25
4) Кроме того, функционирование «квартиры-гостиницы» в составе
многоквартирного жилого дома может повлечь дополнительные расходы для
собственников других помещений, связанные с оплатой потребленных
коммунальных ресурсов, поскольку количество проживающих в жилом
помещении граждан определяется по данным регистрационного учета. В
квартире может быть зарегистрирован лишь один гражданин, в то время как
периодически проживает большее количество граждан. В результате
искажается принцип пропорциональной оплаты собственниками помещений в
многоквартирном доме потребленных ими коммунальных услуг.
Важным вопросом в рамках рассмотрения темы жилых помещений
является определение правового режима многоквартирного дома. Сам по себе,
многоквартирный дом не является самостоятельным жилым помещением-
объектом прав, поскольку таковым является отдельная квартира. До 1990 года
многоквартирные дома находились в государственной, общественной или
кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами
недвижимости. Законы «О собственности в СССР» и «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» ввели частную собственность на
квартиры как отдельные объекты недвижимости
1
. При этом собственники
помещений в многоквартирных домах являются совладельцами внеквартирного
инженерного оборудования и мест общего пользования жилого дома.
Тем не менее, довольно распространенной сегодня является точка зрения,
в соответствии с которой, если в многоквартирном жилом доме нет
зарегистрированных прав собственности физических и (или) юридических лиц
на квартиры, находящиеся в этом доме, и он удовлетворяет признакам жилой
недвижимости, то представляется необходимым ввести его в гражданский
оборот как единое жилое здание, предусмотреть возможность продавать,
передавать в собственность, владеть многоквартирным домом, как единым
1
Семенова Е.Г. Правовая природа помещения в здании как объекта вещных отношений //
Журнал Общество и право. 2017. Вып. 3(61), С. 197-202.
26
объектом недвижимости
1
. При этом, как только появляется лицо, приобретшее
право собственности на отдельную квартиру, право собственности на дом
первоначального собственника должно прекратиться. Хотя именно в этот
момент и появляется противоречие- как будет передаваться отдельная
квартира, например, по договору купли-продажи, если квартира как
самостоятельный объект недвижимости не будет на тот момент существовать.
Указанный порядок оборота квартир в многоквартирном доме закреплен также
в пункте 3.8.2 «Концепции развития гражданского законодательства
Российской Федерации», одобренной решением Совета при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
07.10.2009). Данное положение звучит следующим образом: «Право
собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента
государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть
одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом
случае является исключительно объектом технического учета). Право
собственности на здание автоматически прекращается с момента первой
государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо,
которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право
собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в
целом»
2
.
Многоквартирным домом признается жилой дом, состоящий из двух и
более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком
доме
3
.
1
Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в РФ:
автореф. дисс. на соискание степени к.ю.н. / Шлотгауэр М.А. - Москва, 2012 год
2
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 07.10.2009).
3
Пункт 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 21.08.2019) "Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции"
27
Отличительным признаком многоквартирного дома является то, что
единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из
отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей,
которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц.
Применительно к многоквартирному дому, как зданию, которое не
участвует в гражданском обороте как самостоятельный предмет, в то время как
его части такому обороту подлежат, важно отметить следующее. Помимо
жилых помещений, которые составляют каждую квартиру в многоквартирном
доме, многоквартирный дом состоит также из пространства, которые не могут
быть закреплены на праве собственности за конкретными лицами, так как
данные пространства тем или иным образом находятся в пользовании всех или
большинства жильцов многоквартирного дома. Эта территория лестничных
пролетов, лестниц в подъездах, подвалов многоквартирного дома. На данное
пространство распространяется общей долевая собственность лиц, которые
являют на праве собственности квартирами в данном многоквартирном доме.
Распоряжение данным пространством, как самостоятельным объектом
прав, нереализуемо. Данная особенность проявляется в том, что доля в праве на
общее имущество многоквартирного дома:
1) не отчуждается отдельно от права собственности на жилое
помещение (квартиру или часть дома);
2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит
одновременно с правом собственности на жилое помещение;
3) на нее не распространяется право преимущественной покупки в
соответствии с нормой пункта 1 статьи 250 ГК РФ.
Общее пространство в многоквартирном доме не подлежит постановке на
кадастровый учет, его нельзя ограничить единой линией, как это характерно
для помещений в квартирах, самих квартир.
Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме не
приобретает самостоятельного юридического значения. В связи с этим, в
литературе появилась позиция, согласно которой общее имущество в
28
многоквартирном доме является общей неделимой собственностью
1
.
В статье 36 ЖК РФ определены критерии отнесения помещений,
конструктивных элементов и оборудования многоквартирного дома к общему
имуществу собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном
доме, которые включают:
помещения - не должны являться частями квартир, т.е. не должны
принадлежать отдельным собственникам, и должны быть предназначены для
обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежащих
отдельным собственникам;
помещения - должны быть предназначены для удовлетворения
социальнобытовых потребностей собственников помещений в данном доме,
включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и
подобных мероприятий;
конструктивные элементы и оборудование (крыши, ограждающие
несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование) - должно
находиться в данном доме за пределами или внутри помещений,
принадлежащих отдельным собственникам, и обслуживать более одного
помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном
земельном участке объекты - земельный участок, на котором расположен
данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного
дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
1
Хисматуллин О.Ю. Правовое регулирование отношений собственности на общее
имущество многоквартирного дома // Вестник Уфимского юридического института МВД
России. N3. 2014.
29
Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади помещения, находящегося у него на праве
собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Установлено также, что собственники
помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39) и что доля
обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном
доме, определяется долей указанного собственника в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме (п. 2 ст. 39)
1
.
Не менее важным является вопрос правового регулирования оборота
коммунальных квартир. Стоит отметить, что на сегодняшний день
коммунальная квартира не признается объектом прав. Практическая ценность
данного положения сводится к тому, что в случае признания объектом прав
доли в общем имуществе (коммунальной квартире) отчуждение такой доли
должно происходить с соблюдением п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса: при
продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат
данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой
комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ
2
. Норма,
содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность
злоупотребления правом преимущественной покупки, в частности,
собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомлений о
продажи комнаты в коммунальной квартире. В случае если продавец комнаты
по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного
1
Свит, Ю. П. Жилищное право : учебник и практикум для академического бакалавриата / Ю.
П. Свит. — 2-е изд. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 246 с.
2
Эта позиция берет истоки и основана на разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ,
содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах
применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации», в соответствии с которым выдел участнику общей собственности
на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру,
принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу
изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора,
санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд
вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
30
из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из
указанных собственников уклонился от получения уведомления или отказался
оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке,
предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет
предоставить в Росреестр документ, подтверждающий соблюдение процедуры
по предоставлению собственникам соседних комнат в коммунальной квартире
преимущественного права покупки комнат в коммунальной квартире, что
повлечет отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
Существует также и противоположная позиция по вопросу признания
комнаты в коммунальной квартире самостоятельным объектом прав. В статье
16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната
является самостоятельным объектом прав. В данном случае законодатель не
конкретизирует, идёт ли речь о комнате в многоквартирном доме, или о
комнате в коммунальной квартире. Таким образом, полагаем, что законодатель
не устанавливает различия между указанными видами квартир. То есть,
законодатель, вводя термин «комната» имеет в виду как комнату в
многоквартирном доме, так и комнату в коммунальной квартире. Однако,
возникает практический вопрос о порядке, в котором доля в праве на
имущество в многоквартирном доме превратится в комнату. Полагаем,
единственным возможным способом является судебный порядок выдела доли
собственника в квартире в натуре. После указанного решения объектом оборота
станет уже не доля в праве на квартиру, а право на объект недвижимости
«комната»
1
.
Также хотелось бы снова обратить внимание на перечень жилых
помещений, закрепленный в Жилищном Кодексе РФ. На уровне федерального
нормативного законодательства данный перечень имеет большее юридическое
1
При этом жилые помещения (комнаты), получаемые в результате раздела квартиры должны
соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным Положением о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирном доме аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г.
№47.
31
значение перед иными перечнями, которые могут быть предусмотрены
подзаконными актами, ведомственными актами. Однако, большой интерес
представляет всё же наличие иного перечня жилых помещений, который был
утвержден Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст. Данный перечень
закреплен в Общероссийском классификаторе основных фондов (далее ОКОФ).
Согласно пояснениям данного классификатора, «к жилым зданиям и
помещениям относятся жилые помещения и здания или определенные части
зданий, которые используются полностью или главным образом как места
проживания, а также любые взаимосвязанные пристройки и постройки и вся
стационарная арматура и оборудование, устанавливаемые в жилых зданиях. К
данному разделу относятся также плавучие дома; баржи и дебаркадеры,
приспособленные для проживания; передвижные дома и автоприцепы,
используемые домашними хозяйствами в качестве основного места жительства,
а также исторические памятники, идентифицируемые прежде всего как жилье,
общая полезная площадь жилых помещений которых занимает не менее 50% от
всей полезной жилой и нежилой площади»
1
.
Таким образом, можно сделать вывод, помещение должно отвечать
определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое
помещение, соответствующее всем изложенным требованиям, сможет
гарантировано удовлетворить жилищные потребности граждан, использующих
его как место проживания, отдыха, научной, творческой и иной деятельности.
При необходимости обеспечения большей комфортности жилого помещения
допускается его переустройство и (или) перепланировка, где главное соблюсти
установленный действующим законодательством порядок их осуществления,
тем самым исключить нарушения прав и законных интересов других граждан
(Приложение 1).
1
ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов (ред. от
08.05.2018)
32
1.2 Правовое регулирование сделок купли-продажи жилых помещений в
РФ
С момента введения в гражданский оборот недвижимого имущества
вообще и жилых помещений в частности, перед законодателем стоит насущная
проблема совершенствования правового регулирования данной сферы.
Социальная и экономическая значимость жилых помещений, определяет
необходимость повышенного внимания к защите прав сторон по всем
возможным в отношении нее сделкам. Адекватное потребностям
правоприменительной практики данной сферы, является элементом
конституционного права граждан на жилье, реализацию которого обязано
обеспечить государство посредством создания четкого непротиворечивого и
беспробельного законодательства, а также организационных мер в сфере:
проведения таких сделок, ведения реестра недвижимого имущества,
деятельности органов, призванных защищать наиболее уязвимые слои
населения – несовершеннолетних граждан.
Договор купли-продажи жилого помещения, представляет собой
передачу в собственность определенного в договоре объекта за установленную
цену. Будучи видом договора купли-продажи, договор недвижимости вообще и
жилого помещения в частности, обладает рядом существенных особенностей,
что обусловлено как спецификой объекта – жилого помещения и его правового
режима, так и спецификой права собственности на жилое помещение.
Под понятием «жилое помещение» в гражданско-правовом аспекте
следует понимать вид недвижимости функционально предназначенный для
проживания физических лиц, который является самостоятельным объектом
права собственности и гражданского оборота.
Жилое помещение относится к недвижимому имуществу, его
рассматривают как объект и жилищных, и гражданских прав.
Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым
признается изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
33
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и
требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются
Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами
1
.
Особенности договора купли-продажи жилого помещения можно
сконцентрировано выразить следующим: спецификой правового режима
конкретного жилого объекта, в форме договора, учете прав пользователей,
повышенной защитой права на жилье. Рассмотрим их более подробно.
Правовой режим жилья зависит от следующих критериев: вид объекта
жилой недвижимости; формы собственности; целевого назначения земельного
участка, на котором находится объект жилой недвижимости; наличия
установленных законом, решением суда или договором обременений в виде
имущественных прав других лиц; пригодности использования по
функциональному назначению; государственной регистрации прав на объект их
обременений.
Правовой режим объектов жилой недвижимости имеет важное значение
для определения содержания прав и обязанностей их владельцев
(совладельцев). Изменение правового режима зависит от объективных и
субъективных факторов. К первым относятся факторы, определенные
законодательством. Вторые зависят от волеизъявления собственника
(сособственников) объекта недвижимости, вследствие чего последний может
быть обременен вещными правами других лиц.
Правовой режим жилой недвижимости влияет на правомочия
собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом
недвижимости, что непосредственно отражается на особенности договора
купли-продажи.
Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть как
физические, так и юридические лица. Не затрагивая вопросы участия
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 13.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
34
публичных субъектов в договоре купли-продажи в рамках данного
исследования, отметим, что существенными особенностями обладает порядок
заключения договора при наличии на стороне продавца несовершеннолетнего
собственника. Суть данной особенности заключается в том, что в соответствии
с законодательством, его права не должны быть ущемлены, что
устанавливается в специальном разрешительном документе на заключение
договора купли-продажи жилого помещения, выданного органами опеки и
попечительства. Основанием получения разрешения являются доказательства
предоставления, в данном случае – покупки недвижимости не меньшей по
стоимости либо площади, чем та, которой владел несовершеннолетний.
Законодатель не устанавливает конкретные критерии оценки интересов
несовершеннолетнего, а судебная практика складывается таким образом, что
часто органы опеки и попечительства подходят формально к рассмотрению
таких прав.
По новой системе нотариату отводиться особое место как органу,
регулирующему сделки с недвижимостью и осуществляющему учет
налогоплательщиков. Возвращение частичных полномочий по удостоверению
договоров на недвижимое имущество, при наличии долевой собственности,
имеет большое значение. Однако, здесь есть ряд сложных и спорных вопросов.
Отметим, что изначально, данные сделки как и вообще сделки с недвижимым
имуществом, удостоверялись нотариально и только в этом случае они имели
законную силу. При создании Единого Государственного Реестра прав на
недвижимое имущество, нотариальное удостоверение договоров перестало
требоваться. Возвращение нотариату обязанности по удостоверению таких
сделок, должно решить многие проблемы правоприменительной практики.
Однако, возлагая данные обязанности, государство окончательно сняло с себя
ответственность по защите лиц от недобросовестных действий контрагентов
при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Теперь, нотариус не только должен проверить чистоту документов, но и
определить наличие истинной воли сторон, понимание ими сути сделки и т.д.