18
имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить за
него определенную денежную сумму, которая должна быть описана в
договоре. Но и каким образом будет передаваться денежная сумма: до
подписания договора купли-продажи жилых помещений или после
подписания договора купли-продажи жилых помещений, или до перехода
права собственности буду положены в ячейку или на блокированный
расчетный счет продавца.
Согласно статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к
недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства
10
.
По договору купли-продажи жилого помещения, продавец обязуется
передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом, комнату, часть
квартиры, часть жилого дома или другое жилое недвижимое имущество.
Квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения.
Жилые помещения располагаются в зданиях, или в многоквартирных
жилых домах, имеют назначение: жилое помещение, наименование:
квартира, комната или жилой дом, или часть жилого дома, которые
располагаются на земельных участках и прочно связаны с землей, имеют
категорию земель: в основном - земли населенных пунктов, разрешенное
использование: например: под многоквартирные жилые дома, под
индивидуальные жилые дома, под жилые дома блокированной застройки, в
соответствии с Правилом землепользования и застройки муниципального
образования, в котором располагаются жилые помещения.
В случае особой социальной значимостью жилых помещений, на них
может быть установлен ряд ограничений по их участию в гражданском
обороте.
10
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 330.
19
Жилые помещения являются незаменимой, индивидуально-
определенной вещью, которая может сказываться на правовом
регулировании, связанными с этими отношениями
11
.
Таким образом, на основе общего определения, договора купли-
продажи, которое описано в статье 454 Гражданского Кодекса Российской
Федерации, по договору купли-продажи одна сторона – продавец, обязуется
передать в собственность, в обще долевую собственность, либо в
совместную собственность супругов, другой стороне - покупателю, а
покупатель обязуется принять данное жилое помещение и уплатить за него
определенную денежную сумму, вместе со специальным определением
договора купли-продажи, которые указаны в статье 558 Гражданского
Кодекса Российской Федерации, которая определяет особенности продажи
жилых помещений, на основании которой можно сформулировать понятие
договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:
- в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения:
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, продавец
обязуется передать в собственность покупателя: жилой дом, квартиру, часть
жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять вышеуказанное
имущество и оплатить согласованную сторонами цену
12
.
Договор купли-продажи жилого помещения является одним из видов
договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего
договора купли-продажи недвижимости.
Основным признаком, позволяющим выделить договор купли-
продажи жилых помещений, является его предмет - жилые помещение.
Стороны по договору купли-продажи жилого помещения являются
продавец и покупатель, которые могут быть как юридические, так и
физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник
11
Белов В.А. Жилое помещение и обязательственные отношения: монография. М.: Юстицинформ,
2018. С.34-35.
12
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 330.
20
жилого помещения, однако им также может быть лицо, уполномоченное
собственником в силу закона или договора, например лицо может
действовать на основании доверенности, выданной нотариусом.
К наиболее существенным условиям договора купли-продажи
недвижимости относятся следующие:
- цена – это стоимость отчуждаемой квартиры (дома, сооружения и
т.д.);
- предмет – сведения об объекте недвижимости, позволяющие его
точно идентифицировать.
Кроме того, если речь идет о продаже жилой квартиры (дома,
помещения), в которой проживают лица, обладающие правом пользования
даже после ее отчуждения, то должно быть соблюдено еще одно
существенное условие сделки. В договоре должен быть указан перечень
таких лиц и их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Предметом сделки купли-продажи выступает сам объект
недвижимости, а также права на ту часть земли, на которой он расположен. В
ст. 554 ГК РФ написано, что сведения, позволяющие индивидуализировать
передаваемое имущество (предмет), в обязательном порядке должны быть
отражены в договоре. В противном случае он будет считаться не
заключенным
13
.
Цена также выступает существенным условием договора купли-
продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда
приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за
аналогичные товары, не применяется.
Стоимость передаваемого объекта может определяться:
Фиксированной суммой.
Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого
объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта
13
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М.
Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2018. - Т. 2. – С. 218.
21
определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический
размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона
«О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ)
14
.
Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя
и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению
вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В
качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление 12-го
ААС от 24.03.2017 по делу № А12-65647/2016
15
.
Существуют определенные категории лиц, право использования ЖП у
которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому
собственнику списка таких граждан также становится существенным
условием купли-продажи недвижимости при оформлении контрактов с ЖП.
Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право
использовать ЖП, ведет к признанию контракта незаключенным
(определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-
1806/2016)
16
.
В силу закона право пользования ЖП сохраняется:
за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным
отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);
бывшим членом семьи прежнего хозяина ЖП по судебному
решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ)
17
;
получателем ренты, когда в контракте прописано его право на
проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);
14
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 04.11.2019) «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44, ст. 4148.
15
Постановление Двенадцатого ААС от 24.03.2017 по делу № А12 65647/2016 // СПС
КонсультантПлюс
16
Определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016) // СПС
КонсультантПлюс
17
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) //
Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005.- №1 - (часть 1). - ст. 14.
22
ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте
(п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса).
Оформляя контракт на покупку ЖП со списком лиц, имеющих право
использования такого ЖП, покупатель добровольно соглашается на
обременение своего ЖП в виде прав этих лиц. Суд не поддержит попытку
выселить таких жильцов в судебном порядке (определение Нижегородского
областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016) даже при наличии
устной договоренности об освобождении квартиры и снятии с
регистрационного учета (определение Ставропольского краевого суда от
20.04.2016 по делу № 33-2429/2016).
Купля-продажа жилплощади оформляется путем составления
письменного договора, который в дальнейшем подписывается обеими
сторонами. Несоблюдение такой формы повлечет за собой признание
подобного соглашения недействительным (ст. 550 ГК РФ)
18
.
Благодаря обязательной государственной регистрации перехода права
собственности на жилое помещение, права собственности раньше
подтверждались свидетельством о государственной регистрации права
собственности на жилое помещение, а в настоящее время выпиской из
Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает
проведенную государственную регистрацию на жилое помещение, выданную
государственным регистрирующим органом Росреестра.
Заключая договор купли-продажи жилого помещения, покупатель
имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого жилого
помещения с помощью информации Росреестра, изначально в
общедоступном режиме в онлайн, а так же заказав выписку из Единого
государственного реестра недвижимости в любом много функционарном
центре «Мои документы», который в современном мире в нашей стране
имеется в каждом районе в крупных городах России. Вышеуказанная
18
Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.:
Юриспруденция. - 2016. – С.81-82.
23
выписка из Единого государственного реестра недвижимости подтверждает
основные характеристики и зарегистрированные права на жилое помещение,
так же в ней содержится вся информация о назначении помещения, о
наименовании помещения, площади, количества этажей, год ввода в
эксплуатацию по завершении строительства, год завершения строительства,
кадастровая стоимость жилого помещения, кадастровый номер, в пределах
которого расположено жилое помещение, вид разрешенного использования,
статус записи об объекте недвижимости, особые отметки, сведения о
получателе выписки. В главе 2 указываются сведения о зарегистрированных
правах: указывается правообладатель (правообладатели), вид, номер и дата
государственной регистрации права, документы основания (на основании у
собственника возникло право на жилое помещение), ограничение прав и
обременение жилого помещения, если таковые имеются, сведения о наличии
решения об изъятии жилого помещения для государственных и
муниципальных нужд, сведения об осуществлении государственной
регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица или
органа. В главе 4 указывается описание местоположения жилого помещения,
где обязательно указывается кадастровый номер жилого помещения, схема
расположения объекта жилого помещения на поэтажном плане и на
земельном участке. Каждая глава выписки из Единого государственного
реестра недвижимости подписывается ведущим специалистом-экспертом.
Данные выписки реализовывают принцип открытости Росреестра, в
соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года
19
.
С 1 ноября 2019 года вступило в силу часть 5 статьи 36.2 Федерального
закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая
направлена на защиту интересов граждан Российской Федерации, или
правообладателей жилых помещений, в случае недобросовестных действий
19
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации
недвижимости» // Собрание законодательства РФ. - 20.07.2015. № 29 (часть I). - ст. 4344.
24
по отчуждению принадлежащего им на праве собственности недвижимого
имущества с использованием незаконно полученного ключа электронной
подписи.
Изменения, которые вступили в силу с 1 ноября 2019 года, содержат
очень важную норму: Росреестр (его региональные управления) должен
сообщить собственнику жилого помещения: квартиры, комнаты, жилого
дома, части квартиры, что поступило заявление о государственной
регистрации перехода, прекращения его права собственности на
недвижимость, подписанное усиленной квалифицированной электронной
подписью.
Сообщение должно быть отправлено в день получения заявления.
Тогда собственник сможет вовремя сообщить, что ничего не продавал, не
дарил и не собирается это делать. И в Едином государственном реестре
недвижимости ничего в отношении его квартиры, дома, комнаты и прочего
жилого помещения не изменится. Так же собственник может через МФЦ
«Мои документы» сообщить в Росреестр своей адрес электронной почты и
следить за сообщениями.
Согласно пункта 4 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской
Федерации, орган Росреестра, осуществляющий государственную
регистрацию недвижимости, обязан предоставлять информацию о
произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу
20
.
Информация предоставляется в любом органе Росреестра,
осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места
совершения регистрации и место нахождения жилого помещения на
территории Российской Федерации.
На сторону продавца договора купли-продажи жилого помещения –
законодательными органами Российской Федерации может быть наложено
ограничение (обременение) на отчуждение жилого помещения.
20
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 330.
25
В качестве продавца жилого помещения может выступать
государственное или муниципальное унитарное предприятие. Казенное
учреждение, за которыми жилые помещения закреплены на праве
оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этими
жилыми помещениями в пределах, установленных законом и в соответствии
с целями своей деятельности.
В связи с существующим различием в правовом статусе названных
организаций Гражданский Кодекс Российской Федерации, вводит
определенные различия и в содержание права распоряжения имуществом, в
том числе и в виде имущества на жилые помещения, например
расположенные в общежитиях, закрепленным за казенным предприятием, в
соответствии со статьей 297 Гражданского Кодекса Российской Федерации
и учреждением в соответствии со статьей 298 Гражданского Кодекса
Российской Федерации. Так например граждане, работники и члены их семей
Брянского государственного аграрного Университета были вселенные в
общежитие, более пятнадцати лет назад, расположенное в Трубчевском
районе города Трубчевск Брянской области, которое находится в
оперативном управлении Брянского государственного аграрного
Университета, по настоящее время, в силу закона не могут приобрести права
собственности на данные жилые помещения, так как они находятся в
собственности российской Федерации.
Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит
каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей жилых
помещений. Специальным законодательством возможно установление
специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений
21
.
Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и
продавцов, и покупателей жилых помещений. Действующим Федеральным
21
Кодификация российского частного права 2019 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало и
др.; под ред. Д.А. Медведева. - М. Статут. - 2019. – С.188.
26
Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации
недвижимости», с 01.01.2017 года внесены изменения в порядок проведения
государственной регистрации отчуждения не только жилого помещения, но и
недвижимого имущества в целом, приобретенного супругами в период брака.
Согласно пункта 4 части 3 статьи 9 и части 5 статьи 38 Федерального Закона
№ 218-ФЗ, исходя из положений Семейного кодекса Российской Федерации,
независимо от того, на чье имя из супругов приобретено жилое помещение
или недвижимое имущество, оно будет являться совместной собственностью
супругов, если приобретено во время брака по возмездной сделке за счет
общих доходов супругов (если брачным договором не установлено иное.
До внесения изменений в законодательство Российской Федерации,
при отсутствии согласия супруга на отчуждение жилого помещения,
государственная регистрация перехода права приостанавливалась, а
впоследствии выносился отказ в ее проведении
22
.
Требование о необходимости получения одним супругом нотариально
удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью
по-прежнему действует и не отменено. Однако теперь орган Росреестра не
вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения
государственной регистрации перехода права собственности на жилое
помещение к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о
наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии
согласия супруга регистрация перехода права собственности на жилое
помещение к новому собственнику будет проведена без приостановления и
предварительного уведомления сторон сделки.
Однако, при регистрации перехода права на нового собственника в
Единый государственный реестр недвижимости, вносится запись в графе об
особых отметках, об отсутствии необходимого согласия супруга на
совершение сделки («согласие супруга на отчуждение недвижимости не
22
Ситдикова Л.Б. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки // Российская
юстиция. - 2016. - № 8. - С. 9 - 11.
27
предъявлено»), что ведет к ограничению прав нового собственника и
нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок
погашения указанной выше записи. Информация об отсутствии согласия
супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового
собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в
дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом
недвижимости, так как такая сделка является оспоримой.
Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить
такую сделку по купли-продажи жилого помещения в суде и признать ее
недействительной.
В отношении бывших супругов необходимо отметить, что с момента
расторжения брака бывшие супруги приобретают статус участников
совместной собственности, регламентация которой осуществляется, в
частности, статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации,
которая устанавливает согласия участников общей совместной
собственности на распоряжение общим имуществом и не предусматривает
необходимости получения нотариально удостоверенного согласия иных
участников общей совместной собственности при совершении
соответствующей сделки кем-либо из участников. Вместе с тем, такая сделка
также может быть признана недействительной
23
.
С целью минимизации рисков приобретения жилых помещений по
сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке,
Росреестр рекомендует приобретателю жилых помещений настоять на
получении и предоставлении на государственную регистрацию нотариально
удостоверенного согласия супруга.
Супругам, а также бывшим супругам, во избежание совершения
недобросовестных действий одним из них с совместным имуществом можно
разделить имущество путем заключения брачного контракта или соглашения
23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от
18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 330.