Согласно Декрету «О земле» от 27 октября 1917 года: «помещичья
собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа,
помещичьи имения, равно как и все земли удельные, монастырские, церковные,
со всем живым и неживым инвентарем, усадебными постройками и всеми
принадлежностями, переходят в распоряжение Волостных земельных
комитетов и Уездных советов крестьянских депутатов впредь до разрешения
Учредительным собранием вопроса о земле»
1
.
В те времена недвижимое имущество означало общегосударственное,
поэтому оно было в пользовании у государства. Такое определение
взаимосвязано с термином исключение из товарооборота страны. Тогда спросом
пользовались запреты на продажу, дарение или выкуп земли.
Согласно первому Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года был создан
правовой раздел «Вещное право». По этому разделу к вещным правам
причислили также права на собственность, залог и, конечно, застройки. Но вот
позднее после подтверждения прав собственности на жилые дома, отменили, и
права на застройку была не востребована больше. Также критично отразилось и
отчуждение из оборота земельных участком и иных природных ресурсов
страны, которые были особыми объектами государственной власти, но и,
конечно же, что в законодательстве РСФСР не поддерживалось деление
имущества на движимое и недвижимое. Можно сказать, что гражданские права
землевладельцев были в критическом состоянии, а гражданский оборот страны
находился в застое некоторое количество времени.
В соответствии с нормами законодательства РСФСР 1961 года, а также
всем кодексам других республик, подраздел Вещного права так и не был
утвержден в подразделениях гражданского регулирования. При этом появился
подраздел права собственности во всех нормах РСФСР.
1
Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. № 1. Ст. 3.
1917.
15
Наконец, в Гражданском кодексе появляются нормы, подтверждающие
собственность на недвижимые объекты (к примеру: договоры купли-продажи,
дарения на жилые дома).
По закону № 443-1 «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года
вновь появляется термин «частная» собственность на земельные участки и
определение «недвижимости». В этот же момент государственная власть вводит
ограничения на преимущества и упразднения в каком-либо виде в владении над
имуществом в частном или ином видах собственностей. Наконец-то, народы
могут быть собственниками земли. Также объектами считались предприятия,
здания, ценные бумаги, деньги, сырье и материалы, и даже продукты
интеллектуального и творческого реалия.
Образование деления вещей на движимые и недвижимые сложилось
историческим путем, с самого начала оно было напрямую связано со значением
земель, сделки по которым были основой всего. В России дореволюционное
право не передавало термин «недвижимость» и характерные признаки различий
между движимым и недвижимым, но, однако, в трудах некоторых ученых
наблюдались попытки разделения имущества.
Под недвижимым объектом подразумевали земельные участки, а также
всё, что с ними связано, что нельзя забрать, не нарушив целостность этого
объекта. Постройки же, несмотря на то, что они крепко стояли в почве, могли
относиться к движимому имуществу, в тех случаях, когда они продавались на
материал, из которого они были сооружены.
Следовательно, можно предположить, что вопрос о пространственной
связи строений и земель решался в зависимости от определенных
обстоятельств. Также недвижимым имуществом не признавались строения,
которые строитель воссоздал на земле другого собственника в силу какого-либо
устного договора.
В гражданско-правовой литературе одними из наиболее характерных
черт недвижимости являются незаменимость, прочность, устойчивость,
16
индивидуальная определенность. В наше время термин «недвижимость»
закреплен первой частью Гражданского кодекса Российской Федерации, которая
вступила в силу 01 января 1995 года. В соответствии с действующим
законодательством понятия «недвижимость», «недвижимое имущество»,
«недвижимые вещи» - это синонимы.
Для широкого изучения предмета или объекта первостепенно
необходимо рассмотреть их процесс развития, так как все правовые и
юридические споры вырастают из исторических и протекают в последующие,
что помогает раскрыть их суть и увидеть проблему. Изучение исторического
развития и содержания такого понятия как «недвижимое имущество» позволило
систематизировать динамику его развития, а также прочувствовать его
исчезновение и возврат в юридической мысли.
1.2. Определение понятия и признаки недвижимого имущества
Впервые понятие «недвижимость» появилось во времена правления
Петра I. Но стоит отметить, что в действующем законодательстве вплоть до
наших времен отсутствуют конкретные пределы между движимым и
недвижимым имуществом.
Ни в одном виде общественных взаимоотношений слова «земельный
участок», «квартира», «дом», «комната», «нежилое помещение» не могут быть
изъяты из оборота и заменены на иные объекты в том же эквиваленте.
Участок общественной плоскости в целях правительственной власти в
мировые, вошедшие в историю времена – никак и не только лишь независимый
предмет общегосударственного регулирования, сколько доля этой местности.
Исключительный естественный источник – это источник, который не
представляется как товар, однако построенный законодателем в желании не
только лишь гарантировать финансовый рост общества, однако и в то же время
сберечь вероятность контролирования над основными богатствами в
17
первоначально скованную юридическую систему объекта. Появление,
формирование и правопонимание в наши дни на самом деле неповторимого
юридического действа, каким считается система недвижимого имущества, дают
возможность еще и понять основную роль обозначенной вещи гражданских
прав в преобладающей основной массе правовых режимов, а также,
немаловажно, раскрыть концепцию недвижимостей и отследить в её
перспективе непрерывное и переменчивое противоборство
общественного и индивидуального права.
В настоящий момент, проанализировав нынешнюю связь общественно-
правового и частноправового государственного регулирования в гражданском
праве можно отметить, что взаимоотношения, сопряжены с управлением,
использованием и маневрированием участком или иными естественными
ресурсами, но и с реализацией полномочий общественного имущества.
Несомненно то, что отмеченные факты напрямую объединены с недвижимой
собственностью, кроме того это доказывает первоначальный посыл о базисной
и преимущественной сочетаемости в развитии недвижимого имущества как
компонентов общественного и частноправового управления как первоосновной
показатель исследуемого предмета гражданских прав. Узкоотраслевой вид
недвижимого имущества, важность недвижимых вещей кроме как для
гражданского, но еще и для других сфер права неизбежно порождают к
потребности формирования общей, базисной на цивилистических мыслях
положения и законотворца, и законоисполнителя и науки.
В данной взаимосвязи образовался непростой и трудный узел
взаимозависимых осложнений в правовой сфере, к примеру, в весьма значимой
сфере стабилизации прав на недвижимое имущество, регистрации данных прав
и обращения недвижимой собственности. Его решение с установкой
формирования в перспективе четкого и устойчивого законного порядка
недвижимости потребует скоординированного рассмотрения огромного
количества законов и взаимосвязанных рекомендаций по их изменениям.
18
Предметами вещных прав обычно являются объекты, то есть имеющие
определенный объем вещественные предметы. Но безграничное многообразие
находящегося вокруг нас вещественного мира никак не способно быть
правильно оформлено при отсутствии определенной дифференциации вещно-
законного порядка, формируемого согласно тем или иным причинам.
С возобновлением в 90-х гг. ХХ века земли в общегражданский оборот
была реконструирована в правах и подкатегории недвижимой собственности,
охватывающая, в случае если руководствоваться п. 1 ст. 130 ГК Российской
Федерации, два категории предметов: 1. Недвижимое имущество согласно
естественным свойствам, то есть объекты в целом никак не имеющие шансы
передвигаться или передвижение которых весьма затруднительно и 2. другое,
двигаемое согласно собственной натуре, но законодательством отнесено к
недвижимости. Фиксируя в тексте Гражданского кодекса такого рода список,
законодатель, несомненно, придерживался взглядов огромного хозяйственного
значения объектов, относящихся к той или иной категории, отсюда следует
максимальная значимость сопряженных с ними социальных взаимоотношений.
Тут целесообразно упомянуть сформулированное Н.Д. Егоровым еще четверть
столетия назад примечание: «Критерий наибольшей важности, значимости
общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи, с
чем его нельзя признать научно безупречным»
1
.
Мера о недвижимом и движимом имуществе согласно установленным
нормам никак не может являться абсолютной. Основное ее преимущество
состоит в юридическом «отражении» этого предмета (предметов) физического
мира, который с помощью данной меры включится в гражданский оборот.
Недвижимый объект собственным базисом, первоосновной особенностью, к
которой, бесспорно, причисляются стабильность, обусловленность и
неповторимость недвижимости, определяет устойчивость и надежность
стабилизирующей юридической нормы. «Все без исключения довольно явные,
однако в совокупности беспринципные огрехи в определении одного из
1
Беляев И.Д. История русского законодательства. СПб.: Лань, 2015. – 234 с.
19
основных постулатов сегодняшнего гражданского права уступают перед
уникальным контрдоводом: ст. 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации функционирует 12 лет и собственной сутью определяет кроме
гражданско-правовых прав, еще и в существенной степени все без исключения
другое отечественное право, правоприменительную и судебную практику,
регистрацию прав на недвижимые объекты и сделок с ними.»
1
Теория
формирования гражданского законодательства о недвижимом имуществе кроме
того включает заключение об отсутствии потребности в пересмотре
установления недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ.
К недвижимым объектам действующее отечественное гражданское
законодательство относит «земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и
нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных
средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких
помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном
законодательством о государственном кадастровом учете порядке»
2
.
Другие предметы относятся законодательством к недвижимости не по
материальным качествам предметов, а по финансовой составляющей и, что
немаловажно, по функциональному значению: признаку и особенной областью
их использования, призывающих высокого общественного интереса
(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
предметы). Эта категория недвижимых вещей входит в предмет данного
исследования только в той мере, в которой может объяснить системное создание
недвижимостей в целом и способна послужить популярным исключением,
доказывающем нижеописанные принципы, сущность которых проявляется в
1
Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли.
– М., Статут. 2000. – 654 с.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
23.05.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.06.2018).
20
развитии общей системы научных познаний о юридических реалиях и
суждениях, отображающих действа имеющейся реальности.
Обычно в цивилистической науке предметы недвижимого имущества
воспринимались и продолжают восприниматься как движимые и недвижимые
объекты. Совместно с этим выделенные законодательством и судебным путем
юридическая суть недвижимости и, что немаловажно, особенный характер
отражаемого гражданско-правовыми законами данного действия окружающей
реальности с необходимым уровнем бесспорности только подтверждают
конкретную схожесть свойств движимых предметов и объектов недвижимости
при их базисном несовпадении.
Отображенная современным отечественным гражданским
законодательством юридическая система классической физической вещи
«тесна» для предмета недвижимости и никак не гарантирует надлежащим
образом результативность регулирования взаимоотношений по вопросу
исследуемого объекта цивильных прав. Надежность предметных прав на
недвижимость и устойчивость их оборота способны и обязаны быть
достигнуты посредством легального отграничения недвижимости от других, в
точности физических, объектов. Разделение предметов гражданских прав на
движимые и недвижимые объекты (ст. 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации) умаляет важность самого создания этой дихотомии, необоснованно
низлагая её вплоть до степени лишь вещей.
Обычно (начиная со Свода законов Российской Федерации) данное
разделение брало наиболее высшее иерархическое состояние, систематизируя
согласно данному показателю не только вещи, но и все без исключения
имущество. Однако это вовсе не означает, что в структуре недвижимого
имущества помимо вещей непосредственно необходимо включать вещное и
обязательное право, иски или ценные бумаги, подтверждающие права на
недвижимое имущество. На самом деле, вещное (а в единичных случаях –
обязательное, к примеру, аренда) право, часть в нем в согласии с действующим
21
законодательством имеют все шансы выступать объектом залоговых
взаимоотношений, но в данном исследовании объектом рассмотрения
считаются недвижимые вещи как таковые, вещи, причисленные к
недвижимости ввиду их физиологических, материальных качеств.
В литературе многократно подчеркивались характерные черты
недвижимых предметов как объектов гражданских прав. Особенность
предметов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах:
юридическом и материальном. К материальным показателям причисляются
природные качества предметов, относимые к недвижимому имуществу. К ним
можно отнести: надежность, необходимость, долговечность, фиксированность,
фундаментальность, персональную обусловленность, объясненную
адресованностью недвижимого объекта и так далее. Крайне неоднозначна
проблема о разделении либо неразделимости недвижимых предметов. На
физическом уровне фактически каждый объект вещественного мира может
быть поделен; но с точки зрения на предмет как на юридическую подсистему
подобное разделение обладает другим значением и представлением.
Определенный предмет недвижимого имущества в принципе неделим.
«Юридические характерные черты объектов недвижимого имущества в
большей степени сводятся в специфике его правового статуса, имеющего в
первую очередь отличие от правового статуса движимых предметов.»
1
Подобные характерные черты многократно указывались в гражданских работах
и сводились в основе своей к следующему:
- вещные права на недвижимую собственность, их становление,
лимитирование, трансформация и завершение подлежат известной
общегосударственной регистрации в определенном порядке;
- место пребывания недвижимого имущества устанавливают процедура
наследования, подсудность споров, место выполнения обязательств;
1
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". -
М., Юристъ. 2011. - 98 с.
22
- установлению наиболее продолжительных сроков приобретательной
давности на недвижимые объекты;
- закреплению особенного порядка получения полномочий на право
собственности на бесхозяйственные недвижимые предметы и на недвижимые
предметы, от которых владелец категорически отказался.
Особенности предметов недвижимого имущества непосредственно
следуют из толкования позитивных норм цивильного законодательства и
определяют недвижимое имущество на простом уровне, не обнажая наиболее
глубокие, первоосновные и конструированные признаки недвижимых объектов
равно как «верховных» предметов цивильных прав. К подобным
отличительным чертам необходимо причислить следующее.
Во-первых, только предметы недвижимого имущества создают
характерные особенности вещных прав на них, то есть прав с ярмом особенного
нахождения, что никак не способно иллюстрировать вещные права на другое
имущество. Все без исключения материальные выгоды от юридического
владения недвижимым предметом, перспективой воспользоваться ею,
сочетаются вытекающей из этого предмета серьезностью и обязательствами
общественного уровня. Право собственности на недвижимую вещь – это право
«верхнего порядка», призывающее чувство максимальной осторожности,
внимательности и стабильности объектного и субъектного качества, то есть
первостепенно необходимо следить за всей документацией и правильностью её
оформления.
Во-вторых, суть предметов недвижимости и в персональном проявлении,
и комплексно объясняет их законную взаимосвязанность, так как разного вида
недвижимые объекты «заполняют» личный, конкретный для определенного
предмета «уровень» правового пространственного места. В противоположность
от других предметов гражданских прав недвижимость «непрерывна»:
юридическая грань единственного предмета недвижимости считается
юридическим рубежом иного.
23
В-третьих, юридическая взаимосвязь недвижимых предметов,
объясняется: 1. объективно-материальной взаимосвязью вещественно
недвижимых предметов среди других, 2. непрерывным, связывающим, и, что
немаловажно, разнохарактерным и постоянным наличием «общей
общественной составляющей» в частноправовой системе каждого недвижимого
предмета, 3. юридической неразрывностью предметов недвижимой
собственности, проявленной предельно полно в общественном праве (право о
недрах, природоохранное законодательство и другое) и в наименьшей степени в
частном, что дает возможность сделать заключение о связанности системного
уровня. Данная связанность никак не способна не сказаться на сущности
любого из предметов недвижимой собственности проявлением характерных,
конструктивных качеств.
Системные особенности недвижимой собственности – это такие
свойства недвижимого предмета гражданских прав, которые определяют
юридическую (а в некоторых случаях и практическую) взаимосвязанность,
зависимость и конфигурацию недвижимых объектов в структурной концепции
системы предметов и в проявлении данной концепции в едином комплексе
абсолютно всех объектов гражданских прав.
Суммативная концепция предполагает наличие простого, прямолинейного
порядка системы, соединяющей все объекты гражданских прав, причисленных
законодательством к недвижимым. В наше время предметами недвижимой
собственности являются:
- земельные участки;
- предметы, основательно сопряженные с землей, передвижение каковых
в отсутствии пропорционального вреда их предназначению невозможно;
- сооружения;
- участки недр;
- предприятия как имущественные комплексы;
- иные имущественные комплексы;
24