98
В-пятых, все еще крайне острой остается на российском рынке
недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от
действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо
либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми
компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом
случае страхование от ущерба – частное дело гражданина, он оплачивает его
из своих средств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение проведенного исследования в выпускной
квалификационной работе на тему: «Договор купли продажи жилого
помещения в соответствии с Российским законодательством. Перспективы и
тенденции совершенствования и развития», можно сделать следующие
выводы.
В выпускной квалификационной работе были исследованы общие
определения жилого помещения, как объекта жилищных прав между
продавцом и покупателем, которые определяются в соответствии с пунктом
2 статьи 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации, и учитывая
характеристику жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом
доме, мной в выпускной квалификационной работе было предложено
следующее определение жилого помещения:
- жилое помещение - это квартира, или часть квартиры, или доля
квартиры в многоквартирном жилом доме;
-жилое помещение - это жилой дом, или часть жилого дома, или доля в
жилом доме;
99
- жилое помещение - это комната, или доля в комнате, расположенная в
коммунальной квартире.
Жилое помещение представляет такое помещение, которое
изолировано от других жилых и нежилых помещений, пригодное для
проживания граждан, и отвечающее специальным требованиям
законодательства Российской Федерации, предъявляемым к жилым
помещениям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского Кодекса
Российской Федерации, существенным условием при продажи жилых
помещений является условие об отсутствии лиц, сохраняющих право
проживания в жилом помещении в силу закона Российской Федерации, а
если такие лица имеются, то существенным условием договора является то,
что они должны быть все перечислены в договоре купли-продажи жилого
помещения , с указанием такого права и основания его приобретения.
На основании проведенного исследования можно сделать следующие
выводы: Договор купли - продажи жилого помещения является возмездным,
двусторонним и консенсуальным. Договор купли - продажи жилого
помещения составляется в простой письменной форме путем составления
одного документа подписанного сторонами. Учитывая важность предмета
регулирования - жилища, законом предусмотрена обязательная
государственная регистрация перехода права собственности на жилое
помещение. Государственная регистрация прав проводиться на всей
территории РФ по единым правилам, установленным Федеральным законом
№ 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Эта процедура
осуществляется учреждениями Росреестра по регистрации прав. Все
вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности
договора купли - продажи жилого помещения для каждого человека, о
необходимости повышения уровня знаний населения, в сфере правового
регулирования изучаемых отношений.
100
В случае, если продается часть квартиры - жилого помещения, то
сделка по совершению купли – продажи жилого помещения будет проводить
нотариус.
Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием
несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки
опекунами.
В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному
желанию участников соглашения. Стоимость этой услуги зависит от цены
договора, также к ней добавляется оплата технических услуг. Переход права
собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше
времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки
Нотариальная сделка купли-продажи квартиры – жилого помещения,
требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев,
когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных
случаях обращение к нотариусу – дело добровольное. Нотариус не может
отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.
Стоимость купли-продажи квартиры – жилого помещения,
накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В
рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц,
зарегистрированных в доме или квартире, в комнате, проверяются
правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и
только после этого приступают к составлению соглашения. До подписания
основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор.
Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена
сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для
нотариального сопровождения сделки. Очень часто на этом этапе покупатель
вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в
рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том,
можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше
оформлять отдельно.
101
Следующий этап - составление основного договора нотариусом.
Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои
коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за
нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с
недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям
закона и не был отменен судом в случае его оспаривания. В соглашении
рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры-
жилого помещения. Несение расходов определяется по договоренности
сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или
полностью вменяться покупателю. Стороны в присутствии нотариуса
подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов
направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы
предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме
самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время
сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до
минимального.
Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют
риски. Дело в том, что оформление покупки жилого помещения через
нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы
сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки
не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.
Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот
аспект очень важен: стоимость жилого помещения довольно велика.
Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за
деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка:
«расчеты между сторонами произведены полностью до заключения
договора», риски возникнут у продавца. Когда деньги фактически не
выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель
может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить
договору, заплатил за нее деньги.
102
Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст
соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется
после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск
причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить
требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку,
подписывая договор, он фактически принял объект.
Третий риск - несовершенство процедуры нотариального оформления.
Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с
нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда
приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о
которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате,
купля-продажа жилого помещения через нотариуса не облегчает, а
существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.
Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими
специалистами. Из-за ошибок такой договор купли – продажи жилого
помещения не пройдет государственную регистрацию перехода права
собственности в органах Росреестра.
При изучении нормативно-правовой базы и правоприменительной
практики удалось выявить следующие определенные проблемы в
действующем законодательстве в сфере заключения и исполнения договора
купли-продажи жилой недвижимости, а также предложены следующие
варианты совершенствования законодательства в рассматриваемой сфере:
1. Проблема соблюдения прав несовершеннолетних при
заключении сделки купли-продажи жилого помещения, а именно выдача
органами опеки и попечительства своего согласия на совершение договора
купли-продажи жилого помещения без всестороннего и детального изучения
ситуации, которые заведомо не соответствуют интересам ребенка и приводят
к нарушению его прав.
Решение данной проблемы может заключаться внесением изменений в
ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), дополнив ст.558
103
ГК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Договор продажи жилого
помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние
дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства
сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого
помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние
дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания
несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение
большей площади и (или) в более удобном для ребенка районе). Договор
продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают
несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут
проживать последние после продажи жилого помещения, а также, если
условия проживания несовершеннолетних будут хуже тех, что были, не
допускается».
2. Второй проблемой законодательного регулирования сферы
купли-продажи жилых помещений является, отсутствуют в ГК РФ критерия
разграничивающего понятия жилых и нежилых помещений.
Для решения данного вопроса необходимо добавить в ГК РФ статью
следующего содержания «… Под нежилым помещением следует понимать:
а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания;
б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и
техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
3. В-третьих, принимая во внимание значительно высокую стоимость
жилья, мошенничество в сфере купли-продажи набирает все большие
обороты, поэтому считаем целесообразным дополнить Уголовный кодекс РФ
статьей, которая будет устанавливать ответственность за мошенничество в
именно в сфере купли-продажи жилых помещений, выделяя в качестве
особого субъекта ответственности риэлторов. В связи с этим необходимым и
важным шагом будет являться принятие законов «О риэлтерской
деятельности» и «Об основах технического учета и инвентаризации объектов
недвижимости».
104
4. Крайне острой остается на российском рынке недвижимости
проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий
недобросовестных лиц, в связи с этим необходимо решить вопрос надо ли
допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями,
либо определить верховным гарантом государство.
В данной выпускной квалификационной работе был рассмотрен
договор купли - продажи жилых помещений.
Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец
обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество
(квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель
обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него
определенную сторонами денежную сумму , в соответствии пункта 1 статьи
454, пункта 1 статьи 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Договор купли - продажи недвижимости является возмездным и
двусторонним.
Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого
вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего
признаком оборотоспособности, в соответствии со статьей 129
Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи
недвижимости в соответствии со статьей 550 Гражданского Кодекса
Российской Федерации.
Договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с
момента подписания сторонами документа, в котором сформулированы все
его существенные условия.
Переход права собственности на жилое помещение от продавца к
покупателю подлежит государственной регистрации.
105
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона,
необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить
другой стороне убытки, вызванные ее задержкой в соответствии с пунктом 3
статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Существенным условием договора продажи данного вида
недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно статьи 554
Гражданского Кодекса Российской Федерации, в договоре купли-продажи
жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого
помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным
сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены
документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.
Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать
цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного
сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже
признается незаключенным.
В соответствии пункта 1 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской
Федерации, по договору купли-продажи жилых помещений покупателю
одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость
передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и
необходимый для ее использования.
Исполнение договора купли-продажи жилых помещений должно
осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее
покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному
документу о передаче.
106
В соответствии пункта 1 статьи 558 Гражданского Кодекса Российской
Федерации, при продажи жилых помещений, существенным условием
договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры,
в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения, является
перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым
помещением. При не включении в договор указанного условия покупатель в
соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского Кодекса
Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения покупной цены или
расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров
продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского
Кодекса Российской Федерации.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-
ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // в Собрание
законодательства РФ. - 04.08.2014. - № 31. - ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства РФ. -
05.12.1994. - № 32. - ст. 330.
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
(ред. от 29.05.2019) // Собрание законодательства РФ. - 01.01.1996. - № 1. - ст.
16.
107
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-
ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1
(часть 1). - ст. 14.
5. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 04.11.2019)
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44, ст. 4148.
6. Кодекс административного судопроизводства Российской
Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание
законодательства РФ. - 09.03.2015. - № 10. - ст. 1391.
7. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013)
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. -
31.12.2012. - № 53 (ч. 1). - ст. 7627
8. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019)
«О государственной регистрации недвижимости» // Собрание
законодательства РФ. - 20.07.2015. № 29 (часть I). - ст. 4344.
9. Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» // Собрание законодательства РФ. 06.06.2016. - № 23. - ст. 3296
10. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости
СНД и ВС РСФСР.- 11.07.1991 - № 28. - ст. 959.
11. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате
(утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 26.07.2019) // Российская газета. -
№ 49. - 13.03.1993.
12. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 N 404 (ред. от
10.02.2017 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для
российской семьи» в рамках государственной программы Российской
Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и