14
изменениями в общественном и государственном строе нового государства —
Российской Федерации. В период проведения реформы и становления
рыночной экономики в Российской Федерации, появления в законодательстве
гражданско-правового понятия «имущественный комплекс» были предприняты
попытки изучения этой категории. Но в целом, по мнению В. Э. Поляковой, все
они были сведены к дальнейшему изучению понятия предприятия
1
.
С возвращением в девяностых годах двадцатого века земли в
гражданский оборот была восстановлена в правах и категория недвижимого
имущества, включающая, если следовать положениям статьи 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации, две группы объектов: недвижимость по
природным свойствам, т.е. объекты, которые вообще не могут перемещаться
либо перемещение которых чрезвычайно затруднено и иное, движимое по
природе своей имущество. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень,
законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой
хозяйственной ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а
отсюда и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений.
По сути дела, единственной общей чертой правового режима этих двух групп
недвижимости оказалась необходимость государственной регистрации прав на
них.
До введения в действие первой части Гражданского Кодекса в
отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие
объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные
фонды
2
. К основным фондам отнесены предметы производственного и
непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения,
машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние
1
Полякова, В.Э. Имущественный комплекс [Электронный ресурс] / В. Э. Полякова,
кандидат юридических наук // Консультант Плюс. -
http://www.consultant.ru/law/podborki/imuschestvennyj_kompleks/ (дата обращения:
21.07.2019)[71].
2
Учебные материалы для студентов. Экономика недвижимости [Электронный ресурс]:
URL:https://studme.org/113801/ekonomika/otnesenie_materialnyh_obektov_nedvizhimym (дата
обращения: 20.07.2019) [85].
15
насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и
используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего
срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без
машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества – являются
более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается
земля. Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости
является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную
стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в
качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты
недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.
Терминологический словарь Розенберга определяет недвижимое
имущество как «любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и
сооружений на ней
1
».
Ю. А. Авдюничева даёт следующее определение недвижимому
имуществу — это «реальная земельная и вся материальная собственность.
Включает всё материальное имущество под поверхностью земли, над её
поверхностью и прикреплённое к земле
2
».
В приведённых определениях речь идёт о земле и обо всём, что с ней
связано.
Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе
общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с
ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритеты
людей во всех сферах. Понятие недвижимого имущества является близким к
понятию собственности. Зачастую эти понятия воспринимаются как синонимы.
Однако, имущество — это понятие экономическое, а собственность (а точнее,
право собственности) в значительной степени — понятие юридическое.
1
Розенберг, Дж.М. Инвестиции: Терминологический словарь [Текст]: университет
Роджерс (США). / Дж. М. Розенберг, А.М. Волков, А.В. Щедрин. - М: ИНФРА-М, 1997. - С.
207 [76].
2
Авдюничева, Ю.А. Правовой режим недвижимого имущества [Текст] / Ю.А.
Авдюничева // Образование и право. - 2016. - № 1. - С. 188 [32].
16
Современное понимание собственности представляет совмещение её
экономической и юридической сущности. Поскольку взаимосвязи владения,
распоряжения и использования собственностью без юридической фиксации
носили бы хаотический характер. А без экономического содержания
юридическая фиксация права собственности значения бы не имела.
1.2 Современное представление единого имущественного комплекса и его
место в системе комплексных объектов.
Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным
звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно — объект
недвижимости не только особый товар, но и капитал, приносящий доход, и
основание для оказания услуг с целью ведения эффективной
предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью это не
только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его
эффективного использования и сохранения, сопряжённая подчас с немалыми
затратами. В связи с этим возникает потребность в системе профессиональных
знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов
недвижимости
1
.
В Гражданском кодексе Российской Федерации недвижимость
определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта
собственности. Под термином «имущество» подразумевается совокупность
имущественных прав, принадлежащих определённому лицу, т.е. это
материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности,
которое согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, охраняется
законом
2
. Деление имущества на движимое и недвижимое также проведено по
1
Солдатов, В. А. Что означают и чем отличаются недвижимое и движимое имущество
по гражданскому праву / В.А. Солдатов // сайт правовой помощи. - (URL:
https://tvoipolis.online/7255-dvizhimoe-i-nedvizhimoe-imushhestvo) [81].
2
Конституция Российской Федерации [Текст]: принята всенародным голосованием
12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30
декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от
21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 35 [1].
17
основанию, связанному с правом, а не в соответствии с их физической
сущностью.
Отметим, что некоторые виды недвижимого имущества
могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и
многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу,
а заготовленный лес — это уже имущество движимое. Оборудование,
размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация,
электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери),
относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало
неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому
объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его
состав.
Интересным представляется тот факт, что ещё в начале двухтысячных
годов, при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о
недвижимом имуществе, было признано необходимым предусмотреть
специальное законодательное регулирование в отношении такого объекта
гражданских прав, как технологический имущественный комплекс (на
сегодняшнем правовом языке — «единый недвижимый комплекс»), а такой
объект гражданских прав, как предприятие, напротив, предлагалось исключить
из перечня недвижимого имущества, предусмотрев для него лишь некоторые
особенности правового режима
1
. Но, данная новелла не нашла своего
признания и применения.
В две тысячи тринадцатом году в Гражданский кодекс Российской
Федерации введён новый объект вещных прав — единый недвижимый
комплекс, а также внесены корреспондирующие уточнения в понятие
неделимой вещи
2
. Данная правовая конструкция призвана закрепить правовой
1
Гайбатова, К.Д. Предприятие — объект гражданских прав [Текст]: дис. ... канд. юрид.
наук: 12.00.03 / К.Д. Гайбатова. - Москва, 2002. - С. 54 [46].
2
О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ // Собрание
законодательства РФ. - 2013. - № 27 [7].
18
статус, тем самым упростив процедуру оформления и повысив эффективность
оборота объектов комплексной инфраструктуры.
Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность
объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,
неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных
объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо
расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности
на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. При
этом единый недвижимый комплекс признается недвижимой вещью,
участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о
неделимых вещах.
В данном аспекте правовая конструкция единого комплекса
недвижимости может представлять интерес для владельцев сложных
промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех
случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде
единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая
нужность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и
гармонизации коррелирующих положений законодательства в части
регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов
кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция
признания предприятия в целом как имущественного комплекса
недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с
практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов
1
.
Внесённые в законодательство изменения установили лишь общие
положения относительно правового статуса единого недвижимого комплекса. В
1
Рабиева, Н.А. Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи [Текст]
/ Н.А. Рабиева // Актуальная бухгалтерия. - 2013. - № 12. - раздел 2. - URL:
https://www.garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/ (дата обращения 29.07.2019) [74].
19
соответствии с действующими правовыми нормами единый недвижимый
комплекс может быть образован в следующих случаях: завершение
строительства объектов недвижимости, проектная документация которых
предусматривает их эксплуатацию в качестве единого недвижимого комплекса;
объединение по заявлению собственника поставленных на кадастровый учет и
зарегистрированных в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и
неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на
одном земельном участке в единый недвижимый комплекс.
Первоначальное отсутствие последовательного правового регулирования
порядка и правил применения единого недвижимого комплекса в гражданском
обороте снижало практическую привлекательность данной системы для
хозяйствующих субъектов. В соответствием с выводами Ю. Ф. Дружининой,
можно заключить, что в современном представлении единый имущественный
комплекс является новой юридической конструкцией, имеющей практическую
востребованность в гражданском обороте эффективность применения которой
будет во многом определяться усовершенствованием и уточнением положений
действующего законодательства
1
.
Анализируя современное представление единого имущественного
комплекса, немаловажным представляется вопрос о его месте в системе
комплексных объектов. В гражданско-правовой теории и практике такое
неоднозначное и широкое явление как имущественный комплекс в аспекте
анализа недвижимостей имеет, как минимум, два значения. Во-первых — это
недвижимая сложная вещь. Во-вторых — это комплексный объект.
Согласно статье 134 Гражданского Кодекса Российской Федерации
понятие сложной вещи включает следующие элементы: в её состав входят
разнородные вещи; эти вещи физически не связаны между собой; эти вещи в
совокупности составляют единое целое, позволяющее использовать их
1
Дружинина, Ю.Ф. Имущественный комплекс в системе гражданских прав [Текст]:
дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Ю.Ф. Дружинина. - Томск, 2011. - С. 117 [48].
20
сумму — сложную вещь по общему назначению; каждая вещь, входящая в
состав сложной вещи, может использоваться самостоятельно.
Имущественный комплекс как недвижимая сложная вещь представляет
собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную,
находящуюся в системе совокупность имущества, которая используется по
общему (единому) назначению. Общим у имущественных комплексов и
сложных вещей является то, что сделки, совершенные и с имущественными
комплексами, и со сложными вещами распространяют свое действие на все
компоненты, их составляющие. Вместе с тем правовой режим имущественного
комплекса и сложной вещи в отдельных аспектах различается. Отличие состоит
в том, что сложная вещь не предусматривает изменения состава входящих в нее
предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация имущественного
комплекса (например, предприятия) немыслима без изменения составляющих
его компонентов. Различие заключается также и в том, что в отличие от
сложных вещей имущественные комплексы включают в себя не только вещи,
но и имущественные права.
Таким образом, имущественный комплекс нельзя свести к понятию
сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь:
последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс
образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права.
Появление термина «имущественный комплекс» при существовании известного
классического понятия «сложная вещь» вызвано необходимостью подчеркнуть
особый характер имущественного образования, который отличается от
сложных вещей множеством составляющих элементов и связей между ними,
объединенных единым производственным назначением
1
. Тем не менее,
судебная практика, в основном признаёт единый имущественный комплекс
сложной вещью. В качестве примера можно привести судебное решение по
1
Веденин, А. Правовая характеристика «комплекс имущества»: понятие и общие
характеристики [Текст] / А. Веденин // Имущественные отношения в РФ. - 2009. - № 9(96). -
С. 7. - (URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=12880196) [41].
21
иску юридических лиц о признании права собственности на отдельные объекты
единого имущественного комплекса
1
. Данная судом формулировка
свидетельствует о том, что отчуждение объектов, являющихся
принадлежностью главной вещи — единого имущественного комплекса,
невозможно. Регистрация права собственности на отдельные объекты не влияет
на предназначение имущественного комплекса и его использование в качестве
единого объекта, имеющего в своём составе объекты недвижимости
вспомогательного характера. То есть, сложная вещь (единый имущественный
комплекс) представляет из себя неделимую совокупность вещей простых,
которые объединены единым целевым назначением. Каждая индивидуальная
составляющая такой вещи (забор, дорожное покрытие) может и не отвечать
правовым мерам недвижимого имущества, однако в совокупности они
составляют единый комплекс.
Именно, как следует из содержания пункта 1 статьи 133 Гражданского
кодекса Российской Федерации, вещь, раздел которой в натуральном виде
невозможен без её повреждения, разрушения или изменения целевого
назначения и она выступает в обороте как единый объект вещных прав,
представляется неделимой вещью и в том случае, если она состоит из
отдельных частей.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015
№ 25, «недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может
являться единый недвижимый комплекс». Статья 133.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации в качестве такого комплекса определяет совокупность
связанных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые
или расположены на одном земельном участке, или связаны неразрывно
физически либо технологически. В месте с тем, в едином государственном
1
Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-81/13 от
01.04.2013 года по делу А45-13081/2010 [Электронный источник] /
https://base.garant.ru/55633717/ (дата обращения: 01.08.2019) [31].
22
реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности
на совокупность указанных объектов как одну недвижимую вещь в целом. В
силу непосредственного указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в
отсутствие указанной регистрации такая совокупность вещей единым
недвижимым комплексом не является.
Итак, имущественными комплексами, как комплексными объектами,
являются предприятия, многоквартирные жилые дома, линейные объекты и т. п.
представляющие совокупность материальных и нематериальных элементов.
В юридической литературе элементы, составляющие имущественный
комплекс как объект гражданского права, в основном подразделяются на две
группы: собственно имущество и объекты интеллектуальной собственности.
Имущество включает две группы: вещи и имущественные права и обязанности.
К вещам, составляющим, например, предприятие, Гражданский Кодекс
Российской Федерации относит земельные участки, здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; ко второй группе — права
требования и долги. Материальной основой имущественного комплекса
является входящая в его состав недвижимость — открытая, стабильная и
предполагающая прочность вещного на неё права. Казалось бы, данный аспект
неизбежно детерминирует недвижимости главенствующую, организующую
роль в любой совокупности имуществ. Тем не менее, недвижимое имущество в
составе имущественного комплекса, во-первых, не является обязательным, а во-
вторых, не имеет предусмотренной ей функциональными свойствами роли, ибо
нематериальные элементы (например, долги), более динамичные и скрытые,
могут являться более существенными для владельца и сместиться в
организационный центр имущественного комплекса. Более того, режим
недвижимости, которым атрибутирован имущественный комплекс, требует
соответствующей на него регистрации прав, что возможно исключительно для
статичного объекта. Действующий же имущественный комплекс не может быть
зафиксирован как недвижимость даже на незначительное время.
23
По своему национально-историческому, экономическому и правовому
происхождению имущественный комплекс — это изначально
объективированное, предназначенное как для публичных, так и для
частноправовых методов пользования, владения и распоряжения явление
материального мира. Оно предполагает комплексную совокупность имущества
в виде вещей, в том числе, недвижимых, как основного, но не единственного
составляющего элемента. В ранее действующем законодательстве
нематериальные элементы состава предприятия (имущественные отношения и
результаты интеллектуальной деятельности) считались производными,
«вторичными» и были обусловлены лишь вещным содержанием
имущественного комплекса. Предоставляемая действующим
законодательством возможность существования иных комплексных объектов,
состоящих из нескольких самостоятельных объектов гражданских прав,
объединённых по воле участников в единое целое и используемых по единому
экономическому назначению (например, в праве интеллектуальной
собственности) открывает способы более широкого правового применения
такой категории, как единый имущественный комплекс.
Представляется, что смысл введения в гражданский оборот такого
сложного вида объекта гражданских прав, как имущественный комплекс
заключается в приобретении возможности участия комплексного объекта в
коммерческом обороте. В результате имущественный комплекс становится
предметом разнообразных сделок: купли-продажи, аренды, доверительного
управления, залога, дарения и др. Вне гражданского оборота ценность этого
комплексного объекта утрачивается.
Итак, в настоящей главе работы мы рассмотрели этапы становления
законодательства о комплексах имущества в России. Подводя итог отметим
следующее.
В дореволюционном российском гражданском праве роль разделения
вещей на движимые и недвижимые была крайне велика и в качестве
разграничения рассматривались природные свойства одних или других вещей.