СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................6
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества.......10
1.2. Определение понятия и признаки недвижимого имущества.............17
1.3. Традиционные и производные объекты недвижимости.....................29
ГЛАВА 2. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС В ГРАЖДАНСКОМ
ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Сущность, отличительные черты и состав имущественного
комплекса....................................................................................................................41
2.2. Неделимость и сложность имущественного комплекса……….........51
2.3. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с
ним…………..............................................................................................................61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ..............................................................................................73
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.......................................76
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы выпускной квалификационной работы на
сегодняшний день обусловлена чрезвычайной необходимостью решения
вопросов правового положения недвижимого имущества как
объекта гражданского права, которые стали особенно востребованными в
настоящий момент.
Сложность и разнообразие объектов недвижимости (земельные участки,
участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,
жилые и нежилые помещения и так далее), изучение понятия и осознание
недвижимого имущества, его положение среди всех объектов гражданских прав,
исследование законодательства, которое регулирует данные правоотношения и
наличие в нем «пробелов» приводят к неизбежности более глубокого
рассмотрению данной темы.
На данный момент в полном объеме отсутствуют границы в пределах
рассмотрения отдельных объектов недвижимости. Различные отрасли
Российского законодательства постоянно контактируют на разных уровнях,
двустороннее проникновение принципов, понятий, норм, способов
координации, обусловлено необходимостью раскрытия потенциала института
недвижимости.
Недвижимость занимает определяющее место в инвестиционном
процессе любой страны. Инвестиции имеют важное значение ввиду высокого
мультиплицирующего эффекта и огромного влияния на расположенную вокруг
среду.
Требуется углубленный анализ отдельных видов недвижимого имущества,
к которым согласно законодательству Российской Федерации и юридической
науки относятся традиционно причисляемые к недвижимым производственные
объекты недвижимости.
6
Также следует отметить ежегодное увеличение судебно-арбитражных
споров, предметом которых выступают правоотношения, связанные с
недвижимым имуществом, что указывает на актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности темы.
В наши дни в юридической литературе с каждым днем создается все
больше и больше научных работ по исследованию правового режима
недвижимым объектов. Подробнейшим образом рассматриваются такие
природные объекты как земельные участки, недра, леса, водные объекты, на
основе которых создавались Лесной, Водный, Горный и Земельный кодексы
Российской Федерации.
Стоит заметить, что институт недвижимости в таком виде начал
появляться в России в середине XIX века такими учеными как Д.И. Мейер, Г.Ф.
Шершеневичем, К.П. Победоносцевым, О.С. Иоффе, не давая точного
определения недвижимому имуществу, они выделяли его характерные черты и
классификацию объектов.
В советское время цивильное право не разделяло движимое и
недвижимое, согласно М.И. Козырь, И.Б. Новицкому, И.А. Покровскому А.В.
Венедиктову, и лишь после принятия некоторых актов к началу 90-х годов
прошлого столетия была воссоздана первостепенная классификация.
Современное разделение объектов недвижимого имущества, выйдя за
пределы деления недвижимости по природе и по закону, постигло гражданского
порога уважения и понимания их структуры и конструкции внутренних связей.
Огромное количество публикаций двух столетий посвящено
проблематичным спорам, связанным с недвижимым имуществом.
Вопросами возникновения и развития института недвижимого имущества
занимались И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, С.П. Гришаев и другие. И.Д.
Беляев, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Н.А. Прохорова. А.Л. Маковский и так далее
в своих работах исследовали понятие, признаки и классификацию недвижимого
имущества.
7
Исследованием имущественного комплекса как объекта недвижимого
имущества занимались В.В. Залесский, К. И. Лебедев, А. Куликов, А.И.
Каминка, О.В. Чураева, А.Н. Гуев и другие.
Цель исследования: всесторонний анализ понятия недвижимого
имущества, его видов, а также теоретическое рассмотрение института
недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации на
современном этапе.
Задачи исследования:
1. Рассмотреть развитие и становление института недвижимого
имущества;
2. Изучить определения и признаки недвижимого имущества;
3. Классифицировать недвижимость;
4. Выявить отличительные черты имущественного комплекса;
5. Определить сущностные и юридические признаки недвижимого
имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации;
6. Рассмотреть особенности сделок с недвижимым имуществом.
Объектом исследования являются правоотношения, которые регулируют
аспекты недвижимости в отечественном гражданском праве.
Предметом исследования являются нормы гражданского
законодательства, а также федеральные законы, предполагающие порядок
причисления имущества к недвижимому.
Методология исследования. В соответствии с актуальностью и
многогранностью темы исследования в работе применялась совокупность
принципов научного познания - анализ, синтез, системный метод, обобщение,
формализация. Также в работе широко применялся исторический метод
исследования. Сравнительно-правовой метод позволил уточнить
категориальный аппарат.
Источники эмпирической информации составили нормы
развивающегося федерального законодательства, для исторического анализа
использовались нормативные акты, утратившие силу, базовая учебная
8
литература, труды современных авторов, публикации по выбранной теме в
периодических изданиях.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из
введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и
списка использованной литературы.
9
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества
Для того чтобы определить смысл конкретного правового понятия,
следует подробно рассмотреть его историческую предысторию, развитие в
обществе и законодательстве, вопросы урегулирования в контексте его
содержания и «вычеркивания» исконного понятия в истории, а следом и его
появление на другой ступени эволюционного развития права. Качественная
составляющая в исследовании возникает не столько в рассмотрении
положительной составляющей прошлых лет, сколько в осознании и анализе
юридических составляющих проблем, которые развились из неблагоприятных
последствий. Рассмотрение термина «недвижимость» в историческом контексте
помогает нам исследовать его конструкцию развития и динамику становления в
юридической составляющей.
Римское частное право является ярким примером высокого уровня
юридической техники и формы за всю историю планеты. Временной отрезок с
основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.)
представляет собой совершенную систему права.
Термин «недвижимый объект» первоначально развился в римском праве
из-за появления в гражданском обороте земельных участков и иного природного
имущества, которые, в наши дни, приняты по всей планете. Но по сей день
такие объекты обладали и обладают таким свойством как классификация, в те
времена они делились на осязаемые и не осязаемые, на те которые делятся и не
делятся, простые и сложные вещи, движимые и недвижимые.
«Классическое право знало два интердикта, направленных на удержание
владения: interdictum uti possidetis для защиты владения недвижимостью, и
interdictum utrubi для защиты владения движимой вещью. Interdictum uti
10
possidetis назван так по начальным словам преторской формулировки
интердикта: «как вы теперь владеете..., так и должно остаться, я (претор) не
позволю применять насилие, направленное на изменение существующего
владения»»
1
.
Рассмотрим подробнее данные подразделения недвижимого имущества.
В те времена к движимым относились объекты, способные перемещаться в
пространственном положении без нарушения их целостности и ценности в
гражданском обществе. В данной классификации также есть различие между
вещами, которые могли быть сдвинуты только с посторонней помощью и
которые двигались самостоятельно. К последнему типу относятся
рабовладельческая сила и скот.
Недвижимыми определяли вещи, которые не могли сменить своё
положение в пространстве без нарушения своей специфики. Самой
значительной недвижимой вещью были земельные участки, и, конечно же, всё
то, что относилось к ней. В этом термине сочетаются строения, посев, урожай –
это означает вся земная поверхность. По-другому это называется - Superficies
solo cedit, что означает правило, согласно которому всё, что находилось на
поверхности земли, принадлежало его собственнику.
В исходном виде Римского права движимые и недвижимые вещи особо
не делились, так как и те и те подчинялись схожим юридическим законам. Но
вместе с тем, это сыграло определенную характерную роль для
рабовладельческой части Римской истории.
«Кроме упомянутых классификаций, правовое значение имели и
разделения: на praedia rustica и praedia urbana (особенно в области так
называемых служб); на praedia italica и praedia provincialia (особенно в области
собственности и в области налогообложения); на ager gentilicius (compascuus),
на ager publicus (ager arcifinalis) и на ager privatus (viritanus). Ager gentilicius
представлял собой коллективную собственность римских родов; ager publicus
представлял собой собственность римского государства; ager privatus находился
1
Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. – М., 2011. – 316 с.
11
в частной собственности римских граждан и происходил из heredium, из
захваченного ager publicus, из купленных земельных участков (ager quaestorius),
как и из участков, выделенных в частную собственность граждан (ager divisus et
adsignatus).»
1
Пользование и обладание вещью – это раздельные друг от друга
понятия. Пользование, руководство понимается как владение объектом на
каком-то расстоянии, подразумевающее стремление к господствующей власти
над имуществом. Держанием же считалось использование вещи с получением
из неё пользы для себя, но при этом её держатель не был собственником.
«В древнейшем праве не было специального термина для обозначения
собственности. Весьма древний термин dominium (от глагола dominare —
укрощать) означал «господство» и применялся во всех случаях, когда какая-
нибудь вещь находилась в чьей-либо власти, применялся ко всему тому, что
находилось в хозяйстве, в доме (domus). Лишь в I веке н. э. юристы начали
постепенно ограничивать значение термина dominium, но и тогда он все еще
обозначал более широкий круг явлений, чем собственность»
2
. В конце III в. н.э.
выработка частноправового термина «собственности» была окончена –
proprietas – это понятие того времени, для обозначения вещи. Он
позиционировал характерное отношение господства над имуществом, высшее
рангом среди иных.
В Европейской части мира при подразделении объектов на движимые и
недвижимые главной характеристикой является не материальный мир вещи, а
её ценности для гражданского общества. Финансовым базисом недвижимого
имущества выступает земельный участок и все, что на нем находится и не
может без него существовать. Движимые же объекты выходили на
второстепенную ступень из-за слабо развитой торговой части. Следовательно, в
1
Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). Перевод с
македонского д. ю. н. проф. В. А. Томсинова и Ю. В. Филиппова / Под ред. проф. В. А.
Томсинова. — М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО-М", 2013. - 448 с.
2
Новицкий И.С. и Перетерский И.С. Римское частное право: Учеб. — М., 2009. – 453 с.
12
Средние века деление имущества опиралось на стойкость объекта и от
способности вещи приносить стабильный заработок.
В России понятия движимого и недвижимого появляются только в эпоху
правления Петра I. Недвижимым считаются земли и помещения, угодья,
строения вмести с дворовыми принадлежностями, но и железные дороги со
всем, что к ним относится.
Согласно Соборному уложению 1649 года церквям было запрещено
увеличивать свою собственность даже с помощью покупки, а в особенности за
счет приобретения в качестве дара. Имeннo поэтому патриарх Никон не
возлюбил этот документ и сказал, что это «беззаконная книга».
Во времена указанного уложения были приняты особые виды
собственности, из-за чего наблюдался рост количество сделок с
недвижимостью. Отличия по правовой составляющей между поместьем и
вотчиной начало исчезать. Первостепенной характеристикой этого явления
стало разрешение на мену поместья на вотчину.
Гражданское законодательное право Российской империи XIII века
обладало стремительной динамикой, которое в первую очередь подчеркивало
недвижимое имущество, а в особенности земельные участки. Развитие термина
«собственность» и самого института права наблюдалось в Средних веках.
«Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие
растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в
прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей»
1
.
В 1731 года императрица Анна Иоанновна издала Указ об отмене
единонаследия. Недвижимое имущество начало делиться по принципу всем
поровну. В период, когда началось дробление земель, исчезла потребность в
укрупнении участков и расширении власти монаршества. Вслед до начала
правление Александра I осуществлялась раздача земельный угодий, то есть
около полувека, но в 1801 года земли перешли на частное владение.
1
Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - ООО "Новая правовая культура".
- М., 2014. – 357 с.
13
В 15-ти томном Своде законов России, изданном в 1832 году,
располагалось порядка 40 тысяч статей действующего законодательства.
Указанный выше Свод вместо того, чтобы дать конкретное определение
перечислял имущество, которое может быть движимым и недвижимым (ст. 384,
401-403). По итогу некоторые виды предметов оказались просто упущенными
из виду, и не приобрели ни какое подразделение. В пример можно привести
диких и домашних животных, разобранные дома, самозастрои, передвижные
дома и так далее. Такие упущения в законодательстве должны быть закрыты
путем практики. В соответствии статей 384, 401 и 402 первостепенной
характеристикой недвижимости вещи является её тесная связь с землей и всё то,
что на ней и в ней находится, а то, что можно отделить, то движимое
имущество. Следовательно, дикие и домашние животные, плавающие предметы
можно смело считать движимыми, так как они не привязаны землей.
Можно смело сказать, что 15-ти томный Свод законов Российской
империи дает термин «собственность» - это господство, которое согласно всем
гражданским нормам регулирует полноценное пользование третьим лицом всем
имуществом движимым и недвижимым всегда, передавая по наследству другим
поколениям.
В период октябрьского революционного движения 1917 года к власти
пришло советское руководство на смену старому. Оно установило новые
порядки с помощью рабочего класса и всего народа и нации в целом, которые
волновались по поводу тяжкой и неправедной жизни в обществе.
При уничтожении предыдущей власти в центре России и на окраинах
страны появлялись новые законы и нормы Временного правительства страны.
Оно передало все земельные участки царя во власть государству, которое отдало
их под знамена Министерству земледелия. Всё имущество удела передали в
распорядок государственной златнице. Предприятия, а также весь их капитал
удельного ведомства принадлежали уже государственной власти,
следовательно, доходы с этого имущества не выплачивались царской знати.
14