24
В XIX веке в России популяризировались понятия поместье, имение, что
квалифицировалось, как имущество личной собственности, являющее собой
земельное владение помещика, как правило, с усадьбой.
В советский период учение о недвижимых вещах практически не
развивалось, а право частной собственности на земельные участки было
аннулировано.
После распада СССР, в эру реформирования и возникновения рыночной
экономики, в законодательстве появляется гражданско-правовое понятие
«имущественный комплекс». Несмотря на то, что данная категория становилась
объектом изучения, в целом, все результаты этого процесса редуцировались к
освоению понятия предприятия.
После введения в две тысячи тринадцатом году в Гражданский кодекс
России инновационного объекта вещных прав — единого недвижимого
комплекса, в законодательные акты были внесены корреспондирующие
уточнения в понятие неделимой вещи.
Смысл введения в гражданский оборот такого сложного вида объекта
заключается в приобретении возможности участия комплексного объекта в
коммерческом обороте.
В современном представлении единый имущественный комплекс
представляет новую юридическую структуру, эффективность применения
которой в гражданском обороте будет во многом определяться
усовершенствованием положений действующего законодательства.
25
Глава 2. Понятие и правовой режим единого имущественного комплекса
в действующем законодательстве.
2.1 Единый имущественный комплекс как особая категория гражданского
права.
Статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет
единый недвижимый комплекс как совокупность объединенных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных
физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные
дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных
на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на
совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В
статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие в целом
признаётся как имущественный комплекс недвижимости и даётся его
определение: в состав предприятия как имущественного комплекса входят все
виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение,
товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если
иное не предусмотрено законом или договором. Стоит отметить, что данная
норма права признаёт объектами вещных прав и отдельные части предприятия,
как имущественного комплекса.
Анализируя положения действующего Гражданского кодекса Российской
Федерации об объектах, обращает на себя внимание существование
предприятия как имущественного комплекса и единого недвижимого
комплекса. При этом, предприятие является имущественным комплексом,
используемым для осуществления предпринимательской деятельности и
26
признаваемое в целом недвижимостью. Не только предприятие является
имущественным комплексом, существуют и иные имущественные комплексы.
Такой вывод основан на указаниях законодателя, содержащихся в части 1
статьи 607 и части 1 статьи 1013 Гражданского кодекса Российской Федерации,
где указано, что «предприятие и другие имущественные комплексы…» могут
являться объектами аренды и объектами доверительного управления.
Законодательное употребление понятия имущественный комплекс
свидетельствует о том, что предприятие является лишь частным случаем
имущественного комплекса
1
.
В законодательстве отсутствует легальное определение, что признается
имущественным комплексом и каковы его характерные признаки. Несомненно,
в доктрине гражданского права имущественный комплекс рассматривается не
только по отношению к предприятиям, но и не отрицается существование иных
имущественных комплексов (комплексы связанные с общей долевой
собственностью многоквартирного жилого дома, технологический
имущественный комплекс и другие). Возникает закономерный вопрос: является
ли единый недвижимый комплекс имущественным комплексом или эти
понятия имеют различную правовую природу?
Для уяснения данного вопроса необходимо выявить общие и
отличительные признаки имущественного комплекса и единого недвижимого
комплекса. Во-первых, обе эти категории являются комплексами. Понятие
«комплекс» не имеет легального определения, следовательно, отсутствует
специальное правовое значение данного термина. В толковом словаре С.И.
Ожегова и Н.Ю. Шведовой приведено следующее определение комплекса —
«это совокупность, сочетание чего-нибудь». В свою очередь, совокупность —
«сочетание, соединение, общий итог чего-нибудь». Сочетание — «это
1
Мариненко, О.И. К вопросу о соотношении понятий имущественный комплекс и
единый недвижимый комплекс в гражданском законодательстве РФ [Текст] / О. И.
Мариненко // Вопросы современной юриспруденции: сборник статей по материалам LXXV
международной научно-практической конференции № 7(68). - Новосибирск: СибАК, 2017. -
С. 20 [57].
27
соединение, расположение чего-нибудь, образующее единое целое
1
». Можно
сделать вывод, что комплекс — это сочетание группы элементов,
объединенных некой логической связью. Во-вторых, имущественный комплекс
и единый недвижимый комплекс — это сложные объекты, поскольку
объединяют в себе несколько элементов. Элементы, входящие в состав
имущественного комплекса, его целостную систему, полагаем, верно,
охарактеризовать термином «имущество». Данный вывод основан на том, что
имущественный комплекс является именно «имущественным». Таким образом,
имущественный комплекс — это комплекс имущества, в состав которого
должны входить имущества и имущественные права. Относительно единого
недвижимого комплекса, законодатель прямо указывает на то, что в его могут
входить здания, сооружения и иные вещи, т.е. единый недвижимый комплекс
объединяет различного рода имущество, при этом ограничивается только
наличными вещами.
Особое значение имеет цель создания комплекса. Именно цель создания
комплекса является той логической связью, которая объединяет элементы
внутри него и создает единый целостный объект. Цель делает имущественный
комплекс и единый недвижимый комплекс целостным. Целое всегда стремится
к одной цели. Целью комплекса является то основание, которое влечет за собой
создание комплекса. Имущественный комплекс — это такая конструкция,
которая объединяет составные функциональные элементы в единый объект
конкретной целью. Имущественный комплекс есть совокупность элементов
объединенных единой целью создания и функционирования. Единый
недвижимый комплекс также является комплексом, т.е. совокупностью
различных элементов, объединенных физически или технологически, либо
расположенных на одном земельном участке.
Таким образом, оба этих понятия являются комплексными, т.е.
объединяющими различные элементы в своем составе целью их создания.
1
Незнамова, А.А. Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав [Текст]
/ А.А. Незнамова // Юрист. - 2016. - № 4.- С. 15-19 [63].
28
Такая связь может быть как физическая, так и функциональная (объединение
для достижения определенной цели), т.е. в том числе и технологическая.
Безусловно, имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс
обладают некоторыми отличительными признаками, например состав
элементов, возможность выделения отдельных элементов из состава комплекса,
но такие отличия подтверждают особенности отдельных видов родового
понятия.
Имущественный комплекс в настоящее время является спорным
объектом в современной цивилистике. Законодательного определения данного
понятия закрепленного в норме права нет. Оно существует лишь на
доктринальном уровне, например, Е.А.Суханов определяет имущественный
комплекс как «особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных
недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как
единое целое
1
».
Интернет-ресурс «Академик» предлагает следующие определения
понятия «имущественный комплекс».
«Имущественный комплекс — это совокупность объектов движимого и
недвижимого имущества, образующих целое и предполагающих их
использование по общему технологическому и (или) производственному
назначению».«Имущественный комплекс — это совокупность объектов
недвижимого имущества и используемого в технологическом процессе
внутреннего и внешнего производственного оборудования, расположенных в
границах определённого земельного участка
2
».
Подводя итог, полагаем обоснованным существование имущественных
комплексов как в предпринимательской деятельности, так и вне ее. В
гражданском законодательстве закреплены лишь частные случаи
1
Суханов, Е.А. Вещное право [Текст]: научно-познавательный очерк / Е. А. Суханов. -
М.: Статут, 2017. - С. 318 [83].
2
Словари и энциклопедии на Академике [Текст] / имущественный комплекс,
толкование [Электронный источник] / https://dic.academic.ru/ (дата обращения: 13.07.2019)
[80].
29
существования имущественных комплексов, таких как предприятие и единый
недвижимый комплекс
1
. Открытым остается вопрос о содержании понятия
имущественный комплекс как правовой категории и раскрытие его признаков.
В свою очередь обоснованным является предположение о том, что
единый недвижимый комплекс также является имущественным комплексом,
при этом обладает некоторыми отличительными чертами как отдельный вид
имущественного права.
В сущности имущественного комплекса можно выделить семь
особенностей юридической конструкции этого объекта гражданских прав:
1) Наличие основного предпринимательского звена (как материального,
так и нематериального составляющего комплекса).
2) «Сбалансированность» прав и обязанностей, необходимых для
сохранения объектом как минимум прежнего места в экономическом обороте.
3) Предельная детализация всего имущества, входящего в состав
комплекса.
4) Исключительная формализация сделок с имущественным комплексом.
5) Максимальные меры по обеспечению прав третьих лиц.
6) Исключения из общих правил о последствиях недействительности
сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи
имущественных комплексов.
7) Обременения (стеснения, ограничения) вещных прав.
Со всем тем, рассматривая примеры правоприменительной практики
становится очевидно, что принимая судебные решения по делам, связанным с
имущественными комплексами, суды исходят из того, что имущественный
комплекс может быть и не связан с осуществлением предпринимательской
деятельности. Характерным примером этого является судебное решение,
принятое по делу индивидуального предпринимателя Л. обратившегося с
1
Жиляев, М.С. Единый имущественный комплекс: проблемы правового
регулирования с учётом перспектив развития законодательства [Текст] / М.С. Жиляев //
Пролог: журнал о праве. - 2017. - № 4. - раздел 2. - (URL: http://www.prolaw38.ru/vipusk/4-
2017/) [51].
30
заявлением к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 5
Московской области о возмещении полной суммы налога на добавленную
стоимость, уплаченного им при приобретении по договору купли-продажи
имущественного комплекса ОАО «Можайский мясокомбинат», в чём ему было
отказано. Для разрешения спора Л. обратился в суд. Судами первой и
апелляционных инстанций было установлено, что приобретая имущественный
комплекс Л. статуса индивидуального предпринимателя не имел и в силу
действовавшего на период приобретения имущества законодательства,
обязанности налогового агента по перечислению в бюджет налога на
добавленную стоимость не выполнял, а имущественный комплекс приобрёл
исключительно в личных целях
1
. Данная судом формулировка демонстрирует,
что цель функционирования имущественного комплекса может отличаться от
предпринимательской деятельности.
Таким образом, признавая необходимость более широкого применения в
качестве объекта гражданских прав имущественных комплексов, следует
учитывать особенности таких объектов: в особый правовой режим попадает
имущественный комплекс, который специально выделяется действующим
законодательством в качестве объекта гражданских прав.
Особенность и проблематичность единого имущественного комплекса
содержится в его неопределённости и формальности с точки зрения
действующего законодательства. Многие авторы высказывают разнообразные
мнения по поводу единого имущественного комплекса, характеризуя его в
различных толкованиях, но имеющих идентичные понятия, где комплекс
имущества выступает как самостоятельный объект гражданских прав и являет
собой сложную совокупность различных вещей и рандомно выбранных
обязательств, необходимый для предпринимательской деятельности.
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-КГ17-2323 от
27.03.2017 года по делу № А41-8502/2016 [Электронный источник] / https://www.vsrf.ru/ (дата
обращения: 21.07.2019) [26].
31
Основная проблема единого имущественного комплекса состоит в том,
что отсутствует чёткое законодательное определение данного явления, где
устанавливались бы единые признаки комплекса как «предприятия», как
объекта и субъекта гражданских правовых отношений, как общее имущество
жилого дома, которое в силу закона состоит в долевой собственности
владельцев жилых помещений, как технологический комплекс имущества и
иные понятия, которые содержат разнообразные нормативно-правовые акты.
Указанное обстоятельство в значительной степени затрудняет применение
единого имущественного комплекса в практике при совершении с ним разного
рода действий в виде сделок и т. п.
2.2 Состав и структура комплекса недвижимого имущества.
Одним из принципов действующего законодательства является единство
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно
которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют
судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных
федеральными законами
1
.
Земля является пространственно-операционным базисом любой
человеческой деятельности. Она представляет собой основу (место) для любого
здания, сооружения, строения, средства производства (дороги, каналы,
линейные сооружения, лесные насаждения и пр.). В связи с чем справедливо
считать, что земля и расположенные на ней объекты могут составлять как
единый объект хозяйственной деятельности единый недвижимый комплекс.
В силу статьи 273 Гражданского Кодекса Российской Федерации при
переходе права собственности на здание, строение или сооружение,
принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к
1
Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001
№ 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с
01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147 [4].
32
приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на
земельный участок, занятый этим зданием или сооружением и необходимый
для его использования.
Пунктом четыре статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации
определено, что отчуждение здания, сооружения, которые находятся на
земельном участке и принадлежат одному лицу, проводится совместно с
земельным участком, кроме случаев, которые прямо указаны в данной норме.
Разъяснения, представленные в пункте 11 Постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства» определяют, что сделка по отчуждению здания или
сооружения без соответствующего земельного участка, ровно как и отчуждение
земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, в случае
если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости
являются собственностью одного лица, является ничтожной.
В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 552 Гражданского
Кодекса Российской Федерации при договорной продаже здания, строения,
сооружения либо иной недвижимости одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость покупателю передаются права и на
земельный участок, на котором эта недвижимость расположена и который
необходим для её непосредственного использования.
По смыслу приведённых правовых норм и разъяснений очевидно, что
если объекты недвижимости и земельный участок, на котором они
располагаются принадлежат одному лицу, то в обороте недвижимости они
участвуют совместно.
Таким образом, очевидно, что земля — это не просто составляющий
элемент имущественного комплекса, а его непосредственная база,
системообразующий элемент.
В следствии разнообразия функционального назначения единых объектов
недвижимости состав элементов может быть различной.
33
Так, состав единого объекта недвижимости несельскохозяйственного
объекта производства будет включать в себя земельный участок и находящиеся
на нём здания и сооружения.
Состав единого объекта недвижимости природопользования будет
состоять из земельного участка (как пространственно-операционного базиса),
природных ресурсов (лесные, охотничьи, рыбные, водные недра и ресурсы) и
объектов капитального строительства (зданий, сооружений).
В состав такого имущественного комплекса как предприятие входят все,
предназначенные для его деятельности, виды имущества: материально-
вещественные элементы — здания, сооружения, оборудование, машины,
полуфабрикаты, сырьё, готовые изделия, денежные средства и нематериальные
составляющие — название и репутация фирмы, товарные знаки, навыки
руководства, квалификация персонала, постоянные клиенты, авторские права,
контракты, запатентованные формы производства и т. п.
Состав имущественного комплекса многоквартирного жилого дома
может включать непосредственно сам дом либо его часть, земельный участок,
на котором он расположен, придомовую территорию, технологические
сооружения, предназначенные для обслуживания и содержания жилого дома,
коммуникационные элементы, гаражи, автомобильные стоянки и иные объекты,
непосредственно связанные с функционированием объекта в целом.
Таким образом, состав имущественного комплекса это, по свой сути,
перечень элементов из которых состоит система имущественного комплекса.
Составляющие элементы могут быть как материальные (земельные участки,
здания, сооружения и пр.), так и нематериальные (авторские права, товарные
знаки, клиенты и пр.).
Рассматривая вопрос структуры комплекса недвижимого имущества,
прежде всего отметим, что это организационная характеристика комплекса.
Структура единого имущественного комплекса представляет собой
совокупность системообразующих устойчивых связей и отношений, которые
обеспечивают стабильность и равновесие комплекса, соподчинённость,