94
Доводы ответчика о том, что, заключив договоры и дав ему согласие на
пользование общим имуществом дома, абонент (собственник помещения)
распорядился соответствующим имуществом, приходящимся на его долю в
праве общей собственности на общее имущество, являются несостоятельными,
поскольку пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса запрещен выдел в
натуре собственником помещения в МКД своей доли в праве общей
собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение им такой
долей.
Поскольку при выполнении обязательств по договорам, заключенным с
отдельными собственниками помещений в МКД, и предоставлении
соответствующих услуг ответчик продолжает использовать общее имущество,
принадлежащее всем собственникам помещений в доме, его отказ от договора
возмездного оказания услуг не свидетельствует о фактическом прекращении
договорных отношений
1
.
Судебной коллегия по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации принятые по делу судебные акты отменены, дело
направлено на новое рассмотрение.
Приведённый пример подтверждает не только ограниченность права
собственников на использование своей доли в общем имуществе
многоквартирного дома, но и показывает, что общее имущество
многоквартирного дома, обладая своим функциональным назначением, не
может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового
договора, а следовательно, не имеет самостоятельной ценности. По смыслу
статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части первой статьи
36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общее имущество
многоквартирного дома является производным от прав собственности на
помещения в этом доме.
1
Определение Верховного Суда российской Федерации № 303-ЭС17-21770 от
17.05.2018 года по делу № А73-3046/2017 [Электронный источник] / https://www.vsrf.ru/ (дата
обращения: 30.07.2019) [30].
95
Изменение границ помещений в многоквартирном доме регламентирует
статья 40 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник помещения
в многоквартирном доме при приобретении в собственность смежного
помещения вправе объединить эти помещения либо разделить без согласия
других собственников. Если такое переустройство невозможно без
присоединения части общего имущества многоквартирного дома, собственник
обязан получить согласие на указанные действия всех собственников
помещений дома.
Право собственности на общее имущество собственников комнат в
коммунальной квартире регулируется статьёй 41 Жилищного кодекса
Российской Федерации. На праве общей долевой собственности помещений в
коммунальной квартире собственникам комнат в этой квартире принадлежат
помещения, которые используются для обслуживания более одной комнаты.
Перестройка или перепланировка, а также изменение размеров общего
имущества в коммунальной квартире возможно только при согласии всех
собственников комнат в такой квартире.
Управление многоквартирным домом осуществляет общее собрание
собственников, к компетенции которого, в соответствии со статьёй 44
Жилищного кодекса Российской Федерации, относится принятие решений по
вопросам управления, эксплуатации, использования, передачи в пользование
иным лицам общего имущества собственников; реконструкции дома; выбора
варианта формирования фонда капитального ремонта; благоустройства
входящего в состав общего имущества земельного участка; выбора возможного
способа управления многоквартирным домом и т. д.
Для целей совместного эффективного управления комплексом
недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации
такого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством
рамках распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, в
соответствии с частью один статьи 135 Жилищного кодекса Российской
Федерации, пунктом четвёртым части третьей статьи 50 Гражданского кодекса
96
Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме
могут объединяться в товарищества собственников жилья.
На сегодняшний день это востребованный и активно применяемый на
практике способ управления комплексом недвижимого имущества в
многоквартирном доме
1
.
В соответствии с частью восемь статьи 138 Жилищного кодекса
Российской Федерации, товарищество собственников жилья представляет
определённые законом интересы собственников помещений в многоквартирном
доме, в том числе в границах правоотношений с третьими лицами. Оно имеет
все полномочия действовать от имени собственников помещений
многоквартирного дома, которые являются членами данного товарищества, в
том числе, посредством обращения в суд за защитой их права общей долевой
собственности.
Невзирая на то, что товарищество собственников жилья относится к
категории некоммерческих организаций, закон обязывает его осуществлять
бухгалтерский учёт и производить налоговые отчисления. Вызвано это тем, что
поступающие на денежный счёт товарищества средства могут иметь разные
источники. Например, товарищество может вести коммерческую деятельность
и извлекать прибыль от использования общего имущества и придомовой
территории, вправе иметь в штате наемных работников
2
.
Объект налогообложения представляет собой доходы, которые
уменьшены на размер расходов. Общее имущество в многоквартирном доме не
является объектом налогообложения.
Поступления товарищества собственников жилья формируются из
следующих источников:
1
Васильев, Ш.З. Анализ проблем развития ТСЖ и стимулирование их создания [Текст]
/ Ш.З. Васильев, И.Г. Гавриленко, М.А. Суренян // Вестник УГУЭС. Наука. Образование.
Экономика. - 2014. - № 1(7). - С. 84-89 [40].
2
Токарева, Е.В. собственников жилья как социально-правовая форма объединения
граждан по месту Товарищество жительства [Текст]: автореф. дис. ... канд. юрид. наук:
12.00.03 / Е.В. Токарева. - Волгоград, 2012. - С. 49-61 [84].
97
взносы, производимые жильцами и оплата коммунальных услуг;
субсидий из местных бюджетов либо иных источников, предназначенные
для выполнения ремонтных работ, поддержание надлежащего состояния
имущества многоквартирного дома;
доходов от посреднической деятельности, предоставления коммунальных
услуг;
прочих доходов.
Не подлежат налогообложению:
целевые поступления (такие, как бюджетные ассигнования, взносы на
капремонт, субсидии);
коммунальные услуги напрямую оплаченные поставщикам ресурсов.
Налогом облагаются:
оплата жильцами по агентскому договору коммунальных услуг, где
посредником выступает товарищество собственников жилья. Выручкой в
данном случае считается вознаграждение за оказанные посреднические услуги;
оплата коммунальных услуг товариществу собственников жилья без
посредников (его выручка), а затратами являются отчисления поставщикам за
ресурсы. Налоги в этом случае рассчитываются с разницы между расходами и
доходами;
отчисления за содержание жилья (выручка товарищества собственников
жилья).
В налоговую базу включаются и доходы от коммерческой деятельности
(сдача площадей под рекламу, аренда помещений, т.п.). При наличие двух
видов поступлений (налогооблагаемых и не подлежащих налогообложению)
предполагается ведение их раздельного учета.
Законодательно товарищество собственников жилья вправе применять
общую систему налогообложения либо работать на упрощённой системе
налогообложения.
Преимуществом упрощённой системы налогообложения является
освобождение от начисления налога на добавленную стоимость, налога на
98
прибыль и имущество (кроме исчисляемого по кадастровой стоимости
недвижимости). Но упрощенная система налогообложения товариществ
собственников жилья предусматривает уплату земельного налога при наличии
объектов налогообложения. Так как товарищество собственников жилья
считается некоммерческой организацией, использование в расчете упрощённой
системы налогообложения «доходов» будет несправедливо. Ведь в силу
специфики товарищества собственников жилья все его денежные поступления,
фактически, компенсируют расходы и часто снижают прибыль до нуля.
Актуальнее применение режима упрощённой системы налогообложения
по схеме — доходы минус расходы. При этом в затратах можно учитывать
лишь те расходы, которые указаны в статье 346.16 Налогового кодекса
Российской Федерации. Иные расходы при расчете налога учтены быть не
могут.
Страховые взносы и налоги рассчитываются обычным порядком,
используемым для организации любой правовой формы.
Кроме того, налогом облагается и вознаграждение председателя
товарищества собственников жилья.
Таким образом, товарищество собственников жилья, являясь
некоммерческой организацией, что подразумевает ведение деятельности, не
связанной с получением прибыли, обязательно вносит налоговые отчисления в
бюджет государства. Необходимость оплаты налогов связана с ведением
товариществом различной коммерческой деятельности. Размер подлежащих
уплате налогов определяется в зависимости от доходов, получаемых
собственниками жилья
1
.
В заключении отметим, что общее имущество многоквартирного дома
отдельной государственной регистрации не подлежит. В силу с требований
действующего законодательства независимо от того, будет ли проведена
1
Ермаков, В.С. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников
жилья [Текст]: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / В.С. Ермаков. - Москва, 2004. -
248 с. [49].
99
государственная регистрация права долевой собственности на общее
имущество многоквартирного дома либо нет, с момента формирования
земельного участка и осуществления его государственного кадастрового учета,
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
входящие в его состав объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит
в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном
доме. Иначе говоря, право долевой собственности на общее имущество
многоквартирного дома возникает у собственника помещения в силу закона и
связи с моментом государственной регистрации права не имеет.
Рассмотрев основные модели правовых режимов комплекса недвижимого
имущества многоквартирного дома приходим к следующим выводам.
Признание на законодательном уровне многоквартирного дома единым
имущественным комплексом, способствовало бы устранению значительной
части противоречий в правовом статусе многоквартирного дома.
Тем не менее, в рамках действующего законодательства применить
режим единого недвижимого комплекса к комплексу недвижимого имущества
многоквартирного дома на практике вряд ли возможно. Это обусловлено
следующими причинами:
1) Решение о регистрации права собственности на общее число вещей,
как единый недвижимый комплекс принимается собственником объединяемого
имущества добровольно, а это формирование единого недвижимого комплекса
многоквартирного дома, как целостного объекта, не гарантирует.
2) Состав имущества и границы объектов, входящих в единый
недвижимый комплекс, собственник, также, определяет самостоятельно. Кроме
того, как было рассмотрено в предыдущих главах работы, законодатель не
включил в обязательном порядке в состав единого недвижимого комплекса
земельный участок, на котором он расположен.
Можно сделать вывод о том, что применение правового режима единого
недвижимого комплекса к комплексу недвижимого имущества
многоквартирного дома невозможно без введения в правовое поле особого
100
статуса многоквартирного дома, как специфического имущественного
комплекса; определения на законодательном уровне состава входящих в него
вещей; детального регламентирования прав и обязанностей собственников
входящих в него помещений.
Подводя итог сказанному выше, отметим следующее.
Единый имущественный комплекс, как гражданско-правовое понятие,
существует в законодательстве и правоприменительной практике довольно
длительное время. Тем не менее, в силу существующих законодательных норм,
как имущественный комплекс определено лишь предприятие, целью создания
которого является предпринимательская деятельность.
Анализируя действующее законодательство надо полагать, что к
категории имущественного комплекса относится не исключительно
предприятие, имеют место быть и другого вида имущественные комплексы.
Полученный вывод базируется на прямых указаниях законодателя, которые
содержат части один статей 607 и 1013 Гражданского кодекса Российской
Федерации, которые регламентируют, что объектами аренды и доверительного
управления могут становиться предприятия и иные имущественные комплексы.
Согласно статье десять Федерального Закона «Об инвестиционных
фондах», «обособленным имущественным комплексом признаётся паевой
инвестиционный фонд
1
». Статья два Федерального Закона «О газоснабжении в
Российской Федерации» определяет, что системы газоснабжения и
газораспределения представляют собой имущественный производственный
комплекс
2
.
Это свидетельствует о том, что предприятие — есть лишь частный случай
имущественного комплекса.
1
Об инвестиционных фондах [Текст]: федеральный Закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ
(ред. от 01.05.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 10 [11].
2
О газоснабжении в Российской Федерации [Текст]: федеральный Закон от 31.03.1999
№ 69-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 2 [12].
101
Тем не менее, легального определения, что именно расценивается как
имущественный комплекс и какие ему свойственны характеристики и
отличительные признаки по отношению к иным объектам недвижимости не
регламентирует ни какой законодательный акт. Вне сомнения, доктрина
гражданского права рассматривает имущественный комплекс не только по
отношению к предприятиям, не оспаривается и существование иных случаев
имущественного комплекса.
Анализ правоприменительной практики показывает, что она
сформировала индивидуальное видение данного понятия. В большинстве
судебных решений имущественный комплекс находит применение как
категория, квалифицирующая, как единое целое, содержание элементов
предприятия (как пример — приведённое в настоящей работе судебное
решение от 28 апреля 2017 года). На основании анализа этих судебных актов,
усматривается вывод, состоящий в том, что единый имущественный комплекс
формируется и действует с целью реализации предпринимательской
деятельности и представляет собой предприятие.
В судебной практике встречаются и другие единые имущественные
комплексы, составляющие элементы которых, помимо назначения и цели
создания, согласованы технологически либо расположены на одном участке
(как пример — приведённое в настоящей работе судебное решение от 27 марта
2017 года). Подобные судебные решения показывают, что цель
функционирования имущественного комплекса может отличаться от
предпринимательской деятельности.
Единым имущественным комплексом судами признаётся и общее
имущество многоквартирного дома (как пример — приведённое в настоящей
работе судебное решение от 17 мая 2018 года). Подобные судебные решения
показывают, что во-первых, общее имущество многоквартирного дома, обладая
своим функциональным назначением, не может выступать в качестве
отдельного предмета гражданско-правового договора, а следовательно, не
102
имеет самостоятельной ценности, во-вторых, демонстрируют ограниченность
права собственников на использование своей доли в этом имуществе.
Отдельного внимания, как гражданско-правовой объект, заслуживает
единый недвижимый комплекс, законодательно определенный, как
«совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных
вещей, связанных неразрывно физически либо технологически, в том числе
объектов, расположенных на одном земельном участке или линейных объектов.
Вместе с тем, в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество должно быть зарегистрировано право на такой объект, как на
единую недвижимую вещь
1
».
Мыслится, что единый недвижимый комплекс оказывается равным
образом и имущественным комплексом, в связи с тем, что обладает рядом
характерных для имущественного комплекса черт, а именно, присутствие
физической либо технологической связи компонентов комплекса, или
расположение указанных объектов на едином земельном участке. Однако,
существующие между этими объектами различия, не позволяют отождествлять
данные понятия. Если единый недвижимый комплекс прямо признаётся
законодателем неделимой вещью, то единый имущественный комплекс к этой
категории не относится; если в состав единого имущественного комплекса
предприятия входят движимые и недвижимые вещи, земельные участки, права
требования, долги, то состав единого имущественного комплекса, вне
контекста предприятия, законодательно не определён. Указанные качества
имущественного комплекса наблюдаются как в нормативно-правовых актах,
так и в источниках правоприменительной практики.
Несовершенство действующего законодательства и отсутствие правового
регулирования в сфере участия в гражданском обороте единого
имущественного комплекса, делает данную правовую категорию мало
1
Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от
30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в
силу с 01.01.2019). - Ст. 133.1 [2].
103
привлекательной для хозяйствующих субъектов. Тем самым практически
исключает конструкцию единого имущественного комплекса их гражданского
оборота.
Итак, рассмотрев в настоящей главе работы проблемные вопросы
правовой координации отдельных видов единого имущественного комплекса,
правовые регламенты предприятия как единого имущественного комплекса и
комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, приходим к
выводу о том, что основные проблемы законодательной регламентации единого
имущественного комплекса и правоприменительной практики состоят в
следующем.
Во-первых, действующее законодательство, фактически, признаёт лишь
два вида имущественных комплексов — имущественный комплекс
предприятия и многоквартирного дома, при этом, правовой статус
имущественного комплекса многоквартирного дома законодательного
определения не имеет. Такая ситуация обуславливает проблемы в
правоприменительной практике, где имущественный комплекс находит
применение либо как категория, квалифицирующая, как единое целое,
содержание элементов предприятия и действующая с целью реализации
предпринимательской деятельности; либо как общее имущество
многоквартирного дома, которое обладая своим функциональным назначением,
не может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового
договора, а следовательно, не имеет самостоятельной ценности.
Во-вторых, отсутствие в действующем законодательстве однозначного
понятия единого имущественного комплекса не позволяет определить правовой
статус данного объекта и порядок идентификации какого-либо комплексного
объекта, как единого имущественного комплекса. То есть, формально не
отрицая существование других видов имущественных комплексов, закон не
регламентирует их правовое регулирование. Проблема правоприменительной
практики в данном аспекте состоит в том, что понятия «единый недвижимый
комплекс» и «единый имущественный комплекс» на практике отождествляются.