15
должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного
кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным
частью 7 статьи 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета
представлены документы в отношении помещения имеющего назначение -
«нежилое», и данное помещение обособленно строительными конструкциями,
но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, основания
для принятия решения об отказе в осуществлении государственного
кадастрового учета такого помещения, предусмотренные частью 7 статьи 27
Закона о кадастре, отсутствуют»
1
. В соответствии с действующим в настоящее
время Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» (далее ФЗ №218) необособленность и неизолированность
жилого помещения являются основанием для приостановления постановки
объекта на кадастровый учёт, осуществления государственной регистрации
перехода права собственности на объект недвижимости
2
, то есть в любом
случае препятствием в постановке объекта на кадастровый учёт или в
государственной регистрации права собственности на объект. Также хотелось
бы отметить, что, несмотря на то, что письмо Департамента недвижимости
Министерства экономического развития было дано в период действия иного
федерального закона, полагаем, что содержание данного письма применимо и в
данный период времени, когда порядок регистрации прав на объекты
недвижимости и постанова на кадастровый учет регламентирована иным
нормативным актом, упомянутый выше абзац письма Департамента
недвижимости Министерства экономического развития следовало бы
применять на практике. Полагаем, что жилое помещение, действительно
должно в обязательном случае обособленным и изолированном одновременно
1
Письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 N Д23и-501 "О признании жилых и
нежилых помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании
или сооружении для целей их государственного кадастрового учета" [Электронный ресурс] //
Официальный сайт Минэконом развития России. URL: //
http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depRealty/201403285
2
Пункт 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от
02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости»" [Электронный ресурс] //
КонсультантПлюс : справ. правовая система. - Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019.
16
для постановки его на кадастровый учёт. Для постановки на кадастровый учёт
нежилого помещения такое помещение должно быть в обязательно порядке
обособленным, но не обязательно изолированном. Вследствие
вышеописанного, полагаем, что признак обособленности можно не относить к
характерному признаку жилого помещения, однако жилое помещение
обязательно должно таким признаком обладать, как и любое помещение в
целом.
Вторым признаком жилого помещения является признак пригодности для
проживания граждан. Понятие «пригодность для проживания граждан»
заключается в «соответствии установленным санитарным и техническим
правилам и нормам, иным требованиям законодательства, предъявляемым к
жилым помещениям»
1
. Требования, предъявляемые к жилым помещениям,
установлены в пунктах 9-32 «Положения о признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания
2
и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
(далее Положение), утвержденного Постановлением Правительства РФ от
28.01.2006 N 47 (ред. от 21.08.2019). В раннее действующем законодательстве
данный признак был сформулирован, как «предназначенность для постоянного
проживания», и был единственным или основным необходимым признаком
помещения для признания его жилым. Но предназначенность и пригодность
для проживания являются двумя разными характеристиками, однозначно
соотнести которые очень сложно.
Предназначенность жилого помещения для проживания определяется на
стадии возведения объекта недвижимости, в составе которого находится жилое
помещение, предполагает изначальную заданность проектировщиками и
строителями цели помещения для круглогодичного проживания, как его
1
Часть 1 статьи 15 ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
2
Статья 46 Жилищного кодекса РСФСР : федеральный закон (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)
(ред. от 20.07.2004) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. -
Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019
17
функционального назначения. Назначение строящегося здания задается в
проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и
согласованной с органами, которые уполномочены осуществлять контроль за
соответствием строящегося здания требованиям, установленным для жилых
помещений, и органами местного самоуправления на стадии предоставления
земельного участка и выдачи разрешения на строительство
1
. Так, например, не
могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не
предназначенные для круглогодичного проживания граждан, даже если они
будут пригодны для такого проживания. В то же время пригодность для
проживания предполагает соблюдение определенных, установленных
законодательно строительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных и
иных норм.
Соответственно, предназначенность помещения для постоянного
проживания определяется только лишь технологическими и конструктивными
требованиями, предъявляемыми при строительстве новых жилых зданий
2
.
Предназначенность обозначена в соответствующих документах и не зависит от
сохранения у помещения способности удовлетворять жилищные потребности
граждан.
Что касается признания помещения или здания пригодным для
проживания, то данные объекты проходят проверку как на стадии возведения
задания, так и в дальнейшем с определенной периодичностью. Если речь идёт о
проверке только что возведенного объекта, то проверка соответствия его
требованиям строительных, пожаро-технических, санитарно-
эпидемиологических норм (таким образом, присвоение статуса «пригодности»
жилому помещению, зданию как комплексу жилых помещений)
1
Статьи 743, 760 ГК РФ и статья 51 Градостроительного кодекса РФ [Электронный ресурс] :
федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ : (ред. от 02.08.2019) // КонсультантПлюс : справ.
правовая система - Законодательство - Электрон. дан. - М., 2019.
2
Например, предназначенность здания для проживания определяется определенной высотой
потолков; набором помещений, образующих квартиру; минимальные размеры помещений
и.т.д.) - В соотв.со СНиП 2.08.01-89 «Жилые зданию)
18
осуществляется в рамках сдачи-приемки здания в эксплуатацию, результаты
которой отражаются в акте, подписанном заказчиком и приемочной комиссией.
После этого заказчик получает технический паспорт возведенного здания с
характеристиками каждого помещения. Завершение признания помещения
пригодным для проживания ознаменовано стадией государственного
кадастрового учёта самого здания в качестве жилого, а также прав на него
компетентным органом
1
, а именно территориальным органом Росреестра. При
этом, в соответствии с действующим законодательством лицо может
обратиться за постановкой здания на кадастровый учет и государственной
регистрацией своего права собственности на возникший объект недвижимости
в любое отделение Росреестра, в любом субъекте Российской Федерации, а
также в многофункциональный центр в любом субъекте Российской
Федерации
2
.
При анализе понятий «предназначенность» и «пригодность» можно было
бы предположить, что каждое помещение, которое возводилось в качестве
жилого, будет пригодным для проживания, или что каждое пригодное для
проживания помещение будет всегда предназначенным для проживания.
Однако, это не так. Во- первых, набор элементов помещения, предназначенного
для постоянного проживания, чаще всего, конечно, достаточен для признания
жилого помещения пригодным для проживания, но только при условии
нормальных (обычных) условий окружающей среды. Во-вторых, не исключены
ситуации, когда конструктивно и технически предназначенное для постоянного
проживания помещение в силу воздействия внешних факторов непригодно для
проживания, либо в таком помещении не производился капитальный ремонт, в
результате чего помещение становится аварийным, непригодным для
проживания граждан,. С учетом этого, в содержание элемента «пригодности
1
Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.01.2013) «О
государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».
2
Часть 2 статьи 18 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной
регистрации недвижимости".[Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая
система. - Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019.
19
для постоянного проживания» также включены требования, регламентирующие
допустимую степень воздействия на жилые помещения окружающей среды.
Такие требования предъявляются к уровню шума, вибрации, инфразвука,
электромагнитного облучения, концентрации вредных веществ в воздухе
жилого помещения; интенсивности электромагнитного излучения и
напряженности электрического поля в жилом помещении.
Помимо того, что к жилому помещению предъявляются требования
пригодности и предназначенности для проживания граждан, изолированности,
так же и лица, проживающие в жилых помещениях, должны использовать
жилые помещения по назначению. Под использованием жилого помещения не
по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует
понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для
иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения
промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть
фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время
необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается
использование жилого помещения для осуществления профессиональной
деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или
индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в
нежилое. Однако, и в данном случае есть одно условие - такое использование
не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также
требования, которым должно отвечать жилое помещение (правила пожарной
безопасности, санитарно-гигиенические нормы и др.)
1
. Однако, как
справедливо отмечается в литературе, подобные критерии имеют
декларативный характер.
Очевидно, что существует объективная необходимость детальной
регламентации назначения жилого помещения при его использовании для
осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности.
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
20
Учитывая отсутствие в законодательстве Российской Федерации возможности
решать вопрос допустимости (недопустимости) использования жилого
помещения для тех или иных видов профессиональной деятельности
соглашением между собственниками помещений, такую роль должен взять на
себя законодатель.
Особенно актуальным в наше время становится вопрос о правовом
статусе таких зданий, как гостиницы, хостелы, назначение которых
непосредственно связно с проживанием граждан, при чем с их постоянным
назначением «для проживания», несмотря на то, что проживающие там
граждане, как правило, не живут там постоянно, как предполагается в
квартирах или домах.
Рассмотрение данной проблемы стоит начать с того, что гостиницы,
несмотря на то, что они приспособлены для проживания людей, используются
их собственниками именно для коммерческой деятельности, то есть для
деятельности, связанной с извлечением прибыли. Стоит сделать оговорку о
случаях, когда собственники квартир или домов сдают свои жилые помещения
по договорам аренды. Назначение сдаваемых по договору аренды квартир и
домов - проживание граждан, а сдача их в пользование другим лицам по
договорам аренды является лишь разновидностью распоряжения имуществом.
Таким образом, с помощью логических рассуждений мы приходим к выводу о
том, что здания гостиниц скорее относятся к нежилым помещениям, нежели к
жилым. Подтверждает данное предположение и «ОК 013-2014 (СНС 2008).
Общероссийский классификатор основных фондов», утвержденный Приказом
Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст. Согласно данному классификатору «к
группировке «Здания (кроме жилых)» относятся нежилые здания целиком или
их части, не предназначенные для использования в качестве жилья и
представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением
которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.)
для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения
материальных ценностей и т.п. К данному виду основных фондов также
21
относятся дебаркадеры с возведенными на них зданиями и аналогичные
«плавучие» здания. В состав нежилых зданий и их частей включается также
арматура, устройства и оборудование, которые являются их неотъемлемыми
частями, а также исторические памятники, идентифицируемые, прежде всего,
как нежилые, т.е. общая полезная площадь нежилых помещений которых
занимает не менее 50% от всей полезной жилой и нежилой площади.
Нежилыми зданиями могут являться такие объекты, как склады, гаражи и
промышленные здания, коммерческие (торговые) здания, здания для
проведения развлекательных мероприятий, гостиницы, рестораны, школы,
больницы, тюрьмы и т.д. Помещения тюрем, колоний, следственных
изоляторов, казарм для заключенных, казарм для военных, общежития
исправительных и воспитательных колоний, лечебные исправительные
учреждения, школы и больницы рассматриваются как нежилые здания, не
смотря на то, что они могут служить местом жительства
1
. Так, четко указано,
что ниже приведенные здания относятся к зданиям (кроме жилых):
210.00.12.10.110 Здания гостиниц общего типа
210.00.12.10.130 Здания гостиниц туристических
210.00.12.10.150 Здания общежитий гостиничного типа
210.00.12.10.170 Здания мотелей
210.00.12.10.180 Здания кемпингов
То есть, данный классификатор также относит здания гостиниц скорее к
недвижимым зданиям и помещениям, нежели к движимым, что представляется
нам верным по описанным выше причинам. Такие здания и помещениям
используются собственниками для извлечения прибыли из их эксплуатации и
являются средством получения денежных средств, а не местом постоянного
проживания граждан как таковых.
В настоящее время частными становятся случаи организации хостелов в
многокомнатных квартирах. Сложно однозначно оценить, относится ли такой
1
ОК 013-2014 (СНС 2008)Общероссийский классификатор основных фондов (Принят и
введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст) (ред. от 13.10.2017)
22
порядок эксплуатации жилых помещений к нарушению прав лиц,
проживающих в рядом находящихся квартирах, проживающих в этом же доме.
По общему правилу в жилых помещениях «деятельность по оказанию
гостиничных услуг может осуществляться только после перевода жилых
помещений в нежилые»
1
. Однако, важно, что Жилищный кодекс допускает
возможность перевода квартир в многоквартирных домах «в нежилое
помещение только при условии, что она расположена на первом этаже
указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные
непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не
являются жилыми»
2
.
С 1 октября 2019 года начала действовать поправка в статью 17
Жилищного кодекса РФ, запрещающая предоставлять гостиничные услуги в
жилых помещениях. То есть кажется, что конкретно хостелов этот запрет не
касается. Но все подобные заведения с этой даты должны будут получить
нежилой статус
3
.
Теперь помещение, в котором расположен хостел, владелец обязан будет
перевести в нежилое. К таким нежилым помещениям в многоквартирных
жилых домах законодательство предъявляет строгие требования.
Для этого помещение нужно будет оснастить необходимым
оборудованием, системой звукоизоляции номеров, средствами
противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для
уборки и санитарной очистки номеров.
Так что, по новому закону размещать гостиницу или хостел в помещении
многоквартирного дома можно будет только после того, как оно будет
переведено в нежилой фонд.
В соответствии с действующим законодательством, перевод квартиры в
1
Лейба А. Российская практика сдачи жилых помещений под гостиничные номера //
Жилищное право. 2015. N 5. С. 29
2
Часть 3 статьи 22 ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
3
Часть 3 статьи 17 ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
23
многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях,
если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого
этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой,
переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Кроме того, должен
быть отдельный вход.
Помещение должно быть расположено на первом этаже, а на втором
этаже и выше - только при условии, что под ними расположены тоже нежилые
помещения.
Если эти условия не будут соблюдены, то хостелам в многоквартирных
домах не разрешат продолжить работу.
Иными словами, под мини-гостиницы в жилых домах должна быть
отведена не просто квартира с вывеской «хостел», а полноценное
профессиональное помещение отельного типа. Очевидно, что это невыгодно
для владельцев.
Вполне вероятно, что многие хостелы сейчас расположены на этажах
выше второго и не смогут быть переведены в нежилые помещения. Это значит,
что они будут вынуждены просто закрыться.
Кроме того, действующее законодательство всё же категорично
определяет возможность использования жилых помещений если не для
проживания, так только «для осуществления профессиональной деятельности
или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем
на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое
помещение»
1
. Дополнительно, недопустимость размещения хостела в жилом
помещении (квартире) в многоквартирном доме, совокупность обстоятельств
размещения хостела в таком жилом помещении, нарушающих права иных лиц,
проживающих в данном доме, изложена в решении Советского районного суда
г. Томска по делу № 2-2173/2013. В ходе рассмотрения дела суд пришёл к
1
Часть 2 статьи 17 ЖК РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
24
выводу о недопустимости деятельности по размещению гостиничного бизнеса в
квартире в многоквартирном доме без перевода его в нежилое помещение, в
связи с тем, что:
1) Средства размещения, к которым относятся и молодежные
гостиницы (хостелы), должны соответствовать Национальному стандарту
ГОСТ Р 51185-2008, утв. Приказом Федерального агентства по техническому
регулированию и метрологии 18.12.2008 № 518-ст, в том числе, в средствах
размещения должны быть обеспечены безопасность жизни и здоровья
проживающих, сохранность их имущества; они должны соответствовать
требованиям пожарной безопасности; в средствах размещения должны
соблюдаться санитарно-гигиенические и противоэпидемиологические правила
и нормы.
2) Деятельность по оказанию гостиничных услуг может
осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности
жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения
оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего
качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной
безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение
денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров
(п.17,19 Правил предоставления гостиничных услуг в РФ, утв. Постановлением
Правительства РФ № 490 от 25.04.1997).
3) Использование собственником принадлежащего ему жилого
помещения не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других
лиц. В то время как деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает
круглосуточное оформление прибывающих в гостиницу и убывающих из нее
(п. 10 Правил предоставления гостиничных услуг, утв. Постановлением
Правительства РФ № 490 от 25.04.1997, п.5 ГОСТ Р 51185-2008). Режим
функционирования гостиницы в квартирах многоквартирного дома
практически исключает для собственников соседних жилых помещений покой
и тишину в вечернее время суток.