секторе эти частицы можно назвать производствами, каждое из которых
обладает технической целостью, но не имеющей индивидуально –
хозяйственной сущности. Как индивидуальная единица производство
поставляет продукт своей деятельности другой технической сфере для
последующей обработки. Но когда, же такое производство наравне с иными
подразделениями одной организации делает продукцию для товарооборота, то
такой выпуск считается целостным предприятием, и все доходы
устанавливаются единственной его деятельностью.
С другой точки зрения, при условии, что комплекс подразделен на
внутренние участки (цехи), которые образуют единую техническую цель (к
примеру, обработка сырья, изготовление деталей и так далее), то он не имеет
право быть предприятием, при случае отчуждения движимых или недвижимых
вещей какого-либо из участков. Такое исключение будет означать отсутствие
возможности продолжения деятельности, так как нарушит сложившийся
технический порядок вещей, который нужен для производства продукции.
Имущество внутренней структуры цеха является часть предприятия, из этого
следует, что включение в категорию имущественного комплекса внутренней
составляющей является обязательным условием признания его предприятием.
В том случае, когда гражданский законодатель обсуждает сделку с
участием целого или части предприятия, то под частью подразумевается какой-
то его элемент. К примеру, владелец имущественного комплекса согласно
договору продает другому участнику коммерческое обозначение, согласно
купле – продажи недвижимого имущества. Всё будет зависеть от того, что
приостанавливается ли деятельность комплекса или же сможет ли он выполнять
свою цель.
При этом С.А. Степанов утверждает, что: «Обособление для дальнейшего
отчуждения, не действующего торгового подразделения, а иного недвижимого,
в том числе сложного, неделимого имущества является выделением вещи,
совокупности вещей. Такое имущество не может быть отнесено к части
55
имущественного комплекса и, следовательно, участвует в дальнейшем
предпринимательском обороте в качестве иного вида объекта гражданских
прав»
1
.
Безуслово, следует подчеркнуть, что выделяя долю предприятия,
исследователи обращают внимание лишь на один вид сделок, которые связаны с
куплей – продажей, постоянно забывая о передаче помещений во временное
пользование. Согласно договору коммерческой концессии передается предмет
имущественного комплекса не являющийся материей предприятия
коммерческое обозначение. Право использования на такой элемент комплекса
будет у обеих сторон договора. Но у продавца целостность имущества не
разрушена, предпринимательская деятельность продолжается.
Несмотря на все высказывания, назвать частью предприятия составную
конструкцию комплекса по договору во временное использование не правильно,
так как это будет противоречить неделимости и сложности предприятия как
имущественного комплекса.
А может ли филиал быть частью предприятия как имущественного
комплекса? В литературе на эту тему есть различные мнения. А.Н. Гуев
утверждает, что: «Часть предприятия, упомянутая в п. 2 ст. 132, это: а)
внутренние структурные подразделения (цехи, корпуса и т.п.); и б)
территориально обособленные подразделения предприятия (филиалы,
отделения, представительства и т.п.)»
2
.
В соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса филиал вправе
выполнять функцию юридического лица. Для увеличения рынка продаж
юридическое лицо может реализовывать одну и ту же продукцию в различных
городах, то есть иметь несколько филиалов, объекты которого составляют
единую целостность. В связи с этим можно сделать вывод, что филиал – это
индивидуальное способное к функционированию предприятие.
1
Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М., 2013. С.56.
2
Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации. - М., 2011. С.263.
56
Говоря о филиале, можно привести в пример акционерное общество,
которое реализует товар в далекой точке, считает, что продажа его части не
прекратит его участие в деятельности головного предприятия или отчуждаемого
имущества. Здесь речь идет именно о сделке с частью предприятия как
имущественного комплекса.
Обычно статья 55 ГК РФ рассчитана на ее использование по отношению к
комплексам филиалов и иных отдельных юридических лиц. Но не следует
говорить в этом случае о части предприятия, потому что в его понятии не
указывается то, что оно составляет все имущество определенного человека,
которое используется для характерной деятельности, тут говорится только о
комплексе, используемого для этого. Следует сделать вывод, что на самом деле
здесь говорится не о части, а о каком-то из некоторого количества предприятий
одного и того же владельца.
При таких обстоятельствах филиал не будет частью предприятия как
имущественного комплекса. Исследователи, подразумевающие его как часть
юридического лица, смешивают два разных понятия права: «предприятие
субъект» и «предприятие объект». В соответствии со статьей 55 ГК РФ филиал
– это субъект гражданского права, а также отдельно стоящее подразделение, но
не юридического лица как предприятия комплекса, которое выполняет его
функциональные обязанности.
Когда из значительного торгово-розничного предприятия отчуждают его
часть – магазин, не нарушая его целостности и неделимости имущественного
комплекса, то это может послужить более явным примером деления на
предприятия на части. Юридическое лицо – это собственник сети
шиномонтажных, моек, крупной сети магазинов, сельскогохозяйства по
импорту / экспорту. Произведя продажу по договору одной из частей своего
бизнеса, при условии сохранения оставшейся части имущественного комплекса,
своих вещных прав и обязанностей по всем пунктам, в том числе по оплате
зарплаты сотрудникам и долгов и, конечно же, с сохранением названия фирмы,
57
можно наблюдать отделение части предприятия как имущественного комплекса.
Такое отчуждение части предприятия способно быть самостоятельной
единицей в гражданском товарооброте и получать прибыль, имея с
первоначальным комплексом общую оборотоспособность.
Получается, что юридическое лицо способно иметь в своем
имущественном комплексе некоторое количество подразделений, фирм,
магазинов, выделение которых не навредит его дальнейшей работе, а
следовательно есть и границы частей предприятия как субъекта гражданских
прав.
Еще один спорный вопрос в Арбитражном суде можно рассмотреть как
пример. Истец подал иск в областной суд о фиктивности сделки купли –
продажи недвижимого объекта – трех заводов по производству спирта. На
каждый завод был составлен отдельный договор с передачей всего недвижимого
имущества. Суды низших инстанций отказывали в удовлетворении иска, по
причине того, что при заключении сделки вместе с предприятием в единый
имущественный комплекс включаются все виды имущества будь то долги,
фирменное название, исключительные права или требования. Но так как
продавец занялся отчуждением фактически всего имущества
спиртопроизводящих заводов, не предусматривая передачу полномочий по
нематериальным активам предприятия, то суды постановляли не корректность,
отсутствие характерных черт их продажи. При этом Высший Арбитражный суд
вынес решение о неправомерности отказов в удовлетворении иска, поскольку
предприятие как имущественный комплекс прекратило свою производственную
деятельность. В этом случае суды неверно рассматривали заводы как субъект
права. Но по материалам дела производственное имущество спиртовых
заводов, которое необходимо для выполнения их предпринимательской
деятельности было продано, следовательно, деятельность предприятий была
остановлена. Именно поэтому Высший Арбитражный суд постановил: повторно
рассмотреть дела с учетом всех этих фактов.
58
Как видно, имущественные комплексы вне зависимости от вида их
функциональной деятельности по отношению друг к другу выступают как
самостоятельные единицы, а не частицы, которые, безусловно, могут
принадлежать индивидуальному предпринимателю в единственном лице.
По мнению С.А. Степанова: «Границы части предприятия должны
отделять ее, с одной стороны, от самого предприятия в целом (а таких
предприятий у собственника — коллективного или индивидуального
предпринимателя может быть несколько, а с другой — от сложных комплексов
вещей (например, автоматизированной производственной линии)»
1
.
Таким образом, получается, что у владельца (собственника)
имущественного комплекса под руководством может находиться несколько
различных предприятий с разной технической деятельностью, но все права и
обязанности, в том числе и недвижимость по ним будут числиться на разных
счетах и не перемешиваться. Еще следует отметить, что говоря об одном
имущественном комплексе необходимо рассматривать его составные элементы,
служащие для поддержания его предпринимательской ценности, выявляя его
экономическую привлекательность.
Также под частью предприятия подразумевают такой объект права как
цех, который можно подразделить на следующие виды: основной,
обслуживающий, побочный, вспомогательный. Также используют слово
«подразделение» - это смежность отраслей производства или же единица,
которая обладает стабильной организацией, входящую в более крупную
воинскую часть, роту. То есть и цех, и подразделение являются частями чего-то
целого, но обладают совсем другим значением, чем то, которое подразумевают
ученые. Необходимо помнить, что имущественные комплексы предприятия есть
и в сфере обслуживания, к примеру, ногтевая студия или туристическое
агентство.
1
Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М., 2014. С.
64-65.
59
Также следует учесть, что на практике гораздо сложнее отделить часть
предприятия, чем в теории.
Некоторые ученые отмечают, что при разделе предприятия на части
возникают проблемы в использовании норм государственной регистрации права
на предприятие и сделок с ним. «Если предприятие – это один объект
недвижимости (аналог сложной и неделимой вещи), то зарегистрировать право
на часть предприятия (несуществующий объект недвижимости) окажется
просто невозможным»
1
.
Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации по
отношению к сложной вещи действия любой сделки распространяют свой
влияние на все её составные части без исключения, если же другое не
предусмотрено самим договором. «Нередко такая совокупность вещей
используется как одна, единая вещь, стоимость которой может быть даже
больше, чем простая сумма стоимости составляющих ее частей. Сложной
вещью можно считать коллекцию однородных предметов или, например,
библиотеку. Юридическое значение выделения сложных вещей состоит в том,
что они могут становиться предметом оборота как целое»
2
. То есть,
предприятие как имущественный комплекс следует указывать как подвид
сложной вещи, в состав которой дополнительно входит комплект различных
прав и обязанностей. Безусловно, то имущество, которое в результате деления
утратило своё истинное предназначение или же снизилось в цене с гражданско-
правовой точки зрения, то оно считается неделимым. А неделимый объект не
может дальше делиться в натуре, следовательно, его стоит либо отдать одному
из владельцев по соответствующей ему стоимости, либо продать, а деньги
поделить согласно долям между предпринимателями (как пример произведение
раздела земельных участков в фермерском хозяйстве).
Именно поэтому предприятие как имущественный комплекс обладает
таким свойством как ценность целого объекта, к примеру, книжный магазин,
1
Белов В.А. Гражданское право. Общая и особенная части. - М., 2012 С. 651-652
2
Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 томах. Том I: Общая часть. - М, 2013. С. 414.
60
который можно продать полноценным объектом или же по частям, продавая
книги. Если из функционирующего предприятия как комплекса выделить часть
на продажу, то эта часть прекратит свою предпринимательскую деятельность и
соглашение по сделке будет не как с полноценным имущественным
комплексом, а как с простым гражданским имуществом и его правами.
Стоит также помнить, что согласно законодательству Российской
Федерации о государственной регистрации прав на объекты недвижимости и
сделок с ними регистрация выделенной «частицы» предприятия как
имущественного комплекса не производится.
2.3. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с
ним
Заключение сделок, связанных с недвижимым имуществом, всегда несет в
себе потенциальный риск формирования убыточной составляющей, которая
может иметь различный размер. Нечеткая формулировка в документе, помарка,
ошибка в данных, не проверка и не знание правильности и порядка регистрации
сделок с недвижимыми объектами, прав на них, все эти пункты, которые могут
ускользнуть из памяти, приводят к тому, что сделка не осуществится и
покупатель не получит то, что так желал. Для того чтобы не попасть в такую
ситуацию при оформлении документов на недвижимость следует обращаться за
консультацией к нотариусам, юристам или в многофункциональный центр. Но
выгодней самому изучить правовую составляющую данного вопроса, так как
такая ситуация может возникнуть в жизни ни один раз.
Огромное количество сделок, споров и их значимость являются
первостепенным фактором создания особого гражданского регулирования
сделок с недвижимым имуществом. Необходимо помнить и о специальных
государственных и муниципальных объектах собственности, которые
считаются изъятыми из гражданского оборота, ввиду их экономической и
61
экологической специфики (леса, водные объекты и другие). В основе своей всё
гражданско-правовое регулирование занимается правильной корректировкой
совершения сделок с недвижимым имуществом и изменением данных правил, в
зависимость от сложившейся в мире ситуации.
Все права собственности на недвижимое имущество подлежат
обязательной государственной регистрации, вне зависимости от того какой
договор служил доказательственной базой этих прав. Построенное с нуля
недвижимое имущество будет считаться законным объектом гражданских прав
только в случае правильной регистрации объекта недвижимости в органах
технической инвентаризации и учета. Также некоторые сделки, проводимые с
недвижимым имуществом, необходимо обязательно регистрировать в
государственном органе и только тогда именно эта сделка будет считаться
действительной (сделка, не само имущество). Существуют особые правила
заключения сделок на объекты с учетом прав на земельный участок, то есть,
арендовав помещение, в аренду также переходит и участок, на котором оно
стоит. «Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения
недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем
документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти,
подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и
заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих
государственную регистрацию прав, а также информации о
зарегистрированных правах»
1
. Все указанное выше считается особенностью
правового режима недвижимого имущества и сделок с ним.
В Российской Федерации существует множество различных сделок с
участием недвижимости: купля-продажа, рента, мена, наследство, дарение и
другие. Среди них наиболее широким спросом пользуется купля-продажа и
1
Цибуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Хозяйство и право. - М., 2014. №
2. С. 6.
62
аренда. Каждая сделка включает в себя наличие минимум двух сторон,
специальную форму договора и права и обязанности участников действия.
Основанием для признания недействительности сделки может быть нарушение
какого-либо из составляющих, следовательно, нужно рассмотреть все
компоненты сделки подробней.
Формулировка каждого правового договора начинается с указания
участников, подписывающих данный договор. В нем пропечатываются
наименования, адреса регистрации и другие всевозможные законные реквизиты
сторон. Каждый из участников договора должен быть дееспособным и
правоспособным. Несовершеннолетние лица до четырнадцати лет вправе
подписывать такие документы с согласия своих родителей или попечителей, но
только с разрешения органов опеки, а по достижению возраста только с
разрешения законных попечителей.
До подписания сделки покупателю или арендатору следует осуществить
проверку действительности полномочий второй стороны, чтобы в дальнейшем
избежать не нужных проблем, так как если обнаружится их отсутствие, то
сделки признают недействительной. К примеру, продавец или арендодатель не
является владельцем недвижимого объекта или уже занялся отчуждением с
другим участником; недвижимое имущество также может находиться под
арестом или же иметь ограничения в распоряжении им; супруг не дал
разрешение на продажу или же долевой собственник. При совершении сделок
следует учитывать следующие факторы.
Первоначально если сделка заключается не самим владельцем, а третьим
лицом, то нужно убедиться в наличии доверенности и в её подлинности на
заключение сделок с недвижимым имуществом собственника. Такая
доверенность должна иметь подлинную печать и подпись нотариуса, а также
распечатана на специальном бланке. Для уверенности надлежит связаться с
нотариусом и узнать действительно ли есть такой документ, так как они все
регистрируются в специальной системе и реестре. Если же собственник
63
юридическое лицо, то нужно проверить достоверность всей его учредительной
документации.
«При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не
нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав
должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из
них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на
основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права
возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного
нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально
удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон
договора»
1
.
Необходимо проверить правоустанавливающие документы продавца на
недвижимый объект в зависимости от того как имущество попало к нему. Но, не
стоит забывать, что права, которые были до Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 30 декабря 1997 года, подлежат добровольной регистрации, поэтому в таком
случае возможно отсутствие выписки или свидетельства о регистрации прав на
недвижимость.
Следующее, что можно сделать – это запросить выписку на продаваемый
объект недвижимости. Так как согласно статье 7 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
все данные о регистрации имеют открытый доступ, то есть, обратившись с
правильно заполненным заявлением в соответствующий орган можно узнать,
кто является собственником объекта продажи. Такой документ делается в
течение пяти дней.
Безусловно, следует помнить об особенностях сделок, когда супругом
продается совместно нажитое имущество. В соответствии с частью 3 статьи 35
1
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым
имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - М., 2011, № 7. С.
68-72.
64