5
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ......................................................................................................... 6
Глава 1. Единый имущественный комплекс как особая гражданско-
правовая категория ................................................................................................ 10
1.1. Исторические предпосылки возникновения юридической
конструкции единого имущественного комплекса ....................................... 10
1.2. Понятие единого имущественного комплекса и его место в
системе комплексных объектов ....................................................................... 14
Глава 2. Правовой режим комплексов недвижимого имущества. ......... 30
2.1. Недвижимый имущественный комплекс как основной тип
единого имущественного комлекса ................................................................. 30
2.2. Состав и структура недвижимого имущественного комплекса .. 33
2.3. Основные модели правовых режимов комплексов недвижимого
имущества .......................................................................................................... 43
Глава 3. Проблемные вопросы правовой регламентации отдельных
видов единого имущественного комплекса ....................................................... 60
3.1. Правовой режим предприятия как единого имущественного
комплекса ........................................................................................................... 60
3.2. Правовой режим единого недвижимого комплекса ..................... 64
3.3. Правовой режим недвижимого имущественного комплекса
многоквартирного дома .................................................................................... 79
Заключение ................................................................................................... 94
Список использованных источников ...................................................... 101
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы выпускной квалификационной работы связана с
тем, что в сложившихся в современной России кризисных экономических
условиях, недостаточно стабильного состояния гражданского оборота
существенную роль в улучшении положения начинает играть привлечение в
гражданский оборот максимально возможного объёма материальных благ,
являющихся источником дохода. В этом свете приобретает важное значение
изучение единых комплексных объектов, выступающих как единое целое в
гражданско-правовом обороте. Хотя такие объекты можно выделить как
применительно к движимым, так и к недвижимым вещам, а также к
интеллектуальной собственности, наибольшее значение в гражданском
обороте имеют те из них, которые относятся к категории единых комплексов
недвижимого имущества. Связано это со многими обстоятельствами, в
первую очередь с ролью недвижимости в гражданском обороте, а также с
особой спецификой её правового регулирования.
Важное теоретическое значение имеют разработки, связанные с
определением наилучших вариантов соединения различных недвижимых
вещей, выявления новых свойств, которые приобретают такие системы
вещей, нехарактерных для отдельных их составляющих. В рамках экономики
в целом это является достаточно важным, поскольку только так можно
достигнуть эффективного функционирования наиболее важных её сфер:
производства и предпринимательства. Повышение сложности экономических
отношений требует от законодателя и правоведов сформулировать чёткие,
точные и в то же время исчерпывающие нормы, регулирующие
общественные отношения, связанные с использованием имущественных
комплексов, формирование которых является необходимым для оптимизации
процессов использования и распределения материальных благ. Такими
имущественными комплексами, часто встречающимися в практике, являются
7
АЗС, трубопроводные системы, железнодорожные путевые системы, ЛЭП,
многоквартирные жилые дома и т.д.
В настоящее время происходят процессы реформирования
гражданского законодательства, в том числе регулирующего правовой режим
недвижимых вещей. Нормы, регулирующие вещные и обязательственные
правоотношения, связанные с едиными имущественными комплексами, в том
числе недвижимыми, являются новыми для законодательства, используемые
в них правовые конструкции ещё не в полной мере изучены. В то же время,
некоторые старые нормы утрачивают свою актуальность, как это происходит
с конструкцией предприятия, не получившей распространения в
правоприменительной практике. Необходим анализ и совершенствование
соответствующих норм гражданского законодательства для полноценного
нормативного закрепления правил и принципов участия в гражданском
обороте имущественных комплексов.
Недостаточная ясность законодательных норм, наличие в них пробелов
и коллизий приводят к тому, что в судебной практике нередко складываются
неоднозначные выводы относительно применимых к определённым
встречающимся в практике общественным отношениям регулятивных норм и
их толкования, что негативно отражается на законности, обоснованности и
справедливости судебных решений. В результате участие в гражданском
обороте имущественных комплексов оказывается затруднённым. В решениях
высших судов неоднократно обращалось внимание на необходимость
внимательного отношения судов к проблемам защиты вещных прав.
Ввиду этого следует признать, что необходимы дальнейшее развитие и
дифференциация правовых положений, связанных с регулированием
имущественных комплексов, их изучение с применением методов
юридической науки, разработка новых для гражданского законодательства
конструкций комплексных объектов и их правовых режимов,
соответствующих актуальным потребностям экономической практики.
8
Поэтому тема исследования, рассматриваемая в работе, отвечает
требованиям актуальности.
Целью работы является исследование проблем, связанных с правовым
регулированием единых имущественных комплексов, и в первую очередь
комплексов недвижимого имущества, как объектов гражданских прав,
определении их места в системе объектов гражданского права, а также
уточнение их правового режима.
Поставленная цель достигается путем решения следующих задач:
1. Рассмотреть общетеоретические основы, касающиеся единых
имущественных комплексов всех видов в гражданско-правовом обороте,
предпосылки их возникновения в гражданском праве.
2. Исследовать правовой режим недвижимого имущественного
комплекса, выявить его состав и структуру, а также основные модели
правового регулирования, применимые к нему.
3. Разрешить проблемные вопросы правовой регламентации отдельных
видов единого имущественного комплекса, предложить пути
совершенствования законодательства в этой сфере
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные
с единым имущественным комплексом (прежде всего, недвижимым) как
объектом гражданских прав.
Предметом исследования выступают нормы гражданского
законодательства, регулирующие правовой режим единых имущественных
комплексов, материалы судебной практики, а также научные воззрения по
данной проблеме.
В качестве методологической основы выпускной квалификационной
работы взяты общепринятые общенаучные и частнонаучные методы
исследования, в частности логический, комплексный, историко-правовой,
диалектический, анализа, формально-юридический, метод толкования и др.
Теоретическая база исследования — это публикации различных
авторов по поднимаемым в работе темам, опубликованные в изданиях
9
правового и междисциплинарного характера. Наиболее подробно
соответствующие общественные отношения и их регулирование освещены в
работах Дудиновой О.С., Кобылянской М. С., Лихачева И.А., Матушевской
Е. А., монографии С. В. Нарушкевич.
Эмпирической базой работы выступают судебные решения, в том числе
апелляционной и кассационной инстанции, принятые судами общей
юрисдикции и арбитражными судами.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав,
включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка
использованных источников.
10
ГЛАВА 1. ЕДИНЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОСОБАЯ
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ
1.1. Исторические предпосылки возникновения юридической
конструкции единого имущественного комплекса
Рассмотрение проблематики, заложенной в тему работы, следует начать
с исторического анализа правовой регламентации имущественных прав, в
том числе на комплексные объекты. При этом необходимо ограничиться
лишь наиболее общими положениями существующей цивилистической
теории в отношении имущества.
Под вещами необходимо понимать данные природой и созданные
человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов
гражданских прав. В римском праве термином «вещь» охватывались не
только вещи в обычном смысле материальных объектов внешнего мира, но
также юридические отношения и права. Тем самым, можно предположить,
что римскими юристами вещь как таковая рассматривалась сквозь призму
правовой объективации. Большинство юридических конструкций,
существовавших в Древнем Риме, были ориентированы, прежде всего, на
вещь как материальный (телесный) объект
1
.
Что касается деления вещей на движимые и недвижимые, то оно в
римском праве не имело особого значения
2
. Значение этого подразделения
возрастает, начиная с постклассической эпохи. Недвижимость, а для римлян
это в большей степени было понятие юридические, а не фактическое,
первоначально была воплощена лишь в некоторых юридических
конструкциях. Например, в части увеличенного срока приобретательной,
1
Никифорова Я.Ю. О некоторых аспектах становления правового института
единого недвижимого комплекса / Я.Ю. Никифорова // Вестник Российской правовой
академии. — 2016. — № 4. — С. 29-32.
2
Авдюничева Ю.А. Правовой режим недвижимого имущества / Ю.А. Авдюничева
// Образование и право. — 2016. — № 1. — С. 187-189.
11
давности, а также в наличии специального владельческого иска. Все
остальное покрывалось конструкцией манципируемых вещей.
В римской юриспруденции существовали и сложные объекты, но они
касались по большей части движимых вещей. Это понятно, учитывая, что в
римском праве земельный участок по существу признавался единственной
недвижимой вещью, все остальное было его принадлежностью, как бы
составляло его субстрат. В связи с этим формально юридически образование
сложных недвижимых вещей ввиду отсутствия различного правового режима
для земельного участка и расположенных на нем зданий в Риме не
представлялось возможным
1
.
Если обратиться к дореволюционному российскому гражданскому
праву, то значение деления вещей на движимые и недвижимые было крайне
велико. Подтверждение этому мы можем найти в Своде законов гражданских
Российской империи, ст. 383 гл. 1 разд. 1 кн. 2 которого гласит: «имущества
суть движимые или недвижимые». При этом в качестве разграничения
дореволюционное законодательство рассматривало естественные свойства
тех или иных вещей. Однако законодательство может распространить режим
недвижимости на движимые вещи и наоборот. И в дальнейшем
дореволюционный законодатель оставался на прежних позициях при
отнесении вещей к категории недвижимых. Подтверждением тому служит гл.
1 разд. 1 кн. 1 проекта Гражданского уложения Российской империи,
озаглавленная как «Различие имуществ по свойству их». Критерий,
относящий вещи к категории движимых, определялся по остаточному
признаку: все то, что не составляет недвижимого имущества, будет
имуществом движимым.
В этот период начинает появляться обособление в гражданском праве
такой категории, как недвижимый имущественный комплекс
2
. Так, опираясь
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 12.
2
Незнамова А.А. Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав /
А.А. Незнамова // Юрист. — 2016. — № 4. — С. 15-19.
12
на положения ст. 31-49 Проекта Гражданского Уложения Российской
империи, можно увидеть, что они посвящены определению исходных
положений правовой регламентации имущества, движимого и недвижимого.
При этом стержневой для определения понятия и соответственно правового
режима недвижимого имущества является юридическая конструкция,
«имения» как объекта гражданских прав. Согласно ст. 33 Проекта Уложения,
«недвижимое имущество, принадлежащее одному или нескольким лицам и
внесенное под одним номером в вотчинную книгу или, хотя и не внесенное в,
вотчинную книгу, но определенное посредством названия, пространства и
местоположения, называется имением». С целью наполнения данного
понятия, следующая за ней статья 34 Проекта Уложения указывает на состав
имения. В соответствии с ней, «к составу имений принадлежат земельные
участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или
водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню
деревья и прочие произрастания, доколе они от земли не отделены». Более
того, системный анализ ст. 35 Проекта Уложения позволяют говорить о
вхождении в состав имения и строений, на нем расположенных.
У этой концепции есть глубокие исторические корни. Уже в Русской
правде мы встречаем понятие «двора» — вещного комплекса, состоявшего из
избы, холодных построек и огорода.
В советский период учение о недвижимых вещах практически не
развивалось
1
. Деление вещей на движимые и недвижимые было решительно
отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как
буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны.
Связано это было с подходом законодателя, исключившего соответствующее
деление из текста кодификационного акта
2
.
1
Авдюничева Ю.А. Правовой режим недвижимого имущества / Ю.А. Авдюничева
// Образование и право. — 2016. — № 1. — С. 187-189.
2
Рахвалова Д.О. Предпосылки формирования единого недвижимого комплекса по
законодательству Российской Федерации / Д.О. Рахвалова // Вестник Омского
университета. Серия: Право. — 2016. — № 2 (47). — С. 128-132.
13
Только в начале, 90-х годов с принятием ряда основополагающих
гражданских законов такое деление снова входит в правовую жизнь. В
настоящее время сложилось два подхода к определению понятия
«недвижимость». Первый акцентирует внимание на определенном правовом
режиме недвижимого имущества, как на стадии его возникновения, так и при
последующем его участии в обороте, не признавая существования
недвижимого имущества до момента осуществления государственной
регистрации прав на него. Второй подход может быть обозначен как
«фактическая теория недвижимого имущества». В основе своей данная
теория отталкивается от конструкции ст. 130 ГК и акцентирует внимание на
естественных свойствах вещей, признавая существование недвижимого
имущества и до момента осуществления государственной регистрации прав
на него. Представляется, что основным критерием для определения понятия
недвижимой вещи должен являться критерий, объективно присущий тому
или иному явлению действительности. Правовое явление есть нечто иное,
нежели явление объективной действительности, но не нужно забывать, что
любое правовое явление является отображением в правовой сфере явления
объективной действительности. Признаки, присущие последнему, лишь
закрепляются в правовой сфере, конституируют соответствующее правовое
явление. Это следует из самого характера права как явления надстроечного,
служебного. Поэтому необходимо согласиться с идеей о приоритете
объективных характеристик вещи при ее квалификации. Итак, объективными
характеристиками недвижимой вещи являются прочная связь с землей и
невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи.
Именно сочетание этих двух признаков определяет вещь как недвижимую
1
.
Итак, недвижимой вещью по российскому праву является данный
природой или созданный человеком предмет материального мира, способный
быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности
1
Тресцова Е.В. Проблемы совершенствования законодательства об обороте
недвижимого имущества (на примере единых недвижимых комплексов) / Е.В. Тресцова //
Научный поиск. — 2016. — № 2.1. — С. 24-25.
14
перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению.
Объекты недвижимого имущества в юридическом смысле возникают с
момента их постановки на кадастровый (технический) учет
1
.
Поскольку недвижимая вещь является индивидуально-определенной, а
ее индивидуализация происходит посредством осуществления кадастрового
учета, то и возникновение данной вещи должно непременно быть увязано с
моментом определения пространственных границ объекта и присвоением ему
кадастрового номера. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» также акцентирует внимание
на том, что именно кадастровый учет опосредует возникновение
недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи
2
.
Подводя итог, необходимо сказать, что гражданское право в различные
временные отрезки своего существования по-разному подходило, с одной
стороны к определению того, что же все-таки должно пониматься под
недвижимостью, а с другой стороны, к разрешению коллизии прав на
объекты недвижимости, включающие в себя как земельный участок, так и
расположенные на нем здания и сооружения. Представляется, что именно
стремление к устранению данной коллизии привело к утверждению
конструкции единого объекта недвижимости, и вместе с тем к появлению
ограниченных вещных прав на объект недвижимости, находящийся в чьей-
либо собственности.
1.2. Понятие единого имущественного комплекса и его место в системе
комплексных объектов
Для определения понятия единого имущественного комплекса;
необходимо отыскать те признаки, исследовать те свойства, которые в
совокупности и образуют данное правовое понятие. Кроме того, важным
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 15.
2
Тресцова Е.В. Реформирование Гражданского Кодекса Российской Федерации о
недвижимом имуществе / Е.В. Тресцова // Научный поиск. — 2016. — № 1.3. — С. 5-9.