85
крайняя инертность российского общества, которое еще не в полной мере
отдает себе отчет в том, что представляет собой право частной собственности
со всеми вытекающими из этого последствиями. По существу, право общей
долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в
большинстве случаев перерастает в диктат со стороны управляющих
компаний, чувствующих себя истинными собственниками данного
имущества, таковыми не являясь.
На состояние домов, их надлежащей эксплуатации и сохранности
негативно сказывается и то, что в одном доме проживают граждане,
находящиеся на прямо противоположных ступенях социальной лестницы:
одни пребывают за чертой бедности, другие выбились в люди и не хотят
мириться с теми условиями, в которых им приходится жить. Добиться между
ними взаимопонимания хотя бы на бытовом уровне, не говоря уже о
товарищеских отношениях, чрезвычайно трудно
1
.
В своё время, намечая пути и цели приватизации, реформаторы
исходили из того, что поскольку жилые помещения переходят в частные
руки, управление ими будет наиболее эффективным и экономичным, если
оно тоже будет сосредоточено в частных руках. При этом сбросили со
счетов, что управление таким хозяйственным и социальным организмом, как
современный многоквартирный дом, который вмонтирован в сложную сеть
связей с множеством систем жизнеобеспечения требует высоких
профессиональных навыков
2
. А этими навыками граждане, проживающие в
жилых домах, независимо от того, являются ли они собственниками
занимаемых помещений или проживают в них на иных правовых основаниях,
как правило, не обладают. Мировой опыт свидетельствует о том, что
1
Ягунова Е.Е. Наемный дом как единый недвижимый комплекс / Е. Е. Ягунова //
Евразийский юридический журнал. — 2016. — № 5 (96). — С. 189-191.
2
Шеметова Н.Ю. Коллективный контроль собственников помещений в
многоквартирных жилых домах за общими помещениями и оборудованием дома / Н.Ю.
Шеметова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2016. — № 1 (172).
— С. 58-66.
86
оптимальные результаты в управлении достигаются далеко не всегда, когда
управление собственностью не сосредоточено в одном лице.
Конструкция, которая предлагается в рамках данной работы позволит с
одной стороны упразднить конструкцию общей долевой собственности из
жилищной сферы , а также из сферы связанной с нежилыми помещениями, а
с другой стороны позволит определенному недвижимому имущественному
комплексу (земельный участок и обслуживающие помещения и
конструктивные элементы здания) обрести своего единоличного
собственника, по всей видимости, предпринимателя, целью использования
которого (комплекса) будет извлечение из этого имущества прибыли
посредством взимания с собственников помещений в этом комплексе
(помещения — отдельные объекты права) определенной платы
1
. Плата эта
должна включать затраты на обеспечение функционирования данного
комплекса, связанные с оплатой коммунальных услуг, содержанием
комплекса в хорошем техническом состоянии, и конечно же определенные
суммы сверх затрат, обеспечивающие получение собственником комплекса
предпринимательского дохода. Размер этой надбавки должен законодательно
быть установлен в пределах от минимально возможного до максимально
возможного, с целью пресечь возможные злоупотребления со стороны
собственника недвижимого имущественного комплекса
2
.
При этом создаётся некоторая новая конструкция, при которой
существует несколько объектов недвижимого имущества. Во-первых, это
недвижимый имущественный комплекс, включающий земельный участок с
расположенным на нем зданием, при одновременном существовании в
обороте помещений, расположенных в этом здании. Физически такое
1
Юрьева Л.А. К вопросу об обязанностях управляющей организации по договору
управления многоквартирным домом / Л.А. Юрьева // Юридическая наука и практика. —
2014. — Т. 10. — № 2. — С. 56-63.
2
Баландина Е.В., Николаев Г.А. Проблемы содержания общего имущества
многоквартирных домов: к вопросу об ответственности / Е. В. Баландина, Г. А. Николаев
// Экономика и управление: научно-практический журнал. — 2014. — № 1 (117). — С.
102-108.
87
невозможно, но юридически создается отдельный правовой режим для
комплекса, включающего земельный участок и здание без тех помещений,
которыми на праве собственности владеют третьи лица.
В этом случае, одним из принципиальных вопросов является вопрос
соотношения прав собственников жилых и нежилых помещений,
расположенных в недвижимом имущественном комплексе многоквартирного
дома и собственника последнего (в том случае если выбран режим
единоличной собственности).
Для разрешения конфликтов между собственниками квартир и
собственником недвижимого имущественного комплекса необходимо
устанавливать пределы и ограничения права собственности на недвижимый
имущественный комплекс многоквартирного дома, дабы обладатель
последнего не навязывал собственникам квартир свою волю, ущемляя
интересы последних
1
.
Возможно несколько вариантов решения указанной проблемы. Первый.
Установление сугубо обязательственных отношений между собственником
недвижимого имущественного комплекса и собственником каждого жилого и
нежилого помещения, расположенного в данном комплексе. Предметом
данного соглашения может выступать предоставление права пользования
имуществом комплекса, включая водоснабжение, водоотведение, снабжение
электрической и тепловой энергией
2
. В этом случае в законодательстве
целесообразно предусмотреть предельные размеры вознаграждения,
взимаемого по данному договору с целью защиты интересов собственников
жилых и нежилых помещений. Второй. В случае установления единоличной
собственности на недвижимый имущественный комплекс, при сохранении
вещных прав за собственниками жилых и нежилых помещений,
1
Иваненко А.В., Осадченко Э.О. Жилищно-коммунальный комплекс: пути решения
отдельных проблем правоприменения / А. В. Иваненко, Э. О. Осадченко // Вестник
Евразийской академии административных наук. — 2017. — № 1 (38). — С. 78-84.
2
Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного
дома / С.А. Кудина // Вестник Уфимского юридического института МВД России. — 2017.
— № 2 (76). — С. 28-31.
88
расположенных в данном комплексе, наиболее оптимальной моделью
является установление сервитутов в отношении недвижимого
имущественного комплекса. Тем самым с одной стороны, будут защищены
интересы собственника недвижимого имущественного комплекса, поскольку
сервитут подразумевает определенную плату за пользование чужой
недвижимостью, а с другой стороны будут защищены вещные права
собственников квартир и иных помещений, расположенных в комплексе,
поскольку в этом случае собственник комплекса не сможет создавать
препятствия в пользовании лестничными площадками, лестницами,
коридорами, придомовой территорией.
Резюмируя изложенное, необходимо отметить следующее. При
сохранении в действующем законодательстве режима общей долевой
собственности на общее имущество многоквартирного дома, в качестве
альтернативной модели, которая, однако, должна носить диспозитивный
характер, может быть, предложена следующая. Жилые и нежилые
помещения, расположенные в многоквартирном доме и сам
многоквартирный дом (недвижимый имущественный комплекс) должны
являться отдельными объектами гражданских прав. При этом физическое
нахождение одних объектов (жилых и нежилых помещений) внутри другого
объекта (недвижимого имущественного комплекса) не должно влиять на
невозможность признания первых составными элементами второго
1
.
Юридическое закрепление их обособленности возможно посредством
установления отдельных правовых режимов на недвижимый имущественный
комплекс и объекты в нем расположенные. В этом случае правой режим
недвижимого имущественного комплекса должен включать в себя правила,
допускающие возможность, принадлежности комплекса лицам, не
являющимся собственниками жилых и нежилых помещений в нем
1
Васильева Е.С. К вопросу об управлении общим имуществом собственниками
многоквартирного дома / Е.С. Васильева // Молодые ученые. — 2016. — № 7. — С. 311-
313.
89
расположенных
1
. Более того, необходимо предусмотреть правила,
допускающие отчуждение недвижимого имущественного комплекса и его
обособленное участие в гражданском обороте. При введении полной
оборотоспособности недвижимого имущественного комплекса
многоквартирного дома необходимо предусмотреть пределы использования
данного объекта гражданских прав. Установление таких пределов
необходимо в целях защиты прав собственников жилых и нежилых
помещений, которые расположены в данном комплексе. Установление
пределов должно осуществляться через определение функционального
назначения недвижимого имущественного комплекса многоквартирного
дома. При этом отправной точкой при определении функционального
назначения комплекса должна являться норма ч. 1. ст. 36 ЖК РФ,
предусматривающая, что такой комплекс должен быть предназначен для
обслуживания жилых и нежилых помещений в нем расположенных.
При отнесении того или иного элемента к данному комплексу можно
выделить два основных признака: первым признаком является
предназначенность элемента для обслуживания более чем одного
помещения; вторым признаком выступает предназначенность элемента для
обслуживания всего многоквартирного дома
2
.
Поскольку такие элементы (земельный участок, расположенный под
многоквартирным домом, лестничные площадки, лифты, коридоры,
технические подвалы и т.п.) имеют строго функциональное назначение
(единственная цель их существования обеспечить надлежащую-
эксплуатацию жилых и нежилых помещений, имеющих самостоятельный
характер внутри этого дома), использование их в противоречии с ним
1
Демидов В.П. Правовые аспекты деятельности по содержанию общего имущества
многоквартирного дома / В.П. Демидов // Актуальные проблемы науки и практики. —
2016. — № 2 (003). — С. 32-40.
2
Васюков Д.А. Общее имущество собственников многоквартирного дома / Д.А.
Васюков // Молодые ученые. — 2016. — № 7. — С. 314-316.
90
невозможно
1
. Данную запретительную норму необходимо императивно
закрепить в законе.
Таким образом, собственник недвижимого имущественного комплекса
многоквартирного дома при осуществлении своего права собственности на
данный комплекс не сможет использовать входящие в комплекс объекты в
противоречии с их функциональным назначением (не для обслуживания
расположенных в комплексе жилых и нежилых помещений).
Подводя итог изложенному в главе, можно сделать следующие выводы.
Рассматривая отдельные виды единого имущественного комплекса,
можно выделить следующие три: предусмотренные законодательством
предприятие и единый недвижимый комплекс, а также не предусмотренный
законодательством, но представляющий интерес с позиций теории и
практики недвижимый имущественный комплекс многоквартирного дома.
Что касается предприятия, то оно представляет собой имущественный
комплекс, предназначенный для обеспечения предпринимательской
деятельности, включающий в себя все виды имущества, которые
обеспечивают производственную деятельность, включая земельные участки,
иное недвижимое имущество, материальные активы и пассивы, а также
объекты интеллектуальной собственности (в основном
индивидуализационного характера). В целом на предприятие
распространяется режим недвижимого имущества.
Конструкция предприятия оказалась не востребованной практикой
ввиду неясности точного состава образующих его объектов, а также наличия
более простых способов оформления и передачи прав на «бизнес» (например,
доля в акционерном капитале и продажа акций).
Правовой режим предприятия формируется с момента его
государственной регистрации. При этом необходимы предварительный
кадастровый учёт и регистрация прав на все составляющие предприятие
1
Чекрыгин В.Э. Особенности определения состава общего имущества
многоквартирного жилого дома / В.Э. Чекрыгин // Ростовский научный журнал. — 2016.
— № 7. — С. 55-62.
91
объекты недвижимости. Предприятие в целом может быть объектом сделок
различного характера: купля-продажа, аренда и т.д., на него могут налагаться
обременения, связанные с залогом или иными вещными правами.
Договоры, совершаемые в отношении предприятия имеют свои
особенности. В частности, из них должно следовать, что речь идёт именно о
продаже предприятия. Перед заключением таких договоров необходимо
полное описание имущественного комплекса предприятия с проведение
независимого аудита его состава и стоимости. При передаче предприятия
обязательно уведомление кредиторов о совершаемой сделке. Договор купли-
продажи предприятия государственной регистрации не подлежит, однако
обязательна государственная регистрация перехода права собственности.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации.
Единый недвижимый комплекс был включён в ГК РФ в 2013 году и
является новым для нашего законодательства объектом имущественных прав.
Единый недвижимый комплекс состоит из объединённых единым
назначением объектов недвижимости и иных вещей, которые связаны между
собой физически или технологически, либо расположены на одном
земельном участке. Основное его отличие от предприятия заключается в
отсутствии в его составе обязательственных и интеллектуальных прав.
Общим является то, что единый недвижимый комплекс также выступает в
обороте как единое целое.
На единый недвижимый комплекс распространяется режим неделимой
вещи. Хотя фактически раздел комплекса возможен, юридически он
запрещён: на его отдельные части невозможно установить самостоятельное
право, они не являются юридически самостоятельными. В то же время,
допускается замена одних частей комплекса другими при сохранении их
назначения. Это позволяет собственникам комплекса осуществлять его
модернизацию.
Такая специфика вещных прав на комплекс определяет его
привлекательность для субъектов гражданского оборота, потому что
92
рассмотрение комплекса как неделимой вещи приводит к тому, что
невозможно выделение из него доли по требованию каких-либо лиц и, в том
числе, обращение взыскания на какую-либо часть этого комплекса.
Возможность существования единого комплекса имущества
многоквартирного дома не предусмотрена действующим законодательством,
однако в работе предлагается рассматривать его как самостоятельный объект
гражданских прав. Применение к нему рассмотренных выше двух моделей
комплексных объектов невозможно, так как он не предназначен для
производственной деятельности и является также объектом жилищных
правоотношений, имеющих значительную специфику.
В состав такого комплекса имущества может войти имущество, которое
сейчас входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то есть
имущество, предназначенное для обслуживания помещений в доме или
представляющее собой отдельные нежилые помещения. Недостатком
сложившегося режима такого имущества является неудобство управления
имуществом, находящимся в общей собственности лиц, зачастую не
имеющих между собой тесных связей на бытовом уровне, существенно
отличающихся по материальному положению и имеющих зачастую
противоречащие друг другу интересы. В итоге собственники жилых
помещений оказываются неспособны эффективно управлять общим
имуществом, а выбранные ими управляющие компании оказываются в
отсутствие должного контроля способными осуществлять диктат над
имуществом, которое им не принадлежит.
Гораздо более эффективным будет придание такому имуществу статуса
имущественного комплекса с единым управляющим, который сможет
эффективно осуществлять свою деятельность, строя свои отношения с
собственниками жилых помещений в рамках пределов и ограничений,
установленных государством, основанных на сохранении функционального
назначения отдельных элементов комплекса. При этом необходимо будет
предусмотреть установление сервитутов в отношении имущества дома,
93
предназначенного для общего пользования, что позволит защитить права
собственников жилых помещений.
94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования представляется возможным
сформулировать следующие выводы.
В основе гражданско-правового учения об имущественных комплексах
лежит как общее учение о категории вещи, так и более частные его
положения, в первую очередь, касающиеся недвижимых вещей и сложных
вещей. Связано это с тем, что генезис положений об имущественном
комплексе как объекте гражданского права связан с правовыми институтами,
формирование которых происходило в ходе развития прежде всего учения о
недвижимой вещи. Так, уже в Русской Правде можно найти понятие «двора»,
состоящего из избы, холодных построек и огорода, который по сути
представлял собой единый имущественный комплекс.
Развитие учения о комплексах имущества прошло долгий период
становления. Его зачатки можно найти в римском праве и русском
дореволюционном праве. В то же время, в условиях административно-
командной советской экономики такие сложные гражданско-правовые
конструкции не были востребованы, не в последнюю очередь из-за
монополии собственности государства практически на все объекты
гражданских прав, в отношении которых можно было бы говорить о
комплексном составе. Однако этот период продолжался в исторических
масштабах относительно недолго, после чего теоретики и практики были
вынуждены вновь столкнуться с проблемами правового регулирования
комплексных объектов, в первую очередь, наиболее распространённых и
важных из них, таких как комплексы недвижимости, состоящие из
земельного участка (или участков) и расположенных на них иных объектов.
Родовая категория комплексного объекта, существующая в
гражданском праве, предполагает, что в гражданском обороте совместно
участвует несколько объектов, имеющих единое хозяйственное назначение.
Близким к ней понятием является «сложная вещь», которая представляет