85
3.2 Пути решения проблем в сфере купли-продажи жилых помещений и
оценка их правовых последствий
Как известно, при разработке новых законодательных инициатив
целесообразным является изучение положительного опыта развитых стран.
В частности, предлагается рассмотреть опыт Германии в вопросе
совершении сделок купли-продажи жилой недвижимости. В первую очередь,
следует отметить, что все основные законы в Германии содержатся в одном
законодательном акте Burgerliches Gesetzbuch (BGB)
1
- в дословном переводе,
Книга законов. Кроме того, существует специальный закон относительно
операций с жилой недвижимостью - называется Gesetz uber das
Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)
2
- в
переводе Закон о жилой недвижимости. Таким образом, специалисты и
участники отношений в области купли-продажи жилой недвижимости
избавлены от необходимости следовать большому количеству нормативных
актов, что значительно упрощает процесс совершения данных сделок и снижает
риски различного толкования противоречащих требований нескольких
нормативных источников. Интересен и тот факт, что Закон о жилой
недвижимости был принят в 1951 году, и в дальнейшем в него лишь было
внесено несколько поправок. То есть, специалистам не требовалось постоянно
следить за изменяющимся законодательством, отсутствовала путаница с
совершением сделок по старым и новым требованиям, что, в конечном итоге,
значительно упростило процесс совершения данных сделок и позволило
выявлять существующие недоработки законодательстве на базе многолетней
практики, что, к сожалению, не удается сделать в условиях постоянно
меняющихся законодательных требований в России.
1
Burgerliches Gesetzbuch (BGB). Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.gesetze-
im-mtemet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf Дата обращения 30.10.2019
2
Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz).
Электронный ресурс. Режим доступа: https://www.gesetze-im-
internet.de/bundesrecht/woeigg/gesamt.pdf Дата обращения 30.10.2019
86
Согласно Burgerliches Gesetzbuch (BGB) и Gesetz uber das
Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), в
Германии первое, что следует предпринять покупателю, - это ознакомиться с
содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Это возможно сделать либо
самостоятельно, либо с привлечением нотариуса. Поземельная книга -
документ, фиксирующий всех настоящих и будущих собственников
недвижимости, возможные обременения ипотеками и т.п.
Особого внимания требует тот нюанс, что обременения ипотеками,
которые зарегистрированы в поземельной книге, покупатели перенимают лишь
в случае, если они на это соглашаются. Любые обременения ипотеками или
банковскими кредитами удаляются из поземельной книги при переоформлении
прав собственности. Только после того, как от банка получено разрешение на
удаление обременений (Loschungsbewilligung), деньги переводятся на счет
продавца или непосредственно на счет кредитора, поэтому перед покупателем
не стоят никакие риски. Погашение обременений либо может быть полным за
счет покупной стоимости или ее части, либо, если покупной стоимости не
достаточно, часть задолженности покрывают за счет покупной стоимости, а в
отношении оставшейся части покупатель и банк заключают между собой
договоренность, регулирующую способ погашения.
После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге обычно
организуется встреча продавца и покупателя у нотариуса. При этом стороны не
обязаны одновременно присутствовать при заключении договора, поскольку
допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка слова заверка нет, можно
заверение или удостоверение) договора купли-продажи у нотариуса является
обязательным условием сделки.
Перерегистрация прав собственности в Германии включает в себя два
этапа: предварительную регистрацию прав собственности
(Auflassungsvormerkung) и окончательную регистрацию (Grundbucheintragung).
Сразу после подписания договора купли-продажи нотариусом
высылается в поземельный суд (Grundbuchamt) заявка на предварительную
87
регистрацию покупателя в качестве нового владельца. Только затем, вслед за
выполнением других необходимых действий, покупатель переводит сумму на
счет продавца напрямую или через нотариуса с трастового счета. После того,
как продавец получает покупную стоимость, а также оплачивается налог на
приобретение недвижимости, нотариус высылает в поземельный суд заявку на
внесение окончательной регистрации при одновременном стирании
предварительной. Все занесенные данные хранят в электронном кадастре
(поземельная книга), из которого владелец может в любое время по запросу
получить выписку.
На процедуру окончательной регистрации прав собственности может
уйти определенное время, поэтому в договоре купли-продажи принято
оговаривать дату «экономического перехода прав собственности» - дату,
начиная с которой покупатель перенимает круг прав и обязанностей, связанных
с владением недвижимостью: речь идет о проживании, сдаче в аренду, оплате
расходов ежемесячного характера и т.п. Для удобства расчетов экономический
переход прав собственности назначают, как правило, на 1-е число месяца,
который следует за оплатой покупной стоимости.
Период полной процедуры сделки купли-продажи и перерегистрации
прав собственности, охватывающий начало подготовки документов на покупку
вплоть до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге,
в среднем может составлять 2-4 месяца и даже более, если объект продается
через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд,
ипотечный кредит и пр.
Как можно отметить при изучении процедуры совершения сделки купли-
продажи недвижимости в Германии, некоторые положительные стороны
данного процесса уже активно перенимаются российским законодательством -
в частности, речь идет о вовлечении нотариуса в процесс регистрации данных
сделок.
Учитывая значительные трудности в современной России с оформлением
процедуры предварительного договора, получения задатка и т.д., будет также
88
целесообразно перенять у немецкого законодательства процесс
предварительной и окончательной регистрации, что также должно
осуществляться с привлечением нотариуса. Данная процедура позволит
избавить от необходимости внесения задатка напрямую от покупателя
продавцу и избавит от проблемных вопросов подготовки и заключения
предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Учитывая организационные сложности создания процедуры
предварительной регистрации в России, было бы целесообразно внедрить
институт предварительной заявки на регистрацию сделок по купле -продажи
жилого имущества и долевой собственности, осуществляемой через нотариуса.
При этом, исключается необходимость внесения задатка, но накладывается
обязательство заключения договора между покупателем и продавцом в
дальнейшем. Потребуется законодательное закрепление ответственности за
несоблюдение взятых на себя в присутствии нотариуса обязательство со
стороны продавца и покупателя. Целесообразным будет также введение
штрафов за невыполнение указанных обязательств.
Также следует обратить внимание, что вопросы прав
несовершеннолетних при совершении сделок купли-продажи жилой
недвижимости решает опекунский суд. То есть, это более высокий статус
принятия решения, и базируется оно на имеющихся аналогичных судебных
прецедентах. Следовательно, практически исключен человеческий фактор, т.к.
судебные прецеденты имеют законодательную силу, а значительное количество
подобных судебных дел формируют объемную базу принятых решений -
следовательно, существует определенный перечень конкретных ситуаций, в
которых решение опекунского суда станет положительным, а в других -
отрицательным.
При этом, следует обратить внимание, что опекунский суд участвует в
сделках, предполагающих, как продажу недвижимости несовершеннолетнего,
так и при покупке недвижимости, в права владения которой включается
несовершеннолетний. Это связано с тем, что законодатель стремится оградить
89
несовершеннолетних от возможных негативных последствий данной сделки в
виде, например, материальных обязательств по погашению ипотеки или
проведения обязательных ремонтных работ и т.д.
Касаемо законодательного определения, считаем необходимым сделать
поправку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений).
С учетом изложенного, полагаем целесообразным дополнить ст.558 ГК
РФ пунктом 4 следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения,
в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, возможен
только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что
права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором
зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, может быть
одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего
улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или) в
более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в
котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, без
предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи
жилого помещения, а также, если условия проживания несовершеннолетних
будут хуже тех, что были, не допускается».
Было бы целесообразным также в России сформировать единую базу
конкретных примеров, при которых решение органа опеки должно быть
положительным либо отрицательным. При чем, данный перечень примеров
должен быть утвержден в судебном или законодательном порядке.
Кроме того, как было отмечено в предыдущем разделе, существуют
конкретные проблемные вопросы, требующие доработки, в связи с принятием
новых законов в области совершения сделок с недвижимым имуществом.
В данном случае целесообразно руководствоваться постановлением
Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
90
Российской Федерации»
1
, в пункте 63 которого есть разъяснение смысла пункта
1 статьи 165.1 ГК РФ. Согласно ему, юридически значимое сообщение,
адресованное гражданину, нужно направить по адресу его регистрации по
месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал
сам (например, в самом договоре), либо его представителю (пункт 1 статьи
165.1 ГК РФ). При этом, как говорится в разъяснении, важно учитывать, что
гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут
риск последствий, связанных с неполучением юридически значимых
сообщений, которые доставляются по адресам, перечисленным в абзацах
первом и втором названного пункта, а также риск отсутствия по указанным
адресам своего представителя. Гражданин, который сообщил кредиторам и
прочим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск
вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Доставленные по
таким адресам сообщения необходимо считать полученными, даже если лицо
на самом деле не проживает (то есть не находится) по указанному адресу.
В этой связи возврат почтового отправления с извещением насчет его
неполучения адресатом - это надлежащее доказательство извещения участника
долевой собственности.
Продавец может лично вручить извещение сособственнику доли, который
в получении ставит подпись. При таких обстоятельствах в ходе нотариального
удостоверения сделки рекомендуют истребовать, согласно ст. 431.2 ГК РФ, у
продавца доли соответствующее заверение об обстоятельствах - посредством
отдельного документа или включения заверений в текст договора. В договоре
может предусматриваться неустойка на случай, если продавцом были поданы
недостоверные заверения, в случае подтверждения того, что подпись сделал не
сособственник, и последний переведет на себя права покупателя.
Представляется, что в случае, если извещение не вручено и произошел
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
// Консультант Плюс
91
его возврат без вручения адресату, месячный срок будет исчисляться с даты
(момента) возвращения извещения почтовым отделением, указанную дату
определяют по почтовому штампу на конверте, на сайте почты.
Важно, чтобы данные условия подтверждения уведомления долевых
собственников были включены в текст закона, касающегося нотариальной
регистрации сделок с долевым имуществом.
Устранить обстоятельства, которые препятствуют удостоверению сделок
и, в конечном итоге, обороту недвижимости, можно путем предоставления
нотариусу права на запрос сведений о месте жительства граждан, при этом
процедуру получения таких сведений следует организовать в максимально
оперативном и доступном виде (при минимальных сведениях о гражданине:
фамилия, имя, отчество, дата рождения, дополнительно - по данным СНИЛС);
существующую сегодня возможность получения сведений в Единой
информационной системе нельзя назвать такой, которая соответствует данным
требованиям (направление запроса сопряжено с предоставлением паспортных
данных, которые отсутствуют и у продавца, и у нотариуса, на выполнение
запроса уходят месяцы, а иногда запрос остается без ответа).
Таким образом, предложенными решениями в данной работе,
способствующими развитию института совершения сделок купли-продажи
жилой недвижимости и долей в общей собственности станут следующие:
1. Перенимание опыта Германии в плане создания единого
законодательного акта, включающего все аспекты совершения сделок с
недвижимым имуществом. Данное решение приведет к повышению
юридической грамотности участников совершения сделок, а также устранит
многие возможности для мошенничества, вызванного неспособностью, как
участников сделки, так и даже опытных риэлторов изучить все
законодательные нормы, обеспечивающие выполнение данных сделок.
2. Внедрение на законодательном уровне процедуры предварительной
заявки на регистрацию сделки купли-продажи жилой недвижимости через
нотариуса, что позволит исключить заключение предварительного договора и
92
передачу задатка от покупателя продавцу. Введение ответственности за отказ
от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества одной из
сторон после подачи предварительной заявки у нотариуса обеспечит более
высокий уровень сознательности участников сделки и исключит споры о
незаконном обогащении через получение задатка.
3. Сделки купли-продажи жилой недвижимости и долей в общей
собственности с участием несовершеннолетних предлагается осуществлять в
соответствии с базой конкретных примеров по возможности и невозможности
осуществления данных сделок, учитывая интересы несовершеннолетних. Таким
образом, предлагается создать базу конкретных условий, аналогично базе
судебных прецедентов в Германии, чтобы исключить влияние человеческого
фактора сотрудника органа опеки на принятие данных решений.
4. В целях исключения затягивания сделки купли-продажи долей в
общей собственности, предлагается законодательно закрепить способы
получения подтверждения об уведомлении всех участников долевой
собственности. В частности, нужно привести в законе способы, признаваемые в
качестве подтверждения уведомления. В первую очередь это почтовое
отправление «Почтой России» и получение либо уведомления в получении,
либо отказ от получения адресатом. Также необходимо обеспечить нотариусам
и продавцам-сособственникам доступ к фактическим адресам проживания
участников долевой собственности, чтобы исключить проблему поиска
долевиков для отправки им уведомления.
Предлагаемые решения будут способствовать повышению качества
совершаемых сделок, значительному снижению фактору стресса при
совершении данных сделок, а также снизить риски для участников.
93
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как показал проведенный в работе анализ, существуют специальные
правила продажи жилых помещений, которые определяются спецификой
объекта недвижимости, являющегося в каждом конкретном случае предметом
договора. Понятие жилого помещения включает в себя термин «помещение» и
указанием трех признаков, которых, с законодательной точки зрения,
достаточно в целях рассмотрения его как жилого: недвижимый характер,
изолированность, пригодность для постоянного проживания людей.
Жилые помещения предназначены для проживания людей и могут
находиться в собственности государства (ст. 214 ГК), муниципальных
образований (ст. 215 ГК), граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), как
отмечено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.
Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по
правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ выделяется приобретение в собственность жилых
помещений, главным образом, по договору купли-продажи, что составляет
одну из наиболее сложных сделок гражданско-правового типа в отечественном
праве, приводит к множеству споров и конфликтов
Исходя из п.1 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», правовой основой сделок с
недвижимым имуществом является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ,
настоящий Федеральный закон, а также другие федеральные законы,
издаваемые согласно им иные нормативные правовые акты РФ
По договору продажи жилого помещения одна из сторон (продавец)
берет на себя обязательства передачи жилого дома, квартиры, комнаты, части
жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а
покупатель обязуется принять данное имущество по передаточному акту и
уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор купли-продажи жилого помещения должен заключаться в
письменном виде посредством составления одного документа, который
94
подписывают стороны. Стороны согласно договору купли-продажи жилого
помещения - покупатель и продавец, ими могут являться и юридические, и
физические лица. Продавцом, как правило, является владелец недвижимого
имущества, однако также им может являться лицо, которое уполномочено
собственником в силу договора или закона.
Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений
являются предмет договора, цена и перечень лиц, сохраняющих право
пользования жилым помещением.
Основная обязанность продавца, общая для всех договоров купли -
продажи, состоит в передаче жилого помещения покупателю. Право
собственности у покупателя возникает с момента, когда передается вещь (п. 1
ст. 223 Гражданского Кодекса РФ).
Как показало исследование основных изменений в законодательство,
регулирующее сделки купли-продажи жилых помещений и доли в общей
собственности, в последние годы законодатель продолжает решать актуальные
проблемы защиты прав и законных интересов граждан в совершении сделок
купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое
помещение. Однако все еще остается часть неразрешенных вопросов, которые
становятся поводом для судебных разбирательств.
Согласно проведенному исследованию судебной практики и
информации в СМИ, наиболее актуальными проблемными вопросами в области
сделок с жилыми помещениями сегодня являются следующие:
1) Необходимость предоставления отказов в письменном виде от всех
остальных собственников - вопрос заключается в процедуре извещения
участников долевой собственности. Проблема содержится в установлении
места, по которому необходимо осуществлять извещение участников долевой
собственности насчет предстоящей продажи доли, а также способах
подтверждения осуществления извещения в случае, если получатели извещения
отказываются или не могут получить данное извещение.
2) Также существуют проблемные вопросы, связанные с продажей