95
собой систему предметов материального мира, сформированную с целью
удовлетворения определённых потребностей человека, и имеющей какие-
либо качества, отсутствующие у отдельных её составляющих. Данная
конструкция выступает своего рода прообразом единого имущественного
комплекса как объекта гражданских прав.
Действующее законодательство выделяет два вида единого
имущественного комплекса — предприятие и единый недвижимый
комплекс. Первая из этих конструкций известна гражданскому праву
достаточно давно, и оказалась не вполне востребованной практикой из-за
наличия более привлекательных альтернатив оформления имущественных
отношений (в связи с чем целесообразным является предложить исключить
её из ГК РФ), вторая же появилась лишь в 2013 году, и представляет весьма
значительный интерес. Однако нельзя отрицать возможности существования
и иных комплексных объектов, состоящих из нескольких самостоятельных
объектов гражданских прав, объединённых по воле участников в единое
целое и используемых по единому экономическому назначению (например, в
праве интеллектуальной собственности). Ввиду этого можно говорить о
существовании нескольких видов комплексных объектов, таких как комплекс
результатов интеллектуальной деятельности, недвижимый имущественный
комплекс, комплекс движимого имущества. Представляется целесообразной
в будущем их специальная регламентация в ГК РФ, однако в рамках данной
работы рассмотрены в основном единые имущественные комплексы,
состоящие из недвижимого имущества, как наиболее урегулированные
законодательно и востребованные практикой.
Недвижимым имущественным комплексом признаётся связанная с
земельным участком и регулируемая как единый недвижимый объект
система связанных между собой в материальном и функциональном
отношении объектов, утрачивающих вследствие вхождения в комплекс свою
обособленность.
96
Можно выделить материальные и правовые признаки, присущие
недвижимому имущественному комплексу как основному виду единого
имущественного комплекса. К первой категории относится включение в его
состав двух и более недвижимых вещей, определяющее его выступление в
экономическом обороте в новом качестве, в основе которого лежит его
функциональное назначение, и, как следствие, значительный рост его
ценности, выражающийся в увеличении стоимости по сравнению с
отдельными его составляющими. Ко второй категории следует отнести
следующие обстоятельства: признание каждой из объединяемых вещей
объектом права, а также государственная регистрация, оформляющая
создание объекта и выступающая основанием для включения его в
гражданский оборот и выступающая неотъемлемой составляющей всей его
дальнейшей судьбы, связанной с изменением его состава и прекращением
существования. Обязательным элементом любого недвижимого комплекса
является земельный участок, поскольку он выступает ядром любой системы
недвижимых вещей, «привязанных» к нему.
Важным свойством недвижимого имущественного комплекса является
то, что функциональное назначение каждой из входящих в него отдельных
вещей преобразуется при их включении в комплекс, создавая
функциональное назначение новой вещи. Элементами, входящими в состав
такого комплекса, могут быть такие объекты, как земельные участки, здания,
сооружения, в том числе незавершённые строительством (выступающие
системообразующим ядром данного комплекса), иные объекты. Структура
недвижимого имущественного комплекса может варьироваться в
зависимости от того, каким именно образом связаны между собой отдельные
составляющие его объекты. На начальном этапе формирования комплекса
доминируют физические связи, определяющиеся общим местоположением в
пространстве объектов и их соединениями между собой, при дальнейшем
развитии комплекса его структура усложняется и основную роль начинают
играть функциональные связи между отдельными элементами.
97
Можно выделить также две стадии юридического существования
недвижимого имущественного комплекса: это «дорежимная» стадия, на
которой комплекс как сложный объект гражданских прав ещё не существует,
однако возникают предпосылки для его оформления в этом качестве,
накапливаются юридические факты, на которых будет основано его
возникновение и «режимная» стадия. Предпосылками возникновения
недвижимого имущественного комплекса на данной стадии являются, во-
первых, возможность его обособления как единого сложного объекта,
предусмотренная нормами права, во-вторых, наличие правоспособности и
дееспособности у лиц, осуществляющих его создание, в-третьих,
юридические факты, на основе которых возникают права на отдельные
элементы комплекса и на комплекс в целом (в частности, наличие нескольких
объединяемых вещей, решения собственника об объединении и акта
государственной регистрации изменения прав на данные объекты).
Важнейшую роль среди названных выше юридических фактов играют
решения о проведении кадастровых работ и осуществлении
государственного кадастрового учёта недвижимых вещей, в результате
которых оформление и трансформация уже существующих вещных прав.
На режимной стадии комплекс уже существует как объект гражданских
прав. Выделяются вещно-правовой и обязательственно-правовой его режим.
Первый представляет собой особенности регламентации и осуществления
права собственности и иных вещных прав на комплекс имущества, а также
осуществления вещно-правовой защиты прав его обладателей.
Обязательственно-правовой режим — это совокупность правил, касающихся
совершения различных сделок (прежде всего, купли-продажи, аренды и т.п.)
с имущественным комплексом.
Рассматривая отдельные виды единого имущественного комплекса,
можно выделить следующие три: предусмотренные законодательством
предприятие и единый недвижимый комплекс, а также не предусмотренный
98
законодательством, но представляющий интерес с позиций теории и
практики недвижимый имущественный комплекс многоквартирного дома.
Что касается предприятия, то оно представляет собой имущественный
комплекс, предназначенный для обеспечения предпринимательской
деятельности, включающий в себя все виды имущества, которые
обеспечивают производственную деятельность, включая земельные участки,
иное недвижимое имущество, материальные активы и пассивы, а также
объекты интеллектуальной собственности (в основном
индивидуализационного характера). В целом на предприятие
распространяется режим недвижимого имущества.
Конструкция предприятия оказалась не востребованной практикой
ввиду неясности точного состава образующих его объектов, а также наличия
более простых способов оформления и передачи прав на «бизнес» (например,
доля в акционерном капитале и продажа акций).
Правовой режим предприятия формируется с момента его
государственной регистрации. При этом необходимы предварительный
кадастровый учёт и регистрация прав на все составляющие предприятие
объекты недвижимости. Предприятие в целом может быть объектом сделок
различного характера: купля-продажа, аренда и т.д., на него могут налагаться
обременения, связанные с залогом или иными вещными правами.
Договоры, совершаемые в отношении предприятия имеют свои
особенности. В частности, из них должно следовать, что речь идёт именно о
продаже предприятия. Перед заключением таких договоров необходимо
полное описание имущественного комплекса предприятия с проведение
независимого аудита его состава и стоимости. При передаче предприятия
обязательно уведомление кредиторов о совершаемой сделке. Договор купли-
продажи предприятия государственной регистрации не подлежит, однако
обязательна государственная регистрация перехода права собственности.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации.
99
Единый недвижимый комплекс был включён в ГК РФ в 2013 году и
является новым для нашего законодательства объектом имущественных прав.
Единый недвижимый комплекс состоит из объединённых единым
назначением объектов недвижимости и иных вещей, которые связаны между
собой физически или технологически, либо расположены на одном
земельном участке. Основное его отличие от предприятия заключается в
отсутствии в его составе обязательственных и интеллектуальных прав.
Общим является то, что единый недвижимый комплекс также выступает в
обороте как единое целое.
На единый недвижимый комплекс распространяется режим неделимой
вещи. Хотя фактически раздел комплекса возможен, юридически он
запрещён: на его отдельные части невозможно установить самостоятельное
право, они не являются юридически самостоятельными. В то же время,
допускается замена одних частей комплекса другими при сохранении их
назначения. Это позволяет собственникам комплекса осуществлять его
модернизацию.
Такая специфика вещных прав на комплекс определяет его
привлекательность для субъектов гражданского оборота, потому что
рассмотрение комплекса как неделимой вещи приводит к тому, что
невозможно выделение из него доли по требованию каких-либо лиц и, в том
числе, обращение взыскания на какую-либо часть этого комплекса.
Возможность существования единого комплекса имущества
многоквартирного дома не предусмотрена действующим законодательством,
однако в работе предлагается рассматривать его как самостоятельный объект
гражданских прав. Применение к нему рассмотренных выше двух моделей
комплексных объектов невозможно, так как он не предназначен для
производственной деятельности и является также объектом жилищных
правоотношений, имеющих значительную специфику.
В состав такого комплекса имущества может войти имущество, которое
сейчас входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то есть
100
имущество, предназначенное для обслуживания помещений в доме или
представляющее собой отдельные нежилые помещения. Недостатком
сложившегося режима такого имущества является неудобство управления
имуществом, находящимся в общей собственности лиц, зачастую не
имеющих между собой тесных связей на бытовом уровне, существенно
отличающихся по материальному положению и имеющих зачастую
противоречащие друг другу интересы. В итоге собственники жилых
помещений оказываются неспособны эффективно управлять общим
имуществом, а выбранные ими управляющие компании оказываются в
отсутствие должного контроля способными осуществлять диктат над
имуществом, которое им не принадлежит.
Гораздо более эффективным будет придание такому имуществу статуса
имущественного комплекса с единым управляющим, который сможет
эффективно осуществлять свою деятельность, строя свои отношения с
собственниками жилых помещений в рамках пределов и ограничений,
установленных государством, основанных на сохранении функционального
назначения отдельных элементов комплекса. При этом необходимо будет
предусмотреть установление сервитутов в отношении имущества дома,
предназначенного для общего пользования, что позволит защитить права
собственников жилых помещений.
101
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
I. Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.
(ред. от 21 июля 2014 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2014. — №
31. — Ст. 4398.
2. Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред.
от 31 декабря 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 23.
— Ст. 2381.
3. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ
(ред. от 06 июля 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1997. — №
12. — Ст. 1383.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября
1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 г.) // Собрание законодательства
РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января
1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 г.) // Собрание законодательства
РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18
декабря 2006 г. № 230-ФЗ (ред. от 13 декабря 2016 г.) // Собрание
законодательства РФ. — 2006. — № 52 (1 ч.). — Ст. 5496.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-
ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1
(ч. 1). — Ст. 14.
8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07
марта 2001 г. № 24-ФЗ (ред. от 01 июля 2017 г.) // Собрание
законодательства РФ. — 2001. — № 11. — Ст. 1001.
9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля
1999 г. № 81-ФЗ (ред. от 01 июля 2017 г.) // Собрание законодательства
РФ. — 1999. — № 18. — Ст. 2207.
102
10. Лесной кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 г. № 200-ФЗ
(ред. от 03 июля 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2006. — №
50. — Ст. 5278.
11. Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ (ред. от 05.12.2016) «О
газоснабжении в Российской Федерации» // Собрание законодательства
РФ. — 1999. — № 14. — Ст. 1667.
12. Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 18-ФЗ (ред. от 01 мая 2017
г.) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ. — 2003. — № 2. — Ст. 170.
13. Федеральный закон от 08 ноября 2007 г. № 259-ФЗ (ред. от 03 июля
2016 г.) «Устав автомобильного транспорта и городского наземного
электрического транспорта» // Собрание законодательства РФ. — 2007.
— № 46. — Ст. 5555.
14. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 01 июля 2017
г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание
законодательства РФ. — 2015. — № 29 (ч. 1). — Ст. 4344.
15. Постановление Правительства РФ от 11 августа 2003 г. № 486 «Об
утверждении Правил определения размеров земельных участков для
размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи,
обслуживающих электрические сети» // Собрание законодательства РФ.
— 2003. — № 33. — Ст. 3276.
16. Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. № 504 (ред. от
03 апреля 2013 г.) «О перечне имущества, относящегося к
железнодорожным путям общего пользования, федеральным
автомобильным дорогам общего пользования, магистральным
трубопроводам, линиям энергопередачи, а также сооружений,
являющихся неотъемлемой технологической частью указанных
объектов» // Собрание законодательства РФ. — 2004. — № 40. — Ст.
3959.
103
17. ГОСТ 24291-90. Государственный стандарт Союза ССР. Электрическая
часть электростанции и электрической сети. Термины и определения: утв.
Постановлением Госстандарта СССР от 27 декабря 1990 г. № 3403. М.:
Издательство стандартов, 1991.
18. Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации: одобрена решением Совета при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07
октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 11.
19. Русская правда (пространная редакция) [Электронный ресурс]. — URL:
http://doc.histrf.ru/10-16/russkaya-pravda-prostrannaya-redaktsiya/ (дата
обращения: 29 июля 2017).
20. Свод Законов Российской Империи [Электронный ресурс]. — URL:
http://civil.consultant.ru/code/ (дата обращения: 29 июля 2017).
21. Проект Гражданского Уложения Российской Империи [Электронный
ресурс]. — URL: http://oldlawbook.narod.ru/proektGU.htm (дата
обращения: 29 июля 2017).
II. Научная и учебная литература
22. Абдрахманова А.А., Кобылянская М.С., Очередникова О.С. Сущность
имущественных комплексов в Российской Федерации: экономический
аспект / А. А. Абдрахманова, М. С. Кобылянская, О. С. Очередникова //
Экономика и управление: проблемы, решения. — 2016. — Т. 1. — № 10.
— С. 92-98.
23. Авдюничева Ю.А. Правовой режим недвижимого имущества / Ю.А.
Авдюничева // Образование и право. — 2016. — № 1. — С. 187-189.
24. Андреев В.К. Вещь как объект гражданских прав / В.К. Андреев //
Гражданское право. — 2014. — № 1. — С. 26-29.7
25. Баландина Е.В., Николаев Г.А. Проблемы содержания общего
имущества многоквартирных домов: к вопросу об ответственности / Е. В.
Баландина, Г. А. Николаев // Экономика и управление: научно-
практический журнал. — 2014. — № 1 (117). — С. 102-108.
104
26. Бандо М.В. К вопросу о правах на земельный участок под
многоквартирным домом / М.В. Бандо // Вестник экономического
правосудия Российской Федерации (0869-7426). — 2014. — № 12. — С.
102-108.
27. Батырова М.К., Каболов В.В. Сложная вещь - движимая или
недвижимая / М. К. Батырова, В. В. Каболов // Законность и
правопорядок в современном обществе. — 2015. — № 27. — С. 98-100.
28. Белов В.А. Единый недвижимый комплекс как объект правоотношений
/ В.А. Белов // Экономика. Предпринимательство. Окружающая среда. —
2014. — Т. 1. — № 57. — С. 65-68.
29. Болдырев В.А. Имущественные комплексы как объекты гражданских
прав / В.А. Болдырев // Гражданское право. — 2015. — № 2. — С. 26-28.
30. Васильева Е.С. К вопросу об управлении общим имуществом
собственниками многоквартирного дома / Е.С. Васильева // Молодые
ученые. — 2016. — № 7. — С. 311-313.
31. Васюков Д.А. Общее имущество собственников многоквартирного
дома / Д.А. Васюков // Молодые ученые. — 2016. — № 7. — С. 314-316.
32. Веденин А.А. Сравнительно-правовой анализ понятий «единый
недвижимый комплекс», «предприятие как имущественный комплекс» и
«комплекс имущества» / А.А. Веденин // Вестник Московского
университета. Серия 11: Право. — 2016. — № 2. — С. 170-180.
33. Гаджиахмедова М.Н. Государственная регистрация единого
недвижимого комплекса: проблемы и пути решения / М.Н.
Гаджиахмедова // Современные тенденции развития науки и технологий.
— 2016. — № 12-7. — С. 37-41.
34. Гафуров Е.Т. Имущественные комплексы / Е.Т. Гафуров // Вестник
Университета имени О.Е. Кутафина. — 2016. — № 10 (26). — С. 109-115.
35. Дегтяренко А.Ю. Внешнее влияние на имущественный комплекс
предприятия / А.Ю. Дегтяренко // Современные тенденции развития
науки и технологий. — 2016. — № 10-11. — С. 21-22.