22
До 1 января машино-места самостоятельными объектами недвижимости
по закону не были. На них регистрировалось право общей долевой
собственности. Продать их было сложно: приходилось соблюдать
преимущественное право покупки остальных долевых собственников.
Интересно, что Минэкономразвития еще в 2015 году допускало
постановку некоторых машино-мест на кадастровый учет и оформление их в
собственность как самостоятельных объектов. Это мнение касалось тех
машино-мест, которые подпадали под критерии помещения, например
гаражных боксов
1
.
Недвижимая вещь, может быть как неделимой вещью, раздел которой в
натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее
назначения (ст. 133 Гражданского кодекса РФ), так и вещью делимой.
Сам объект недвижимости может представлять собой сложную вещь,
состоящую из разнородных вещей, которые образуют единое целое,
предполагающее использование их по общему назначению, и которые
рассматриваются как одна вещь (ст. 134 Гражданского кодекса РФ).
Недвижимая вещь может представлять собой единый недвижимый комплекс,
т.е. совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и
иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том
числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи,
трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке,
если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в
целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ).
Линейные объекты в силу их технических особенностей и, как правило,
большой протяженности размещаются на различных земельных участках, при
этом протяженность линейных объектов может достигать нескольких тысяч
1
Иванова Ж.Б., Закарьяев Ш.З. К вопросу о признании парковочных мест объектом
недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 3
23
километров и пересекать границы не только муниципальных образований, но
и субъектов Российской Федерации
1
.
Следует отметить, что в Постановлении Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации"
2
указано, что согласно статье 133.1 Гражданского
кодекса Российской Федерации части единого недвижимого комплекса
(например, линейного объекта) могут быть расположены на различных
земельных участках. В связи с этим отказ органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации
единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что
соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не
соответствует положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Ипотечное недвижимое имущество может быть предприятием, то есть
имущественным комплексом, в состав которого входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования,
долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки,
знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не
предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 Гражданского кодекса
РФ).
Объект недвижимости может находиться в стадии создания, в таком
случае он представляет собой незавершенное строительство.
Один объект недвижимости может включать в себя другие объекты
недвижимости, которые могут быть выделены из его состава в качестве
1
Гандилов Т.М. Газопроводы как линейные объекты гражданского права (дискуссионные
вопросы) // Юрист. 2015. N 23. С. 38
2
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N
25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации"// СПС КонсультантПлюс
24
самостоятельных объектов недвижимости, например нежилое помещение как
самостоятельный вид недвижимого имущества.
Необходимость государственной регистрации недвижимости является
одной из основных черт гражданско-правового режима недвижимости в
отечественном правопорядке. Как установлено Федеральным законом от 13
июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости",
вступившем в силу с 1 января 2017 г., на основании которого создается единая
федеральная система государственной регистрации прав на недвижимость и
государственного кадастрового учета недвижимости, каждый объект
недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный
реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и
на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый
органом регистрации прав. Аналогичная норма содержится и в действующем
в настоящее время Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ " О
кадастровой деятельности", предусматривающем, что каждый объект
недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр
недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на
территории Российской Федерации государственный учетный номер
(кадастровый номер)
1
.
Порядок ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество установлен Приказом Министерства экономического
развития РФ от 23 декабря 2013 г. N 765 "Об утверждении правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в
установленном законодательством Российской Федерации порядке не
присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной
1
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О кадастровой
деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)// СЗ РФ. 30.07.2007, N 31, ст. 4017
25
регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах,
требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав
и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату
специальной регистрационной надписи в электронной форме"
1
.
Такими свойствами недвижимого имущества, как функциональная связь
с землей, обеспечивающая стабильную стационарность объекта,
непотребляемость, особый правовой режим возникновения, перехода и
прекращения прав на объекты недвижимости, высокая социальная значимость
и, как правило, высокая цена, предопределяемая незаменяемостью объектов
недвижимости, их фундаментальными признаками, обусловлены
преимущества ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения
обязательств, в том числе залогом движимого имущества.
Таким образом, один из важнейших критериев классификации вещей -
их способность к передвижению. По этому признаку все вещи
подразделяются на движимые и недвижимые. Недвижимой признается всякая
вещь, прочно связанная с землей. Связь с землей проявляется в том, что
данную вещь невозможно переместить без несоразмерного ущерба ее
назначению. В ГК приводятся примеры недвижимых вещей - земельные
участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. Все эти объекты относятся к категории вещей, "недвижимых
по природе". Вместе с тем Кодекс допускает существование и "недвижимости
по закону". Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания ГК прямо называет недвижимостью.
Юридическое значение различения движимости и недвижимости
состоит в установлении особых правил для оборота недвижимого имущества.
1
СПС КонсультантПлюс
26
1.2 Понятие единого недвижимого комплекса как объекта
гражданских прав
Недвижимость является неотъемлемой частью жизни людей и их
деятельности в любой сфере. Современные потребности гражданского
оборота недвижимого имущества и интерес его участников предопределяют
необходимость закрепления на законодательном уровне комплексных
объектов недвижимости
1
. Как отмечается авторами в научных публикациях,
вовлечение недвижимости в гражданский оборот и переход значительной
части недвижимых объектов из государственной собственности в частную
потребовали реформы гражданского законодательства и создания
нормативной базы, необходимой для реализации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
2
.
В рамках реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 г.
вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ. Особый интерес
представляет появление нового самостоятельного объекта имущественных
прав - единого недвижимого комплекса. В п. 5 ст. 1 Федерального закона N
142-ФЗ изложено понятие единого недвижимого комплекса.
Введение в ГК РФ нового объекта вещных прав - единого недвижимого
комплекса обусловлено необходимостью наиболее эффективного оборота и
государственной регистрации комплексных инфраструктурных объектов.
В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в
обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс.
Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность
1
Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного
строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. N 1. С. 26 - 31; Незнамова А.А.
Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства //
Юридический мир. 2014. N 11. С. 29 - 33.
2
Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере
предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 - 19.
27
объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,
неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных
объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие),
либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано
право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну
недвижимую вещь.
В состав единого недвижимого комплекса не могут быть включены
имущественные права и обязанности, а также исключительные права. Также
определено, что единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью,
участвующей в обороте как единый объект. Правовой статус единого
недвижимого комплекса регулируется общими положениями.
До введения данных поправок в связи с отсутствием специального
законодательства нередко статус такого рода объектов определялся судом на
основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с
учетом нормативных правовых актов, регулирующих порядок их
эксплуатации. В случае отсутствия в судебной практике специального
регулирования складывались различные взгляды и подходы к определению
правового статуса такого рода объектов, некоторые такие объекты были
отнесены отраслевым законодательством к недвижимости.
Федеральным законом N 142-ФЗ установлены лишь общие положения
касательно правового статуса единого недвижимого комплекса, что может
отрицательно сказываться на практике применения данной конструкции для
хозяйствующих субъектов в гражданском обороте
1
.
Положения законодательства в части регулирования земельных и
градостроительных отношений, а также вопросы кадастрового учета и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество как единый
1
Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела
I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"// СЗ РФ. 08.07.2013, N 27, ст.
3434
28
недвижимый комплекс вызывают особый интерес, так как эффективность
применения и практическая востребованность данной нормы на практике
напрямую зависят от них.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых
вещах, в связи с чем взыскание на неделимую вещь может быть обращено
только в целом, если не установлена возможность выделения из вещи ее
составной части законом или судебным актом.
До внесения дополнений в ГК РФ, введенных Федеральным законом N
142-ФЗ, на практике суд фактически квалифицировал линейный объект как
неделимую вещь. Положения, предусмотренные ГК РФ, предусматривают
следующее:
- неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без
разрушения или повреждения вещи, а также изменения ее назначения и
которая выступает в обороте как единый объект вещных прав;
- неделимая вещь может иметь составные части;
- замена одних составных частей неделимой вещи другими не влечет
возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи
сохраняются.
Данные изменения направлены отчасти на учет особенностей линейных
объектов, которые теперь признаются едиными недвижимыми комплексами и
подчиняются правилам о неделимых вещах.
Проанализировав ст. 133 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что в п. 1
ст. 133 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый
комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним
объектом, т.е. основанием того, что земельный участок является частью
единого недвижимого комплекса.
Также следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 133 ГК РФ к
единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах,
следовательно, в дальнейшем единый недвижимый комплекс не может быть
разделен на самостоятельные объекты недвижимости, что может вызывать
29
ряд трудностей.
Отношения по поводу долей в праве собственности на единый
недвижимый комплекс регулируются правилами главы 16 и ст. 1168 ГК РФ.
На основе проведенного анализа ст. 133.1 ГК РФ можно полагать, что
законодатель предоставляет участникам гражданского оборота несколько
способов для объединения вещей в единый недвижимый комплекс, таких как
физический способ и технологический способ. Для отнесения недвижимой
вещи, участвующей в гражданском обороте как единый объект, к единому
недвижимому комплексу необходимо обязательное наличие одного из
следующих условий:
- неразрывная физическая или технологическая связь объединенных
единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе
линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, газопроводы,
трубопроводы и другие);
- расположение на одном земельном участке объединенных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей
1
.
Состав единого недвижимого комплекса, в том числе объекты,
подлежащие включению в единый недвижимый комплекс, сведения о
технологической связи определяются самостоятельно заявителем, так как
иного законодательством не предусмотрено.
Также следует отметить, что законодательством РФ не предусмотрено
согласие третьих лиц для объединения объектов недвижимости в единый
недвижимый комплекс. Однако в каждом конкретном случае вопрос о
необходимости получения такого согласия разрешается индивидуально с
учетом правового статуса объекта недвижимости, включаемого в состав
единого недвижимого комплекса.
Для объединения в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений
и иных вещей расположение их на одном земельном участке не обязательно,
1
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5
марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 // СПС "КонсультантПлюс".
30
так как достаточным условием может являться только неразрывная
физическая или технологическая связь объединенных единым назначением
зданий, сооружений и иных вещей. Физический способ предполагает
неразрывное соединение элементов внутри одного целого и достигается путем
объединения недвижимых и движимых вещей для взаимодействия по общему
назначению или соединение движимых и недвижимых отдельных вещей в
единый объект гражданских правоотношений за счет их размещения в рамках
границ одного земельного участка с целью использования его по единому
назначению.
Технологический способ предполагает объединение в сложную
совокупность движимых и недвижимых вещей единой технологической
целью использования, примером могут выступать железнодорожный
технологический комплекс, линии электропередачи, газопроводы,
трубопроводы и другие. Составляющие элементы комплекса могут не только
явно сочленяться, т.е. стоять на едином фундаменте, иметь общее
механическое крепление и т.д., но и не иметь явного сочленения и находиться
на некотором удалении друг от друга, хотя и функционировать только
совместно
1
.
Проанализировав способы физического и технологического
объединения вещей в единый объект имущественного оборота, т.е. единый
недвижимый комплекс, можно сделать вывод, что они могут существовать в
отдельности и использоваться по усмотрению собственника. Необходимо
юридическое объединение нескольких вещей в единое целое, т.е.
осуществление государственной регистрации права собственности на
совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для
государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс
сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны
1
Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук.
СПб., 2005. С. 12.
31
содержаться в государственном кадастре недвижимости
1
.
Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс
осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним"
2
.
Согласно новому Закону
3
в кадастр недвижимости должны вносить
сведения о машино-местах, едином недвижимом комплексе и предприятии
как имущественном комплексе.
Машино-места должны учитываться в кадастре и регистрироваться как
самостоятельные объекты недвижимости. Их допустимые размеры
установило Минэкономразвития России.
Ранее на кадастровый учет ставилось здание (помещение), в котором
находилось машино-место. Право на него регистрировалось в виде доли в
праве общей долевой собственности на это здание (помещение), а размер доли
определялся пропорционально размеру машино-места.
Собственник зарегистрированного машино-места может
зарегистрировать право собственности на него, выделив долю в натуре.
По Закону о кадастре недвижимости сведения о едином недвижимом
комплексе и предприятии как имущественном комплексе в кадастр нельзя
было внести. В то же время права на них должны были быть
зарегистрированы (что невозможно без учета в кадастре). Поэтому единый
недвижимый комплекс учитывался, как сооружение, а здания (сооружения),
входящие в состав предприятия, на практике ставились на учет как отдельные
объекты недвижимости.
1
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5
марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 // СПС "КонсультантПлюс".
2
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "КонсультантПлюс".
3
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной
регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)// СЗ РФ. 20.07.2015,
N 29 (часть I), ст. 4344