88
가
улучшении
가
жилищных
가
условий
가
или
가
лица,
가
имеющие
가
меньшую
가
площадь,
가
가
установленной
가
нормы
가
на
가
одного
가
члена
가
семьи,
가
которые
가
занимают
가
наниматели,
가
которые
가
использовали
가
право
가
на
가
бесплатную
가
приватизацию
가
жилья,
-освободившиеся
가
жилые
가
помещения,
-жилые
가
помещения
가
во
가
вновь
가
построенных
가
домах.
Продаже
가
не
가
подлежат
가
жилые
가
помещения:
а)
가
жилые
가
помещения,
가
признанные
가
непригодными
가
для
가
постоянного
가
проживания,
가
б)
가
служебные
가
가
жилые
가
помещения,
в)
가
жилые
가
помещения
가
в
가
общежитиях,
г)
가
жилые
가
помещения
가
в
가
коммунальных
가
квартирах,
가
кроме
가
признаны
가
непригодными
가
для
가
постоянного
가
проживания
가
лиц,
가
или
가
служебные
가
가
жилые
가
помещения.
д)
가
жилые
가
помещения
가
в
가
специализированных
가
домах.
Владение,
가
пользование
가
и
가
распоряжение
가
приобретенными
가
в
가
собственность
가
жилыми
가
помещениями
가
в
가
домах
가
муниципального
가
жилищного
가
фонда
가
собственники
가
осуществляют
가
по
가
своему
가
усмотрению
가
в
가
порядке,
가
предусмотренном
가
гражданским
가
и
가
жилищным
가
законодательством,
가
по
가
обязательности
가
заключения
가
договора
가
купли-
продажи
가
жилого
가
помещения
가
для
가
одной
가
из
가
сторон
67
.
Так
가
가
договор
가
купли-продажи
가
квартиры
가
составляется
가
на
가
основании
가
понятия
가
указанного
가
в
가
пункте
가
3
가
статьи
가
16
가
Жилищного
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации,
가
где
가
квартирой
가
признается
가
структурно
가
обособленное
가
помещение
가
в
가
многоквартирном
가
доме,
가
обеспечивающее
가
возможность
가
прямого
가
доступа
가
к
가
помещениям
가
общего
가
пользования
가
в
가
таком
가
доме
가
и
가
состоящее
가
из
가
одной
가
или
가
нескольких
가
комнат,
가
а
가
также
67
Пугина О.А., Захарцева Е.А. Особенности государственной регистрации прав по договору купли-
продажи недвижимости // Современное право. - 2016. - № 6. - С. 55 - 62.
89
가
помещений
가
вспомогательного
가
использования,
가
предназначенных
가
для
가
удовлетворения
가
гражданами
가
бытовых
가
и
가
иных
가
нужд,
가
связанных
가
с
가
их
가
проживанием
가
в
가
таком
가
обособленном
가
помещении.
가
При
가
этом
가
Жилищный
가
Кодекс
가
Российской
가
Федерации
가
устанавливает,
가
что
가
собственнику
가
квартиры
가
в
가
многоквартирном
가
доме
가
наряду
가
с
가
принадлежащим
가
ему
가
помещением,
가
занимаемым
가
под
가
квартиру,
가
принадлежит
가
также
가
доля
가
в
가
праве
가
общей
가
собственности
가
на
가
общее
가
имущество
가
дома.
Согласно
가
가
пункта
가
2
가
статьи
가
292
가
Гражданского
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации,
가
가
Продавец
가
и
가
члены
가
семьи
가
продавца,
가
в
가
том
가
числе
가
бывшие
가
члены
가
семьи
가
продавца,
가
проживающие
가
в
가
указанной
가
квартире
가
на
가
день
가
подписания
가
договора
가
купли-продажи
가
квартиры
가
-
가
жилого
가
помещения,
가
утрачивают
가
право
가
пользования
가
квартирой
가
с
가
момента
가
регистрации
가
перехода
가
права
가
собственности
가
к
가
покупателю
가
в
가
органах
가
Росреестра.
Предметом
가
договора
가
купли-продажи
가
가
являются
가
жилые
가
помещения
가
-
가
комнаты,
가
предназначенные
가
для
가
использования
가
в
가
качестве
가
места
가
непосредственного
가
проживания
가
граждан
가
в
가
жилом
가
доме,
가
и
가
нежилые
가
помещения
가
вспомогательного
가
использования,
가
предназначенные
가
для
가
удовлетворения
가
гражданами
가
бытовых
가
и
가
иных
가
нужд,
가
связанных
가
с
가
проживанием
가
в
가
жилом
가
помещении,
가
представляющие
가
собой
가
изолированную
가
часть
가
жилого
가
дома.
가
Следует
가
отметить,
가
что
가
перечень
가
лиц,
가
сохраняющих
가
право
가
пользования
가
соответствующим
가
жилым
가
помещением
가
после
가
его
가
приобретения
가
покупателем,
가
является
가
актуальным
가
для
가
всех
가
перечисленных
가
в
가
этой
가
главе
가
предметов
가
договора
가
купли-
продажи.
가
При
가
несоблюдении
가
этого
가
требования
가
договор
가
считается
가
незаключенным.
С
가
принятием
가
части
가
второй
가
Гражданского
가
Кодекса
가
가
Российской
가
Федерации
가
окончательно
가
закреплен
가
правовой
가
режим
가
комнаты
가
как
가
самостоятельного
가
объекта
가
гражданского
가
оборота,
가
относящегося
가
к
가
жилым
가
помещениям.
가
Такое
가
решение
가
вряд
가
ли
가
можно
가
отнести
가
к
가
достижениям
90
가
законодательства
가
Российской
가
Федерации,
가
поскольку
가
отдельные
가
комнаты
가
не
가
могут
가
в
가
полной
가
мере
가
удовлетворить
가
жилищно-бытовые
가
потребности
가
граждан,
가
однако
가
законодатель
가
не
가
мог
가
не
가
отреагировать
가
на
가
сложившуюся
가
социально-экономическую
가
ситуацию.
가
Сегодня
가
сотни
가
тысяч
가
семей
가
проживают
가
в
가
комнатах
가
коммунальных
가
квартир.
가
Запрет
가
на
가
оборот
가
комнат,
가
находящихся
가
в
가
собственности,
가
по
가
существу,
가
означал
가
бы
가
ограничение
가
прав
가
собственника
가
доли,
가
по
가
сравнению
가
с
가
другими
가
гражданами,
가
которые
가
владеют
가
отдельными
가
квартирами.
가
가
При
가
продаже
가
комнаты
가
применяется
가
право
가
преимущественной
가
покупки
가
собственниками
가
других
가
комнат
가
данной
가
квартиры.
가
Законодательство
가
предусматривает
가
преимущественное
가
право
가
покупки,
가
так
가
как
가
помимо
가
комнат
가
в
가
коммунальной
가
квартире
가
существуют
가
места
가
общего
가
пользования,
가
которые
가
находятся
가
в
가
общей
가
собственности
가
всех
가
собственников
가
комнат
가
в
가
силу
가
прямого
가
указания
가
законодательства
가
Российской
가
Федерации.
가
Места
가
общего
가
пользования
가
являются
가
неотъемлемой
가
частью
가
квартиры,
가
не
가
менее
가
важной
가
для
가
проживания,
가
чем
가
жилая
가
комната.
가
Продажа
가
комнаты
가
влечет
가
за
가
собой
가
переход
가
прав
가
собственника
가
не
가
только
가
на
가
комнату,
가
но
가
и
가
на
가
места
가
общего
가
пользования,
가
общей
가
собственности.
가
Комната
가
-
가
жилое
가
помещение
가
должно
가
быть
가
изолированным
가
от
가
других
가
смежных
가
помещений
가
стенами
가
без
가
проемов,
가
иметь
가
самостоятельное
가
сообщение
가
с
가
местами
가
общего
가
пользования
가
жилого
가
помещения,
가
или
가
лестничной
가
клеткой,
가
или
가
улицей,
가
или
가
придомовым
가
земельным
가
участком
68
.
В
가
соответствии
가
со
가
статьей
가
250
가
Гражданского
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации
가
,
가
при
가
продаже
가
доли
가
в
가
праве
가
общей
가
собственности
가
постороннему
가
лицу,
가
остальные
가
участники
가
долевой
가
собственности
가
имеют
가
преимущественное
가
право
가
покупки
가
продаваемой
가
доли
가
по
가
цене,
가
за
68
Болдырев В.А. Система регистрационных действий // Законы России: опыт, анализ, практика. -
2016. - №6. - С. 79 - 86.
91
가
которую
가
она
가
продается,
가
и
가
на
가
прочих
가
равных
가
условиях,
가
кроме
가
случая
가
продажи
가
с
가
публичных
가
торгов.
가
Устанавливая
가
это
가
ограничение
가
права
가
собственника
가
на
가
свободное
가
распоряжение
가
своим
가
имуществом,
가
Закон
가
Российской
가
Федерации
가
исходит
가
из
가
того,
가
что
가
реализация
가
гражданами
가
этого
가
права
가
не
가
должна
가
нарушать
가
права
가
других
가
лиц,
가
а
가
именно,
가
других
가
сособственников,
가
ведь
가
они
가
могут
가
быть
가
заинтересованы
가
в
가
увеличении
가
своих
가
долей
가
и
가
им
가
может
가
быть
가
не
가
все
가
равно
가
кому
가
продать
가
свою
가
долю.
가
Для
가
соблюдения
가
этого
가
права
가
продавец
가
доли
가
обязан
가
известить
가
в
가
письменной
가
форме
가
остальных
가
участников
가
долевой
가
собственности
가
о
가
намерении
가
продать
가
свою
가
долю
가
с
가
указанием
가
цены
가
и
가
других
가
условий,
가
на
가
которых
가
продает
가
ее.
가
На
가
практике
가
уведомление
가
может
가
быть
가
сделано
가
любым
가
способом,
가
позволяющим
가
сделать
가
вывод
가
о
가
том,
가
что
가
оно
가
получено
가
адресатом
가
в
가
определенное
가
время.
가
Чаше
가
всего
가
применяется
가
уведомление
가
через
가
нотариуса,
가
который
가
передает
가
заявления
가
сособственникам
가
заказными
가
письмами
가
с
가
уведомлениями.
В
가
соответствии
가
с
가
пунктом
가
2
가
статьи
가
250
가
Гражданского
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации
가
,
가
если
가
остальные
가
участники
가
долевой
가
собственности
가
откажутся
가
от
가
покупки
가
или
가
не
가
приобретут
가
продаваемую
가
долю
가
в
가
праве
가
собственности
가
на
가
недвижимое
가
имущество
가
в
가
течение
가
месяца,
가
продавец
가
вправе
가
продать
가
свою
가
долю
가
любому
가
лицу.
В
가
соответствии
가
с
가
пунктом
가
3
가
статьи
가
250
가
Гражданского
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации,
가
при
가
продаже
가
доли
가
с
가
нарушением
가
преимущественного
가
права
가
покупки
가
любой
가
другой
가
участник
가
долевой
가
собственности
가
имеет
가
право
가
в
가
течение
가
трех
가
месяцев
가
требовать
가
в
가
судебном
가
порядке
가
перевода
가
на
가
него
가
прав
가
и
가
обязанностей
가
покупателя
가
.
가
В
가
практике
가
имеют
가
место
가
быть
가
случае,
가
когда
가
граждане,
가
право
가
преимущественной
가
покупки
가
которых
가
нарушено,
가
обращались
가
в
가
суд
가
самостоятельно
가
без
가
юридической
가
помощи
가
и
가
подают
가
иск
가
в
가
суд
가
о
가
признании
가
сделки
가
недействительной.
가
가
Но
가
для
가
этого
가
нет
가
оснований.
92
가
Сделка
가
недействительной
가
не
가
является,
가
просто
가
покупателем
가
в
가
ней
가
как
가
бы
가
выступает
가
ненадлежащее
가
лицо.
가
Сособственник,
가
право
가
преимущественной
가
покупки
가
которого
가
нарушено,
가
должен
가
подавать
가
иск
가
о
가
переводе
가
прав
가
покупателя
가
на
가
него.
가
Иск
가
подается
가
на
가
основании
가
статьи
가
가
250
가
Гражданского
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации,
가
но
가
не
가
позднее
가
трех
가
месяцев
가
с
가
того
가
момента
가
как
가
сособственнику
가
стало
가
известно,
가
либо
가
должно
가
было
가
стать
가
известно
가
о
가
продаже
가
доли
가
третьему
가
лицу.
가
При
가
удовлетворении
가
иска
가
покупатель
가
должен
가
получить
가
с
가
истца
가
денежную
가
сумму,
가
уплаченную
가
им
가
прежнему
가
собственнику,
가
а
가
за
가
истцом
가
по
가
решению
가
суда
가
признается
가
право
가
собственности
가
на
가
долю
가
в
가
праве.
가
При
가
этом
가
предыдущая
가
запись
가
в
가
Едином
가
государственном
가
реестре
가
недвижимости
가
аннулируется.
가
То
가
есть
가
первоначальный
가
продавец
가
доли
가
фактически
가
не
가
несет
가
какой-либо
가
ответственности
가
за
가
несоблюдение
가
преимущественного
가
права
가
покупки,
가
хотя
가
и
가
привлекается
가
в
가
качестве
가
ответчика,
가
как
가
лицо,
가
нарушившее
가
это
가
право
69
.
Согласно
가
статьям
가
246
가
и
가
250
가
Гражданского
가
Кодекса
가
Российской
가
Федерации
가
участник
가
общей
가
долевой
가
собственности
가
на
가
жилое
가
помещение,
가
в
가
том
가
числе
가
на
가
квартиру,
가
вправе
가
продать
가
свою
가
долю
가
постороннему
가
лицу,
가
если
가
остальные
가
сособственники
가
откажутся
가
от
가
своего
가
права
가
преимущественной
가
покупки
가
либо
가
не
가
осуществят
가
его
가
в
가
течение
가
предусмотренного
가
срока.
3.3. Перспективы и тенденции совершенствования и развития договора
купли-продажи жилого помещения в соответствии с Российским
законодательством
Действующая Конституция Российской Федерации отражает
жилищные потребности граждан по совершению сделок с жилыми
69
Алсуфьев Л. Покупка жилья с жильцами: минимизация рисков проживания с чужими людьми при
покупке недвижимости // Жилищное право. - 2016. - № 5. - С. 35 - 44.
93
помещениями. Граждане могут свободно продавать и покупать жилые
помещения, так как Российская Федерация отказалось на собственность и
экономическую деятельность, утвердила равенства всех форм собственности,
ввела частную собственность на жилые помещения, на землю и многое
другое.
В результате многочисленных реформ в нашей огромной стране,
недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на
огромном рынке недвижимого имущества. Строятся новые многоквартирные
жилые дома и в связи с этим имеются недобросовестные строительные
фирмы, которые получив разрешение на строительства многоквартирного
жилого дома, не достраивают его и дольщики не построенных многоэтажек
оставались с детьми на улице, так и не приобретя право собственности на
жилые помещения.
Однако недвижимость - это товар особого рода, к которому
неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью
объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим
государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка
недвижимости.
В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого
участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать
введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с
деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз. .
Раньше Долевое участие в строительстве это форма инвестиционной
деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет
собственных средств. Участниками долевого строительства являются:
-Застройщик организация, в распоряжении которой на праве аренды
или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором
она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств
дольщиков.
94
-Участник долевого строительства это гражданин или юридическое
лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью
последующего получения жилого помещения в нем.
Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к
процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению
и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства
регулирует Федеральным Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года . Согласно
статьи 3 данного Федерального Закона, Застройщик вправе привлекать
денежные средства участников долевого строительства для строительства
многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после
получения в установленном порядке разрешения на строительство,
опубликования, размещения и представления проектной декларации в
соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной
регистрации застройщиком права собственности на земельный участок,
предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных
объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого
строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного
участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О
содействии развитию жилищного строительства», либо подпунктом 15
пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора
безвозмездного пользования таким земельным участком
70
.
Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий
условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается
заключенным с момента ее проведения в соответствии с пунктом 3 статьи
4 Федерального Закона № 214-ФЗ. На осуществление регистрации отводился
срок в 1 месяц.
70
Пушкина А.В. Эволюция защиты прав участников долевого строительства // Имущественные
отношения в Российской Федерации. - 2019. - № 3. - С. 86 - 95.
95
Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в
эксплуатацию и подписания акта передачи. Договор долевого участия
перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств
С 1 июля 2019 года долевое строительство в России запретили, а
точнее, поставили в максимально жесткие рамки государственного
регулирования. Часть поправок, меняющих правило приобретения квартир в
строящихся домах, вступила в силу уже летом 2018 года. С июля 2019 года
нововведения применяются в полном объеме для новых дольщиков, и
существенно изменили порядок исполнения действующих договоров.
Предметом договора долевого строительства является не конкретный
объект недвижимости, а право требования определенной доли будущего
многоквартирного дома. Для этого в договоре указывалось количество
квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем
многоквартирном доме.
Хотя сроки сдачи готовых объектов многоквартирных жилых домов
предусматривались проектной и технической документацией, привлечь
застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.
Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой
компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской
ответственности застройщиков. Однако это только частично решало
проблему, если строительная компания приостанавливала возведение
объекта или вовсе подавала заявление на банкротство.
Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше
вложенных средств, а получить права на объект незавершенного
строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.
Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал
возмещения ущерба. Даже если возбуждалось дело о банкротстве, получить
деньги обратно можно было после продажи имущества должника, в том
числе незавершенного объекта строительства. Эта процедура могла
96
затянуться на годы, а продать незавершенный многоквартирный жилой дом,
на стадии котлована или первых этажей было вовсе невозможно
71
.
При изучении нормативно-правовой базы и правоприменительной
практики удалось выявить следующие проблемы в действующем
законодательстве, которое регулирует сферу купли-продажи жилой
недвижимости.
Первое на что стоит обратить внимание, это на проблему соблюдения
прав несовершеннолетних при заключении сделки купли-продажи жилого
помещения. Законодатель четко не прописывает единые аспекты, с помощью
которых бы органы опеки и попечительства могли бы обосновывать решение
о возможном нарушении прав несовершеннолетних при заключении сделки с
недвижимым имуществом. Вследствие чего органы опеки и попечительства
зачастую дают свое согласие на сделки, без всестороннего и детального
изучения ситуации, которые заведомо не соответствуют интересам ребенка и
приводят к нарушению его прав.
Решение данной проблемы может заключаться в применении
адресного подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и
попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга,
анализе ситуации и социальном патронаже семей, в которых существует
реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении
сделок с жильем».
Касаемо законодательного определения, считаем необходимым сделать
поправку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений).
С учетом изложенного, полагаем целесообразным дополнить ст.558 ГК
РФ пунктом 4 следующего содержания: «Договор продажи жилого
помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние
дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства
сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого
71
Кирсанов А.Р. Новая реформа законодательства о долевом строительстве // Имущественные
отношения в Российской Федерации. - 2019. - № 1. - С. 61 - 65.
97
помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние
дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания
несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение
большей площади и (или) в более удобном для ребенка районе). Договор
продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают
несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут
проживать последние после продажи жилого помещения, а также, если
условия проживания несовершеннолетних будут хуже тех, что были, не
допускается».
Второй проблемой законодательного регулирования сферы купли-
продажи жилых помещений является, отсутствуют в ГК РФ критерия
разграничивающего понятия жилых и нежилых помещений.
Для решения данного вопроса, по нашему мнению, необходимо
добавить в ГК РФ статью следующего содержания «… Под нежилым
помещением следует понимать:
а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания;
б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и
техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В-третьих, принимая во внимание значительно высокую стоимость
жилья, мошенничество в сфере купли-продажи набирает все большие
обороты, поэтому считаем целесообразным дополнить Уголовный кодекс РФ
статьей, которая будет устанавливать ответственность за мошенничество в
данной сфере, выделяя в качестве особого субъекта ответственности
риэлторов.
В-четвертых, необходимым и важным шагом будет являться принятие
законов «О риэлтерской деятельности» и «Об основах технического учета и
инвентаризации объектов недвижимости». Ведь именно они устранят
пробелы в правовом регулировании деятельности риэлторских организаций и
органов технического учета (БТИ).