95
жилых помещений при участии несовершеннолетних. Причина заключается в
том, что законодательство не имеет четкой линии и в следующем вопросе: в
каких случаях орган опеки имеет право выдачи согласия на продажу жилья
ребенка, а в каких — не имеет. ввиду того, что на сегодня отсутствует четкая
законодательная регламентация указанных процедур, возникают различные
злоупотребления и нарушения.
3) Большое количество судебных дел относится к вопросам
понуждения к заключению основного договора купли-продажи недвижимости
на базе заключенного ранее предварительного договора купли-продажи
недвижимого имущества или касающимся возврата задатка в случае, если одна
сторона уклоняется от заключения основного договора, на условиях,
оговоренных в предварительном договоре. В настоящее время указанные
вопросы относительно предварительного договора и задатка при заключении
договора купли-продажи жилых помещений решаются на основании судебной
практики и решений ВС. Однако, в законах данные вопросы закрепления пока
не нашли.
4) Значимой проблемой является то, что процедура совершения
сделки купли-продажи жилой недвижимости на сегодняшний день не
закреплена каким-либо единым законодательным актом, что создает
определенные трудности, как для продавцов, так и для покупателей при
совершении данных сделок. Также, по мнению опытных риэлторов,
существующее большое количество законов, регулирующих вопрос
осуществления указанных сделок, создает дополнительные риски в их
деятельности и риски клиентов. С 1 января 2017 года в РФ существует целых
три основных закона, регулирующих правоотношения с недвижимостью.
Таким образом, была выявлена необходимость разработки предложений
по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере в целях
повышения прозрачности совершаемых сделок и снижения потенциальных
рисков для всех сторон
Предложенными решениями в данной работе стали следующие:
96
1) Перенимание опыта Германии в плане создания единого
законодательного акта, включающего все аспекты совершения сделок с
недвижимым имуществом. Данное решение приведет к повышению
юридической грамотности участников совершения сделок, а также устранит
многие возможности для мошенничества, вызванного неспособностью, как
участников сделки, так и даже опытных риэлторов изучить все
законодательные нормы, обеспечивающие выполнение данных сделок.
2) Внедрение на законодательном уровне процедуры предварительной
заявки на регистрацию сделки купли-продажи жилой недвижимости через
нотариуса, что позволит исключить заключение предварительного договора и
передачу задатка от покупателя продавцу. Введение ответственности за отказ
от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества одной из
сторон после подачи предварительной заявки у нотариуса обеспечит более
высокий уровень сознательности участников сделки и исключит споры о
незаконном обогащении через получение задатка.
3) Сделки купли-продажи жилой недвижимости и долей в общей
собственности с участием несовершеннолетних предлагается осуществлять в
соответствии с базой конкретных примеров по возможности и невозможности
осуществления данных сделок, учитывая интересы несовершеннолетних. Таким
образом, предлагается создать базу конкретных условий, аналогично базе
судебных прецедентов в Германии, чтобы исключить влияние человеческого
фактора сотрудника органа опеки на принятие данных решений.
4) В целях исключения затягивания сделки купли-продажи долей в
общей собственности, предлагается законодательно закрепить способы
получения подтверждения об уведомлении всех участников долевой
собственности. В частности, нужно привести в законе способы, признаваемые в
качестве подтверждения уведомления. В первую очередь. это почтовое
отправление «Почтой России» и получение либо уведомления в получении,
либо отказ от получения адресатом. Также необходимо обеспечить нотариусам
и продавцам-сособственникам доступ к фактическим адресам проживания
97
участников долевой собственности, чтобы исключить проблему поиска
долевиков для отправки им уведомления.
Как ожидается, предлагаемые решения будут способствовать развитию
института совершения сделок купли-продажи жилой недвижимости и долей в
общей собственности, обеспечивать повышение качества совершаемых сделок,
снижение фактора стресса при совершении данных сделок и снижение рисков
для участников данных сделок.
98
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N
190-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2019)// СПС
Консультант Плюс
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер.
закон Рос. Федерации от 30 нояб. 1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Собр. законодательства Рос. Федерации. –
1994. – № 32. – Ст. 3301
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // Собрание
законодательства РФ. – 26.01.1996. – №5. – Ст. 410.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ
(ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.12.2019) // Собрание
законодательства РФ. 2005. №1.
6. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от
20.07.2004) (утратил силу)
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136 - ФЗ
(ред. от 02.08.2019) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст.
4147
8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от
31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. 27.11.2018) // "Собрание законодательства РФ", N 31,
03.08.1998, ст. 3824.
9. Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223 - ФЗ
(ред. от 29.05.2019) // "Собрание законодательства РФ", 01.01.1996, N 1, ст. 16
99
10. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв.
ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 26.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с
25.10.2019) // "Российская газета", N 49, 13.03.1993
11. Федеральный закон "О государственной регистрации
недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 16.09.2019) // "Собрание законодательства РФ", 20.07.2015, N 29
(часть I), ст. 4344.
12. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об
ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства РФ", 20.07.1998,
N 29, ст. 3400
13. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ",
28.07.1997, N 30, ст. 3594
14. Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 23.12.2013, N 51, ст. 6699.
15. Федеральный закон от 23.06.2016 № 221 -ФЗ "О внесении
изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного
строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
"Собрание законодательства РФ", 27.06.2016, N 26 (Часть I), ст. 3890
16. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об
опеке и попечительстве" // "Собрание законодательства РФ", 28.04.2008, N 17,
ст. 1755
17. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
кадастровой деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) //
"Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017
19. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» // "Собрание
законодательства РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813,
100
20. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О
санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // "Собрание
законодательства РФ", 05.04.1999, N 14, ст. 1650
21. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений // "Собрание законодательства РФ",
03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40
22. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О
внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, N 53
(ч. 1), ст. 7627,
23. Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ (ред. от 25.11.2017)
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов
(положений законодательных актов) Российской Федерации"//"Собрание
законодательства РФ", 04.07.2016, N 27 (часть II), ст. 4294
24. "Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).
25. Проект Федерального закона N 378966-7 "О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищный
кодекс Российской Федерации по вопросу о собственности на неделимое жилое
помещение" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 01.02.2018)
26. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений:
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) [Электронный
ресурс] // КонсультантПлюс :справ. правовая система. - Законодательство. -
Электрон. дан. - М., 2013
27. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от
30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской
Федерации».
101
28. Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3 «О применении
положений Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", от
03.07.2016 N 332-ФЗ "О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства
Российской Федерации о нотариате", от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
//Консультант Плюс
29. Письма ФГБУ ФКП Росреестра от 05.08.2013 N 08-2508-КЛ "О
рассмотрении обращения" [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ.
правовая система. - Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019
30. Письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 N Д23и-501 "О
признании жилых и нежилых помещений изолированными или обособленными
от других помещений в здании или сооружении для целей их государственного
кадастрового учета" [Электронный ресурс] // Официальный сайт Минэконом
развития России. URL: //
http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depRealty/201403285
31. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от
26.03.2015) "Об утверждении правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера
регистрации, порядка присвоения при проведении государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам
недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном
законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый
номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и
специальной регистрационной надписи на документах, требований к
заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной
регистрационной надписи, а также требований к формату специальной
регистрационной надписи в электронной форме" (Зарегистрировано в Минюсте
России 10.07.2014 N 33054) // "Бюллетень нормативных актов федеральных
102
органов исполнительной власти", N 46, 17.11.2014.
32. О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью
и обособленностью помещений в здании или квартире : письмо Росреестра от
09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс :
справ. правовая система. - Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019.
33. ОК 013-2014 (СНС 2008)Общероссийский классификатор основных
фондов (Принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №
2018-ст) (ред. от 13.10.2017)
34. ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор
основных фондов (ред. от 08.05.2018)
35. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений:
Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) [Электронный
ресурс] // КонсультантПлюс :справ. правовая система. - Законодательство. -
Электрон. дан. - М., 2019
36. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от
21.08.2019) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"//
Российская газета
Материалы судебной практики
37. Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 N 5-КГ19-196 //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. - Законодательство. - Электрон.
дан. - М., 2019
38. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8
сентября 2015 г. N 38-КГ15-7 Суд отменил апелляционное определение о
взыскании денежных средств, переданных по предварительному договору
купли-продажи недвижимого имущества, поскольку суд апелляционной
103
инстанции, указав на необходимость исключения из мотивировочной части
решения суда первой инстанции выводов о том, что переданная по
предварительному договору сумма является авансом, в нарушение
приведенных выше законоположений в резолютивной части определения
соответствующих выводов не указал // Гарант.ру
39. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ No 10, Пленума
ВАС РФ No 22 от 29.04.2010 [Электронный ресурс].
37. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54"О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // "Вестник
ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011,
38. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" // Консультант Плюс
39. Решение Никулинского районного суда города Москвы по делу N 2-
230/14. Электронный ресурс. Режим доступа: nikulinsky.msk.sudrf.ru
40. Решение по делу 33-7788/2016. Электронный ресурс. Режим
доступа: https://rospravosudie.com/court-verxovnyj-sud-respubliki-tatarstan-
respublika-tatarstan-s/act-524240913/ Дата обращения 05.11.19
Учебная и научная литература
41. Алексеев, В. А. Право недвижимости Российской Федерации.
Понятие и виды недвижимых вещей : практ. пособие / В. А. Алексеев. — М. :
Издательство Юрайт, 2018. — 411 с.
42. Альбов А.П. А56 Жилищное право : учебное пособие / А.П. Альбов,
С.В. Николюкин. — М. : Юстиция, 2016, С. 58
43. Аминева А.Ю. Жилищное право: учеб. пособие / А.Ю. Аминева,
Д.В. Королева; Башкирский государственный университет. — 2-е изд. перераб.
104
и доп. — Уфа: РИЦ БашГУ, 2019 – 410с.
44. Андреева Л.А. К вопросу о сервитуте в жилищном праве // Вопросы
современной юриспруденции. 2019. № 58. С. 53-64.
45. Булгаков В.В. Защита жилищных прав // Современные тенденции
развития науки и технологий. 2019. № 9-6. С. 15-18.62.
46. Бутина В.В. Правоподтверждающий характер государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество //
Материалы всероссийской научно-практической конференции. / Актуальные
проблемы гражданского права и процесса. – 2019. – С. 29-34
47. Васюта, Д.В. Понятие и виды способов и оснований приобретения
(возникновения) права собственности / Д.В. Васюта // Юрист. -2015. -No 24. -С.
16 -20.
48. Гафарова Р.М. Некоторые актуальные вопросы правового
регулирования договора купли-продажи жилых помещений // Вестник УГУЭС.
Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2014. №1. С. 96-98.
49. Гражданское право России. Практикум: учебное пособие для
академического бакалавриата / А. Я. Рыженков, А. П. Анисимов, М. Ю.
Козлова, А. Ю. Чикильдина ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 2-е
изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 333 с.
50. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-
е изд. перераб. и доп.– М.: Статут, 2017. – 511 с.
51. Гражданское право: учебник : в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – 2-е
изд., перераб. и доп. – Москва : Статут, 2019
52. Гриднева О.В., Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта
незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского
законодательства. 2016. № 13. С. 65-70.
53. Зенин И.А. Гражданское право. Учебник для вузов - 16 изд. - М.:
Юрайт, 2014.
54. Имекова М. П. Гражданско-правовое регулирование отчуждения
земельных участков в России : дис. ... канд. юрид. наук. /М. П. Имекова. Томск,