75
проверить наличие всех существенных условий для договора купли-
продажи;
контроль за осуществление государственной регистрации перехода права
собственности на объект недвижимости;
анализ и подписание акта приема-передачи квартиры.
Таким образом, договор купли-продажи жилых помещений имеет
собственные отличия в сравнении с иными договорами продажи недвижимости
- главным образом, они связаны с тем, что жилое помещение, вне зависимости
от его владельца, можно использовать только по целевому назначению -
проживание граждан. Целевой характер использования жилища нельзя
изменять по усмотрению сторон в тексте договора купли - продажи жилья.
Договор купли-продажи жилых помещений имеет консенсуальный,
возмездный и взаимный характер. Это договор, который по ст. 550 ГК РФ
нужно заключать в письменном виде. Чтобы подтвердить факт заключения
договора купли-продажи жилого помещения, стороне по сделке не разрешено
ссылаться на свидетельские показания.
Подводя итог, считаем, что стороны купли-продажи жилого помещения
недостаточно прорабатывают положения договора купли-продажи, тем самым
создают дополнительные риски при заключении сделки. Необходимо создать
алгоритм действий для добросовестной стороны договора, чтобы свести к
минимуму риски.
76
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СПОСОБЫ ИХ
РЕШЕНИЯ
3.1 Анализ проблем, возникающих в сфере купли-продажи жилых
помещений и причин, их порождающих
В целях совершенствования законодательства в сфере купли-продажи
жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение в
последние годы было принято много законодательных решений. В том числе,
было закреплено обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже
доли в праве общей собственности, которое введено законодателем с целью
защиты прав участников долевой собственности, и в первую очередь для
охраны интересов собственников жилых помещений.
Однако новизна и неотработанность пока процедур по новому закону
породили несколько проблем. Первая проблема связана с соблюдением правил
преимущественного права покупки доли.
В процессе удостоверения сделки по продаже доли нотариусу
необходимо проверить, насколько были выполнены требования статьи 250
Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), связанные с
соблюдением правил, которые устанавливают преимущественное право
покупки доли для прочих сособственников объекта долевой собственности.
Это вытекает из текста статьи 163 ГК РФ, согласно которой нотариальное
удостоверение сделки подразумевает проверку законности сделки, в частности
- наличия у каждой стороны права на ее совершение, а также статьи 250 ГК РФ,
касающейся аспекта о том, что продавец имеет право продать долю
постороннему лицу, если другие участники долевой собственности подадут
отказ от покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности
на недвижимое имущество в течение одного месяца со дня, когда они получили
извещение. Это означает, что обязанность продавца состоит в представлении
нотариусу доказательств, подтверждающих извещение остальных участников
77
долевой собственности насчет намерения продать долю. В извещении следует
указать цену продажи (цена в результате должна соответствовать той, которая
указана в договоре) и прочие условия продажи. В законе не уточняется, какие
«прочие условия» продажи нужно указывать в извещении, то есть к таковым
могут причисляться условия о порядке расчетов. Среди существенных может
быть выделено условие об оплате в кредит или в кредит с условием рассрочки.
Нотариусы сталкиваются с рядом вопросов: к примеру, каким образом
необходимо сделать такое извещение и как доказать факт извещения
участников долевой собственности. Речь идет о любых доказательствах,
бесспорно свидетельствующих о доставке извещения сособственнику.
Идеальными можно назвать передачу извещения через нотариуса (согласно ст.
86 Основ законодательства РФ о нотариате), направление извещения почтовым
отправлением (письмом) с уведомлением. Возвращенное уведомление о
вручении письма - это надлежащее извещение сособственника. Вручение
почтового отправления можно отследить также на сайте «Почты России»,
используя для этого индивидуальный номер (трек- код). Однако, закон
содержит возможность личного уведомления - в этом случае встает вопрос,
каким образом получить подтверждение, что уведомление совершено.
При этом нельзя исключать случаи, когда письмо не будет вручено
сособственнику. Как гласит ст. 165.1 ГК РФ, сообщение можно считать
доставленным также в случаях, если оно поступило лицу, которому оно
направлено (адресату), но ввиду обстоятельств, зависящих от него, его не
вручили или адресат не ознакомился с ним.
Важно отметить, что сделку по продаже доли можно удостоверить лишь
по истечении месячного срока со дня извещения остальных участников долевой
собственности.
Статьей 24 Закона о регистрации недвижимости были продублированы
положения статьи 250 ГК РФ, причем предусматривалось, что продажу доли
можно осуществить до истечения месячного срока, если от всех
сособственников поступит отказ от преимущественного права покупки доли.
78
Но и в этом случае на законодательном уровне не установлена процедура
получения отказа.
Идеальным можно считать отказ, который был оформлен нотариально, к
тому же отказ, согласно ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате, следует
удостоверить нотариально в соответствии с правилами удостоверения сделок, а
свидетельствование подлинности подписи не допускается. Однако
обязательную нотариальную форму отказа законодательство не устанавливает.
Допускается ситуация, в которой участник долевой собственности напишет
отказ в простой письменной форме в присутствии нотариуса, который
удостоверяет сделку, или в присутствии продавца, обязанного при
представлении отказа нотариусу также заверить, согласно ст. 431.2 ГК РФ, что
отказ подписал лично участник долевой собственности. Каким образом это
можно сделать - остается непонятным и открывает широкий простор для
махинаций с уведомлениями.
На практике уже была выявлена одна серьезнейшая проблема, которая
заключается в установлении места, по которому необходимо осуществлять
извещение участников долевой собственности насчет предстоящей продажи
доли. Любопытно, что под новый порядок продажи долей подпадают также
доли в праве на объект, который принадлежит многим лицам.
Для продавца огромную проблему составляет такая задача, как получение
информации о месте жительства каждого из сособственников.
С 1 января 2017 года по запросу нотариуса эти данные должны
содержаться в выписке. Но сведения касательно места жительства, которые
содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним и указаны в выписке из него, могут оказаться неактуальными,
так как сособственник в последующем может изменять свое место жительства.
Еще одна проблема касается ситуаций, когда доля в праве общей собственности
не выступает как предмет сделки, а отчуждается вслед за основным объектом.
К примеру, под такие условия подпадает продажа комнаты в коммунальной
квартире, что предполагает и отчуждение доли в праве общей собственности на
79
общее имущество в коммунальной квартире, в то же время доля следует судьбе
права собственности на комнату (важно уточнить, что в этом случае
рассматриваются именно обстоятельства, когда зарегистрировано право не на
долю, а на комнату).
Вследствие буквального прочтения ст.24 Закона о регистрации
недвижимости можно сделать вывод, что продажа комнаты в коммунальной
квартире не нуждается в нотариальном удостоверении. При ином подходе,
исходя из Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ, нотариальное
удостоверение требуется и при продаже квартир в многоквартирных домах.
Несмотря на то, что в новом законе содержится множество полезных
нововведений, отсутствует единство во мнениях экспертов по поводу
необходимости его принятия в нынешнем виде. С учетом того, что
законодатель видит необходимость радикального обновления законодательства,
есть основания предполагать, что в законе следовало осуществить не просто
объединение реестров и некоторое упрощение процедуры доступа к ним, а
коренное изменение подхода к регистрации недвижимости, наряду с решением
хотя бы отдельных существующих сегодня проблем в рассматриваемой
области. Если говорить конкретнее, это может быть недостаточная
достоверность данных единого реестра недвижимости, которая определяет,
прежде всего, исчисление имущественных налогов. Помимо этого, в законе не
предусматривается расширение доступа нотариусов к данным единого реестра
недвижимости. Например, отталкиваясь от того, что все данные о
недвижимости переводятся в электронный вид, логичным шагом видится
предоставление нотариусам доступа в онлайн-режиме ко всей базе данных
единого реестра недвижимости для таких целей, как проверка достоверности
сведений в ходе заверения сделки. В свою очередь, доступ нотариусов к
единому реестру недвижимости позволит повысить точность сведений,
содержащихся в нем, а также защитить стороны сделок с недвижимостью.
До того момента, как были внесены последние изменения, нотариальному
заверению подлежали сделки, связанные с куплей-продажей доли
80
постороннему лицу. Теперь даже родственные сделки или сделки между
собственниками долей должны заверяться нотариусом. В то же время сделки по
недвижимому имуществу, которое находится в доверительном управлении,
отныне не подлежат нотариальному удостоверению. По мнению огромного
числа юристов, новый закон в большей мере ведет к усложнению жизни
граждан. Проведение сделок вызывает трудности, от такой формальности
непосредственно зависит время проведения сделки, многие сделки переносятся
или не осуществляются вовсе. Уже в настоящее время нотариусы не успевают
справиться со всем объемом запросов.
Но наиболее спорный момент - необходимость предоставления отказов в
письменном виде от всех остальных собственников. Таким образом, это
приводит к созданию значительных рисков намеренного затягивания сделки.
Далее стоит исследовать проблемные вопросы, связанные с продажей жилых
помещений при участии несовершеннолетних. Продать жилье, собственник
которого (или имеющий долю в котором) - ребенок, не достигший 18-летнего
возраста, является очень проблематичной затеей, причем помехой становится
как сложность механизма получения различных разрешений, так и нежелание
участвующих в сделке лиц (покупатели, банки, страховые компании)
«связываться» с имуществом, обремененным проблемами. Определенная
сложность также касается того, что в целом законодательство по данным
правоотношениям до сих пор представляется как несовершенное, содержащее
ряд пробелов, что может вызвать появление абсолютно неожиданных
«сюрпризов» и для покупателя, и для продавца (таких, как проблемы
приватизации квартир с несовершеннолетними).
Первое на что стоит обратить внимание, это на проблему соблюдения
прав несовершеннолетних при заключении сделки купли-продажи жилого
помещения. Законодатель четко не прописывает единые аспекты, с помощью
которых бы органы опеки и попечительства могли бы обосновывать решение о
возможном нарушении прав несовершеннолетних при заключении сделки с
недвижимым имуществом.
81
Вследствие чего органы опеки и попечительства зачастую дают свое
согласие на сделки, без всестороннего и детального изучения ситуации,
которые заведомо не соответствуют интересам ребенка и приводят к
нарушению его прав. Согласимся с мнением Р.М. Гафаровой, которая считает,
что: «решение данной проблемы может заключаться в применении адресного
подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства
на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализе ситуации и
социальном патронаже семей, в которых существует реальный риск ущемления
прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем»
1
.
В наши дни законодательство не имеет четкой линии вопросе: в каких
случаях орган опеки имеет право выдачи согласия на продажу жилья ребенка, а
в каких — не имеет. При рассмотрении такой ситуации опекунская служба
всегда вынуждена действовать исключительно в интересах ребенка. Поэтому на
практике существуют отдельные отступления от закона. Так, приобретать новое
жилье на ребенка не требуется в таких случаях:
- переезд семьи на постоянное место жительства за границу.
- переезд семьи в другой город (при условии, что деньги за
проданное жилье перечислятся на счет несовершеннолетнего и он будет
наделен своей долей);
- покупка новой квартиры в строящемся доме (степень его
готовности должна быть достаточно высокой, а ребенка на время строительства
необходимо где-либо зарегистрировать).
Также стоит учитывать ситуации, когда на практике возможно
приобретение новой квартиры на ребенка с худшими условиями:
- если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
- если ребенок из-за состояния здоровья не может проживать по
прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
1
Гафарова Р.М. Некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-
продажи жилых помещений // Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия:
Экономика. 2014. №1. С. 96-98.
82
- если ребенок нуждается в каком-либо полезном виде обучения или
образования, недоступном в данной местности, и т.п.;
В каждом таком случае важно руководствоваться главным правилом -
действие во благо ребенка. Но ввиду того, что на сегодня отсутствует четкая
законодательная регламентация указанных процедур, возникают различные
злоупотребления и нарушения. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-
ФЗ «Об опеке и попечительстве»
1
, впрочем, не фиксирует детальный комплекс
условий и обстоятельств, при которых опека обязана дать положительное
решение по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего. В
итоге, при совершении сделок по отчуждению недвижимости с участием
несовершеннолетних существенное значение имеет человеческий фактор
сотрудников органа опеки, которые ориентируются на личные выводы
относительно принимаемого решения.
Большое количество судебных дел относится к вопросам понуждения к
заключению основного договора купли-продажи недвижимости на базе
заключенного ранее предварительного договора купли-продажи недвижимого
имущества или касающимся возврата задатка в случае, если одна сторона
уклоняется от заключения основного договора, на условиях, оговоренных в
предварительном договоре (к примеру, Решение по делу 2 - 1588/2016 ~ М-
1450/2016, Решение по делу 2-626/2016 ~ М-576/2016 и т.д.).
Под предварительным договором понимают соглашение сторон, в
котором они берут на себя обязательства заключить в будущем основной
договор, предметом которого будет выступать передача имущества, оказание
услуг или выполнение работ на условиях, предусмотренных в предварительном
договоре. История данного вида договора уходит корнями во времена Римского
права, он относится к организационным, определяющим сроки и условия
заключения основного договора, при этом не может оказывать влияние на
имущественные права и на создание каких-либо обременений либо
1
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об опеке и попечительстве"
// "Собрание законодательства РФ", 28.04.2008, N 17, ст. 1755
83
ограничений этих прав. Исполнение предварительного договора купли-
продажи недвижимости может обеспечиваться через задаток. Как следует из
ст.380 ГК РФ, задатком называют денежную сумму, которую выдает одна из
договаривающихся сторон в счет платежей, причитающихся с нее по договору
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
До введения п.4 в ст.380 ГК РФ, суд располагал двумя позициями о
возможности обеспечить задатком исполнение обязательства по заключению
основного договора на условиях, которые предполагались в предварительном
договоре купли-продажи недвижимости (среди них: Определение ВС РФ от 22
июля 2008г. № 53-В08-5, Определение Свердловского областного суда от 27
марта 2013г. по делу № 33-3490/2013, Кассационное определение Санкт-
Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. № 33-273/2011,
Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г.
№ 33-2377, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25
сентября 2012г. по делу № 33-3127-2012, Определение Свердловского
областного суда от 26 июня 2012 г. по делу № 33 -7743/2012). Но Федеральный
закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ поставил точку в этих спорах.
Как видно из определения Верховного Суда РФ от 08.09.2015 г. № 38-
КГ15-7
1
, при прекращении предварительного договора денежные средства,
переданные на основании условия о задатке, подлежат возврату в качестве
задатка, а не в качестве неосновательного обогащения.
Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября
2012 г. по делу № 33-8042-2012 гласит: если добросовестной стороной не было
направлено другой стороне, до момента истечения срока действия
1
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2015 г. N 38-
КГ15-7 Суд отменил апелляционное определение о взыскании денежных средств,
переданных по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,
поскольку суд апелляционной инстанции, указав на необходимость исключения из
мотивировочной части решения суда первой инстанции выводов о том, что переданная по
предварительному договору сумма является авансом, в нарушение приведенных выше
законоположений в резолютивной части определения соответствующих выводов не указал //
Гарант.ру
84
предварительного договора, уведомление о намерении заключить основной
договор, то в некоторых случаях она может лишиться возможности взыскания
задатка.
В настоящее время указанные вопросы относительно предварительного
договора и задатка при заключении договора купли-продажи жилых
помещений решаются на основании судебной практики и решений ВС. Однако,
в законах данные вопросы закрепления пока не нашли.
В целом, следует отметить, что процедура совершения сделки купли -
продажи жилой недвижимости на сегодняшний день не закреплена каким- либо
единым законодательным актом, что создает определенные трудности, как для
продавцов, так и для покупателей при совершении данных сделок. Также, по
мнению опытных риэлторов, существующее большое количество законов,
регулирующих вопрос осуществления указанных сделок, создает
дополнительные риски в их деятельности и риски клиентов. С 1 января
будущего года в стране будет целых три основных закона, регулирующих
правоотношения с недвижимостью - новый 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» и 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (документ утрачивает силу с 1 января 2020 года).
При этом, вступающий в силу 01.01.2017 закон о регистрации недвижимости не
затрагивает в полной мере процессуальных сторон совершения сделки купли-
продажи недвижимого имущества.
Таким образом, будет целесообразным рассмотреть возможные пути
совершенствования законодательства в исследуемой сфере в целях повышения
прозрачности совершаемых сделок и снижения потенциальных рисков для всех
сторон.