8
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………...10
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-
ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ………….………………………………17
1.1. Понятие договора купли-продажи жилых помещений и его
существенные условия…………………………………………………………..17
1.2. Права и обязанности сторон договора купли-продажи жилых
помещений……………………………………………………………………….29
1.3. Перечень лиц, не являющимися участниками сделки купли-
продажи жилых помещений, сохраняющих право пользования жилым
помещением после его
продажи………………………………………………..........................................34
2. ПРОЦЕДУРА ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ…………………………………………………………………..42
2.1. Порядок заключения договора купли-продажи жилых помещений и
его государственная регистрация………………………………………………42
2.2. Форма договора купли-продажи жилых
помещений………………………………………………………………………53
2.3. Процедура исполнения и расторжения договора купли-продажи
жилых помещений………………………………………………………………61
3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИХ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ……………………………………………………………...68
3.1. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных
договоров купли-продажи недвижимости ……..…………………….…...68
3.2. Виды договоров купли-продажи жилых
помещений……………………………………………………………………….75
9
3.3. Перспективы и тенденции совершенствования договора купли-
продажи жилого помещения в соответствии с Российским
законодательством……………………………………………………………….91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…..……………………………………………………….97
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ….………………....105
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………….113
10
ВВЕДЕНИЕ
Купля-продажа недвижимости является одной из наиболее
распространенных сделок. Рынок оборота недвижимости с жилыми
помещениями продолжает расти и развиваться. Новостройки растут по всей
стране. Многоквартирные жилые дома с жилыми помещениями имеют спрос
на рынке недвижимости. Особенно рынок продажи жилых помещений
развивается в крупных городах в Российской Федерации, таких как город
Москва, город Санкт-Петербург, город Сочи, город Краснодар, город
Владивосток и многие другие крупные города в Российской Федерации. В
городе Брянске тоже строится немало современных жилых помещений. За
последнее десять лет город Брянск сильно преобразился, особенно
расстроился район старого аэропорта, который имеет повышенный спрос, так
как находится в самом центре Брянска.
Продолжают массово строятся новые жилые многоквартирные дома с
жилыми помещениями, в виде комфортных квартир, но на фоне кризиса все
равно социальное жилье, для граждан из Российской глубинки остается
лидирующим и привлекательным, особенно в небольших городах и поселках
городского типа, такие города в Брянской области, как город Жуковка,
Жуковского района Брянской области, город Дятьково, Дятьковского района
Брянской области и многие другие районные центры.
Растет потребность в надлежащем и эффективном правовом
регулировании данных правоотношений как при продажи, так и при покупке
жилых помещений.
Крупнейший банк на территории Российской Федерации, это ПАО
Сбербанк, совместно с органом Росреестра - Управлением Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии, вводит и
совершенствует систему регистрации перехода права собственности, купли-
продажи жилого помещения. Так для удобства сторон, как продавца, так и
покупателя, по сделки купли-продажи жилых помещений, введена система
11
безопасного расчета и электронная регистрация перехода права
собственности со стороны продавца к стороне покупателя в отделениях ПАО
Сбербанк.
Поэтому тема выпускной квалификационной работы - «Договор купли-
продажи жилого помещения в соответствии с Российским
законодательством. Перспективы и тенденции совершенствования и
развития», является одной из самых важных и актуальных тем в курсе
Гражданского права Российской Федерации.
Председателем Верховного Совета РСФСР, Борисом Ельциным, 04
июля 1991 года, был подписал Закон «О приватизации жилищного фонда»
1
.
Этот Закон «О приватизации жилищного фонда», положил начало
приватизации жилого фонда в Российской Федерации.
Многие семьи, которые владели жилыми помещениями по ордеру,
предоставленному с места работы или на основании другого, по договору
социального найма, заключенного на местах в органах местного
самоуправления, стали сразу приватизировать свои жилые помещения на
территории Российской Федерации.
После проведения процедуры приватизации, многие граждане
Российской Федерации стали собственниками жилых помещений, с
определением долей в праве общей долевой собствеенности и стали свободно
продавать и покупать жилые помещения на огромном рынке недвижимого
имущества на территории Российской Федерации, с соблюдением
Гражданского, Жилищного, Семейного Кодекса Российской Федерации.
Каждый гражданин имеет право на жилище, которое закреплено
Законом, статьей 40 Конституции Российской Федерации
2
. Никто не может
быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти, в виде
1
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР.- 11.07.1991 - № 28. - ст. 959.
2
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом
поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №
7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // в Собрание законодательства РФ. - 04.08.2014. -
№ 31. - ст. 4398.
12
администраций различных уровней, и органы местного самоуправления,
поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления
строительства индивидуальных жилых домов гражданами на своих
земельных участках. Так, упрощен порядок регистрации права собственности
на индивидуальный жилой дом. Граждане по уведомлению о планируемых
строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного
строительства или садового дома, и по уведомлению об окончании
строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного
строительства или садового дома, в соответствии с приказом Министерства
строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
от 19 сентября 2018 года № 591/пр, получения технического плана на жилой
дом, могут в упрощенном порядке зарегистрировать свои права
собственности на жилое помещение - индивидуальный жилой дом, на
отведенных для индивидуального жилищного строительства земельных
участках, что значительно упростила процедуру оформления и узаконения
жилых домом.
Малоимущим гражданам Российской Федерации или иным указанным
в законе гражданам, нуждающимся в жилище, государство - Российская
Федерация, предоставляется бесплатно или за доступную плату из
государственных, муниципальных и других жилищных фондов в
собственность жилые помещения, в соответствии с установленными законом
нормами.
Права на жилище Закреплено в Конституции Российской Федерации, в
которой сказано, что каждый должен иметь крышу над головой, не может
быть вынужденным к бродяжничеству.
Та же в Конституции Российской Федерации определено нравственное
требование общества, согласно которому каждый:
- формулирует правовой принцип, определяющий действия всех ветвей
власти, а также содержание соответствующего законодательства;
13
- данное право предстает, как субъективное право конкретного
субъекта жилищных правоотношений (нуждающегося в улучшении
жилищных условий, нанимателя, собственника и т.д.), так и объективное
право.
Право на жилище реализуется в разветвленной системе жилищного
законодательства, прежде всего в Жилищном Кодексе Российской
Федерации, а также в законах и разных нормативных актах, созданных на
законных основаниях.
С законодательством о праве на жилище связана большая
правоприменительная практика судов общей юрисдикции,
Конституционного Суда, органов исполнительной власти.
Наибольшую часть сделок купли-продажи жилых помещений,
совершаемых на рынке недвижимости на территории Российской
Федерации, составляют договора купли-продажи жилых помещений, в
основном в виде:
- отдельных квартир;
- долей в квартире;
-комнат;
- индивидуальных или блокированных жилых домов, расположенных
на земельном участке или вместе с земельным участком.
Само государство, Российская Федерация, выделило данное право-
право на жилище, в разряд наиболее важных и приоритетных прав.
Актуальность темы обусловлена тем, что: недостатки Российского
законодательства в сфере заключения договоров купли-продажи жилых
помещений, часто восполняются судебной практикой и разъяснениями
Верховного Суда Российской Федерации.
В статье 126 Конституции Российской Федерации даны пояснения и
разъяснения по вопросам судебной практики при оформлении сделок купли-
14
продажи с жилыми помещениями
3
. Как показывает судебная практика на
территории Российской Федерации, сделки в отношении и заключении
договоров купли-продажи жилых помещений, и заключения во время сделок
договоров купли-продажи жилых помещений: квартир, комнат, жилых
домов, иногда порождают конфликты правового характера. Существенное
количество споров по поводу купли-продажи жилых помещений, является
одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в отношении
заключения договоров купли-продажи жилых помещений в правовом поле
Российской Федерации.
Однако, в нашем современном мире, мире электронной регистрации
сделок, электронной подписи, компьютерных технологий, наблюдается
тенденция увеличения в судах количества гражданских дел, связанных с
признанием сделок с жилыми помещениями недействительными и
применения реституции, возращения жилого помещения первоначальному
собственнику.
В случае несоблюдения требований к гражданско-правовой сделке, как
к ее форме, соответствие воли и волеизъявления участников договорных
отношений: продавца или покупателя, а также законности ее содержания,
нередко сторонам и участникам договорных отношений к жилому
помещению приходится обращаться в суды общей юрисдикции по поводу
расторжения сделки купли-продажи жилого помещения.
С учетом изложенного, изучение договора купля-продажа жилого
помещения представляется весьма актуальным, весьма важным в
современном мире, которые представляют собой перспективы и тенденции
совершенствования и развития в сфере заключения договоров купли-
продажи жилых помещений.
3
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом
поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 №
7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // в Собрание законодательства РФ. - 04.08.2014. -
№ 31. - ст. 4398.
15
Объектом исследования являются отношения стороны продавца и
стороны покупателя жилого помещения: квартиры, жилого дома и комнаты,
которые складываются в связи с заключением и исполнением договоров
купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие
порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Цель выпускной квалификационной работы является– изучение
особенностей правового регулирования договора купли-продажи жилого
помещения в соответствии с Российским законодательством на территории
Российской Федерации, его перспективы и тенденции развития и
совершенствования.
Задачами выпускной квалификационной работы является:
1. Дать общую характеристику договора купли-продажи жилых
помещений и его существенных условий.
2. Рассмотреть права и обязанности сторон договора купли-продажи
жилых помещений.
3. Установить перечень лиц, не являющимися участниками сделки
купли-продажи жилых помещений, сохраняющих право пользования жилым
помещением после его продажи.
4. Определить порядок заключения договора купли-продажи жилых
помещений и его государственной регистрации.
5. Обозначить формы договора купли-продажи жилых помещений.
6. Проанализировать процедуру исполнения и расторжения договора
купли-продажи жилых помещений.
7. Выявить отличия договора купли-продажи жилых помещений от
иных договоров купли-продажи недвижимости.
8. Определить виды договоров купли-продажи жилых помещений.
9. Проанализировать перспективы и тенденции совершенствования
договора купли-продажи жилого помещения в соответствии с Российским
законодательством.
16
Методами исследования явились: системно-функциональный метод,
формально-юридический, системный и логический метод, метод толкования
юридических норм, анализ нормативных правовых актов, обобщение.
Теоретической основной исследования явились нормативные
правовые акты Российской Федерации, судебные решения и постановления, а
также научная литература, научные статьи, учебные пособия, монографии
российских ученых, информация с интернет ресурсов по вопросам
заключения договоров купли-продажи жилого помещения.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из
введения, тех глав, заключения, списка использованных источников и
приложений (формы договоров купли-продажи жилых помещений).
17
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1. Понятие договора купли-продажи жилых помещений и его
существенные условия
Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения
осуществляется в рамках следующих основных нормативных актов:
-Гражданского кодекса (ГК РФ)
4
.
- Семейного кодекса (СК РФ)
5
.
- Жилищный кодекса (ЖК РФ)
6
.
- ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости»
7
.
- «Основы законодательства РФ о нотариате»
8
.
Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также
действует большое количество других нормативных документов,
регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи
недвижимости (например, Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014
года № 404
9
и т.д.).
В Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено
отдельно понятие договора продажи жилых помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского Кодекса
Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости представляет
собой соглашение, в силу которого одна сторона – продавец, обязуется
передать в собственность другой стороне - покупателю, недвижимое
4
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 330.
5
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 29.05.2019) // Собрание
законодательства РФ. - 01.01.1996. - № 1. - ст. 16.
6
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) //
Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005.- №1 - (часть 1). - ст. 14.
7
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации
недвижимости» // Собрание законодательства РФ. - 20.07.2015. № 29 (часть I). - ст. 4344.
8
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1)
(ред. от 26.07.2019) // Российская газета. - № 49. - 13.03.1993.
9
Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 N 404 (ред. от 10.02.2017 «О некоторых вопросах
реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской
Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ", 12.05.2014. - № 19. - ст. 2438.