4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................ 5
Глава 1. Развитие законодательства об имущественных комплексах в России............ 11
1.1 История развития законодательства об имущественных комплексах. ...... 11
1.2 Современное представление единого имущественного комплекса и его
место в системе комплексных объектов. ....................................................................... 16
Глава 2. Понятие и правовой режим единого имущественного комплекса в
действующем законодательстве. ........................................................................................ 25
2.1 Единый имущественный комплекс как особая категория гражданского
права. ................................................................................................................................. 25
2.2 Состав и структура комплекса недвижимого имущества. .......................... 31
Глава 3. Проблемы законодательной регламентации единого имущественного
комплекса и правоприменительной практики. ................................................................. 58
3.1 Проблемные вопросы правовой координации отдельных видов единого
имущественного комплекса. ........................................................................................... 58
3.2 Правовой регламент предприятия как единого имущественного комплекса.
............................................................................................................................................ 68
3.3 Правовой регламент комплекса недвижимого имущества
многоквартирного дома. .................................................................................................. 86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.................................................................................................................. 106
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ......................................................... 113
5
ВВЕДЕНИЕ
Пространственно ограниченные предметы, то есть вещи, классически
принято считать объектами вещного права. Не ограниченное многообразие
материального мира, который нас окружает, релевантно оформлено может быть
только при определённо разграничении вещно-правового режима,
осуществлённом по различным основаниям, поэтому принято выделять
разнообразные классификации вещей. В настоящее время абсолютно
оправданно применяется деление вещей на недвижимые и движимые.
Имущественные комплексы в современной России представляют собой
один из наиболее сложных объектов гражданских прав. К единым недвижимым
комплексам, сообразно с действующим законодательством, применяются
правила о неделимых вещах, участвующих в обороте как один объект.
В сфере гражданского права имущественные комплексы затрагивают
различные правовые отношения, формирующиеся по вопросу собственности
физических и юридических лиц при осуществлении ими прав на пользование,
владение и распоряжение собственным имуществом, как движимым так и
недвижимым.
Выделение в законодательстве имущественных комплексов как особых
гражданско-правовых объектов обусловлено двумя задачами: во-первых,
упрощение оборота. Так, в случае с предприятием когда все его составляющие
(части имущественного комплекса) переносятся по единой сделке даже в
случае, если какая-либо часть не упомянута в договоре. Во-вторых,
объединение эксплуатации входящего в состав комплекса имущества.
Например, в случае управления имуществом многоквартирного дома.
Актуальность темы настоящей работы обусловлена следующим. В
современных условиях главенства рыночной экономики существуют
определённые проблемы связанные с правовой регламентацией имущества,
прав и обязанностей его собственников в различных направлениях
деятельности, которые охватывают неоднородные сферы в экономике. Это,
6
например, предприятия газодобывающей промышленности, автозаправочные
станции, трубопроводные системы, железнодорожные путевые системы, линии
электропередачи, многоквартирные жилые дома и т.д., которые состоят из
комплекса отдельных движимых и недвижимых объектов, имущественных и
неимущественных обязательств и прав, отношений, объединяющих персонал
предприятия, его учредителей и дольщиков, поставщиков и клиентов.
Обзор учебной литературы, научно-популярных и иных источников
информации по рассматриваемому вопросу, показывает, что понимание
имущественного комплекса конструируется, как правило, в контексте с
предприятием и, как считает О. И. Мариненко, специфические черты
предприятия переносятся на имущественный комплекс, что влечёт за собой
отождествление имущественного комплекса и предприятия
1
.
Исследование действующего российского законодательства даёт
возможность понять, что к имущественным комплексам можно отнести и
другие категории гражданских прав. Такие, как общее имущество
собственников многоквартирного дома, паевые инвестиционные фонды,
линейные объекты и ряд других. Рассматривая в настоящей работе в качестве
примера единого имущественного комплекса многоквартирный дом, автор
основывался на следующих факторах. Во-первых, многоквартирный дом в
полном объёме соответствует критериям, предъявляемым законодателем к
объектам единого недвижимого комплекса. Это и расположение на одном
земельном участке, и объединение единым назначением (комфортное
проживание граждан) объектов — квартир и помещений, и соответствие
критерию неразрывной физической (невозможность существования квартир и
помещений дома вне здания самого дома) и технологической (системы
коммуникаций и жизнеобеспечения) связи объектов. Не вызывает сомнений и
тот факт, что перемещение многоквартирного дома без несоразмерного ущерба
1
Мариненко, О.И. Имущественный комплекс как правовая категория в
законодательстве и в судебной практике [Текст] / О. И. Мариненко // Научный форум:
Юриспруденция, история, социология, политология и философия: сб. ст. по материалам VII
междунар. науч.- практ. конф. — № 5(7). — М., Изд. «МЦНО», 2017. — С. 49 [58].
7
его назначению невозможно. Во-вторых, многоквартирный дом может
выступать в качестве объекта гражданско-правовых сделок. Например, при
заключении договора подряда при осуществлении капитального ремонта, либо
договоров на обслуживание и оказание охранных услуг и т. п. В-третьих, по
мнению М. А. Пономаренко, наличие специфического признака
многоквартирного дома (в его состав входят как жилые, так и нежилые
помещения, при этом право собственности на объекты разделяется на
индивидуальное и совместное без возможности выделения доли в общем праве)
влечёт неоднозначное понимание его правового статуса и участия в
гражданском обороте
1
.
Практика показывает, что в специальном статусе единого
имущественного комплекса нуждаются объекты, функционирующие в
различных экономических сферах — газовой и нефтяной промышленности,
сельском хозяйстве и иных, и состоящие из разного рода компонентов —
земельных участков и зданий, строений и сооружений, водопроводов и
трубопроводов, железнодорожных и автомобильных покрытий и т. д.
Возникает вопрос — почему категория единого имущественного
комплекса не находит широкого практического применения в гражданском
обороте?
Объект настоящего исследования — рождающиеся в сфере формирования
и применения имущественных комплексов общественные отношения и
раскрытие особенностей их гражданско-правового регламентирования.
Предмет исследования — законодательные нормы различных правовых
сфер, устанавливающие правовой регламент имущественных комплексов в
системе гражданско-правовых объектов.
Цель исследования — изучение и анализ проблем законодательной
регламентации единого имущественного комплекса и правоприменительной
1
Пономаренко, М. А. Многоквартирный дом как имущественный комплекс, его место
в системе объектов гражданских и жилищных прав [Текст] / М. А. Пономаренко // Аллея
науки. - 2019. - № 4(31). С. 648[72].
8
практики и формулирование конкретных предложений по совершенствованию
российского законодательства в области регламентации единого
имущественного комплекса.
Задачи исследования:
1) Изучить развитие законодательства об имущественных комплексах
в России.
2) Проанализировать современное представление состава и структуры
комплекса недвижимого имущества.
3) Провести сравнительный анализ правовых категорий единого
имущественного и единого недвижимого комплексов и установить признаки,
свойственные обеим правовым конструкциям.
4) Установить, в чём состоит особенность и проблематичность
единого имущественного комплекса.
5) Исследовать основные модели правовых режимов комплексов
недвижимого имущества. Такие, как государственный кадастровый учёт и
государственная регистрация прав в отношении единого недвижимого
комплекса и предприятия как имущественного комплекса, оформление
собственником единого недвижимого комплекса прав на земельный участок
под единый недвижимый комплекс, раздел и обращение взыскания на единый
недвижимый комплекс, налогообложение и особенности бухгалтерского учёта
в отношении единого недвижимого комплекса.
6) Рассмотреть отдельные вопросы правовой регламентации единого
имущественного комплекса в отношении предприятия и многоквартирного
дома.
7) По результатам исследования сформулировать проблемы правовой
регламентации отдельных видов единого имущественного комплекса.
8) Сформулировать понятия единого имущественного комплекса и
единого жилого имущественного комплекса и определить их признаки.
9) Предложить пути решения проблем правовой регламентации
отдельных видов единого имущественного комплекса.
9
В настоящей работе применены следующие методы исследования:
общенаучные и частнонаучные методы исследования, в частности логический,
комплексный, исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой,
диалектический, аналитический, методы анализа, толкования и иные.
Теоретическая основа исследования — Конституция Российской
Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», Письмо Росимущества от
30.12.2015 № АЧ-18/56045 «О единообразии учета в реестре федерального
имущества сведений о едином недвижимом комплексе», Постановление
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации», иные нормативные правовые и
подзаконные акты, судебная практика, научные выводы и достижения
представителей различных отраслей научного знания, в том числе теории
государства и права, гражданского, трудового, земельного права, а также
работы философов, труды представителей других отраслей научных знаний, так
или иначе затрагивающие рассматриваемые проблемы. Наиболее подробно
соответствующие общественные отношения и их регулирование освещены в
работах Асаул А. М., Бахрах Д. Н., Вольф В. Ю., Грахова В. П., Кулагина М. И.,
Мариненко О. И., Нарушкевич С. В., Незнамова А. А., Суханова Е. А.,
Флейшиц Е. А. и др.
Структура выпускной квалификационной работы представляет собой
введение, три главы, восемь параграфов, заключение и список использованной
литературы.
В первой главе рассмотрены вопросы общего становления
законодательства об имущественных комплексах с древнего периода до наших
дней. Это требуется для осмысления понятий и признаков комплексов
имущества, понимания процесса их возникновения и регулирования на
различных временных этапах.
10
Вторая глава посвящена детальному рассмотрению понятия единого
имущественного комплекса, его признаков, специфических особенностей, как
объекта гражданских правоотношений, а также регулированию в
законодательстве правовых режимов имущественных комплексов.
В третьей главе рассмотрены проблемы законодательной регламентации
единого имущественного комплекса и правоприменительной практики,
тенденции совершенствования законодательства в данной сфере.
В конце каждой главы изложены подробные выводы по рассмотренным
вопросам.
Теоретическая значимость работы заключается в возможности призвания
сформулированных по результатам исследования предложений для
совершенствования российского гражданского законодательства в части
правовой регламентации единого имущественного комплекса.
Практическая значимость результатов, полученных в ходе магистерского
исследования состоит в том, что внедрение в российское законодательство
разработанных в настоящей работе предложений и рекомендованных понятий
изменит видение единого имущественного комплекса, как объекта гражданских
прав и позволит данной правовой категории полноценно участвовать в
гражданском обороте.
11
Глава 1. Развитие законодательства об имущественных комплексах в
России.
1.1 История развития законодательства об имущественных комплексах.
Важнейшим аспектом дифференциации вещно-правового режима
является классификация вещей по тем или иным основаниям. И вполне
обоснованно в настоящее время важнейшим из них считается деление вещей на
движимые и недвижимые. Исторический опыт показывает, что отличия в
правовом режиме этих двух родов вещей могут быть более или менее
существенными. В своих работах О. А. Жидков отмечает, что земля в Древнем
Риме рассматривалась в качестве обычного объекта собственности, и сделки с
нею ничем не отличались от сделок с любым другим имуществом. Деление
вещей на движимые и недвижимые не имело особого значения
1
.
В период Средневековья в Западной Европе, наоборот, развиваются
публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными
публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы
поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым
из римского права.
В римском праве термином «вещь» охватывались не только вещи в
обычном смысле материальных объектов внешнего мира, но также
юридические отношения и права. Тем самым, можно предположить, что
римскими юристами вещь как таковая рассматривалась сквозь призму правовой
объективации. По мнению И. Б. Новицкого, большинство юридических
конструкций, существовавших в Древнем Риме, были ориентированы, прежде
всего, на вещь как материальный (телесный) объект
2
.
В римской юриспруденции существовали и сложные объекты, но они
касались по большей части движимых вещей. Это понятно, учитывая, что в
1
Жидков, О.А. История государства и права [Текст]: учебник / О.А. Жидков, Н.А.
Крашенинников. - М.: Высш. образование, 2005. - С. 39 [50].
2
Новицкий, И.Б. Римское частное право [Текст]: учебник / И.Б. Новицкий, И.О.
Перетерский. - М.: Юрист, 1997. - С. 148 [66].
12
римском праве земельный участок по существу признавался единственной
недвижимой вещью, все остальное было его принадлежностью, как бы
составляло его субстрат. В связи с этим, как полагает А. А. Незнамова,
формально юридически образование сложных недвижимых вещей ввиду
отсутствия различного правового режима для земельного участка и
расположенных на нем зданий в Риме не представлялось возможным
1
.
В дореволюционном российском гражданском праве значение деления
вещей на движимые и недвижимые было крайне велико. При этом в качестве
разграничения дореволюционное законодательство рассматривало
естественные свойства тех или иных вещей. Сводом законов Российской
Империи недвижимым имуществом признавались «земли и всякие угодья, дома,
заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также
железные дороги
2
».
Однако, законодательство может распространить режим недвижимости
на движимые вещи и наоборот. И в дальнейшем дореволюционный
законодатель оставался на прежних позициях при отнесении вещей к категории
недвижимых. Критерий, относящий вещи к категории движимых, определялся
по остаточному признаку, а именно: все то, что не составляет недвижимого
имущества, будет имуществом движимым. Как пишет в своих трудах М. И.
Кулагин: «... имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их
назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они
составляют
3
».
Обособление такой категории, как недвижимый имущественный
комплекс появляется в гражданском праве в дореволюционный период.
В XIX веке в России были широко распространены понятия имение,
поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде
1
Незнамова, А.А. Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав [Текст]
/ А.А. Незнамова // Юрист. - 2016. - № 4.- С. 17 [63].
2
Свод законов Российской Империи[Электронный ресурс] / URL:
http://civil.consultant.ru/code/ (дата обращения 09.08.2019) [78].
3
Кулагин, М.И. Предпринимательство и право: опыт запада [Текст]: учеб. для вузов /
М.И. Кулагин, под ред. проф. Е. А. Суханова. - М.: изд-во «Дело», 1992. - С. 110 [55].
13
земельного владения помещика, обычно с усадьбой. А. Н. Асаул считает, что в
советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь
известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве
земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и
некоторые другие объекты
1
», но предприятие было объектом изучения. Были
изданы работы В. Ю. Вольфа по основам хозяйственного права, где
содержалась разработка понятия предприятия, как объекта прав
2
. Исследование
Е.А. Флейшиц полностью посвящено торгово-промышленному предприятию,
где автор приходит к выводу, что «предприятие – понятие не правовое, а
хозяйственное
3
».
Таким образом, в советский период учение о недвижимых вещах
практически не развивалось. Деление вещей на движимые и недвижимые было
решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале двадцатых
годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей
страны. Советское право, как следует из Гражданского кодекса РСФСР,
ликвидировало частную собственность на землю, а вместе с ней и деление
имуществ на движимые и недвижимые
4
. Правда, взамен появилась целая
самостоятельная отрасль — земельное право, да и гражданские кодексы
советского периода содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и
жилых домов.
После распада СССР потребовалось новое правовое регулирование
комплексов недвижимого имущества, это больше всего было обусловлено
1
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. для вузов.- 4-е изд.,
исправленное / А.Н. Асаул, М.А. Асаул, В.П. Грахов, Е.В. Грахова - СПб.: АНО «ИПЭВ»,
2014. - С. 9 [36].
2
Вольф, В.Ю. Основы хозяйственного права [Текст]: центр. заочные курсы
финансово-эконом. наук НКФ СССР / проф. В. Ю. Вольф - М.: Финансовое изд-во НКФ
СССР, 1928 (тип. Финиздата). - С. 49 [44].
3
Флейшиц, Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и
РСФСР [Текст]: учеб. для вузов / Е.А. Флейшиц преподав. Ленинградского государственного
университета. - Л.: Academia, 1924. - С. 27 [86].
4
О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р. [Текст]: постановление
ВЦИК от 11 ноября 1922 года - Ст. 21 (утратил силу) [Электронный ресурс] /
http://www.zaki.ru/pagesnew.php?id=2038 (дата обращения: 25.06.2019) [18].