55
меньше 2 покупателей; если не сделана надбавка на начальную продажную
цену; лицо, которое выиграло торг, не внесло в срок покупную цену.
Согласно договору об ипотеке, закладывается недвижимое имущество,
которое указано в п. 1 ст. 130 ГК. Туда относятся земельные участки,
предприятия, сооружения, здания для предпринимательства, квартиры и
жилые дома и их части, садовые дома, дачи, гаражи, морские и воздушные
суда, космические объекты и суда внутреннего плавания. Залогодержатель
может обратить взыскание на имущество, которое заложено по договору об
ипотеке, чтобы удовлетворить свои денежные требования. Это можно
сделать только по решению суда при предъявлении иска кредитором. Ст. 54
Закона содержит четкие и конкретные вопросы, которые суд должен
разрешить в ходе рассмотрения дела. В обращении взыскания может быть и
отказано, если нарушения обязательства, допущенные должником,
незначительны. Суд в своем решении определяет и указывает: сумму,
которую надо уплатить кредитору; предмет ипотеки; способ реализации;
первоначальную продажную цену; меры по сохранению имущества
57
.
По просьбе должника и если есть уважительные причины суд может
отсрочить продажу на срок до 1-го года. Можно взыскать имущество и во
внесудебном порядке. Стороны сами договариваются об этом и заключают
соглашение, где должны быть указаны: название и стоимость залога; суммы,
подлежащие уплате; условия продажи; предшествующие, последующие
ипотеки данного имущества; право пользования и вещные права третьих
лиц.
Реализация недвижимого имущества обладает спецификой. Оно
продается по общему правилу через проведение публичных торгов. По
решению суда может реализоваться и через аукцион. Торги организуются и
проводятся службой судебных приставов в месте нахождения имущества.
57
Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. 2-е издание. Т. II, полутом 2. М.: Волтерс
Клувер, 2012. –
С.364
56
Организатор извещает о предстоящих торгах не раньше, чем за 60 дней их
проведения в специальном периодическом издании с указанием места, даты,
времени, характера имущества и его цены. Лица, изъявившие желание
участвовать в торгах, должны внести задаток в размере 5% от
первоначальной цены. Если торг они проиграли, задаток возвращается
немедленно. Выигрывает тот, кто предлагает наибольшую цену, и в течение 5
дней он обязан внести всю сумму полностью
58
.
Аукцион проводит специальная организация, которую выбирают
стороны. Он проводится открыто. Организатор аукциона заключает договор
купли-продажи с лицом, выигравшим аукцион.
Таким образом, наличие непогашенного долгового обязательства –
достаточно обычная практика для современных российских граждан,
которые зачастую имеют кредиты, активированные кредитные карты,
небольшие просрочки по коммунальным платежам, задолженности по
алиментам перед собственными детьми и другие обязательства финансового
характера, которые они должны погасить. Поэтому такая ситуация
воспринимается как нормальная – до тех пор, пока кредитор не сочтет
нужным прибегнуть к юридическим механизмам защиты своих прав и
интересов, предусмотренным действующим законодательством.
Пункт 8 статьи 30 Федерального закона № 229-ФЗ от 2 октября 2007
года «Об исполнительном производстве» устанавливает, что рассмотреть
представленные документы и вынести решение о возбуждении
исполнительного производства или об отказе в его возбуждении сотрудник
Федеральной службы судебных приставов должен в течение 3 дней с
момента получения заявления и приложений к нему. В случае если
ходатайство, поданное взыскателем, является обоснованным, и к нему
приложены необходимые документы, с высокой степенью вероятности
58
Гудков Д.В. Опыты цивилистического исследования: Сб. ст. / Д.В. Гудков, И.И. Зикун,
А.А. Зябликов и др.; Отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков. М.: Статут, 2016. 448 с.
57
решение будет вынесено в пользу кредитора. При этом не только в случае
положительного, но и в случае отрицательного решения судебный пристав
должен оформить свой вердикт соответствующим постановлением
59
.
Действующее законодательство устанавливает, что сам факт
возбуждения исполнительного производства делает возможным применение
по отношению к неплательщику широкого перечня мер, которые призваны
мотивировать его погасить имеющуюся просроченную задолженность. При
этом в число указанных мер входят не только санкции, применяемые
непосредственно к самому должнику, например, ограничение для него
возможности выезда за пределы Российской Федерации, но и ограничения,
налагаемые на его имущество, включая обращение взыскания на имущество
должника.
Перечень таких ограничений достаточно разнообразен, но именно
такая мера, как обращение взыскания на имущество неплательщика, является
одним из самых действенных инструментов, позволяющих удовлетворить
законные требования, предъявляемые взыскателем.
При этом порядок взыскания имущества должника весьма строго
регламентируется Федеральным законом № 229-ФЗ от 2 октября 2007 года
«Об исполнительном производстве».
Так, понятие обращения взыскания на принадлежащую неплательщику
собственность, как следует из положений пункта 1 статьи 69 указанного
нормативно-правового акта, представляет собой изъятие у должника его
вещей, предметов и других ценностей с целью их последующей реализации.
В свою очередь, денежные средства, которые будут выручены в результате
их продажи, пойдут только на удовлетворение финансовых требований
кредитора.
59
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой
(постатейный) / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2014. – С.159
58
При этом, определяя порядок взыскания имущества должника, статья
69 Федерального закона № 229-ФЗ от 2 октября 2007 года «Об
исполнительном производстве» исходит из алгоритма, который в
наибольшей степени соответствует соблюдению законных прав и интересов
заявителя, ходатайствовавшего о возбуждении исполнительного
производства. Это означает, что очередность взыскания имущества должника
определяется степенью ликвидности собственности, принадлежащей
должнику: те ценности, вещи и предметы, которые легче всего обратить в
денежные средства, необходимые для погашения долга, следует использовать
в рамках исполнительного производства в первую очередь.
В этой связи приоритетом при определении порядка наложения
взыскания на имущество пользуются наличные денежные средства в рублях
либо рублевые вклады в банках или других подобных учреждениях. В случае
отсутствия таковых, устанавливает статья 69 Федерального закона № 229-ФЗ
от 2 октября 2007 года «Об исполнительном производстве», судебному
приставу стоит обратить внимание на денежные средства, выраженные в
иностранной валюте.
Наконец, следующей позицией в рамках данного алгоритма станет
принадлежащая должнику собственность в виде вещей и предметов, которые
можно реализовать, выручив денежные средства. При этом, однако, следует
иметь в виду, что действующее законодательство выделяет ряд таких
предметов, по отношению к которым не может быть осуществлено
обращение взыскания на имущество должника, поскольку они являются
необходимым условием обеспечения нормальной жизнедеятельности и
профессиональной занятости гражданина, в отношении которого возбуждено
исполнительное производство. Перечень таких вещей и предметов
установлен пунктом 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ,
59
зарегистрированного в своде законов нашей страны под номером 138-ФЗ от
14 ноября 2002 года
60
.
В процессе определения состава денежных средств, вкладов,
имущества и другой собственности неплательщика, на которую может быть
обращено взыскание, специалист Федеральной службы судебных приставов
вправе прибегать к помощи смежных ведомств, например налоговых
органов, которым пункт 9 статьи 69 Федерального закона № 229-ФЗ от 2
октября 2007 года «Об исполнительном производстве» предписывает
предоставлять судебному приставу не только сведения о наличии у должника
банковских счетов, но и данные о характере принадлежащих ему ценностей и
другую информацию
61
.
Порядок осуществления процедуры взыскания имущества должника
определяется судебным приставом в зависимости от конкретных
обстоятельств ситуации. Так, например, он может вынести решение об аресте
данного имущества, сопровождающееся постановлением о его изъятии,
временно оставить такое имущество в распоряжении должника или
поступить иным образом, отвечающим интересам дела. При этом вне
зависимости от того, какое именно решение принято специалистом
Федеральной службы судебных приставов в конкретной ситуации, в течение
1 месяца с того момента, как он обнаружил наличие у должника
собственности, на которую может быть обращено взыскание, он обязан
организовать проведение его оценки. Такой срок установлен пунктом 2
статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ от 2 октября 2007 года «Об
исполнительном производстве». При этом данный раздел указанного
нормативно-правового акта устанавливает, что оценка производиться
60
Згонников П.П. Некоторые аспекты ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение условий договора // Актуальные проблемы государственного
права и административной реформы в РФ: Сборник межвузовской научной конференции /
Сост. Н.М. Дудин, Е.Р. Сухарева. – Воронеж: Научная книга, 2016. – Выпуск 2. – 127 с.
61
Цыбуленко З.И. Гражданское право России. Ч: 1. Практикум. / Под общ. ред. З.И.
Цыбуленко, П.В. Рамзаева. - М.: «Юристъ», 2014. –С.97
60
компетентным специалистом, которого для этого вправе привлечь судебный
пристав.
Пункт 1 статьи 87 Федерального закона № 229-ФЗ от 2 октября 2007
года «Об исполнительном производстве» устанавливает, что лицо, в
отношении которого возбуждено исполнительное производство, вправе
самостоятельно произвести продажу принадлежащей ему собственности,
если оно согласно с произведенной в отношении него оценкой стоимости,
причем такая оценка не превышает 30 тысяч рублей. При этом в отношении
данного недорогого имущества взыскатель вправе подать ходатайство, в
соответствии с которым ему может быть осуществлена передача этих вещей
или предметов в натуральном выражении. Таким образом, передача вещей
избавляет пристава от необходимости проведения торгов.
В прочих случаях продажа его собственности должна производиться
специализированными организациями. При этом если она представляет
собой вещи или предметы, имеющие историческую, художественную или
просто высокую материальную ценность, реализация такой собственности
должна осуществляться посредством проведения публичных торгов.
3.2 Проблема изменения начальной цены залога посте вступления
решения суда в законную силу
Гармоничное правовое регулирование в области охраны интересов
залогодателя и механизмов установления справедливой начальной
продажной цены предмета ипотеки сегодня является приоритетной целью
реформирования залогового права России
62
. Длящийся характер
62
Згонников П.П. Некоторые аспекты ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение условий договора // Актуальные проблемы государственного
права и административной реформы в РФ: Сборник межвузовской научной конференции /
Сост. Н.М. Дудин, Е.Р. Сухарева. – Воронеж: Научная книга, 2016. – Выпуск 2. – 127 с.
61
правоотношений по обращению взыскания на заложенное недвижимое
имущество предполагает возможность изменения стоимости имущества в
период реализации соответствующей процедуры. Так, с момента вынесения
решения суда об обращении взыскания на заложенное недвижимое
имущество, в ходе исполнительного производства рыночная стоимость
имущества, переданного в залог, может измениться, поэтому установленная
решением суда начальная продажная цена заложенного недвижимого
имущества может нарушить интересы сторон или одной из них.
Вышеуказанное в конечном итоге определяет необходимость изменения
начальной продажной цены предмета ипотеки, определенной вступившим в
законную силу решением суда
63
.
Изменение в ходе исполнительного производства стоимости
заложенного недвижимого имущества, связанное с экономическими
факторами, существующими на рынке (изменение рыночной стоимости
имущества), и достижение справедливой начальной продажной цены
заложенного имущества требуют пересмотра данного материально-
правового условия, указанного в решении суда об обращении взыскания и
изменения его судом в надлежащем порядке, правильного применения нормы
процессуального права, поэтому проблема, обозначенная в настоящей статье
является не только проблемой материально- правового характера, но и
характера процессуального.
Изменение решения суда об обращении взыскания, устанавливающего
начальную продажную цену, допустимо только в случае существования
правового основания. Правовые основания для отмены или изменения
решения суда установлены ст. 387 ГПК РФ, ст. 288 АПК РФ и связаны с
несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим
обстоятельствам дела, неправильным применением или существенными
63
Кукарская К.В. – Залог будущего права из существующего или будущего обязательства
// Проблемы экономики и юридической практики. – 2017 - №5 – С. 125 – 127.
62
нарушениями норм материального и (или) процессуального права, которые
повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны
восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов. В
этой связи важно отметить, что при вынесении решения об обращении
взыскания на предмет ипотеки суд определяет начальную продажную цену
заложенного недвижимого имущества, исходя из рыночной стоимости этого
имущества на момент рассмотрения дела по существу, и не может
предусмотреть будущее изменение этой цены после вступления решения суда
в законную силу. Поэтому при соблюдении судом всех условий надлежащего
судебного разбирательства и норм материального права об установлении
начальной продажной цены недвижимого имущества, находящегося в залоге,
основания для изменения решения суда, а вместе с тем и размера начальной
продажной цены предмета ипотеки отсутствуют. Таким образом, из этого
следует вывод о том, что начальная продажная цена предмета ипотеки не
может быть изменена в порядке, предусмотренном ст. 387 ГПК РФ, ст. 288
АПК РФ.
Допустимо предположить, что изменение стоимости заложенного
недвижимого имущества может послужить основанием для пересмотра
судебных постановлений, вступивших в законную силу по новым
обстоятельствам. Относительно указанного способа изменения стоимости
заложенного недвижимого имущества высказывается М.Т. Саблин: «…одним
из сомнительных выходов из ситуации является изменение по вновь
открывшимся обстоятельствам…»
64
, вместе с тем указанный автор
справедливо отмечает, что при применении данного способа цена должна
была быть неактуальной уже на момент вынесения решения суда, а стороны
объективно не должны знать об этом. Данная позиция представляется верной
также и потому, что изменение стоимости заложенного недвижимого
64
Гонгало Б.Н. Развитие кодификации законодательства о залоге: трансформация понятий
// Кодификация российского частного права. – 2015. / Под ред. П.В. Крашенинникова. –
М. – 2015. – С. 116.
63
имущества после вступления решения суда об обращении взыскания на
предмет ипотеки недопустимо квалифицировать как новое обстоятельство, в
частности по причине того, что перечень данных обстоятельств является
закрытым и не подлежит широкому толкованию (например, п. 4 ст. 392 ГПК
РФ, ст. 311 ГПК РФ)
65
.
В юридической литературе по залоговому праву предлагается и другой
вариант разрешения проблемы изменения рыночной стоимости заложенного
недвижимого имущества после вступления решения суда в законную силу.
Так, С.Д. Радченко полагает, что: «…вполне разумно допускать
предъявление иска об установлении новой продажной цены (не об
обращении взыскания на заложенное имущество) в случае существенного
изменения ранее установленной». Представляется, что процессуальных
оснований для отказа в принятии нового искового заявления (ст. 134 ГПК
РФ, ст. 148 АПК РФ) об установлении начальной продажной цены
заложенного недвижимого имущества или оставлении его без рассмотрения
не имеется. Предъявление нового искового заявления об установлении новой
начальной продажной цены недвижимого имущества, находящегося в залоге,
имеет своей целью изменить решение суда об обращении взыскания на
предмет ипотеки. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так,
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, пересматривая решение
Арбитражного суда Мурманской области от 03.08.2007 г. по делу № А42-
2240/2007, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 13.11.2007 г. и постановление Федерального арбитражного суда Северо-
Западного округа от 13.02.2008 г. по тому же делу, установил, что исковое
требование залогодателя о повторном определении начальной продажной
цены заложенного недвижимого имущества после вступления в законную
силу решения суда, установившего начальную продажную цену, по существу
65
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 18.07.2019 N 177-ФЗ) // КонсультантПлюс : справ. правовая система. − Версия Проф. −
Электрон. дан. − М., 2019.
64
направлено на его пересмотр (Определение ВАС РФ от 06.06.2008 г. по делу
№ А42-2240/2007). Вместе с тем, Высший Арбитражный Суд РФ также
акцентировал внимание на том, что суд апелляционной инстанции,
рассматривающий данное дело, обоснованно указал на то, что действующим
процессуальным законодательством порядок пересмотра вступивших в
законную силу судебных актов в связи с увеличением его рыночной
стоимости недвижимого имущества не предусмотрен, по причине чего в
удовлетворении требований по иску об установлении новой начальной
продажной цены заложенного недвижимого имущества необходимо отказать.
Необходимо учитывать, что в рассматриваемом деле увеличение рыночной
стоимости имущества произошло до момента вступления решения суда
первой инстанции в законную силу, что могло повлиять на выводы суда.
Принимая во внимание указанную позицию, необходимо указать, что
предъявление нового искового заявления об установлении начальной
продажной цены заложенного имущества после вступления решения суда об
обращении взыскания в законную силу не является надлежащим порядком,
посредством которого начальная продажная цена предмета ипотеки,
установленная решением суда, может быть изменена
66
.
В Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с
разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 г.,
предложен иной порядок изменения начальной продажной цены заложенного
недвижимого имущества после вступления в законную силу решения суда (в
Обзоре приводится случай, когда рыночная стоимость заложенного
недвижимого имущества изменилась после вступления суда в законную силу
и после проведения торгов.). В п. 13 Обзора указано, что заявление
заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении
66
Бевзенко Р.С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник
гражданского права. – 2015. – № 2. – С. 8 – 50.