32
Учет единого недвижимого комплекса и госрегистрация права на него
проводятся в следующих случаях:
- завершение строительства объектов недвижимости, проектная
документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого
комплекса;
- объединение по заявлению собственника учтенных и
зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое
назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо
расположены на одном земельном участке.
Зарегистрировать право собственности на предприятие как
имущественный комплекс можно только после учета и госрегистрации прав
на каждый объект, который входит в его состав.
Заслуживают внимания новые законоположения, касающиеся
приобретения права собственности на единый имущественный комплекс.
Согласно ст. 246 ГК РФ (в редакции законопроекта) право собственности на
единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ) возникает с момента
государственной регистрации этого права. При этом государственная
регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс
допускается без предварительной государственной регистрации прав на
входящие в него отдельные недвижимые вещи.
В.В. Андропов пишет: «Легитимность образования соответствующего
единого комплекса недвижимости как недвижимой вещи подтверждается
регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним права собственности на такой комплекс. При этом
установлено, что государственная регистрация осуществляется на одну
недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих
имущественный комплекс недвижимости объектов в целом»
1
. Применяя к
единым недвижимым комплексам правила о неделимых вещах, необходимо
1
Постатейный комментарий к главам 6 - 8 Гражданского кодекса РФ / В.В. Андропов, Б.М.
Гонгало, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С.
167.
33
учитывать, что они становятся вещью, раздел которой в натуре невозможен
без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая
выступает в обороте как единый объект вещных прав.
По нашему мнению, для простоты обращения правовой режим единого
недвижимого комплекса должен быть предельно упрощен и позволять его
собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной
инициативе. Аналогичной точки зрения придерживается Ж.А. Колесникова,
полагая, что собственнику имущества должно быть предоставлено не только
право самостоятельного объединения объектов в единый недвижимый
комплекс, но и в последующем прекращение данного режима, т.е. раздел на
составляющие и право на регистрацию отдельных элементов, входящих в его
состав
1
.
Е.Е. Ягунова отмечает, что «диспозитивность, закладываемая в основе
конструкции единого недвижимого комплекса, предполагает, что участники
гражданских правоотношений свободны в объединении своего имущества в
единую недвижимую вещь в любое время, как только они сочтут такое
объединение целесообразным. Что же касается императивности, то она
прежде всего должна проявляться в установлении обязательного кадастрового
учета объединяемых объектов и государственной регистрации прав на
возникающий в результате такого объединения комплекс, что направлено на
стабилизацию имущественного оборота»
2
.
М.А. Димитриев утверждает, что «основным назначением юридической
конструкции комплексного объекта является вовлечение в гражданский
оборот совокупных объектов посредством объединения и последующей
трансформации отдельных прав на составляющие их элементы в единое
1
Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы
и минусы новой конструкции. URL: http://www.advocates.su/
2
Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник
Пермского университета. Юридические науки. 2014. N 3. С. 34.
34
абсолютное право»
1
.
Подводя итог, следует отметить, что особенностью единого
недвижимого комплекса является его структура, которая представляет собой
упорядоченную совокупность взаимосвязанных между собой элементов,
образующих единое целое, обладающее свойствами, которые отсутствуют у
элементов, его образующих.
Незнамова А.А. пишет: «Структура единого недвижимого комплекса
представляет собой специфические способы физической, технологической и
юридической связи элементов, т.е. совокупности нескольких движимых и
недвижимых вещей для целей создания нового объекта вещных прав
гражданского оборота - единой недвижимой вещи»
2
. Правовая структура
единого недвижимого комплекса может представлять особый интерес для
владельцев сложных комплексных инфраструктурных объектов в случае, если
регистрация и оборот данных активов предполагаются в виде единого
объекта».
Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс
полностью исключает последующую продажу отдельных объектов
(элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса,
поскольку в силу ст. 133 ГК РФ эти элементы утрачивают свойство
самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае
возможна только реализация всего комплекса в целом.
Единый недвижимый комплекс имеет важное практическое значение,
так как, объединяя и используя совокупность недвижимых и движимых вещей
по единому назначению, участники гражданского оборота обретают новую
хозяйственную единицу, которая представляет особое нераздельное благо,
1
Димитриев, М. А. Комплексы недвижимого имущества как объекты гражданских прав
:автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -
Екатеринбург,2011
2
Незнамова А.А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс как
единый объект вещных прав // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015.
N 10. С. 78 - 85.
35
наделенное определенной экономической ценностью.
1.3 Особенности единого имущественного комплекса
Имущественный комплекс является особым объектом гражданских
правоотношений. Данная специфика выражается в его сущности, особенности
которой оказывают влияние на различные факторы в сфере гражданских
правоотношений. Изучение соответствующих особенностей с точки зрения
науки гражданского права, а также обращение к трудам соответствующих
ученых позволит лучше понять сущность имущественного комплекса.
Основной категорией имущественных комплексов является
предприятие
1
. Следует отличать обыденное понимание термина
"предприятие" от гражданско-правового, где таким же наименованием
обозначается категория объектов гражданских прав.
Определение и особенности правового статуса предприятия
предусмотрены в ст. 132 ГК РФ.
Пункт 1 данной статьи содержит следующее определение:
"Предприятием как объектом гражданских прав признается имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности".
В абзаце 1 ч. 2 ст. 132 ГК РФ предусмотрено, что предприятие в целом
или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других
сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных
прав.
В данном случае имущественный комплекс следует понимать как
сложную юридическую конструкцию, обладающую разнородностью объектов
гражданских прав или совокупностью прав разных лиц на одно имущество.
Имущественные комплексы возникают в результате тех или иных
1
Улыбина Т.С. Предприятие как имущественный комплекс - объект гражданско-правовых
отношений//Современное право. 2006. N 8
36
юридических фактов (сделки, законы, административные акты и т.д.),
направленных на создание имущественной массы у определенного лица либо
на ее передачу. Данные имущественные комплексы могут передаваться как по
желанию собственника (например, при доверительном управлении,
реорганизации юридического лица), так и без его согласия, в том числе в
связи с утратой правосубъектности (конкурсная масса, наследственная масса;
имущество, переданное в доверительное управление в связи с
невозможностью самостоятельного управления собственником своим
имуществом вследствие недееспособности, безвестного отсутствия). Передача
может осуществляться как на определенный срок, например при
доверительном управлении, так и бессрочно (т.е. окончательно), например
при наследовании, распродаже имущества, входящего в конкурсную массу
1
.
Являясь имущественным комплексом, предприятие теоретически может
быть по природе, то есть в реальности, движимым, однако в юридическом
смысле такой объект гражданских прав будет всегда признаваться
недвижимостью, о чем сказано в абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ.
На этот счет профессор Е. Суханов утверждает, что «предприятие не
обязательно должно включать в свой состав недвижимость, оно является
недвижимостью в силу специального указания закона на специфику данного
объекта, с которым целесообразно совершение сделок как с имущественным
комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов»
2
.
В пункте 2 ст. 132 ГК указано, что предприятие как имущественный
комплекс включает в себя не только имущество (вещи и имущественные
права), но и определенные исключительные права и обязанности: права
требования, долги (как обязанности), права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
1
Трофимова Г.А. Имущественные комплексы: основания возникновения и правовой режим
// Юрист. 2015. N 9. С. 33, 34.
2
Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 3-
е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004.
37
(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и иные
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Эта специфическая особенность проявляется в экономическом обороте.
Так, профессора В. Мозолин и А. Масляев упоминают о «важности наличия у
предприятия деловой репутации, которая значительно влияет на его стоимость
на рынке»
1
.
В данном отношении профессор Е. Суханов упоминает "клиентелу", то
есть устойчивые хозяйственные связи предприятия с потребителями его
продукции или услуг (связь с сетью клиентов, которая входит в состав
предприятий в развитых правопорядках). Естественно, наличие такой
устойчивой клиентской сети благоприятно сказывается на стоимости
предприятия в условиях конкурентного рыночного хозяйства
2
. Это понятие
несколько схоже с деловой репутацией, о которой писали профессора В.
Мозолин и А. Масляев.
При этом указанные исследователи отмечают, что предприятие, исходя
из текста ст. 132 ГК РФ, не следует считать "омертвленной" совокупностью
орудий и средств производства, иных видов имущества и исключительных
прав, которая может существовать лишь при ликвидации предприятия после
увольнения его персонала. В. Мозолин и А. Масляев считают, что «такое
толкование ст. 132 ГК РФ может возникнуть вследствие отсутствия в ней
положений о правах и обязанностях работников предприятия, закрепленных в
коллективных соглашениях и трудовых договорах. Предприятие как объект
гражданских прав является комплексным объектом, включающим в себя
материальную основу, различные права и обязанности, в том числе также
личные неимущественные права и трудовые права используемой на нем
1
Гражданское право. Часть первая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.:
Юристъ, 2015.
2
Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 3-
е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014.
38
рабочей силы сотрудников, так как, по их мнению, в ГК РФ речь идет о
действующем предприятии, а не о мертвом»
1
.
Распоряжение предприятием как объектом гражданских прав
осуществляет его собственник, права которого зарегистрированы в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О
государственных и муниципальных унитарных предприятиях" распоряжение
предприятием (имущественным комплексом), находящимся в
государственной или муниципальной собственности, возможно с согласия
собственника данного имущества.
Также следует иметь в виду, что передача государственного
предприятия (имущественного комплекса) в залог может повлечь
невозможность осуществления государственным унитарным предприятием
своей уставной деятельности. Согласно сложившейся судебной практике
2
такие договоры ипотеки в силу п. 3 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября
2002 г. N 161-ФЗ, п. 18 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля
1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" являются ничтожными.
Имущество предприятия как единого имущественного комплекса имеет
сложную структуру, в его состав входит различное недвижимое и движимое
имущество
3
.
Приведем пример из судебной практики. Заместитель прокурора
Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области в
интересах федерального государственного унитарного предприятия
"Росспиртпром", г. Москва, с иском к обществу с ограниченной
ответственностью "Агро-Холдинг", г. Вязьма Смоленской области, и
1
Гражданское право. Часть первая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.:
Юристъ, 2015.
2
Постановление ФАС Поволжского округа от 5 февраля 2014 г. по делу N А65-4920/2013//
СПС КонультантПлюс
3
Грибанов А.В. Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву
России и Германии. М.: Инфотропик Медиа, 2010. 600 с.
39
открытому акционерному обществу "Бахус", г. Смоленск, о признании
недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества N N
200, 201, 202 и оборудования N N 197, 198, 199 спиртзаводов
"Пречистинский", "Заревский" и "Фроловский", заключенных между
ответчиками 22-го и 23.06.2000, и дополнительных соглашений к договорам
купли-продажи недвижимого имущества от 28.07.2000.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.12.2004,
оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции того
же суда от 12.04.2005, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25.06.2005 указанные судебные акты отменены и дело передано на новое
рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Смоленской области.
Решением Арбитражного суда Смоленского области от 14.12.2005 в
иске отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 25.05.2006 данное решение
отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того
же суда.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.09.2006 иск
удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.03.2007 указанное
решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе прокурор Смоленской области просит
Постановление апелляционного суда от 22.03.2007 отменить, оставить в силе
Решение суда первой инстанции от 18.09.2006, ссылаясь на несоответствие
выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим
обстоятельствам дела, допущенные судом апелляционной инстанции
нарушения норм материального права.
В отзыве на жалобу ООО "Агро-Холдинг" просило оставить
постановление апелляционного суда без изменения, как вынесенное в
соответствии с требованием действующего законодательства.
40
В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы
кассационной жалобы.
Представители ООО "Агро-Холдинг" просили обжалуемый судебный
акт оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного
разбирательства надлежащим образом, однако их представители в суд округа
не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва
на жалобу, выслушав представителей прокуратуры и ООО "Агро-Холдинг",
суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости
Постановление апелляционной инстанции от 22.03.2007 отменить, оставив в
силе Решение суда первой инстанции от 18.09.2006 в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, 22.06.2000 и 23.06.2000 между
ОАО "Бахус" (продавец) и ООО "Агро-Холдинг" (покупатель) были
заключены договоры N N 200, 201, 202 купли-продажи объектов
недвижимости и договоры N N 197, 198, 199 купли-продажи оборудования,
принадлежащих спиртзаводам "Пречистинский", "Заревский", "Фроловский" -
филиалам ОАО "Бахус", расположенным в пос. Пречистое Гагаринского
района, пос. Зарево и пос. Фролово Хиславичского района Смоленской
области соответственно.
28.07.2000 к договорам N N 200, 201, 202 купли-продажи недвижимости
были заключены три дополнительных соглашения, в которых конкретно
определено продаваемое недвижимое имущество.
Ссылаясь на то, что ОАО "Бахус" фактически проданы предприятия -
спиртзаводы "Пречистинский", "Заревский", "Фроловский" - и при этом не
соблюдены требования ст. 561 ГК РФ, в нарушение ст. 554 ГК РФ не был
определен предмет договоров купли-продажи недвижимости, заместитель
прокурора Смоленской области обратился в арбитражный суд с настоящим
иском.
41
Кассационная инстанция не может согласиться с выводами суда
апелляционной инстанции.
Как установлено судом, ОАО "Бахус" обладает несколькими
имущественными комплексами (спиртзаводами), имеющими статус филиалов.
Фактически спиртзаводы являются предприятиями. По спорным договорам
купли-продажи было продано практически все имущество, связанное с
производственной деятельностью указанных спиртзаводов. Продолжать
производственную деятельность на данных предприятиях для ОАО "Бахус"
стало невозможным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к
обоснованному выводу о том, что сделки купли-продажи недвижимости и
оборудования спиртзаводов фактически являлись сделками купли-продажи
предприятий: спиртзаводов "Пречистинский", "Заревский" и "Фроловский".
При продаже предприятия должны быть соблюдены требования ст. 561
ГК РФ.
Между тем в материалах дела отсутствуют данные о соблюдении
сторонами требований о полной инвентаризации предприятия, проводимой в
соответствии с установленными правилами такой инвентаризации до
подписания договора продажи предприятия.
Таким образом, спорные договоры были заключены с нарушением
требований действующего законодательства, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет
их недействительность.
Довод ООО "Агро-Холдинг" о том, что оно не имело цели приобрести
предприятия, волеизъявление общества было направлено на приобретение
объектов недвижимости и оборудования спиртзаводов, не заслуживает
внимания. Фактически были приобретены предприятия, которые после
заключения оспариваемых договоров продолжили функционировать как
спиртзаводы, будучи в распоряжении ООО "Агро-Холдинг". Из протокола
заседания совета директоров ОАО "Бахус" от 23.05.2000 следует, что на
заседании решался вопрос о продаже всего имущества трех рассматриваемых