- здания;
- воздушные и морские суда;
- нежилые и жилые помещения;
- космические предметы;
- суда внутреннего плавания.
«Суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об
имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации
прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и
т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно
единых, системных образований.»
1
Взаимосвязь с территорией равно как базис
отнесения предмета к недвижимости, и вероятность законодательного
«пополнения» списка недвижимого имущества непосредственным способом
урезаны существующей совокупностью недвижимостей, показывающейся не
материальным объединением ценных предметов, а целым единением с
конструктивным скелетом взаимосвязанных юридических элементов.
Общественная составная часть предметов недвижимости является
связывающим целым показателем только частично и считается в существенной
мере отличительным качеством, нежели целым показателем.
Описанное выше дает возможность сказать о существовании единой
целой системы абсолютно всех отмеченных законодательством недвижимых
объектов и, таким образом, подвести промежуточный итог о фактической
важности изображенной суммативной концепции.
1. Данная концепция создает единую процедуру (аспекты отбора, ранги и
так далее) физических объектов, ретранслированных в законную материю в
виде недвижимого имущества.
1
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс
России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский
А.Л. – М., Международный центр финансово-экономического развития. - М., 2012. – 456 с.
25
2. Устанавливает несколько дорог добавления и преобразования
совокупности недвижимости: наглядный (взаимосвязь с землей) и
законотворческий.
3. Имеющаяся изначальная концепция недвижимой собственности не
принимает другие объекты, которые не подходят недвижимым вещам,
входящим в данный список.
4. Указанная концепция конкретным способом «выравнивает» и
уменьшает общественную часть недвижимой собственности, старается внести
составляющим собственной текстуры наибольшую оборотоспособность,
которая выступает частноправовой сущностью концепции.
5. Система предметов недвижимого имущества выступает в свойстве
подсистемы в иной структуре имущества – системе гражданских правовых
объектов в целом, обоюдно улавливая особенности последней и транслируя ей
личные характерные черты.
6. Предназначается быть базисом с целью личностных внутрисистемных
образований (к примеру, многоквартирный дом).
7. Проявляет значительное воздействие в законодательной деятельности и
правоприменительной практике в области равно как гражданско-правового,
также и межотраслевой регулировки и смежных отраслях, таких как жилищное
или земельное право.
Комплекс объектов недвижимого имущества является сложным,
целостным строением, которое следует за суммативной системой. Выделенный
комплекс кроме свойственных суммативной системе качеств имеет еще и свои
собственные отличительные черты. Одна из них – это то, что комплекс
недвижимого имущества согласно количеству входящих в состав элементов
(недвижимых объектов) постоянно в той или иной степени уступает
суммативной. Следующая – в комплексной системе результативней выражается
характерное отличие объектов гражданских прав, которое называется
иммобилизация. Заключительная выразительная черта, являющаяся
26
существенным отличием комплекса как системы недвижимых вещей состоит в
неотъемлемом, едином системном создании истока в недвижимых объектах.
Этим базисом считается общая цель комплексной совокупности. В гражданском
законодательстве комплекс объектов недвижимого имущества выражается в
двух предметах – предприятия и кондоминиума.
В виде объекта гражданских прав предприятие как имущественный
комплекс является имуществом в широком смысле этого слова, что
подтверждается в абзаце 2 пункта 2 статья 132 Гражданского кодекса
Российской Федерации о составе имущественного комплекса. В этот комплекс
входят недвижимые (здания, помещения, земельные участки и так далее) и
движимые (материал, судна и так далее) объекты, имущественные права,
объекты интеллектуальной собственности и имущественные обязанности.
Кондоминиум – совместное обладание общим объектом недвижимости, в
большинстве случаев домом, но и другими недвижимыми предметами, в том
числе доля помещений, предназначенных для жилых и иных целей, которые
могут находиться в собственности рядовых граждан, Российской Федерации,
муниципальной, юридических лиц, а другая доля находится в иной общей
долевой собственности. Совместной собственностью при кондоминиуме
являются: межквартирные лестничные площадки, лестницы, ступени, лифты,
лифтовые и иных шахты, коридоры, соединяющие помещения, их крыша,
подвалы, техническое оборудование и специализированная техника, которые
могут находиться как внутри помещения, так и за его пределами, несущие
конструкции, земельные участки в состав которых входит и всё озеленение и
техника для него, кроме того другие предметы, которые нужны в целях
обслуживания и использования данного комплекса недвижимого имущества.
Качественное единство всех составляющих компонентов недвижимого
имущественного комплекса представляется одной из главных характерных черт
предприятия как объекта гражданских прав. Несмотря на всё вышеизложенное
ни предприятие, ни кондоминиум как имущественный комплекс невозможно
27
определенно включить в недвижимые вещи. Законодатель постоянно пользуется
тремя терминами в целях обозначения изучаемых предметов: недвижимый
объект, недвижимость и недвижимое имущество. В юридической литературе
отмечается, что недвижимое имущество и недвижимость это широкие и
глубокие понятия, которые являются совокупностью иных недвижимых
объектов гражданских прав. В сравнении с суммативной системой недвижимых
объектов комплексные недвижимые объекты гражданских прав выступают как
представление организованной концепции.
Синтетическая система недвижимых вещей – это наивысшая по
конструктивным взаимосвязям и стабильности юридическая концепция. В
данной системе недвижимые объекты до такой степени тесно взаимосвязаны
между собой, а совместная цель в назначении настолько возвышается над
другими отличительными чертами, что искусственное создание недвижимых
объектов в юридической составляющей преобразуется в сложную форму
единого имущественного предмета.
Наиболее яркой проблемой недвижимости является определение того что,
как и где можно назвать движимым и недвижимым объектом. В Едином
государственном реестре недвижимости необходимо регистрировать
недвижимости, сделки связанные с ней необходимо проводить в МФЦ или у
нотариуса, но определение перечня недвижимого имущества не входит в их
обязанности. Данная функция принадлежит органам технического и
кадастрового учета, она состоит из двух аспектов – технический и
юридический. В целях индивидуализации объекта необходимо сначала
определить его признаки, далее делается оценка имущества, то есть при
разделении объектов на движимые и недвижимые определяется его гражданско-
правовой статус.
При оценке не возникает проблем, но вот как классификация имущества,
которое имеет тесную связь с землей, вызывает ряд сложностей. Благодаря
современным техническим возможностям можно свободно использовать
28
сборно-разборные приборы, которые способствуют оценке объектов. Но на деле
существуют проблемы оценки техническими учреждениями инвентаризации в
связи с отнесением вещей к движимым или недвижимым.
1.3. Традиционные и производные объекты недвижимости
Традиционно понятие «недвижимость» определяется как земля и все, что
тесно с ней связано, то есть объекты, закрепленные на ней, такие, как здания,
незавершенного типа сооружения.
К подобному рода объектам можно отнести леса, участки недр,
отрезанные водные объекты, старинные долголетние насаждения и так далее.
Таким образом, это всё можно охарактеризовать как «недвижимое в силу
природы».
Гражданское законодательство на данный момент определяет три группы
недвижимостей:
1. Участки земной поверхности и недра земли в их природном состоянии,
которые определены в виде объектов гражданских прав как: участки недр и
земельные участки, в том числе и участки с отрезанными водными объектами и
покрывшиеся лесным массивом и историческими многолетними насаждениями.
2. Постройки и сооружения на земельных участках, кроме того постройки
в земных недрах. Жилые и нежилые помещения будут далее рассматриваться
как производственные объекты недвижимости.
3. Имущественный комплекс недвижимых объектов, который включает в
себя земельные участки совместно с сооружениями, такие как кондоминиумы
или предприятия, к примеру.
Какие-либо другие объекты могут быть причислены к недвижимости
законом в силу их экономический составляющей характеристики или что
считается более значимым по их функционалу, то есть сфера их применения,
которая требует к себе значительного общественного внимания (космические,
29
воздушные или морские судна). Выделенная группа недвижимых объектов
является исключением, которое иллюстрирует правила, строящие единую
конструкцию знаний о юридической составляющей и представления о данном
явлении.
Как уже говорилось выше к участкам недр и земной поверхности
относятся: участки недр, земельные участки, участки с отрезанными водными
объектами, покрытые лесным массивом и историческими многолетними
насаждениями.
Земельный участок – это традиционный вид недвижимого имущества.
Наше законодательство требует максимально точное определение его границ, но
при этом не включает в себя определения земельного участка как гражданского
объекта. «Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит
часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии
- ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до
глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых,
определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая
подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые,
энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью.»
1
Понятие вещи, используемое в гражданском обороте для определения её
как объекта физического мира в пространственных границах, обладающей
какими-либо свойственными характеристиками не конструктивно к земельному
участку, который обладает поверхностными границами и располагается
сравнительно других зон поверхности земли. Для определения специфики
земельного участка используют следующие термины: «территория»,
«природный ресурс», «пространство» и так далее. Множество ученых нашего
времени пользуются узким понятием земельного участка как недвижимого
1
Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному
кодексу РФ // Журнал российского права. - М., 2003. N 8. С. 15.
30
имущества, но существуют различные необычные трактовки, которые
показывают необычный подход к данной проблематике.
Некоторые исследователи, такие как С.А. Бабкин, первоначально делили
физический и юридический термин земельного участка, предполагая землю без
каких-либо объектов на ней, придя к выводу, что в юридическом смысле
земельный участок – это пространство, обладающее различной материей с
конической формой, которой свойственно сужаться к центру земли и
расширяться в другую от земли сторону.
Методологический подход С.А. Бабкина предполагает различие
представлений о вещах материального мира, который выражается с помощью
органов чувств человека и о комплексе правовых норм, систем, а также
представлений судебного рода, благодаря которым земельный участок (как и
любой другой объект гражданских прав) состоит в кругу гражданских
имущественных взаимоотношений, которые ограничены юридическими
нормами. Дальше исследователь рассматривает существо земельного участка
как пространство, содержащее какую-либо материю, которая как следствие
относится к физическому определению внешнего мира, выступающее
ценностью для природоведения в большей степени, чем для правоведения.
Предмет гражданско-правовой науки, которая не рассматривает происходящее в
материальном мире вне юридических представлений о нем, способствует
созданию юридической конструкции земельного участка, которая позволяет
осознать качественные характеристики для права предмета изучения и что
более важно повысить его статус в правозренческой плоскости.
«Правовая конструкция земельного участка как особого рода
вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена
необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса,
участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного,
лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в
вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым
31
назначением, особенностями включения и участия в обороте.»
1
Следует
отметить, что земельный участок самостоятельный объект гражданских прав,
который является главным и самым важным элементом недвижимого
имущества, выражая правовой статус других недвижимостей, зависящих от его
правового режима. Земельный участок как предмет различных отраслей
законодательства имеет качественные свойства способные влиять на партнеров
товарооборота.
Участки недр, так же как и земельные, сначала индивидуализируются, а
потом вводятся в гражданский оборот путем подписания нужных
государственных и муниципальных документов органами в виде геологического
или горного отвода. В то время как согласно статье 7 Закона Российской
Федерации «О недрах» этот участок отдается в пользование в виде
геологического отвода согласно соглашениям о разделении продукта при
добыче минерального составляющего, впоследствии получения полезных
ископаемых, строительстве сооружений под землей, что не связанно с добычей
полезных ископаемых. Статус геологического отвода даётся участку недр
согласно разрешению на геологическое исследование без разрушения
целостности объекта, приказу федерального органа управления
государственным фондом недр или с помощью решения территориального
органа. В пределах такого отвода работы могут производиться несколькими
подрядчиками.
В случае с отводом участка недр по понятным причинам не производится
в натуре. Федеральный закон «О соглашениях о разделе продукции»
рассматривает отвод такого участка, не включая определяемость границ
выделенной недвижимости, стирая характеристики с помощью геометрических
расчетов и примерным объемом получаемых полезных ископаемых, которые
выступают объектом недропользования.
Государство выступает как собственник таких участков, который
определяет строгий режим недропользования (наличие лицензии,
1
Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. - М., 2014. – 156 с.
32
ограниченность пользования и так далее). Данный вид ограниченности можно
представить в виде двух групп причин. К первой относятся причины
техногенного характера, которые определены качеством технологических
процессов, способствующих безопасной эксплуатации и воссозданию недр
земли. Вторая – это причины несозревшей коммерческой составляющей таких
объектов недвижимости в экономическом обороте.
К видам пользования участками недр относятся: местное геологическое
исследование и другие работы, которые не подразумевают нарушение их
целостности; геологическое исследование, основанное на поиски и изучение
месторождений полезных ископаемых; добыча полезных ископаемых и
связанное с этим перерабатывающее производство; создание подземных
сооружение и их использование не связанное с добычей полезных ископаемых;
поддержание охраняемых геологических зон, обладающих особенным
значением в целом; добыча коллекционных материалов (минералогических,
палеонтологических и иных). Получение минерального сырья из участков недр
является первостепенной целью предпринимательской деятельности на
основании лицензии на их использование. Порядок её получения носит
административный характер, а горный отвод приобретает срочный и
вспомогательный. Добыча полезных ископаемых с минимизацией расходов из
участка недр удовлетворяет к нему финансовый интерес предпринимателя,
который после его использования отдает обратно публичному владельцу.
Получение минерального составляющего, являющегося предметом такого
договора, выступает определяющим элементом правоотношений собственника
и пользователя такого объекта недвижимости.
Принадлежность к единому комплексу недвижимого имущества и
двухстороннее единение являются юридической составляющей и соотношением
участков на поверхности земли и под ней как объектов гражданских прав.
Первостепенным в этом объединении выступает участок недр, так как его
правовой режим является доминантой в сравнении с юридической
33
составляющей земельного. Примером данного вывода служат: согласно п. 1 ст.
22 Закона РФ «О недрах» предприниматель, обладающий участком недр может
ограничить застройку выделенных ему площадей; в соответствии со ст. 10
Градостроительного кодекса РФ нужно получать специальное заключение
органов Госгортехнадзора Российской Федерации при воздвижении построек,
где есть пласты полезных ископаемых; также земельные участки, которые
используют в геологических целях, согласно ст. 25.1 Закона РФ «О недрах»
временно или долгосрочно могут изыматься в государственных целях с
возмещением расходов пользователю и так далее.
При подробном рассмотрении взаимосвязи участка недр и земельного
можно прийти к последующим выводам. Нормы гражданского права
способствуют рассмотрению административных отношений, включающих
указанные традиционные объекты недвижимости в открытый экономический
товарооборот. Гражданское законодательство о недрах земли полагается на
пространство под поверхностью земельного участка не всего, а лишь того,
которое включает в себя полезные ископаемые. В связи с этим поверхность над
этим пространством следует называть "площадями залегания полезных
ископаемых", которые включают в себя: 1. Земельный участок, под которым
находятся полезные ископаемые и территория рядом, в связи с производством
работ по их добыче, 2. Акватория внутренних водных пространств, которые
могут быть источником минерального сырья, 3. Поверхность земельного
участка с горным отводом лечебного минерала. Следовательно, такие площади
способствуют представлению оборотоспособности земельных участков. Другие
участки недр, которые не обладают полезными ископаемыми и не являющиеся
культурной или иной ценностью выходят за рамки объектов недвижимости
гражданских прав в силу их не окупаемости и не-востребованности.
После уже указанной группы традиционного недвижимого имущества
(участки земли и недр) следует рассмотреть участки земли с водными
объектами, лесом и многолетними насаждениями. В соответствии со статьей
34