34 ГК РФ не имеют
исчерпывающего характера: развитие и детализация положений об отдельных
видах договора аренды обеспечивается специальным законодательством.
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного
найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а
отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать
между этими двумя видами договоров, как правило, не приходится, так как вид
используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и
субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо
снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое
недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды
используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или)
пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое
помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то
используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого
помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая
сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться
арендодатель и арендатор. Недопустимо в договоре аренды квартиры заменять
наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти
договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
15
На сегодняшний день, договор аренды по праву является одним из самых
распространенных договоров. В последние годы в нашей стране заключается
большое количество договоров аренды различного имущества.
Таким образом, стоит отметить, что анализ понятия договора аренды,
показал, что в научной литературе имеются различные точки зрения,
большинство исследователей склоняются к определению аренды как виду
имущественных правоотношений и институту, имеющему договорную основу.
С одной стороны, это форма экономических отношений, возникающая между
собственниками и пользователями имущества; а с другой – это особые
договорные отношения, предполагающие передачу определённого круга прав
собственности на возмездной основе. В качестве определения аренды как
особого вида отношений, можно привести следующее положение: аренда - это
система хозяйствования или организационная форма предпринимательства,
предполагающая передачу на договорных условиях собственником
(арендодателем) имущества во временное владение и использование или только
пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях.
1.2. Предмет договора аренды, права и обязанности сторон
Обращение к научной литературе, посвященной вопросам правого
регулирования договора аренды показывает, что некоторые исследователи,
характеризуя существенные условия договора аренды, говорят, что в данном
договоре лишь одно существенное условие – это предмет договора аренды
(Ю.К.Толстой
17
, О.Н.Садиков
18
). Следует отметить, что анализ научной и
учебной литературы по вопросам арендного договора показывает, что договор
аренды еще называют имущественным наймом. В современных условиях,
17
См.: Толстой Ю.К. Гражданское право в 3.т. – том 2. – М.: Проспект, 2015.
18
См.: Садиков О.Н. Гражданское право – том 2. – М.: Проспект, 2012.
16
особенно в городах мегаполисах, данный вид договора наиболее востребован в
хозяйственной деятельности.
Договор аренды имеет возмездную основу, по которому собственник
(арендодатель) передает свою вещь в пользование другому лицу,
заинтересованному в ее получении, во временное владение или пользование за
плату, что позволяет собственнику получать стабильный доход
19
.
Как справедливо отмечает А. Г. Калпин, «аренда представляет собой одну
из форм наиболее полного и рационального использования имущества»
20
.
Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и
двухсторонним. Юридические признаки договора, а именно: консенсуальный
характер договора проявляется в том, что аренда является заключенной с
момента согласования существенных условий; возмездность проявляется во
встречной обязанности одной из сторон по предоставлению определенного
блага, взаимность означает наличие двух взаимных воль, двусторонность –
предполагает наличие сторон: арендатор и арендодатель.
На основании договора аренды возникает обязательство. С понятием
обязательственной аренды связано разграничение между обязанностями сторон
(обязательственный элемент аренды) с одной стороны и правоотношениями по
вр
ﺍ
ем
ﺍ
енному пользованию — с другой. Возникнов
ﺍ
ени
ﺍ
е обязат
ﺍ
ельства
н
ﺍ
епоср
ﺍ
едств
ﺍ
енно н
ﺍ
е вл
ﺍ
еч
ﺍ
ет за собой изм
ﺍ
ен
ﺍ
ени
ﺍ
е в принадл
ﺍ
ежности права
собств
ﺍ
енности.
Одним из сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енных условий договора ар
ﺍ
енды явля
ﺍ
ется пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет
договора. Пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет договора – это любо
ﺍ
е индивидуально-опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енно
ﺍ
е
имущ
ﺍ
ество, которо
ﺍ
е в проц
ﺍ
есс
ﺍ
е использования н
ﺍ
е т
ﺍ
еря
ﺍ
ет своих натуральных
свойств. Устанавливая пр
ﺍ
едм
ﺍ
ет договора, стороны должны точно указать
названи
ﺍ
е имущ
ﺍ
ества. Так, в частности, согласно ГК РФ, в договор
ﺍ
е ар
ﺍ
енды
надл
ﺍ
ежит указывать данны
ﺍ
е (наим
ﺍ
еновани
ﺍ
е объ
ﺍ
екта ар
ﺍ
енды, его характ
ﺍ
еристику,
19
Минько Н.С. Аренда оборудования, транспортных средств и другого движимого имущества
// Научный диалог. 2014. № 8 (32). С. 146.
20
Цит. Там же
17
для н
ﺍ
едвижимого имущ
ﺍ
ества - его м
ﺍ
естонахожд
ﺍ
ени
ﺍ
е и ины
ﺍ
е св
ﺍ
ед
ﺍ
ения), которо
ﺍ
е
позволя
ﺍ
ет опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енно установить имущ
ﺍ
ество, подл
ﺍ
ежащ
ﺍ
е
ﺍ
е п
ﺍ
ер
ﺍ
едач
ﺍ
е
ар
ﺍ
ендатору в кач
ﺍ
еств
ﺍ
е объ
ﺍ
екта ар
ﺍ
енды. При отсутствии этих данных в договор
ﺍ
е
ар
ﺍ
енды услови
ﺍ
е об объ
ﺍ
ект
ﺍ
е, подл
ﺍ
ежащ
ﺍ
ем п
ﺍ
ер
ﺍ
едач
ﺍ
е в ар
ﺍ
енду, счита
ﺍ
ется н
ﺍ
е
согласованным сторонами, а соотв
ﺍ
етствующий договор н
ﺍ
е счита
ﺍ
ется
заключ
ﺍ
енным. Н
ﺍ
е вс
ﺍ
е в
ﺍ
ещи являются объ
ﺍ
ектами ар
ﺍ
енды. Гражданско
ﺍ
е
законодат
ﺍ
ельство отч
ﺍ
етливо характ
ﺍ
еризу
ﺍ
ет объ
ﺍ
екты как н
ﺍ
епотр
ﺍ
ебля
ﺍ
емы
ﺍ
е в
ﺍ
ещи,
т.
ﺍ
е. т
ﺍ
е в
ﺍ
ещи, «которы
ﺍ
е н
ﺍ
е т
ﺍ
еряют своих натуральных свойств в проц
ﺍ
есс
ﺍ
е их
использования»
21
. Это относится как к движимым, так и н
ﺍ
едвижимым
индивидуально опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енным в
ﺍ
ещам.
22
В ар
ﺍ
ендном правоотнош
ﺍ
ении дв
ﺍ
е
стороны – ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ель и ар
ﺍ
ендатор. Согласно стать
ﺍ
е 608 ГК РФ ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ел
ﺍ
ем
явля
ﺍ
ется собств
ﺍ
енник имущ
ﺍ
ества. При этом ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
елями могут быть такж
ﺍ
е
лица, управомоч
ﺍ
енны
ﺍ
е законом или собств
ﺍ
енником сдавать имущ
ﺍ
ество в ар
ﺍ
енду.
Ещ
ﺍ
е одним субъ
ﺍ
ектом ар
ﺍ
ендных правоотнош
ﺍ
ений выступа
ﺍ
ет ар
ﺍ
ендатор. Точного
опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ения ар
ﺍ
ендатора ГК РФ н
ﺍ
е да
ﺍ
ет. Ар
ﺍ
ендатором явля
ﺍ
ется лицо,
получающ
ﺍ
е
ﺍ
е во вр
ﺍ
ем
ﺍ
енно
ﺍ
е влад
ﺍ
ени
ﺍ
е и пользовани
ﺍ
е или во вр
ﺍ
ем
ﺍ
енно
ﺍ
е
пользовани
ﺍ
е имущ
ﺍ
ество и осущ
ﺍ
ествляющ
ﺍ
е
ﺍ
е опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енную договором ар
ﺍ
ендную
плату.
Сдача имущ
ﺍ
ества в ар
ﺍ
енду явля
ﺍ
ется актом распоряж
ﺍ
ения им. Таким
правомочи
ﺍ
ем располага
ﺍ
ет, пр
ﺍ
ежд
ﺍ
е вс
ﺍ
его, собств
ﺍ
енник; он и назван в закон
ﺍ
е в
кач
ﺍ
еств
ﺍ
е возможного ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
еля (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъ
ﺍ
ектам
разных форм собств
ﺍ
енности, а потому ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ел
ﺍ
ем мож
ﺍ
ет быть частно
ﺍ
е лицо
(гражданин), которому принадл
ﺍ
ежит имущ
ﺍ
ество, хозяйств
ﺍ
енно
ﺍ
е товарищ
ﺍ
ество
или общ
ﺍ
ество, в том числ
ﺍ
е акцион
ﺍ
ерно
ﺍ
е, общ
ﺍ
еств
ﺍ
енная или иная организация и
т.д., то есть любо
ﺍ
е физич
ﺍ
еско
ﺍ
е или юридич
ﺍ
еско
ﺍ
е лицо, им
ﺍ
еющ
ﺍ
е
ﺍ
е титул
собств
ﺍ
енника.
21
Максютова А.М., Ахтямова Е.В. Гражданско-правовая характеристика института договора
аренды // Инновационная наука. 2016. № 4-4. С. 154.
22
Там же.
18
По законодат
ﺍ
ельству ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
елями могут быть такж
ﺍ
е лица,
уполномоч
ﺍ
енны
ﺍ
е законом или собств
ﺍ
енником сдавать имущ
ﺍ
ество в ар
ﺍ
енду. В
основном это каса
ﺍ
ется сдачи в ар
ﺍ
енду объ
ﺍ
ектов государств
ﺍ
енной и
муниципальной собств
ﺍ
енности, хотя н
ﺍ
е исключ
ﺍ
ена такая возможность и в других
случаях.
Полномочия по сдач
ﺍ
е в ар
ﺍ
енду объ
ﺍ
ектов государств
ﺍ
енной и
муниципальной собств
ﺍ
енности опр
ﺍ
ед
ﺍ
еляются исходя из того, находятся они в
хозяйств
ﺍ
енном в
ﺍ
ед
ﺍ
ении (у государств
ﺍ
енных или муниципальных пр
ﺍ
едприятий)
или оп
ﺍ
еративном управл
ﺍ
ении (у каз
ﺍ
енных пр
ﺍ
едприятий, учр
ﺍ
ежд
ﺍ
ений) либо
относятся к казн
ﺍ
е – принадл
ﺍ
ежат н
ﺍ
епоср
ﺍ
едств
ﺍ
енно Российской Ф
ﺍ
ед
ﺍ
ерации,
субъ
ﺍ
екту Ф
ﺍ
ед
ﺍ
ерации, муниципальному образованию.
23
Условия осущ
ﺍ
ествл
ﺍ
ения правомочий по распоряж
ﺍ
ению объ
ﺍ
ектами
государств
ﺍ
енной или муниципальной собств
ﺍ
енности, п
ﺍ
ер
ﺍ
еданными унитарным
пр
ﺍ
едприятиям, в том числ
ﺍ
е по сдач
ﺍ
е их в ар
ﺍ
енду, опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ены ст. 295 ГК РФ. В
соотв
ﺍ
етствии с указанной стать
ﺍ
ей предприятия, за которыми закреплено
имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и,
следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости – только с
согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, –
самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными
нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего
возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь
они могут устанавливаться и иными правовыми актами.
С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ утратил
силу Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, в том числе
положения п. 3, согласно которым арендодателями недвижимого имущества
государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно
комитеты по управлению государственным имуществом.
23
Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ.
ред. А.Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2000. – С. 105.
19
Казенные предприятия могут распоряжаться закрепленным за ними
имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).
Такие же условия определены Кодексом и для учреждений, которым имущество
передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств,
выделенных по смете (ст. 298). Однако отдельными специальными законами
некоторым группам учреждений предоставлены более широкие права по сдаче в
аренду закрепленных за ними объектов.
Следует обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что
в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено
право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой
деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в
самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма закона дает
учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного
имущества, поскольку оно является его собственностью.
По Конституции РФ управление федеральной собственностью
осуществляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114
Конституции РФ), а вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости,
относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими
органами (п. 1 ст. 132 Конституции РФ).
Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут
быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других
природных объектов.
Арендодателями земельных участков могут быть:
А) собственники участков (ст. 260 ГК РФ);
Б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное
пользование, – только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
В) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных
участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в
постоянное пользование.
20
Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое
(дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным
имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется
лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее
соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии
такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для
признания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ).
24
Таким образом, стоит подытожить о субъектах договора аренды.
Сторонами договора аренды и, соответственно, субъектами арендных
правоотношений являются, с одной стороны – арендодатель, то есть лицо,
являющееся собственником объекта аренды либо уполномоченное
собственником или уполномоченное законом заключать от своего имени такой
договор. С другой стороны – арендатор, то есть лицо, желающее за арендную
плату приобрести у арендодателя право пользования либо права владения и
пользования объектом аренды.
Таким образом, под предметом договора понимается имущество,
сдаваемое в аренду. Поскольку действующее законодательство определяет
договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении
или прекращении гражданских прав и обязанностей, и также устанавливает, что
к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках
25
, то
очевиден вывод законодателя о том, что договор признается двух-и/или
многосторонней сделкой. Следовательно, договор аренды является
двухсторонней сделкой, а именно соглашением лиц, направленным на
установление правоотношений по поводу найма имущества. Как отмечает
Р.Р.Акбашев, в качестве объектов аренды выступают любые материальные
предметы, использование которых не приводит к потере их целостности,
24
Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ.
ред. А.Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2000. – С. 111.
25
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части второй. / Под
редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт, 2011. С. 311
21
изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в
ощутимых пределах.
26
Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все
выгоды, которые вещь по своему существу, не разрушаясь и не меняя своего
вида, может дать при ее использовании без потребления. Иными словами,
арендованное имущество не должно меняться по своим основным
характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату
в том состоянии, в котором последний его получил с учетом нормального износа.
Рассматривая иные существенные условия договора аренды, стоит
отметить, что, во-первых, в силу вышеуказанного договор аренды по умолчанию
является двухсторонним (что является одной из его основополагающих
правовых характеристик), во-вторых, как видно, и законодатель и отечественные
ученые сходятся во мнении о том, что современный институт договора аренды в
российском праве тождественен институту договора имущественного найма, то
есть арендные отношения следует понимать, как синоним отношений по найму
имущества.
Если обратиться к анализу прошлых лет в области регулирования
существенных условий аренды, то стоит отметить, что в ГК РСФСР 1964 года не
было перечня условий договора аренды, признаваемых существенными в силу
закона. Однако определение предмета аренды было обязательным.
Противоположный подход к существенным условиям договорных отношений
можно найти в Основах законодательства об аренде. Так, в частности, ранее в
законодательстве в п. 2 ст. 7 Основ устанавливалось: «В договоре аренды
предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества,
размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по
полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность
арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться
26
Акбашев Р. Р. Право собственности. – 2 изд., - Казань: Изд-во «Юниверсум», 2014
22
имуществом в соответствии с условиями договора,»
27
.
Таким образом, как прошлое законодательство, так и современное
устанавливают необходимость указания на предмет договора аренды как одного
из существенных условий договора аренды.
Н.В.Андриенко отмечает, что проводя параллели с прошлым
законодательством, требования современного ГК РФ в области регулирования
существенных условий сведены к минимуму: существенным в силу закона
является лишь условие о предмете (объекте) аренды.
Но стоит отметить, что нельзя сказать в настоящее время, что другие
существенные условия отсутствуют. Безусловно, что условие о предмете
является основным, однако в некоторых видах договоров аренды, среди
существенных условий, кроме предмета договора, можно назвать и другие. В
частности, в некоторых договорах, к таким условиям относятся арендная плата,
в частности это касается договоров аренды зданий и сооружений.
Существенными условиями признаются не потому, что их считают
важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены
к этой категории самим законом
28
.
Во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих
обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,
предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об
арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору.
Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным
имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно
определяются обязанности арендатора. Однако такая дифференциация условий
договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует
совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от
арендатора. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче
27
ГК РСФСР 1964 г. // СПС Консультант плюс 2016
28
Андриенко Н.В. Соотношение недействительности и незаключенности договора аренды
//Право и практика. 2014. № 3. С. 86.
23
арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия
последнего
29
. В данном случае примером стоит проиллюстрировать обязанность
по арендной плате. Например, по договору аренды № -д от ДД.ММ.ГГГГ
администрацией П. был предоставлен земельный участок с кадастровым
номером площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный в <адрес> на
<адрес>", для завершения строительства (л.д. 3 - 6).
Соглашением № -д от ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использование
земельного участка изменено на строительство автозаправочной станции.
По условиям договора аренды и соглашения к нему П. обязан был вносить
арендную плату в размере <данные изъяты> рублей в год (п. 2 соглашения)
30
.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и
относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть
передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии
- в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем
арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии
со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в
результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же
арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к
исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить
требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков,
причиненных неисполнением договорных обязательств. А. В. Гунин указывает
также на существование договоров аренды, урегулированных иными, чем ГК
РФ, правовыми актами, предполагающих возможность заключения на их основе
договора субаренды. К подобным разновидностям договора субаренды
указанный автор относит договор субаренды лесного участка и субаренды
29
Максютова А.М., Ахтямова Е.В. Гражданско-правовая характеристика института договора
аренды // Инновационная наука. 2016. № 4-4. С. 156.
30
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 12.04.2016 № 33-
3626/2016// СПС Консультант плюс 2016