25
интеллектуальной деятельности». Фрагментарность, которая свойственна
данным статьям ГК РФ, тем не менее, не препятствует тому, чтобы обобщить
содержащиеся в них правила. Указанные правила направлены на
установление правового режима (по крайней мере, носят в этой части
некоторый отправной характер) комплексного объекта. Комплексный объект
как юридическая конструкция гражданского права представляет собой
правовой режим в отношении нескольких самостоятельных объектов,
объединенных по воле участников гражданских правоотношений в единое
целое, с целью его дальнейшего использования по общему назначению и
распоряжения им. Правовой режим комплексного объекта нашел отражение
в таких конструкциях, как «имущественный комплекс предприятия»,
«единый недвижимый комплекс», «сложная вещь», в некоторой степени в
конструкции «неделимая вещь». Кроме названных, конструкция
комплексного объекта использована в праве интеллектуальной
собственности
1
.
Условно обобщая нормативный материал можно выделить две
основных конструкции комплексного объекта: комплексный объект в сфере
вещных прав и комплексный объект в сфере интеллектуальных прав.
Изначально возникнув в сфере вещных прав, модель комплексного объекта
стала прообразом для построения идентичной модели в сфере
интеллектуальных прав с присущими последним особенностями.
Основные правовые средства указанных моделей направлены на: а)
объединение отдельных прав (субъективных прав собственности или
исключительных прав) на несколько объектов, посредством чего происходит
их трансформация в единое право на комплексный объект; б) иные права,
носящие подчиненный к праву собственности или исключительному праву
на несколько объектов характер, также претерпевают трансформацию
посредством преобразования в соответствующие права на комплексный
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 38.
26
объект; в) в отношении комплексного объекта устанавливается режим,
свойственный любому единичному неделимому объекту в соответствующей
сфере (сфере вещных прав или сфере интеллектуальных прав)
1
.
Создание комплексного объекта необходимо в тех случаях, когда
несколько объектов по отдельности не в состоянии удовлетворить
потребности конкретного индивидуума в силу того, что они не могут
обладать тем качеством, которым способна обладать совокупность этих
объектов, ставшая комплексом. В отношении комплексных объектов в сфере
интеллектуальной деятельности это соединение результатов
интеллектуальной деятельности в составе сложного объекта придает ему
самостоятельную ценность, отличную от ценности каждого из его
компонентов, и тем самым превращает его в предмет самостоятельного
использования именно как сложного целого».
Право, реагируя на эту потребность, предоставляет участникам
возможность преобразования нескольких прав в отношении нескольких
объектов в единое право на комплексный объект. Таким образом,
возникновение комплексного объекта предопределяется, с одной стороны,
материальными предпосылками (непосредственно способностью
совокупности приобрести новое качество, которое бы отвечало потребностям
конкретных лиц), а с другой стороны наличием соответствующей
конструкции, которая и позволяет отобразить в правовой сфере комплексный
объект
2
.
В настоящее время в гражданском праве существует несколько
правовых режимов объектов гражданских прав, которые могут быть
объединены в рамках единой юридической конструкции «комплексного
объекта». В качестве разновидности юридической конструкции
1
Турдиматов Ф.К. Понятие правового режима сложной недвижимой вещи / Ф.К.
Турдиматов // Вестник экономики, права и социологии. — 2015. — № 1. — С. 143-146.
2
Никольский В.А. Отдельные виды комплексов недвижимого имущества: место в
системе объектов гражданских прав и особенности участия в гражданском обороте в
качестве единого объекта / В.А. Никольский // Инновации и инвестиции. — 2015. — № 3.
— С. 209-212.
27
«комплексных объектов», в частности, могут быть названы конструкция
«сложной вещи», «имущественного комплекса» и «сложного объекта в праве
интеллектуальной собственности». При этом конструкция «главная вещь-
принадлежность» не может быть названа в качестве разновидности
юридической конструкции «комплексного объекта», поскольку с точки
зрения своих характеристик лишь стремится к комплексности, однако
неравнозначность (субординационность) составляющих ее элементов не
позволяет ей в полной мере раскрыть свой потенциал в качестве
комплексного объекта. Это выражается, в частности, в том, что в
конструкции «главная вещь-принадлежность» невозможно создание объекта
с новым качеством, отсутствующим у составляющих его элементов,
поскольку «подчиненные» вещи лишь встраиваются в функциональное
назначение «главенствующей вещи», не создавая с ней в совокупности
нового объекта
1
.
Предлагается в качестве родовой рассматривать юридическую
конструкцию комплексного объекта, заключающуюся в том, что если
несколько объектов гражданских прав объединены обладателями
абсолютных прав на данные объекты с целью использования их по общему
функциональному назначению, которое предполагает появление у данной
совокупности нового качества, отсутствующего у каждого из объектов в
отдельности, то данные объекты рассматриваются как единый комплексный
объект, правовой режим которого устанавливается в соответствии с
Гражданским кодексом РФ
2
.
В связи с закреплением общей родовой конструкции «комплексного
объекта» нормы о разновидностях данной конструкции также подлежат
корректировке. В связи с чем, предлагается дополнить нормы ГК РФ
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 39.
2
Шаповал О.В., Романова Е.Н. Единый недвижимый комплекс как новелла
гражданского законодательства / Е.Н. Шаповал О.В., Романова // Российский научный
журнал. — 2015. — № 2 (45). — С. 292-295.
28
указанием на следующие комплексные объекты: «комплекс результатов
интеллектуальной деятельности»; «недвижимый имущественный комплекс»;
«комплекс движимого имущества». Сделанные предложения обусловливают
исключение из текста ГК РФ ст. 132, а ст. 133.1 может быть скорректирована
таким образом, чтобы регулировать правовой режим всех комплексов
недвижимого имущества.
Подводя итог изложенному в главе, можно сделать следующие выводы.
В основе гражданско-правового учения об имущественных комплексах
лежит как общее учение о категории вещи, так и более частные его
положения, в первую очередь, касающиеся недвижимых вещей и сложных
вещей. Связано это с тем, что генезис положений об имущественном
комплексе как объекте гражданского права связан с правовыми институтами,
формирование которых происходило в ходе развития прежде всего учения о
недвижимой вещи. Так, уже в Русской Правде можно найти понятие «двора»,
состоящего из избы, холодных построек и огорода, который по сути
представлял собой единый имущественный комплекс.
Развитие учения о комплексах имущества прошло долгий период
становления. Его зачатки можно найти в римском праве и русском
дореволюционном праве. В то же время, в условиях административно-
командной советской экономики такие сложные гражданско-правовые
конструкции не были востребованы, не в последнюю очередь из-за
монополии собственности государства практически на все объекты
гражданских прав, в отношении которых можно было бы говорить о
комплексном составе. Однако этот период продолжался в исторических
масштабах относительно недолго, после чего теоретики и практики были
вынуждены вновь столкнуться с проблемами правового регулирования
комплексных объектов, в первую очередь, наиболее распространённых и
важных из них, таких как комплексы недвижимости, состоящие из
земельного участка (или участков) и расположенных на них иных объектов.
29
Родовая категория комплексного объекта, существующая в
гражданском праве, предполагает, что в гражданском обороте совместно
участвует несколько объектов, имеющих единое хозяйственное назначение.
Близким к ней понятием является «сложная вещь», которая представляет
собой систему предметов материального мира, сформированную с целью
удовлетворения определённых потребностей человека, и имеющей какие-
либо качества, отсутствующие у отдельных её составляющих. Данная
конструкция выступает своего рода прообразом единого имущественного
комплекса как объекта гражданских прав.
Действующее законодательство выделяет два вида единого
имущественного комплекса — предприятие и единый недвижимый
комплекс. Первая из этих конструкций известна гражданскому праву
достаточно давно, и оказалась не вполне востребованной практикой из-за
наличия более привлекательных альтернатив оформления имущественных
отношений (в связи с чем целесообразным является предложить исключить
её из ГК РФ), вторая же появилась лишь в 2013 году, и представляет весьма
значительный интерес. Однако нельзя отрицать возможности существования
и иных комплексных объектов, состоящих из нескольких самостоятельных
объектов гражданских прав, объединённых по воле участников в единое
целое и используемых по единому экономическому назначению (например, в
праве интеллектуальной собственности). Ввиду этого можно говорить о
существовании нескольких видов комплексных объектов, таких как комплекс
результатов интеллектуальной деятельности, недвижимый имущественный
комплекс, комплекс движимого имущества. Представляется целесообразной
в будущем их специальная регламентация в ГК РФ, однако в рамках данной
работы рассмотрены в основном единые имущественные комплексы,
состоящие из недвижимого имущества, как наиболее урегулированные
законодательно и востребованные практикой.
30
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ КОМПЛЕКСОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА.
2.1. Недвижимый имущественный комплекс как основной тип единого
имущественного комлекса
Наиболее важным и значимым в гражданском обороте из всех видов
комплексных объектов является недвижимый имущественный комплекс,
поскольку именно его правовое регулирование имеет наибольшую
специфику, и он наиболее часто встречается в гражданском обороте. Ввиду
этого следует определить его понятие и место в системе комплексных
объектов и объектов гражданского права вообще.
Определить понятие, означает задать его границы, придать ему
статичную форму. Необходимость этого очевидна как для гуманитарных
наук в целом, так и для юриспруденции в частности, учитывая, ее
прикладное назначение. Установление таких границ осуществляется через
выделение основных признаков, присущих соответствующему понятию.
Недвижимый имущественный комплекс обладает следующими
основными признаками, которые условно можно поделить на признаки
правовые и признаки материальные
1
. В качестве материальных признаков
выступают: а) наличие в составе недвижимого имущественного комплекса
двух и (или) более недвижимых вещей; б) приобретение такой
совокупностью недвижимых вещей нового качества, предполагающего ее
использование по новому функциональному (целевому) назначению; в)
значительное увеличение стоимости объединенных недвижимых вещей в
сравнении с их суммарной стоимостью. В качестве правовых признаков
выступают
2
: а) правообъектность объединяемых недвижимых вещей; б)
1
Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских прав / В.А.
Болдырев // Гражданское право. — 2015. — № 2. — С. 26-28.
2
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 43.
31
необходимость осуществления государственной регистрации вещных прав на
совокупность недвижимых вещей, которая носит не только
правообразующий характер, но и является для данной совокупности
основанием ее обособления в качестве единого объекта, основанием
изменения ее состава (субстанционального наполнения), а также основанием
прекращения ее существования в качестве единого объекта.
Для возникновения недвижимого имущественного комплекса
необходимо наличие определенных элементов. В качестве таких элементов
могут выступать недвижимые вещи. Обязательным элементом должен
являться земельный участок. Будучи организационным центром системы
недвижимых вещей, земельный участок и в недвижимом имущественном
комплексе занимает центральное системообразующее место
1
.
Иные объекты, будучи элементами недвижимого комплекса,
«притягиваются» к земельному участку как организационному центру всей
системы недвижимых вещей и в определенный момент могут утратить свою
индивидуальность с целью порождения нового объекта гражданских прав,
каковым является недвижимый имущественный комплекс. Движимые вещи
при присоединении к недвижимой определенным образом «растворяются» в
недвижимости. Например, составные части здания (строительные материалы,
специфицированные в здание) не должны быть объектом отдельных прав в
силу правовой неделимости здания. После их включения (иммобилизации) в
состав здания они перестают быть отдельными самостоятельными объектами
собственности, становясь частью этого объекта. Такая вещь может
защищаться как единое целое (объект владения) от внешних посягательств.
Одним из цементирующих признаков недвижимого имущественного
комплекса является присущее ему свойство, позволяющее объединить
несколько объектов в один (единый) объект. Последний приобретает в.
результате этого объединения такие качества, которыми по отдельности не
1
Еремин С.Г. К вопросу об имущественном комплексе промышленных
предприятий как объекте экономической и правовой деятельности / С.Г. Еремин //
Экономика и предпринимательство. — 2015. — № 6-2 (59-2). — С. 955-959.
32
обладали объекты, вошедшие в качестве составных элементов в недвижимый
имущественный комплекс. Функциональное назначение каждой вещи,
будучи утраченным, либо частично, либо полностью при вхождении в
комплекс, преобразует либо создает в соединении с другими вещами новое
свойство, придает новое функциональное назначение новой вещи —
недвижимому имущественному комплексу.
Особую роль категория «функционального назначения» играет в
отношении недвижимости, в частности, таких ее объектов, как земельные
участки и жилые помещения (в определенной части и нежилые помещения).
Для недвижимого имущественного комплекса наличие особого
функционального назначения является тем признаком, без которого
существование данного объекта гражданских прав невозможно. Именно оно
придает комплексу новое качество, которое, в свою очередь, повышает
ценность комплекса как единого объекта по сравнению с теми объектами,
которые вошли в его состав в качестве элементов
1
.
Комплекс должен пройти кадастровый учет и, права на него должны
быть зарегистрированы в установленном порядке именно как на комплекс.
Только с этого момента он может выступать в гражданском обороте в
качестве самостоятельного объекта. Но в момент регистрации объекты,
входящие в его состав, утрачивают самостоятельный характер, становясь
частью комплекса недвижимого комплекса. Из чего следует, что при
необходимости введения их в гражданский оборот потребуется выведение их
из состава комплекса
Данная регистрация будет иметь двойственный характер: во-первых,
будут регистрироваться права на самостоятельный объект, входящий ранее в
недвижимый имущественный комплекс (например, отдельно стоящее
здание), и во-вторых, будут регистрироваться права на недвижимый
имущественный комплекс (поскольку его субстрат был изменен) либо на
1
Цымляков Д.М. Единый недвижимый комплекс как новый объект гражданских
прав / Д.М. Цымляков // Научный поиск. — 2015. — № 1.5. — С. 78-79.
33
оставшийся объект, в случае исчерпания минимального количества
составляющих элементов недвижимого имущественного комплекса
1
.
Элементы, входящие в недвижимый имущественный комплекс, а это,
прежде всего: земельный участок, здание, сооружение, объект
незавершенного строительства, как в единственном, так и множественном
числе, имеют определенную структуру взаимосвязи
2
.
Изложенное позволяет дать дефиницию недвижимого имущественного
комплекса. Недвижимый имущественный комплекс — это рассматриваемая в
своем единстве система нескольких (двух и более) недвижимых вещей,
имеющих общее функциональное назначение, связанное с их ролью в
экономическом обороте, повышающее их ценность по сравнению с
суммарной стоимостью отдельных вещей, и участвующее в гражданско-
правовом обороте в качестве единого сложного объекта, вещные права на
который подлежат государственной регистрации.
Несмотря на то, что в гражданском обороте распространены сделки,
направленные на приобретение права собственности на объекты, по своей
природе являющиеся комплексными, отсутствие подробной регламентации
этого участка социальных связей пагубно сказывается на стабильности
гражданского оборота.
2.2. Состав и структура недвижимого имущественного комплекса
Состав и структура недвижимого имущественного комплекса должны
определяться исходя из следующей посылки. Любое правовое явление, а тем
более явление такого синтетического уровня, каковым является недвижимый
имущественный комплекс, представляет собой сложноподчиненную систему
структурно взаимосвязанных элементов, образующих интегративное
1
Цыбуленко З.И. Нормы гражданского законодательства России: состояние и
совершенствование / З.И. Цыбуленко // Вестник Саратовской государственной
юридической академии. — 2015. — № 3 (104). — С. 11-21.
2
Лёвшина А.И. Некоторые вопросы государственной регистрации единого
недвижимого комплекса / А.И. Лёвшина // Вестник магистратуры. — 2015. — № 4-1 (43).
— С. 63-64.
34
единство сущностных свойств и качеств, составляющих элементов до
степени конституирования единого объекта. Данное положение определяет
два важных момента в настоящем исследовании. Первый, это содержание
недвижимого имущественного комплекса, которое предполагает уяснение
свойств и качеств элементов, входящих в него и обладающих системными
признаками. Второй, это структура недвижимого имущественного
комплекса, предполагающая наличие интегративных свойств как в самих
объектах, составляющих недвижимый комплекс, так и в присущих
последнему как явлению более высокого порядка, обладающему
собственными свойствами и качествами, отличными от свойств и качеств,
входящих в него элементов.
Как видно из предшествующего изложения, именно особый объектный
состав недвижимого имущественного комплекса выделяет его из родовой
категории комплексного объекта, структура же комплекса обусловливает те
функциональные связи, которые образуют необходимую сцепку различных
недвижимых вещей, в дальнейшем определяя и внутривидовую
дифференциацию комплексов недвижимого имущества
1
.
Состав недвижимого имущественного комплекса определяется
минимально возможным набором элементов, составляющих его
субстанциональное наполнение. Такими элементами являются: земельный
участок — центральный элемент (системообразующее ядро); здания,
сооружения или объекты незавершенного строительства, расположенные на
земельном участке. Рассмотрим данные элементы подробнее
2
.
Подход к определению понятия земельного участка и его места в
составе недвижимого имущественного комплекса предопределяется как
естественными свойствами земельного участка, так и совокупностью
правовых норм, определяющих правовой режим данного объекта
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 56.
2
Незнамова А.А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый
недвижимый комплекс / А.А. Незнамова // Nauka-Rastudent.ru. — 2015. — № 8. — С. 23.