65
первоначально установленной судом начальной продажной цены
заложенного имущества, реализуемого в ходе осуществления
исполнительного производства, в случае признания торгов по продаже
данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом, исходя
из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке,
предусмотренном статьей 203, 434 ГПК РФ для рассмотрения заявлений об
изменении способа или порядка исполнения решения суда. Аналогичная
позиция закреплена в Определении Конституционного Суда РФ от 04.02.2014
г. № 221-О, Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах
применения законодательства о залоге» (Определение Конституционного
Суда Российской Федерации от 04.02.2014г. № 221-О «Об отказе в принятии
к рассмотрению жалобы гражданки Рискиной Елены Борисовны на
нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об отказе в
принятии к рассмотрению жалобы гражданки Рискиной Елены Борисовны на
нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход
поддерживается судебной практикой судов общей юрисдикции. В п. 6
«Изменение порядка и способа исполнения решения суда» «Обзора судебной
практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015)» (утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015 г.) закреплено, что в
соответствии с ч. 4 ст. 1 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального
права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского
судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи
применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к случаю изменения стоимости заложенного
недвижимого имущества такой нормой является ст. 434 ГПК РФ, согласно
которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного
66
постановления, лицо вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело,
или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об
изменении способа и порядка исполнения такого постановления. Верховный
Суд Российской Федерации также сделал важный вывод о том, что
предусмотренная законом возможность оставления нереализованного на
торгах залогового имущества за взыскателем сама по себе не является
основанием для отказа в пересмотре вопроса о начальной продажной цене
такого имущества, установленной вступившим в законную силу решением
суда (п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации № 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015
г.)
67
.
Вместе с тем, во всех рассмотренных делах, относительно которых
вынесены данные судебные акты, заявление об изменении порядка и способа
исполнения решения суда, было обусловлено снижением (уменьшением)
рыночной цены предмета залога, поэтому решение проблемы о способе
изменения начальной продажной цены предмета ипотеки в случае ее
увеличения остается неразрешенным даже на уровне судебной практики.
Более того, даже для случая снижения рыночной стоимости имущества
судебные органы не указывают на условия, при которых допускается
изменение начальной продажной цены после вступления решения суда в
законную силу в порядке ст. 203, 434 ГПК РФ. Представляется, что
установление данных условий является важным, имеющим большое
теоретическое и практическое значение.
Установить условия, при которых допускается изменение начальной
продажной цены после вступления решения суда в законную силу в случае
снижения рыночной стоимости предмета ипотеки, возможно, если обратиться
67
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. N 26 Обзор практики
рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм
Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // КонсультантПлюс: справ.
правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2016.
67
к судебной практике. Необходимо отметить, что закон связывает
возможность изменения порядка и способа исполнения решения с
невозможностью исполнения решения суда об обращении взыскания на
предмет ипотеки первоначальным способом или в первоначальном порядке.
Анализ судебной практики по вопросу изменения начальной продажной цены
заложенного недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что
применительно к ипотечным правоотношениям невозможность исполнения
решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки связывается с
фактом изменения цены предмета залога после вынесения решения, однако
данный юридический факт сам по себе не является обстоятельством,
влекущим изменение начальной продажной цены в порядке ст. 203, 434 ГПК
РФ (См. например: Апелляционное определение Верховного Суда
Удмуртской Республики от 31.08. 2015 г. по делу № 333283/2015;
Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 11.08.2016 г.
по делу №33-10546/16; Апелляционное определение Верховного Суда
Республики Карелия от 05.02.2013 г. по делу №33-7г.). Изменение начальной
продажной цены заложенного имущества поставлено в зависимость от
наличия и доказанности обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного
постановления, которые в каждом конкретном случае определяются судом с
учетом всех обстоятельств дела, и не может определяться одним лишь
изменением цен на рынке недвижимости (См. например: Апелляционное
определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 31.08. 2015 г. по
делу № 33-3283/2015; Апелляционное определение Кемеровского областного
суда от 11.08.2016 г. по делу №33-10546/16; Апелляционное определение
Верховного Суда Республики Карелия от 05.02.2013 г. по делу №33-7г.).
Поскольку обращение взыскания на имущество непосредственно связано с
проведением торгов по его реализации, о наличии обстоятельств,
затрудняющих исполнение судебного постановления может
свидетельствовать невозможность продажи имущества по начальной
68
продажной стоимости, определенной решением суда, что в свою очередь
подтверждается признанием первоначальных торгов несостоявшимися. В
силу пп. 1 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов
объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось
менее двух покупателей, по причине отсутствия покупательского спроса в
связи с высокой продажной ценой, значительно превышающей
действительную стоимость имущества. В связи с вышеперечисленным
необходимо сделать вывод о том, что, в случае уменьшения рыночной
стоимости предмета ипотеки достижение баланса интересов участников
залогового правоотношения может быть обеспечено на основании норм
процессуального права (ст. 203, 434 ГПК РФ) только при наличии двух
взаимосвязанных условий: 1)доказанного юридического факта уменьшения
рыночной стоимости имущества; 2)факта признания первоначальных торгов
несостоявшимися, который свидетельствует о невозможности исполнения
решения суд
68
.
Подводя итог исследованию вопроса о возможных способах изменения
начальной продажной цены предмета ипотеки после вступления в законную
силу решения суда, считаю необходимым отметить, что подход,
выработанный преимущественно судами общей юрисдикции (изменение
начальной продажной цены заложенного имущества в порядке ст. 203, ст. 434
ГПК, ст. 324 АПК РФ) следует оценивать положительно. Данный порядок
следует признать надлежащим порядком изменения начальной продажной
цены предмета ипотеки не только потому, что с его помощью могут быть
устранены пробелы в законодательном регулировании ипотечных
правоотношений, но и потому что применение процессуальных норм в целях
разрешения вопросов изменения начальной максимальной цены предмета
68
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. N 26 Обзор практики
рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм
Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // КонсультантПлюс: справ.
правовая система. – Версия Проф. – Электрон. дан. – М., 2016.
69
ипотеки в наибольшей степени соответствует существу законодательного
регулирования отношений залога. Судебная практика свидетельствует о том,
что в случае, если торги были назначены, но не проведены, в частности по
причине того, что исполнительные действия были отложены по заявлению
стороны, а не ввиду отсутствия заявок на торги, то возможность изменения
начальной продажной цены предмета ипотеки в порядке ст. 203,434 ГПК РФ
исключается (Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской
Республики от 31.08. 2015 г. по делу № 33-3283/2015.).
Вместе с тем за пределами содержания правоприменительных актов
остается вопрос о порядке изменения начальной продажной цены
заложенного имущества после вступления решения суда в законную силу (до
момента проведения публичных торгов или после их проведения), в случае
если рыночная стоимость имущества увеличилась. Увеличение рыночной
стоимости предмета ипотеки является существенным обстоятельством для
залогодателя, который вправе получить денежные средства, оставшиеся
после реализации предмета ипотеки. В судебных актах указывается, что если
цена заложенного имущества существенно увеличилась после вступления в
законную силу решения суда об обращении на него взыскания, ее изменение
возможно путем согласования сторонами новой цены, в частности,
посредством заключения мирового соглашения, но недопустимо в порядке,
предусмотренном ст. 203, 434 ГПК РФ, так как отсутствуют обстоятельства,
препятствующие исполнению судебного постановления (См. например:
Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от
31.08. 2015 г. по делу № 33-3283/2015). Однако, представляется, что в случае
увеличения начальной продажной цены предмета ипотеки, недопустимо
исполнять судебное постановление, в котором указана начальная продажная
цена предмета ипотеки, так как реализация заложенного имущества по этой
цене, будет нарушать права и законные интересы залогодателя и
противоречить общеправовому принципу справедливости. Указанное
70
позволяет сделать вывод о том, что в случае увеличения начальной
продажной цены предмета ипотеки обстоятельства, препятствующие
исполнению судебного постановления об обращении взыскания, в
действительности существуют, что делает, на наш взгляд, возможным защиту
залогодателем своего интереса в справедливой начальной продажной цене
предмета ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 203, ст. 434 ГПК РФ и ст.
324 АПК РФ.
Резюмируя все вышеизложенное, полагается, что необходимо прямо
закрепить в законе об ипотеке возможность изменения начальной продажной
цены предмета ипотеки в случае увеличения или уменьшения его рыночной
стоимости путем включения в пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке правовой
нормы следующего содержания:
В случае существенного изменения стоимости предмета ипотеки,
подлежащего реализации по цене, установленной решением суда об
обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
заинтересованная сторона (залогодатель, залогодержатель) вправе подать
заявление об изменении первоначально установленной судом начальной
продажной цены заложенного имущество, которое подлежит рассмотрению в
порядке ст. 434 ГПК РФ и ст. 324 АПК РФ.
В случае изменения рыночной стоимости заложенного недвижимого
имущества (увеличения, уменьшения) материально - правовое условие о
начальной продажной цене предмета ипотеки может быть изменено судом
только в случае существенного изменения такой стоимости.
Существенным изменением рыночной стоимости заложенного
недвижимого имущества должно признаваться такое изменение стоимости,
при которой размер начальной продажной цены предмета ипотеки,
указанный в первоначальном решении суда, не был бы установлен или был
бы установлен в ином размере.
71
Установленная судебным постановлением начальная продажная цена
предмета ипотеки может быть снижена в случае уменьшения рыночной
стоимости недвижимого имущества если залогодержателем представлены
доказательства, обосновывающие уменьшение его рыночной стоимости и
доказаны обстоятельства, препятствующие исполнению судебного
постановления. По смыслу настоящей статьи таким обстоятельством может
выступать, в частности, признание первоначальных торгов несостоявшимися.
Таким образом, В п. 4 ст. 334 ГК РФ указано, что к залогу недвижимого
имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в
части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, –
общие положения о залоге. Правила ГК РФ о вещных правах еще не
приняты, а значит, в настоящий момент к залогу недвижимого имущества
должны применяться нормы закона об ипотеке. При этом после
реформирования ГК РФ изменения в данный закон внесены не были.
Поэтому появилось следующее противоречие. До 1 июля 2014 года ГК
РФ определял, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, а
также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ в предыдущей редакции), то есть существовал
жесткий стандарт описания обеспечения долга. Данное требование дословно
совпадало с правилом ч. 1 ст. 9 закона об ипотеке.
Сегодня п. 1 ст. 339 ГК РФ содержит следующую норму: если в
договоре залога имеется отсылка к другому договору, из которого возникло
или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство, условия основного
обязательства считаются согласованными.
Таким образом, остается неясным, можно ли, например, в договоре об
ипотеке не указывать предмет залога, существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого залогом, а лишь сослаться на кредитный
договор, из которого можно узнать все эти данные? С одной стороны, в
самом ГК РФ прописано, что к залогу недвижимого имущества должны
72
применяться нормы закона об ипотеке. Исходя из буквального толкования, а
также правил о соотношении норм общих и специальных законов, следует,
что применению подлежит норма специального закона, то есть закона об
ипотеке. С другой стороны, данное правило противоречит замыслу поправок,
центральными идеями которых были либерализация залоговых сделок,
требований к содержанию договоров залога, режима последующего залога.
73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Залоговое право классически считается одним из первостепенных и
неоднозначных глав гражданского законодательства, которые прошли не
один этапов реформирования законодательства.
Исторически залог как способ обеспечения заемных обязательств имеет
давнюю историю. С древнейших времен в качестве залога выступали
различные ценности: скот, предметы обихода, земля, постройки, даже
личность должника.
В Древней Руси, несмотря на влияние византийского права, залоговые
правоотношения пребывали в течение продолжительного периода в
зачаточном состоянии. Нельзя не обратить внимания на то, что в Русской
Правде XI в. содержится очень мало статей о договоре займа. Российский
дореволюционный исследователь А.И. Загоровский полагал, что вопросы
займа, как и прочие вопросы, касающиеся частных правоотношений, долгое
время находились в сфере действия обычного права и подлежали
рассмотрению не княжеского суда, а общинного.
В течение всего периода существования царской России разработкой
понятия залога занимались только на доктринальном уровне.
Несомненно, договор залога, также как и договор купли-продажи,
вызывает как вещные, так и некоторые обязательственные отношения как
между залогодателем должником, так и залогодержателем-кредитором (к
примеру, об условиях применения и хранения заложенного имущества, его
страхования и прочее). Тем не менее, их наличие не превращает само
залоговое право ни в «смешанное», «вещно-обязательственное», и тем более
ни в чисто обязательственное, как зачастую отмечается в научной
литературе. Оно остается абсолютным вещным правом, вполне отвечающим
всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав. Такой взгляд
на это право общепринят и в зарубежной европейской цивилистике.
74
Похожим на залог по своей правовой природе выступает такой способ
обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удержание. Под
удержанием следует понимать предоставленная законодательством
возможность кредитора не передавать должнику вещь, которая принадлежит
ему, в случае неисполнения им обязательства до момента его исполнения (п.
1 ст. 359 ГК РФ).
Институт залога менялся уже три раза за последние годы. В 2009
году в связи с пиком финансового кризиса резко выросло количество
должников по кредитам, и банки еще более активно начали обращаться в
суды за взысканием заложенного имущества. Одним из самых заметных
изменений было введение института внесудебного обращения взыскания
на предмет залога. Этот институт позволяет кредитору обращать
взыскание на заложенное имущество без участия суда посредством
направления должнику уведомления о намерении обратить взыскание.
В соответствии с внесенными поправками залогодатель вправе без
согласия залогодержателя передавать заложенное имущество во временное
владение и пользование другим лицам. В связи с этим в ГК РФ вносится
норма, согласно которой вещные и иные права в отношении владения и
пользования заложенным имуществом, если они возникли без согласия
залогодержателя, прекращаются при обращении на такое имущество
взыскания. Такие права сохраняются в случае выражения
залогодержателем согласия на их сохранение.
Согласно действующей редакции ГК РФ залогодержатель вправе
требовать досрочного исполнения основного обязательства только в
следующих случаях неисполнения залогодателем своих обязанностей по
содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества:
- неисполнение обязанности по страхованию на сумму не ниже
размера обеспечиваемого требования;