5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
6
ГЛАВА 1.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В РОССИЙСКОМ
ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
10
1.1
Понятие и виды жилых помещений, их правовая
характеристика
10
1.2
Правовое регулирование сделок купли-продажи
жилых помещений в РФ
32
1.3
Особенности государственной регистрации прав на
жилое помещение
38
ГЛАВА 2.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
51
2.1
Анализ формы и сторон договора купли-продажи
жилого помещения
51
2.2
Существенные условия договора купли-продажи
жилого помещения
56
2.3
Оценка содержания прав, обязанностей и
ответственности сторон договора купли-продажи
жилого помещения
69
ГЛАВА 3.
ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И СПОСОБЫ ИХ РЕШЕНИЯ
76
3.1
Анализ проблем, возникающих в сфере купли-
продажи жилых помещений и причин, их
порождающих
76
3.2
Пути решения проблем в сфере купли-продажи
жилых помещений и оценка их правовых
последствий
85
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
93
СПИЛОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
98
ПРИЛОЖЕНИЯ
6
ВВЕДЕНИЕ
За последние двадцать лет в России произошли кардинальные
политические и социально-экономические изменения. Недвижимость стала
объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость
тщательного нормативного регулирования отношений, возникающих по поводу
данного объекта. В виду того, что тема исследования достаточно обширна, в
работе акцентировано внимание на наиболее дискуссионных вопросах, и
сделана попытка связать их с практикой на примере анализа договора купли-
продажи жилого помещения. Жилое помещение является одним из наиболее
сложных объектов недвижимости по своей структуре и классификации, и
достаточно дорогостоящим по своей стоимости. По этой причине на долю
договоров купли-продажи жилья приходится значительное количество
правонарушений.
Несмотря на наличие общих теоретических основ, подходы к пониманию
недвижимости отличаются по составу объектов, включаемых в данную
категорию. На сегодняшний день в научном юридическом сообществе не
утихают споры о проблеме установления признаков объектов недвижимости,
перечисленных в Гражданском Кодексе РФ. В работе исследованы
отечественные и зарубежные подходы к определению признаков и
классификации недвижимости, изучены особенности правовой регламентации
договора продажи недвижимости.
Целью исследования является анализ истории и основных тенденций
развития института недвижимости на современном этапе развития,
определение правовой природы договора продажи недвижимого имущества,
установление прав и обязанностей сторон договора, определение общих
положений об отчуждении жилых помещений, а также анализ особенностей
правоприменения договора купли-продажи жилых помещений,
формулирование предложений по внесению изменений в законодательные
акты.
7
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
раскрыть понятие и виды жилых помещений, дать их правовую
характеристику;
проанализировать правовое регулирование сделок купли-продажи жилых
помещений в РФ;
исследовать особенности государственной регистрации прав на жилое
помещение;
провести анализ формы и сторон договора купли-продажи жилого
помещения;
изучить существенные условия договора купли-продажи жилого-
помещения;
оценить содержание прав, обязанностей и ответственности сторон
договора купли-продажи жилого помещения;
провести анализ проблем, возникающих в сфере купли-продажи жилых
помещений и причин, их порождающих;
предложить пути решения проблем в сфере-купли продажи жилых
помещений и оценка их правовых последствий.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты,
регулирующие отношения, возникающие на основании договора купли-
продажи недвижимости, положения доктринальных исследований по теме
диссертации, а также правовые позиции, касающиеся договора купли-продажи
недвижимости, изложенные в судебной практике.
Методологической основой диссертационного исследования являются
общенаучный диалектический метод познания, а также специальные методы
научного исследования: исторический, логические (анализ, синтез, индукция,
дедукция, гипотеза, аналогия), метод системного анализа, метод толкования
права, формально-юридический метод и др.
Теоретической базой исследования являются научные труды ученых,
8
внесших существенный вклад в исследование недвижимости как объекта
гражданского права Российской Федерации, в частности, В. В. Витрянского, Е.
С. Болтановой, М. П. Имековой, Д. В. Карпухина, П. В. Крылова, С. Ю.
Стародумовой, Б. Л. Хаскельберга, Г. Ф. Шершеневича и др.
Научная новизна работы выражается в выявленных на основе
проведенного исследования существенных теоретических недоработок и
актуальных практических правовых проблем в действующем гражданском
законодательстве. На основании выявленных правовых пробелов
сформулирован и обоснован ряд предложений по совершенствованию
действующего законодательства.
Теоретическая значимость работы заключается в возможности
использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов в
качестве теоретической базы для дальнейшего изучения правоотношений в
области исполнения купли-продажи недвижимости и правоприменительной
практики.
Практическая значимость работы заключается в формировании базы
анализа имеющихся проблем в области гражданско-правового регулирования
сделок с жилым недвижимым имуществом, а также в возможности применения
предложенных в работе решений в целях совершенствования нормативно-
правовой базы, регулирующей сделки с недвижимостью и повышения правовой
защиты участников данных взаимоотношений.
Исследование проводилось путем изучения нормативных актов:
Конституции Российской Федерации, Гражданского Кодекса Российской
Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации, Лесного Кодекса
Российской Федерации, Семейного Кодекса Российской Федерации,
Жилищного Кодекса Российской Федерации, Градостроительного Кодекса
Российской Федерации, Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях, федеральных законов, Постановлений Правительства
Российской Федерации и других актов различной юридической силы, судебной
практики, научной литературы, статей, методических разработок, пособий и
9
материалов периодических изданий.
Структура диссертационного исследования определена целями и
задачами исследования. Данная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, а также списка использованной литературы и приложений.
10
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
1.1 Понятие и виды жилых помещений, их правовая характеристика
Жилое помещение, как разновидность недвижимой вещи, имеет ряд
особенностей, которые привели к необходимости отдельной регламентации его
оборота в ряду иных объектов недвижимости. Признаком, свойственным
любому жилому помещению как недвижимой вещи, является наличие
неразрывной связи с его местом нахождения, то есть невозможность
перемещения жилого помещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Законодатель установил следующие виды жилых помещений (статья 16 ЖК
РФ):
Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из
комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а
также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком обособленном помещении.
Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для
использования в качестве места непосредственного проживания граждан в
жилом доме или квартире.
Наряду с указанными жилыми помещениями, закон называет в качестве
таковых части жилого дома, части квартиры. Перечень видов жилых
помещений закрыт.
Признание жилого дома недвижимым имуществом не вызывает
11
сомнений, так как он обладает непосредственной связью с землей, фундамент
дома стоит на земельном участке. Жилой дом изолирован и представляет собой
самостоятельный объект недвижимости. Для объяснения же относимости
других перечисленных в статье 16 ЖК РФ помещений (часть жилого дома,
квартиры, части квартиры, комнаты) к объектам недвижимости высказываются
различные позиции. Многообразие позиций может быть сведено к трем
концепциям
1
.
Первая концепция - концепция фикции. Согласно данной концепции
отнесение законодателем квартир в многоквартирных домах и иных жилых
помещений к объектам недвижимости, представляет собой юридическую
фикцию, так как помещение лишено материального выражения в отличие от
здания
2
.
«Законодательное объявление их недвижимыми - самостоятельными
объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет
собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной
проблемы и определенными недостатками законодательства»
3
. Данная
концепция получила свое дальнейшее развитие в концепции пространства, по
сути являющейся разновидностью первой.
Вторая концепция- концепция пространства
4
указывает, что комната,
квартира, часть квартиры, часть жилого дома являются помещениями в составе
жилого здания и могут быть предметом сделок и самостоятельного правового
регулирования, так как являются пространством, ограниченным трехмерным
замкнутым контуром, которое имеет отдельный вход. Данная концепция
ложится в основу одного из необходимых признаков помещения, необходимых
для признания его жилым.
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.–
М.: Статут, 2017. – 511 с.
2
Гражданское право: учебник : в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. –
Москва : Статут, 2019.
3
Гражданское право : учебник : в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. –
Москва : Статут, 2019
4
Шумейко Т.С. К вопросу о понятии жилого помещения в современном российском
законодательстве и доктрине // Всероссийский научно-практический журнал «Экономика,
педагогика и право». 2016. № 3. С. 7
12
В соответствии с третьей концепцией жилое помещение является
недвижимым объектом в силу своей природы, является частью объекта
недвижимости, который является таковым по своей природе. В рамках данной
концепции учёные также утверждают, недостаток первых двух концепций в
том, что согласно ним часть жилого дома, квартиры, квартира, комната на деле
признаются именно частью пространства, а право собственности на часть
пространства существовать не может, в связи с чем пространство в понимании
первых двух концепции есть ничто иное, как недвижимая вещь.
Стоит отметить, что первые две концепции базируются на отрицании
материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого
помещения, объявлении квартиры и комнаты недвижимостью в силу закона, а
не исходя из естественных свойств. Данные концепции являлись
преобладающими до 1988 года. С 1988 года стало возможным приобретение
квартиры в собственность, чем и обязана своим появлением третья концепция,
которая, полагаю, является наиболее предпочтительной в силу того, что она
строго юридическая, выходящая за рамки обыденного представления о
недвижимости.
1
Легальное определение понятию «жилое помещение» закреплено именно
в пункте 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ - жилым помещением признается
изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и
пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, основными
признаками является
2
:
1. изолированность помещения
2. пригодность для постоянного проживания граждан
Очень схожим с признаком изолированности жилого помещения является
признак обособленности жилого помещения. В законодательстве признак
обособленности не назван в качестве обязательного для любого жилого
1
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права в 2 т. Том 1. Общая часть / Г. Ф.
Шершеневич. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 148 с.
2
Часть 2 статьи 15 ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
13
помещения. Вместо этого упоминание о признаке обособленности жилого
помещения встречается в определении понятия «квартира», содержащемся в
Жилищном кодексе РФ. Квартира, в соответствии с нормой части 3 статьи 16
Жилищного кодекса РФ, является всегда структурно обособленным
помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого
доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной
или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Однако,
полагаю, что признак обособленности упомянут в данном определении, как
признак, скорее, помещения в целом, а не признак, характерный именно для
жилого помещения. Полагаю, что признаком обособленности обладает любое
помещение. Обособленность предполагает наличие стен (перегородок), пола,
потолка, которые и позволяют назвать определенное пространство
«помещением», позволяют отграничить данное пространство от иного. Таким
образом, всё же любое помещение является обособленным, вне зависимости от
того, жилое оно или нежилое, так как помещение - «это часть объема здания
или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная
строительными конструкциями». Что касается изолированности, то наличие
данного признака особенно необходимо для жилого помещения, в отличии от
нежилого
1
.
Легального определения понятия «изолированности помещений» нет. В
одном из ведомственных актов данный признак определен как возможность
исключить доступ в помещение собственников других помещений
2
, наличие
отдельного входа и выхода из данного жилого помещения не в иные жилые
1
Пункт 14 части 2 статьи 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений:
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) [Электронный ресурс] //
КонсультантПлюс :справ. правовая система. - Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019
2
О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью
помещений в здании или квартире : письмо Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14
[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. - Законодательство. -
Электрон. дан. - М., 2019.
14
помещения, а в помещения общего пользования квартиры, жилого дома
1
.
«Значение изолированности заключается в обособлении индивидуального
жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания
других лиц. Можно утверждать, что в признаке изолированности жилых
помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты
конституционного права граждан на неприкосновенность жилища»
2
. Полагаю,
что изолированность также позволяет каждому жилому помещению «нести»
свою функцию - предназначенность для проживания людей. Также важно
отметить, что в случае появления необходимости разделить жилое помещение в
доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в
соответствии с частью 1 статьи 127 Жилищного кодекса РФ такой раздел
возможен только при условии, если каждому из таких лиц может быть
выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая
возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных
помещений в изолированные жилые помещения. То есть признак
изолированности является обязательным, не изолированное помещение не
может быть поставлено на кадастровый учёт как жилое. Кроме того, в ранее
действующей редакции Федерального закона «О кадастровой деятельности»
часть 7 статьи 27 предусматривала обязательный отказ в постановке на
кадастровый учёт помещения в случае признания его как необособленным, так
и неизолированным. Комментарий к данной норме был дан в Письме
Департамента недвижимости Министерства экономического развития от
24.02.2014 года, согласно которому «если на государственный кадастровый
учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение
- «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолированно, то, по мнению
Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета
1
Пункт 5 Письма ФГБУ ФКП Росреестра от 05.08.2013 N 08-2508-КЛ "О рассмотрении
обращения" [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: справ. правовая система. -
Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019
2
Павленко Д.В. Жилое помещение как объект права собственности граждан по
законодательству республики Абхазия / Журнал. Актуальные проблемы Российского права.
2017. N 6(79). С.181-188