104
При этом, к последнему применяются правила о неделимых вещах, в силу
наличия обязательного критерия неразрывной физической или технологической
связи для первого.
В-третьих, отсутствие критерия обязательного включения в состав
единого имущественного комплекса земельного участка, создаёт проблему
реализации закреплённого в действующем законодательстве принципа единства
судьбы земельного участка и расположенных на нём строений. Практическая
проблема в данном аспекте состоит в том, что в настоящее время земельный
участок и расположенный на нём единый имущественный комплекс являются
самостоятельными объектами недвижимости, которые будучи связаны единой
судьбой, могут являться объектами отдельных гражданско-правовых сделок.
В-четвёртых, отсутствие законодательного регулирования порядка
государственной регистрации единого имущественного комплекса, делает
данную процедуру сложной и неоднозначной, так как её осуществление
возможно лишь по аналогии с регистрацией единого недвижимого комплекса и
предприятия. На практике, существующий порядок регистрации противоречит
общим принципам действующего законодательства по вопросам кадастрового
учета и регистрации прав, так как предполагает первоначальную регистрацию
права собственности на каждый объект, входящий в состав единого
имущественного комплекса, с последующей государственной регистрацией
самого комплекса, то есть формирование объекта недвижимости
осуществляется не с момента его государственного кадастрового учета, а с
момента его государственной регистрации.
В-пятых, отсутствие законодательных норм налогообложения по
отношению к единому имущественному комплексу, не позволяет определить
порядок его налогообложения. Вопросы о порядке исчисления налоговой базы
и объекте налогообложения в отношении единого имущественного комплекса
остаются открытыми.
В-шестых, отсутствие законодательных норм, регулирующих порядок
обращения взыскания на единый имущественный комплекс, создаёт проблему
105
применения данного института на практике. В силу существующей
неоднозначности понимания категории единого имущественного комплекса,
взыскание может быть обращено как на весь комплекс целиком (в случае его
отождествления с единым недвижимым комплексом, относящимся к категории
неделимых вещей), так и на составляющие его элементы в отдельности (в
случае рассмотрения его, как предприятия — частного случая единого
имущественного комплекса).
106
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог проведённому в настоящей работе исследованию единого
имущественного комплекса как объекта гражданских прав, можно сделать ряд
выводов.
В современном российском законодательстве единый имущественный
комплекс являет собой сложную и неоднозначную категорию гражданского
права. Понятие — «единый имущественный комплекс», существует в
российском законодательстве и правоприменительной практике достаточно
давно, но законом не установлены определение этого понятия и характерные
признаки единого имущественного комплекса. В силу действующих
законодательных норм, лишь предприятие определено как имущественный
комплекс, целью создания которого является предпринимательская
деятельность.
Проведённое с целью изучения и анализа проблем законодательной
регламентации единого имущественного комплекса и правоприменительной
практики исследование привело к следующим выводам.
Структура единого имущественного комплекса находится в тесной
взаимосвязи с его составом, определяется им и в значительной степени
определяет его.
Существование единых имущественных комплексов обосновано как в
рамках осуществления предпринимательской деятельности, так и вне её.
Действующее законодательство регламентирует лишь частные случаи
единого имущественного комплекса, такие как предприятие, общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме, паевой фонд и единый
недвижимый комплекс.
Вопрос о содержании понятия единого имущественного комплекса, как
правовой категории, раскрытии его видов, признаков, характеристик, режимов
правового регулирования, в законодательстве остаётся открытым.
107
Изучение и анализ определённых в исследовании основных моделей
правовых режимов комплексов недвижимого имущества показал, что
действующих на сегодняшний день законодательных норм недостаточно для
детального и полного понимания правового статуса единого имущественного
комплекса.
В работе рассмотрены отдельные вопросы правовой регламентации
единого имущественного комплекса на примере предприятия и
многоквартирного дома, использованы материалы и разработки по изучению
правового регламента предприятия, как частного случая единого
имущественного комплекса, полученные в ходе прохождения преддипломной
практики. Результаты исследования привели к выводам о том, что если
правовой статус предприятия и особенности совершения сделок с ним, в целом,
подробно определены на законодательном уровне, то применение правового
регламентирования единого недвижимого комплекса к комплексу имущества
многоквартирного дома невозможно без введения в правовое поле особого
статуса многоквартирного дома, как специфического имущественного
комплекса.
Анализ правоприменительной практики показал, что категория единого
имущественного комплекса находит применение в двух аспектах — как единый
имущественный комплекс предприятия и как общее имущество собственников
помещений многоквартирного дома.
Проблема единого имущественного комплекса как объекта гражданских
прав является весьма актуальной, поскольку отсутствие полноценной
законодательной базы по данному вопросу нивелирует практическое
применение юридической конструкции единого имущественного комплекса в
гражданском обороте.
Основываясь на результатах проведённого исследования, считаем, что
для решения проблем правовой регламентации отдельных видов единого
имущественного комплекса и в целях обеспечения эффективного участия в
108
гражданском обороте единого имущественного комплекса, на законодательном
уровне необходимо решить следующие задачи.
Первое: выработать однозначное понятие единого имущественного
комплекса, в обязательном порядке включив в его состав земельный участок, на
котором он расположен и исключив при этом применение критерия
неразрывной физической или технологической связи объектов, входящих в
состав единого имущественного комплекса.
Для решения данной задачи в главу шестую Гражданского кодекса
Российской Федерации предлагаем включить статью с названием «Единый
имущественный комплекс», следующего содержания: единым имущественным
комплексом как объектом прав признаётся совокупность земельного участка,
расположенных на нём зданий, строений, сооружений, объектов
незавершённого строительства и объектов обеспечения надлежащего
функционирования комплекса, принадлежащих одному лицу либо нескольким
лицам на праве общей долевой собственности. В зависимости от целевого
назначения единый имущественный комплекс может быть коммерческим
(используется для извлечения прибыли) и некоммерческим (не используется
для извлечения прибыли).
Там же указать виды имущественных комплексов: жилой,
сельскохозяйственный, технологический и другие комплексы.
Для решения данной задачи и формирования правового статуса
многоквартирного дома предлагаем следующее определение содержания
понятия жилого комплекса.
«Единый жилой имущественный комплекс» — это имущественный
комплекс, содержащий в своём составе земельный участок на котором
расположены объекты движимого и недвижимого имущества, технологически
участвующие в процессе эксплуатации, предоставления коммунальных услуг и
услуг по содержанию и ремонту жилых помещений, помещений и территорий
общего пользования, объединённые целью обеспечения комфортных и
безопасных условий проживания граждан.
109
Реализация изложенных предложений на законодательном уровне,
во-первых, определит возможность существования различных
имущественных комплексов, а не только имущественного комплекса
предприятия;
во-вторых, определит однозначный статус единого имущественного
комплекса как объекта гражданских прав. Следовательно, нивелируется
проблема идентификации какого-либо комплексного объекта, как единого
имущественного комплекса;
в-третьих, соответствует закреплённому в российском законодательстве
принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нём
строений. Следовательно, нивелируется проблема нарушения законных
интересов сторон права — собственников имущественных комплексов, в части
реализации права на оформление в собственность земельного участка, на
котором расположен имущественный комплекс;
в-четвёртых, исключит критерий неразрывной физической или
технологической связи объектов, входящих в состав единого имущественного
комплекса. Следовательно, нивелируется проблема применения к единым
имущественным комплексам правил о неделимых вещах, исчезает тождество
между понятиями «единый недвижимый комплекс» и «единый
имущественный комплекс»;
в-пятых, определит виды имущественных комплексов в зависимости от
их целевого назначения, что исключит существующее видение единого
имущественного комплекса либо как объекта предпринимательской
деятельности (предприятия), либо как многоквартирного дома. Следовательно,
нивелируется проблема правоприменительной практики, рассматривающей
единый имущественный комплекс в контексте предприятия или
многоквартирного дома.
Второе: разработать отдельные режимы правового регулирования единых
имущественных комплексов (как минимум, порядок государственной
регистрации, налогообложения, обращения взыскания), с внесением изменений
110
и дополнений в соответствующие законодательные и нормативно-правовые
акты.
Для решения данной задачи в главу шестую Федерального закона «О
государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ
предлагаем включить статью с названием «Особенности осуществления
государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав в
отношении единого имущественного комплекса», следующего содержания:
1) Государственная регистрация права собственности на единый
имущественный комплекс осуществляется на основании утверждённой в
установленном федеральным законом порядке карты-плана территории, на
которой расположен единый имущественный комплекс, подготовленной в
результате выполнения комплексных кадастровых работ.
2) Государственная регистрация права собственности на единый
имущественный комплекс сформированный в результате объединения
нескольких указанных в статье «Единый имущественный комплекс»
Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости
осуществляется на основании актов (свидетельств) о правах на объединяемые
имущественные комплексы, по заявлению собственника.
Реализация изложенных предложений,
во-первых, определит порядок государственной регистрации единого
имущественного комплекса вне контекста регистрации единого недвижимого
комплекса и предприятия. Следовательно, нивелируется проблема сложности и
неоднозначности осуществления процедуры государственной регистрации
единых имущественных комплексов;
во-вторых, предусмотрит формирование единого имущественного
комплекса с момента его государственного кадастрового учёта. Следовательно,
нивелируется проблема противоречия общим принципам действующего
законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав.
Третье: в целях регламентации порядка налогообложения единых
имущественных комплексов, предлагаем дополнить раздел VIII.1
111
«Специальные налоговые режимы» Налогового кодекса Российской Федерации
главой 26.6 с названием «Система налогообложения имущественных
комплексов», включающей в себя следующие положения.
Налогоплательщиками могут быть организации, индивидуальные
предприниматели и граждане, являющиеся собственниками единых
имущественных комплексов.
Объектом налогообложения для коммерческих единых имущественных
комплексов являются доходы, уменьшенные на величину расходов. Для
некоммерческих единых имущественных комплексов — недвижимое
имущество, входящее в состав комплекса в соответствии с картой-планом
территории.
Налоговая база для коммерческих единых имущественных комплексов
определяется как денежное выражение доходов, уменьшенных на величину
расходов. Для некоммерческих единых имущественных комплексов — исходя
из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Реализация изложенных предложений законодательно регламентирует
порядок налогообложения единого имущественного комплекса.
Относительно вопроса обращения взыскания на единый имущественный
комплекс, считаем, что в случае внедрения изложенных выше предложений на
законодательном уровне, единый имущественный комплекс приобретёт особый
правовой статус и отдельные режимы правового регулирования. Проблема
неоднозначности понимания категории единого имущественного комплекса
будет устранена. Отсутствие критерия неразрывной физической или
технологической связи объектов, входящих в состав единого имущественного
комплекса, исключит возможность применения к нему правил о неделимых
вещах. Следовательно, обращение взыскания на единый имущественный
комплекс может осуществляться по общим правилам.
Считаем, что внедрение в российское законодательство разработанных в
настоящей работе предложений и рекомендованных понятий изменит видение
112
единого имущественного комплекса, как объекта гражданских прав и позволит
данной правовой категории полноценно участвовать в гражданском обороте.
Оптимальным, на взгляд автора, решением вопроса проблематики
единого имущественного комплекса как объекта гражданских прав в
российском законодательстве, станет разработка и введение в действие
законодательного акта об имущественных комплексах, учитывающего
установленные в ходе настоящего исследования выводы и предложения, что
существенно облегчит осуществление гражданских правоотношений,
связанных с единым имущественным комплексом.
Таким образом, задачи выпускной квалификационной работы решены в
полном объёме, цель достигнута — проблемы законодательной регламентации
единого имущественного комплекса и правоприменительной практики изучены
и проанализированы. В ходе проведения исследования доказана гипотеза,
состоящая в том, что несовершенство законодательной базы по вопросам
правового регулирования единого имущественного комплекса, как гражданско-
правовой категории, тормозит, а фактически, полностью исключает, его
практическое использование в гражданском обороте. Пути решения проблем
правовой регламентации отдельных видов единого имущественного комплекса
предложены.
113
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята всенародным
голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ
о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30
декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля
2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. -
Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный
закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и
дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019) //Собрание
законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон
от 05.08.200 № 117-ФЗ (ред. от 03.07.2019)// Собрание
законодательства РФ. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.
4. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон
от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изменениями и
дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2019)// Собрание
законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон
от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) (с изменениями и
дополнениями, вступившими в силу 09.06.2019)// Собрание
законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.
6. О государственной регистрации недвижимости [Текст]: федеральный
закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 27.06.2019) (с изменениями и
дополнениями, вступившими в силу 01.07.2019)// Собрание
законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4344.
7. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: федеральный