75
комплекс и об установлении прав каждого из них как в отношении друг
друга, так и в отношении образуемого единого недвижимого
имущественного комплекса. В-третьих, для обособления единого
недвижимого имущественного комплекса необходима государственная
регистрация вещного права на него, поскольку именно этот юридический
факт, а не проведение кадастрового учета, служит основанием появления у
комплекса качеств дискретности
1
. Таким образом, «дорежимная» стадия
характеризуется наличием материальных предпосылок и цепочки
юридических фактов, которые в совокупности и приводят к образованию
нового объекта (единого недвижимого имущественного комплекса) со своим
уникальным правовым режимом. Однако особенность единого недвижимого
имущественного комплекса как объекта гражданских прав проявляется не
только на «дорежимной» стадии, но и выражается в специфических
характеристиках вещно-правового и обязательственно-правового субрежима
данного объекта.
В отличие от конструкции земельного участка как единого объекта
недвижимости, в рамках которой правовой режим иных объектов поглощен
правовым режимом земельного участка, а сами объекты как бы растворены в
нем, конструкция недвижимого имущественного комплекса предполагает
наличие нового правового режима, который не может быть сведен ни к
одному из элементов целостности
2
.
Это выражается, в частности, в координационности связей между
объектами, объединяемыми в комплекс (в отличие от субординационности
связей между земельным участком и иными объектами, естественно
произрастающими (или залегающими в его недрах) или искусственно
1
Лихачев И.А. Некоторые проблемы определения элементного состава единого
недвижимого комплекса / И.А. Лихачев // Интеллектуальные ресурсы - региональному
развитию. — 2015. — № 1-5. — С. 114-117.
2
Дудинова О.С. Основные подходы к формированию сведений об едином
недвижимом комплексе в учетно-регистрационной системе объектов недвижимости / О.С.
Дудинова // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и
технологий). — 2017. — Т. 22. — № 2. — С. 193-200.
76
возведенными на его поверхности или в его недрах), а также в том, что в
случае с комплексом, последний появляется вновь, объединяемые объекты
«рождаются» в новой «правовой оболочке», которая и представляет собой
режим, отличный от режимов объектов, вошедших в состав комплекса (в
отличие от конструкции единого объекта недвижимости, где как объекты, так
и их правовые режимы поглощаются правовым режимом земельного участка,
оказывая на последний лишь незначительное влияние).
Основные свойства правового режима единого недвижимого комплекса
можно выразить в терминах «единство» и «неделимость». В ст. 133.1 ГК РФ
единый недвижимый комплекс рассматривается как одна вещь. Это говорит в
пользу термина «единство». Будучи зарегистрированным в качестве
недвижимого имущества, единый недвижимый комплекс приобретает статус
неделимой вещи. Необходимость применения обоих понятий очевидна - их
совокупность выражает сущностные свойства названной вещи и определяет
границы ее практического использования. Они характеризуют единый
недвижимый комплекс как определенную целостную систему
взаимосвязанных элементов, которая объявляется ГК РФ недвижимой вещью
и тем самым подчиняется правовому режиму недвижимости
1
.
Признавая единый недвижимый комплекс неделимой вещью,
законодатель отсылает нас к положениям ст. 133 ГК РФ, в соответствии с
которой вещь является неделимой, если ее раздел в натуре невозможен без
разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая
выступает в обороте как единый объект вещных прав и в случае, если имеет
составные части
2
. До вступления в силу ФЗ № 142-ФЗ ст. 133 ГК РФ в
качестве препятствия для разделения вещей указывала лишь на изменение
назначения вещи. Действующая редакция ГК РФ изменила подход к вопросу:
1
Незнамова А.А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый
недвижимый комплекс / А.А. Незнамова // Градостроительное право. — 2016. — № 1. —
С. 20-22.
2
Заманов Р.Д. Виды имущественных комплексов в сфере недропользования и их
классификация / Р.Д. Заманов // Вестник экономики, права и социологии. — 2014. — № 4.
— С. 149-153.
77
помимо того, что к основаниям признания вещи неделимой добавились
невозможность ее повреждения или разрушения, в ст. 133.1 ГК РФ прямо
указано на неделимость конкретного объекта гражданских прав, что было не
свойственно отечественному законодательству на протяжении десятилетий.
Таким образом, законодатель отразил цель, которую преследовало еще
дореволюционное законодательство, указывая на неделимость заведомо
делимых объектов, а именно сохранение целостности объекта при переходе
прав на него как в порядке универсального правопреемства, так и в
результате совершения сделок.
Утверждая, что единый недвижимый комплекс - неделимая вещь, мы
понимаем под этим невозможность ее юридического раздела, когда у
отдельной составной части вещи появляется свой собственник. Таким
образом, юридический раздел и раздел в натуре в отношении единого
недвижимого комплекса признаются тождественными понятиями и
невозможны в силу прямого указания в законе на его неделимость.
Неделимость единого недвижимого комплекса - это, прежде всего,
невозможность установления отдельных прав на его составные части, пока
они составляют целое: став составной частью единого недвижимого
комплекса, вещи теряют свою юридическую самостоятельность. С
юридической стороны право уподобляет единый недвижимый комплекс
простой вещи с единой судьбой
1
.
На стадии создания единого недвижимого комплекса изменение
составляющего его субстрата возможно. Но в момент завершения процесса
создания комплекса как единого объекта «убавление» или «добавление» в его
состав вещей с изменением их численности юридически будет означать
исчезновение одного единого недвижимого комплекса и появление нового.
Норма об участии единого недвижимого комплекса в обороте
сформулирована императивно и не дает альтернативы для собственника
1
Никифорова Я.Ю. Гармонизация законодательства в области единого
недвижимого комплекса с 2013-2015 год / Я.Ю. Никифорова // Научная дискуссия:
вопросы юриспруденции. — 2016. — № 2 (41). — С. 50-53.
78
принять решение об участии в обороте составных частей комплекса, не
позволяет выделить составные части в качестве самостоятельных объектов
гражданских прав
1
.
Что касается замены в составе комплекса одних вещей другими,
подобными по назначению, такая возможность допускается ст. 133 ГК РФ,
если не влечет возникновения иной вещи, что позволяет собственникам
неделимой вещи без дополнительных издержек модернизировать ее, не
изменяя правовую природу как комплекса.
Следует также заметить, что по своему составу единый недвижимый
комплекс является сложной вещью, но норме ст. 134 ГК о сложных вещах не
подчиняется. Сложные вещи, согласно закону, выступают в обороте в
качестве единого объекта прав, но могут отчуждаться и по отдельности,
поскольку их соединение в сложной вещи происходит по воле сторон, а не по
указанию законодателя
2
.
В юридической литературе отмечается, что решение законодателя о
применении к единым недвижимым комплексам правил о неделимых вещах,
закрепленное абз. 2 ст. 133.1 ГК РФ, представляется спорным
3
. Однако с
этим согласиться нельзя. Именно неделимость в нормативно заданных
пределах является главным и определяющим признаком единого
недвижимого комплекса как объекта гражданских прав. Составная часть
единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом
недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.
Никакая его часть не может быть предметом гражданского оборота и
объектом взыскания по долгам. Составная часть единого недвижимого
1
Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса / Е.Е.
Ягунова // Вестник Пермского университета. Юридические науки. — 2014. — № 3 (25). —
С. 141-148.
2
Дружинина Ю.Ф. О перспективах включения единого недвижимого комплекса в
гражданский оборот / Ю.Ф. Дружинина // Вестник Омского университета. Серия: Право.
— 2014. — № 3. — С. 100-105.
3
Рахвалова Д.О. К вопросу о понятии неделимой вещи / Д.О. Рахвалова // Бизнес.
Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. — 2017. — № 1 (38). —
С. 243-248.
79
комплекса не может быть признана самовольной постройкой (Определение
Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61). Этой вещью могут
обладать либо единолично один субъект права, либо одновременно
несколько с определением доли в праве собственности на неделимую вещь.
Возможность выдела из неделимой вещи ее составной части для любых
целей, в том числе для продажи или для обращения взыскания, может быть
предусмотрена только законом или судебным актом с соблюдением правил о
ее неделимости.
3.3. Правовой режим недвижимого имущественного комплекса
многоквартирного дома
Несмотря на то, что в законодательстве являются закреплёнными
особенности правового режима только двух рассмотренных ранее видов
имущественного комплекса, учитывая особую значимость комплексов
недвижимого имущества потребительского назначения, перспективной
представляется разработка особенностей правового режима данных
комплексов. Наиболее распространенным видом данной группы комплексов
является недвижимый имущественный комплекс многоквартирного дома.
Проблема определения правового режима недвижимого
имущественного комплекса многоквартирного дома заключается в
нескольких аспектах
1
. Во-первых, важным является определение
элементного состава данного комплексного объекта, то есть того, из чего в
принципе состоит данный объект. Во-вторых, какие модели правовых
режимов используются в настоящее время и могут быть использованы в
будущем в отношении недвижимого имущественного комплекса, если он
будет закреплён в законодательстве как третий вид имущественного
комплекса. В-третьих, каким образом минимизировать возможный конфликт
между правами на недвижимый имущественный комплекс многоквартирного
1
Пермичев Н.Ф., Миронова Е.А. Жилые земельно-имущественные комплексы как
новый формат недвижимости / Н. Ф. Пермичев, Е. А. Миронова // Иннов: электронный
научный журнал. — 2014. — № 2 (19). — С. 2.
80
дома и правами на жилые и нежилые помещения, расположенные внутри
этого комплекса.
Следует отметить, что правовой режим недвижимого имущества
многоквартирного дома не может в полной мере быть охвачен категорией
единого недвижимого комплекса прежде всего в связи с тем, что вещно-
правовые и обязательственно-правовые его элементы существенным образом
осложнены тем, что данное имущество является объектом жилищных
правоотношений, имеющих свою специфику
1
.
Вопросы элементного состава недвижимого имущественного
комплекса многоквартирного дома связаны с принципиальной
возможностью, либо невозможностью признания жилых и нежилых
помещений, расположенных в многоквартирном доме отдельными объектами
недвижимости. Многоквартирный дом, конечно же, представляет собой
недвижимое имущество (недвижимую вещь), поскольку он отвечает всем
признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ. Но в силу закона (Жилищного
кодекса Российской Федерации) признаются права на такие объекты
недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее
имущество данного многоквартирного дома». С точки зрения действующего
позитивного регулирования жилые и нежилые помещения есть не что иное,
как отдельные обособленные объекты гражданских прав. Общее же
имущество многоквартирного дома обособленным объектом гражданских
прав не является за счет законодательного исключения данного имущества из
гражданского оборота. Само по себе данное решение нельзя признать
наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для
самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и
друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не
1
Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного
дома / С.А. Кудина // Вестник Уфимского юридического института МВД России. — 2017.
— № 2 (76). — С. 28-31.
81
только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности
жильца в этом случае по сути становится «пространство»
1
.
В состав многоквартирного дома входят жилые и нежилые помещения.
Жилое помещение — это непотребляемая вещь особого рода. Его основным
признаком является предназначенность для проживания людей
2
.
Нежилые помещения, имеющие самостоятельное значение также
выступают под своим правовым режимом, обособленно от общего
имущества многоквартирного дома. Под нежилым помещением предлагается
понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть,
предназначенные для производственных, торговых, административных и
иных целей, не связанных с их использованием по лично-бытовому
назначению, отвечающие соответствующим строительным, техническим и
противопожарным нормам, а также поставленные на учет в установленном
порядке.
В современных цивилистических исследованиях существует мнение о
необходимости рассматривать многоквартирный дом как имущественный
комплекс, включающий в себя индивидуально-определенное здание, в состав
которого входят квартиры и помещения общего пользования, а также иное
движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания
более одного помещения в этом здании. При этом отдельные жилые и
нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности тем или иным
лицам и используемые ими для проживания не могут составлять
недвижимый имущественный комплекс многоквартирного дома, а должны
рассматриваться как самостоятельные объекты гражданских прав.
Недвижимый имущественный комплекс многоквартирного дома
составляет то имущество, которое на сегодня входит в состав общего
1
Субботин В.Н. Понятие, особенности и правовой статус малоэтажного жилого
комплекса / В. Н. Субботин // Теория и практика общественного развития. — 2016. — №
1. — С. 65-67.
2
Измайлов М.В. Проблемы определения объекта правоотношений по управлению
многоквартирным жилым домом / М.В. Измайлов // Философия социальных
коммуникаций. — 2015. — № 1 (30). — С. 55-62.
82
имущества многоквартирного дома. Есть вопрос, ответ на который позволит
сделать вывод о возможности рассмотрения имущества, перечисленного в
ч.1. ст. 36 ЖК РФ в качестве единого комплексного объекта. Этот вопрос
заключается в том, имеем ли мы совокупность недвижимых вещей,
физически взаимосвязанных и объединенных общим функциональным
назначением? На этот вопрос необходимо ответить утвердительно.
Земельный участок с расположенным на нем многоквартирным домом
является ничем иным как совокупностью недвижимых вещей (физическая
связь), предназначенных для обслуживания, расположенных в
многоквартирном доме жилых и нежилых помещений (функциональная
связь)
1
.
Перейдем теперь к рассмотрению правового режима недвижимого
имущественного комплекса многоквартирного дома.
В цивилистических исследованиях последних лет предлагаются
различные подходы к правовому режиму имущества многоквартирного
дома
2
. В частности, предлагается разделить имущество, находящееся вне
квартир в многоквартирном доме, на две группы: 1) имущество, которое по
своему функциональному назначению предназначено исключительно для
обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома,
крыша, лифты, инженерное оборудование и т.п.) и поэтому безусловно
должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в
доме, находящемуся в их общей долевой собственности; 2) имущество,
которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы,
чердаки, мансарды и т.п.) и может использоваться не только для
обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим
1
Чашина О.Ю. Правовое сопровождение управления общим имуществом
многоквартирного дома / О. Ю. Чашина // Советник юриста. — 2014. — № 6. — С. 25-26.
2
Хисматуллин О.Ю., Кудина С.А. Правовое регулирование отношений
собственности на общее имущество многоквартирного дома / О. Ю. Хисматуллин, С. А.
Кудина // Вестник Уфимского юридического института МВД России. — 2014. — № 3 (65).
— С. 57-62
83
данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую
функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме
1
:
- если имущество предназначено для доступа к квартирам, для их
обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением,
оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в
доме, находящемуся в их долевой собственности;
- если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может
быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных
договором (например, договором долевого участия в строительстве
многоквартирного дома либо соглашением собственников помещений в
доме).
Многоквартирный дом есть не что иное, как определенный комплекс
недвижимых вещей, выступающих в гражданском обороте как единое целое
до момента выделения в нем отдельных помещений и закрепления данных
помещений за третьими лицами на том или ином вещном праве
2
. В
результате чего происходит уменьшение объема этого комплекса, который в
конечном счете должен прийти к минимально необходимому числу
элементов его составляющих. Важным является тот факт, что при
возникновении отдельного правового режима на жилые и нежилые
помещения, расположенные в многоквартирном доме, правовой режим
самого дома (недвижимого имущественного комплекса) сохраняется в
усеченном виде и существует параллельно режиму помещений,
расположенных в этом доме.
Общее имущество в многоквартирном доме как юридическая категория
представляет собой особый объект гражданских прав - имущественный
комплекс, элементы которого связаны общим целевым назначением.
1
Останина Е.А. Договор об управлении общим имуществом в многоквартирном
доме: пределы диспозитивности / Е.А. Останина // Право и экономика. — 2015. — № 8
(330). — С. 28-34.
2
Шевцов Д.А. Общее имущество многоквартирного дома как юридический
концепт / Д. А. Шевцов // Молодой ученый. — 2016. — № 10 (114). — С. 1071-1073.
84
Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу
многоквартирного дома относится: земельный участок, помещения для
обслуживания квартир и нежилых помещений, лестницы, лифты, коридоры и
т.д. В этой же норме закреплен правовой режим общей долевой
собственности на данное имущество.
Данный правовой режим в отношении общего имущества
многоквартирного дома является достаточно императивным, по существу
исключающим возможность осуществления сособственниками правомочий
владения, пользования и распоряжения, а также, блокирующим возможность
участия данного имущества в гражданском обороте
1
.
Кроме того, в соответствии со ст. 40 Федерального закона «О
государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация
прав на общее имущество многоквартирного дома осуществляется
одновременно с регистрацией прав на жилые и нежилые помещения в этом
доме
2
. Позиция законодателя понятна, раз сам многоквартирный дом
объектом права собственности не является, то и регистрация прав на
составные части этого дома, не относящиеся к жилым и нежилым
помещениям, осуществляться не должна. Аргументом в пользу такого
решения может служить и невозможность определения субъекта,
уполномоченного обратиться за осуществлением государственной
регистрации прав на общее имущество.
Недостатками сложившегося режима имущества многоквартирного
дома является следующее. С одной стороны, это ущербность самой
конструкции общей долевой собственности, которая не позволяет
собственникам реализовывать свои права в полной мере, а по существу
сдавливает самое абсолютное право собственности. С другой стороны, это
1
Чефранова Е.А., Сидоренко А.Д. Общее имущество в многоквартирном жилом
доме и его функциональная дифференциация / Е. А. Чефранова, А. Д. Сидоренко //
Семейное и жилищное право. — 2015. — № 4. — С. 39-44.
2
Бандо М.В. К вопросу о правах на земельный участок под многоквартирным
домом / М.В. Бандо // Вестник экономического правосудия Российской Федерации (0869-
7426). — 2014. — № 12. — С. 102-108.