84
который, возможно, незамедлительно заменит его на имущество надлежащего
качества (либо предоставить недостающее). Этим продавец сможет избежать
возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи
предприятия.
Резюмируя сказанное выше, возможно сделать следующие выводы.
Процесс купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и
для продавца, и для покупателя сопряжён с весьма значительными
финансовыми и репутационными рисками
1
. Для их нивелирования следует не
пренебрегать некоторыми простыми, но эффективными правилами, такими, как:
1) Перед его покупкой предприятия провести комплексную
экономическую и правовую диагностику объекта сделки.
2) Привлечь профессионального оценщика для определения
действительной рыночной стоимости предприятия.
3) Детально продумать пошаговый алгоритм действий.
4) Максимально подробно определить в тексте договора все
существенные условия покупки. В большей степени это касается
условий о составе имущественного комплекса, действий сторон по
регистрации договора и перехода права собственности, порядка
расчетов и порядка фактической передачи имущества.
5) Уделить внимание неформальному процессу передачи управления
во взаимоотношениях с партнерами, клиентами, сотрудниками
приобретаемого предприятия. Ведь в случае приобретения
действующего предприятия важно сохранить работающую
предпринимательскую структуру. Для этого необходимо
располагать достаточной информацией о существующей на
предприятии кадровой политики, особенностях отношений с
поставщиками, имеющихся административных ресурсах, деловой
репутации и т.п.
1
Нерсисян, В.В. Продажа предприятия как имущественного комплекса [Текст] / В.В.
Нерсисян // Политика и право. Учёные записки. - 2015. - № 15. - С. 173-178 [65].
85
Соблюдение на всех этапах сделки купли-продажи предприятия как
имущественного комплекса указанных правил обеспечит её грамотное
юридическое сопровождение
1
.
И, наконец, раскрытие вопроса о купле-продаже предприятия как
имущественного комплекса было бы неполным, если не упомянуть о
государственной пошлине, которая уплачивается при смене его собственника.
Покупатель будет обязан уплатить пошлину за регистрацию:
− прав на предприятие как имущественный комплекс;
− договора об отчуждении предприятия как имущественного
комплекса;
− ограничений (обременений) прав на предприятие как
имущественного комплекса.
Размер государственной пошлины определяется пунктом двадцать один
части первой статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и
составляет одну десятую процента стоимости имущества, имущественных и
иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но
не более шестидесяти тысяч рублей.
Таким образом предприятие, как объект прав и его конкретный состав
определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием
скоординированной с участником сделки.
Основной особенностью предприятия представляется возможность
включения в его состав земельных участков и иных объектов недвижимости,
которые могут находятся на различных территориях, а кроме этого —
возможность исключения из состава предприятия недвижимого имущества.
Существенная особенность предприятия — это его объективная
неопределенность. Являясь особым объектом права предприятие формируется
и приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним.
1
Рыбаков, С.А. Новости для бухгалтера / С.А. Рыбаков // [сайт]: купля-продажа
предприятия как имущественного комплекса. - URL: https://www.klerk.ru/law/articles/45639/
(дата обращения 24.07.2019) [77].
86
Оно, скорее, является предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель
данной правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы
бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.
Законодатель, признавая предприятие недвижимостью, устанавливает для
сделок с ним более строгий правовой режим по сравнению с иными объектами
недвижимости.
Признание предприятия недвижимостью, вне зависимости от того, входит
ли в его состав недвижимое имущество, обусловлено необходимостью
подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму, что
способствует повышению надежности таких сделок, защиты прав их сторон и
третьих лиц. Несомненно, что законодательное подчинение бизнеса правовому
режиму недвижимости позволяет осуществлять дополнительный
государственный контроль сделок с ним выражающийся в обязательной
государственной регистрации договоров и перехода права
1
.
В целом, правовой статус предприятия и особенности совершения сделок
с ним подробно определен на законодательном уровне. Вместе с тем очевидно,
что регистрация предприятия в качестве недвижимости сопряжена с
возникновением трудноразрешимых вопросов в отношении того, какое именно
имущество входит в состав данной недвижимости. По данной причине
предприятие практически выбыло из оборота недвижимости.
3.3 Правовой регламент комплекса недвижимого имущества
многоквартирного дома.
Прежде всего, хотелось бы акцентировать внимание на том, почему в
настоящей работе многоквартирный дом рассматривается как пример единого
имущественного комплекса. Как отмечает И. Б. Миронов, «общее имущество в
1
Войцеховская, Д.Р. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: состояние,
проблемы, вопросы совершенствования [Текст] / Д.Р. Войцеховская // Молодой учёный. -
2016. - № 11(115). - С. 1255-1257 [43].
87
многоквартирном доме как юридическая категория представляет собой особый
объект гражданских прав — имущественный комплекс, элементы которого
связаны общим целевым назначением
1
».
Многоквартирный дом — это фиксированный комплекс недвижимых
вещей. В гражданском обороте многоквартирный дом участвует как целостный
объект, ровно до вычленения из его состава отдельных помещений и
закрепления их за третьими лицами. В результате этого процесса объём
комплекса многоквартирного дома уменьшается до минимального числа
элементов: общее имущество дома, земельный участок, на котором он
расположен, чердачные и подвальные помещения, несущие конструкции,
лестницы и т. п. После формирования отдельного правового регламента на
жилые и нежилые помещения в доме, правовой регламент самого дома, как
единого имущественного комплекса, существует в урезанном виде и
функционирует параллельно регламенту находящихся в таком доме помещений.
Таким образом, многоквартирный дом и земельный участок, на котором он
расположен, представляют общность недвижимых вещей — физическая связь,
необходимых для обслуживания находящихся в доме жилых и нежилых
помещений — связь функциональная.
Актуальность вопроса правовой регламентации комплекса недвижимого
имущества многоквартирного дома обусловлена трудностями в определения
правового статуса многоквартирного дома в законодательстве и современной
правовой теории. Понятие «многоквартирный дом» нашло своё отражение в
ряде нормативно-правовых актов, ему посвящены труды учёных и
специалистов, однако до настоящего времени единое понятие
многоквартирного дома не выработано и является спорным. Многоквартирным
признаётся дом, состоящий из двух и более квартир
2
.
1
Миронов, И.Б. Имущественные комплексы в жилищной сфере [Текст]: автореф.
дис. ... канд. юрид. наук / И.Б. Миронов. - Москва, 2009. - С. 9 [60].
2
Понятие многоквартирного дома. Статьи, комментарии, ответы на вопросы
[Электронный ресурс]: доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс» [73].
88
Проблема определения правового режима комплекса недвижимого
имущества многоквартирного дома состоит в следующих аспектах.
Во-первых, важным представляется вопрос определение состава
элементов данного комплексного объекта.
Во-вторых, какие модели правовых режимов могут быть использованы и
какие используются в отношении комплекса недвижимого имущества.
В-третьих, как можно свести к минимуму возможный конфликт между
правами на комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома и
правами на отдельные жилые и нежилые помещения, которые внутри него
расположены.
Вопросы состава комплекса недвижимого имущества многоквартирного
дома связаны со стержневой возможностью или невозможностью признания
жилых и нежилых помещений многоквартирного дома отдельными объектами
недвижимости. Со стороны позитивного регулирования и жилые, и нежилые
помещения являются отдельными объектами гражданских прав. А общее
имущество многоквартирного дома отдельным объектом гражданских прав
быть не может в связи с законодательным исключением данного имущества из
гражданского оборота. С одной стороны — в силу статьи 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации многоквартирный дом соответствует признакам
недвижимости, так как имеет прочную связь с землёй, с другой стороны —
квартиры в многоквартирном доме, являющиеся недвижимостью в силу части
второй статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, прочной связи с
землёй не имеют. В действующем законодательстве многоквартирный дом
рассматривается не как самостоятельный объект прав, а как совокупность
частной и долевой собственности одних и тех же лиц. То есть, жильцы
многоквартирного дома, с одной стороны — являются единоличными
собственниками жилых помещений, с другой стороны — долевыми
собственниками общего имущества дома.
Таким образом, помещения (квартиры) многоквартирного дома, по сути
лишь опосредованно являясь объектами недвижимости, но активно участвуя в
89
гражданском обороте, полностью вытеснили из него совершенно реальный
объект недвижимости — само здание
1
.
Так как элементы структуры многоквартирного дома в своей
совокупности используются по единому целевому назначению — комфортное
проживание собственников имущества, возможно предположить, что будучи
физически либо технологически соединёнными данные элементы представляют
одну вещь — единый недвижимый комплекс. Однако применить к
многоквартирному дому положения статьи 133.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации не представляется возможным. ведь обязательным
условиям участия в гражданском обороте в виде единого недвижимого
комплекса выступает государственная регистрация права собственности на
совокупность входящих в состав комплекса элементов в целом, как на единую
недвижимую вещь. Такую возможность можно предположить разве что
теоретически, если, например, единственный собственник всей совокупности
входящих в состав многоквартирного дома движимых и недвижимых
элементов такое право зарегистрирует. Представляется, что на практике
вероятность развития подобного сценария крайне мала.
Сказанное выше позволяет сделать вывод о том, что специфическим
признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома,
который предназначен для проживания одной семьи, является то, что единый
комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из
двух отдельных частей — это помещения, которые предназначены для жилых и
нежилых целей и могут находиться в собственности как граждан, так и
юридических лиц и публично-правовых образований. Другая часть — общее
1
Решетов, Ф.Ф. Понятие и специфика нежилых помещений как объектов
недвижимости [Текст] / Ф.Ф. Решетов // Правовое государство: теория и практика. - 2010. -
№ 1(19). - С. 113 [75].
90
имущество, которое находятся в общей долевой собственности всех
собственников помещений
1
.
Правовой режим общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме регламентируется шестой главой Жилищного кодекса
Российской Федерации, положениями Налогового и Гражданского кодексов
Российской Федерации, а также иными нормативными документами.
Рассмотрим основные модели правового регулирования общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Состав общего имущества собственников помещений многоквартирного
дома и порядок его использования регламентирует статья 36 Жилищного
кодекса Российской Федерации. Общим имуществом признаются помещения,
которые не являются часть квартир, чердаки, крыши, ограждающее
оборудование, земельный участок и др., которое принадлежит собственникам
помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Кроме того, в настоящее время земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом, может входить в состав общего имущества
дома, а может и не входить. Так, в обязательном порядке земельный участок
включается в состав общего имущества многоквартирного дома в момент его
ввода в эксплуатацию и не входит в состав общего имущества дома, если он
расположен на земельном участке, находящемся в муниципальной
собственности
2
.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме регламентирует статья 37 Жилищного кодекса
Российской Федерации. Эта доля пропорциональна общей площади помещения
конкретного собственника и следует судьбе права собственности на помещение
собственника. Собственник помещения не вправе осуществить выдел своей
1
Филатова, У.Б. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома
[Текст]: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / У.Б. Филатова. - Иркутск, 2006. - С 75 [88].
2
Щеренко, Д. Состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме и многоквартирного дома как имущественных комплексов [Текст] / Д.
Щеренко // Хозяйство и право. - 2008. - № 2. - С. 106-109 [92].
91
доли в общей собственности в натуре, отчуждать свою долю в праве общей
собственности и совершать иные действия, влекущие передачу доли в общей
собственности отдельно от помещения собственника. Данное положение
представляется весьма значительным в части реализации права собственника на
использование принадлежащего ему на праве долевой собственности
имущества. С одной стороны — общее имущество многоквартирного дома
принадлежит конкретному собственнику помещения в доле, пропорциональной
площади этого помещения, с другой стороны — выдел такой доли в натуре
невозможен. То есть каким-либо образом реализовать своё право на
принадлежащую долю в общем имуществе собственник возможности не имеет.
Это подтверждается и примерами судебной практики.
В мае 2017 года товарищество собственников жилья «Фортуна»
обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к публичному
акционерному обществу междугородной и международной электрической связи
«Ростелеком» об обязании в течение десяти календарных дней с момента
вступления решения суда в законную силу демонтировать оборудование и
линии связи, размещенные на многоквартирных домах, находящихся в
управлении ТСЖ «Фортуна».
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.05.2017 в
удовлетворении иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от
25.07.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от
17.10.2017 указанные судебные акты оставил без изменения.
ТСЖ «Фортуна» обратилось в Судебную коллегию по экономическим
спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой на
принятые по делу судебные акты, ссылаясь на существенные нарушения норм
права.
92
Рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ
«Фортуна», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации в составе установила следующие обстоятельства дела.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ «Фортуна» между
ТСЖ «Фортуна» и ПАО «Ростелеком» заключен договор возмездного оказания
услуг размещения линий связи (на конструктивных элементах
многоквартирного дома).
Письмом от 25.11.2016 ПАО «Ростелеком» уведомило ТСЖ «Фортуна» о
расторжении в одностороннем порядке с 01.01.2017 договора возмездного
оказания услуг размещения линий связи.
В ответ письмом от 13.12.2016 N 228 истец предложил ответчику в срок
до 31.12.2016 демонтировать размещенное на МКД оборудование.
Письмом от 25.12.2016 ПАО «Ростелеком» сообщило о невозможности
демонтажа размещенных линий, ссылаясь на наличие договорных отношений
по оказанию услуг связи с жителями МКД, что, по мнению ответчика, является
основанием для бездоговорного и безвозмездного размещения сооружений
связи на конструктивных элементах МКД.
Отказывая ТСЖ «Фортуна» в удовлетворении иска, суды исходили из
того, что достаточным основанием для размещения оператором связи средств и
линий связи на общем имуществе в МКД является заключение договоров об
оказании услуг связи с отдельными собственниками МКД; подписав договоры
об оказании услуг связи с ПАО «Ростелеком», собственники жилых помещений
подтвердили свое согласие на размещение соответствующего оборудования
оператора связи в местах общего пользования в домах и прямо заинтересованы
в обеспечении технической возможности получения телекоммуникационных
услуг связи; удовлетворение иска приведет к нарушению прав и интересов
абонентов — сособственников общего имущества МКД; несогласие со стороны
иных сособственников с заключением и (или) порядком исполнения этих
договоров подлежит разрешению в судебном порядке в рамках дел об
определении порядка пользования имуществом.
93
Между тем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного
Суда Российской Федерации указанные выводы судов признала ошибочными.
В рассматриваемом случае ПАО «Ростелеком» использует общее
имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащего
ему технического оборудования с целью оказания услуг связи. При этом,
согласно доводам ответчика и выводам судов, основанием для такого
использования являются договоры об оказании услуг связи, заключенные
ответчиком с отдельными собственниками помещений в МКД (абонентами),
которые предусматривают в числе прочего условие о том, что абонент дает
согласие на размещение оборудования связи ПАО «Ростелеком» в местах
общего пользования.
Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным
абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, вопреки доводам
ответчика и выводам судов, не может выступать самостоятельным правовым
основанием для пользования ответчиком общим имуществом МКД и
освобождать его от внесения платы за такое пользование, поскольку хотя
указанные договоры и заключены в интересах конкретного собственника
помещения МКД, однако при выполнении обязательств по этим договорам и
предоставлении соответствующих услуг ответчик использует общее имущество,
принадлежащее всем собственникам помещений в доме.
В этой связи условие договоров о том, что абонент дает согласие на
размещение оборудования связи ПАО «Ростелеком» в местах общего
пользования, не может являться основанием для пользования ответчиком таким
имуществом, так как в силу статей 307 и 308 Гражданского кодекса договор
регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при
этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в
противоречие с решением общего собрания сособственников решать вопросы,
связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим
имуществом МКД.