Семейного кодекса супругу в обязательном порядке нужно нотариально
подписанное согласие другого для проведения сделки. Если же его не было, то
супруг может в судебном порядке требовать расторжения сделки. Также при его
отсутствии новому владельцу должно быть отказано в регистрации прав на
недвижимость. Покупателю нужно помнить об этом и с самого начала
требовать предоставление данного согласия супруга.
И последняя особенность, о которой точно стоит помнить при продаже
доли в праве собственности на недвижимое имущество. Согласно статье 250
Гражданского кодекса долевые участники имеют право преимущественной
покупки на условиях, по которым она продаётся. Продавец за месяц до продажи
обязан оповестить каждого специально нотариально удостоверенным письмом
об отчуждении с указанием всех данных и только в случае, когда все дольщики
отказались или не приобрели в течение этого месяца, тогда объект может быть
продан другому покупателю. То есть при участии в долевой продаже, следует
запрашивать документы об отказе или свидетельства о получении писем
дольщиками.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса если покупатель провел сделку
без проверки всех вышеперечисленных моментов и документов, которые
подтверждают право собственности продавца и наличие у него право на
продажу имущества, то он признается исполнительным покупателем.
Добросовестный считается тот, кто не предполагал и не мог знать, что у
собственника не было права на отчуждение указанного в договоре имущества,
так как не был обладателем правового титула. В целях защиты прав
приобретателя на покупаемый объект, такое признание недвижимости при
подписании договора с недобросовестным продавцом в разных случаях может
быть значительным. Следуя вышеуказанной статье, собственник объекта может
отобрать имущество у добросовестного покупателя, но лишь в случае, когда
объект был утрачен не по его желанию (к примеру, хищение).
65
Содержание договора будет зависеть от условий, на основании которых
стороны пришли к единому соглашению. Участники сделки имеют гражданское
право свободно решать, какое будет содержание, внимательно проверив его до
подписания. Но существуют и условия, которые необходимо обязательно
указывать (например, в договоре купли-продажи обязательно надо прописывать
цену).
Указание предмета является обязательным условием заключения любого
договора. А в недвижимости существуют и дополнительные правила, так как
любое имущество имеет собственные индивидуальные признаки, которые его
отличают от других вещей. «Одной из особенностей договора продажи
недвижимости является придание существенного значения таким его условиям,
как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие. В нем должны быть
указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой
недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отличие от других договоров он обязательно
должен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГК РФ)»
1
. Статья 554
подтверждает указание предмета в договоре купли-продажи недвижимого
имущества, но её также необходимо использовать и при заключении иных
сделок. При подписании обязательно должны быть указаны все характеристики
предмета недвижимого имущества: адрес объекта, расположение в пределах
земельного участка, площадь, кадастровый номер, назначение объекта,
этажность, количество комнат, правоустанавливающие документы. В случае их
отсутствия, договор считается недействительным. При соглашении договора с
земельным участком описываются его границы или прилегающая территория.
Иная особенность содержится в купле-продаже жилых помещений, где по
статье 558 обязательно должны указываться лица, которые обладают правом
пользования. Такое право имеют члены семьи, проживающие в жилом
помещении. При переходе права на помещение, члены семьи продавца не
1
Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2015. С. 76.
66
лишаются права пользования им. При таком варианте новый собственник
становится наймодателем. Подписывая соглашение с обременением,
приобретатель не имеет права предъявлять что-либо продавцу, если жильцы не
выписываются. Но в случае сокрытия такой информации сделку можно считать
незаключенной, а потому у покупателя не возникает никаких прав и
обязанностей. Во избежание таких ситуаций следует запрашивать у продавца
справку о том, что в помещении никто не прописан.
Все договоры без исключения должны составляться в установленном
законом виде, неправильная форма заключенной сделки повлечет за собой
последствия, установленные законодательством. Сделки с недвижимостью
могут проводиться и в простой письменной форме без нотариальной печати,
при условии, что один собственник объекта передает право другому при
составлении одного документа. Здесь говорится о том, что не допускается
свободный обмен документацией.
В иных случаях требуется обязательное удостоверение сделки
нотариусом, но также и простые по соглашению сторон могут обратиться в
нотариальную контору. Необходимо заметить, что нотариус не только проверяет
наличие всей документации на объект недвижимого имущества, но и проверяет
дееспособность граждан и законность самой сделки. Также, нотариально
удостоверенная сделка имеет упрощенную форму регистрации и проводится в
течение трех дней.
Как уже говорилось, сделки, связанные с недвижимостью подлежат
регистрации в надлежащих органах. В соответствии со статьей 433 ГК РФ
договоры считаются действительными после их государственной регистрации.
К примеру: договоры купли-продажи жилого и нежилого помещения,
предприятий, дарения, ренты и другие.
Согласно замыслу российского законодательства регистрации сделки и
прав на недвижимый объект – это различные согласно своей натуре события.
Все сделки, подлежащие государственной регистрации, указаны в Гражданском
67
кодексе Российской Федерации. То есть для того, чтобы сделка считалась
заключенной, необходимо пройти обязательную стадию регистрации. Из этого
следует, что все права и обязанности по объекту недвижимости возникают
после этого этапа, следовательно, нельзя ничего требовать до перерегистрации
собственности.
Нужно также помнить, что обязанность по правильному оформлению
письменной сделки полностью возлагается на стороны, которые в ней
участвуют, а также и все стадии регистрации договора. Вне зависимости от
вида договора каждый из участников может в судебном порядке требовать его
расторжения или признания недействительным, а также компенсацию всех
убытков, которые возникли в ходе проведенной сделки по причинам не
исполнения обязательств одной из сторон. По статье 165 ГК РФ: «Если сделка,
требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но
одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой
стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка
регистрируется в соответствии с решением суда»
1
. При подаче искового
заявления по указанному требованию, следует пользоваться главой 13
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не забыть
подать ходатайство о запрете регистрации сделок с указанным недвижимым
объектом или об их приостановлении. Если же не выполнить это, то ответчик
вправе проводить, перезаключать, регистрировать другие сделки с этим же
имуществом, что помешает судебному производству по иску.
«Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому
договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение
его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений
сторон договора с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора
от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет
право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п.3 ст.551
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018). Ст. 165 п. 2.
68
ГК). В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. Сторона,
которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода
права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные
задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК)»
1
.
Стадия регистрации прав на недвижимое имущество относится к
исполнению сделки, и в таком случае предметом будет являться отчуждение
недвижимого объекта собственности согласно договору продажи, мены,
дарения. При этом по статье 223 ГК РФ в случае перехода прав собственности
на имущество подлежащее регистрации, они возникают только с момента его
регистрации в надлежащем органе, а не в момент передачи. Следовательно,
владелец передает все обязательства по объекту после того, когда право нового
собственника будет зарегистрировано. В соответствии со статьей 551 ГК РФ
при уклонении одного из участника сделки от перерегистрации прав
собственности на недвижимое имущество, суд по заявлению другого участника
имеет право постановить о произведении государственной регистрации прав на
объект. В результате желательно заявить ходатайство о наложении ареста на
недвижимый объект в целях устранения возможности подписания другой
сделки продавцом с третьей стороной.
Договор, по которому происходит обычная передача прав владения
недвижимым предметом, называется арендой, и здесь не имеет значения
регистрация прав, так как это нужно только когда необходимо зарегистрировать
сделку и всегда производится одновременно.
Самой главной проблемой при заключении сделок с недвижимостью
считается, когда продавец различным людям продает один и тот же объект
одновременно. Но судебная практика уже имеет свои правила, которые
помогают избежать подобных ситуаций и решить правовой спор:
- органы, производящие перерегистрацию права собственности, обязаны
отказать зарегистрировать договор по отчуждению имущества, если за
1
Харитонова Ю.С. Общие положения о договорах в гражданском праве: учебно-
методическое пособие. - М., 2014. С.19.
69
некоторое время до этого уже была регистрация прав на этот же объект
согласно другому договору, который был заключен тем же продавцом, но уже с
другим покупателем;
- после получения покупателем нового имущества ему не до регистрации
перехода права собственности, поэтому судебная практика предусматривает то,
что продавец уже не обладает правами по распоряжению этим объектом. Так
как он является предметом обязательства продавца, которое сложилось из
договора продажи, а новый собственник стал законным владельцем указанного
в договоре имущества. При подписании нового договора продавец будет нести
ответственность в соответствии с законом;
- при заключении собственником имущества некоторого количества
сделок с одним и тем же имуществом, но с разными участниками, если они не
подлежат регистрации и имущество ни по одному из них не было передано, то в
таком случае применяются нормы статьи 398 ГК РФ. По указанной статье право
на получение указанного в договоре имущества передается первому участнику
сделки, с которым раньше всего был подписан договор, а если нет возможности
определить этот факт, то тому, кто первый подаст иск против недобросовестного
продавца.
В заключение следует отметить несколько пунктов, которые нужно
соблюдать покупателю для надежности заключения сделок правового характера
по отчуждению имущества:
1. Сделку необходимо совершать только в нотариальной конторе, так как
нотариус является ответственным за законность ее проведения;
2. Период между заключением договора и моментом передачи
недвижимого имущества обязан быть самым минимальным, а регистрация
должна производиться скоропостижно, для исключения возможности продажи
иному лицу;
70
3. Без-промедлительная регистрация права собственности на объект
недвижимости гарантирует новому собственнику сложившуюся правовую
защиту.
В наши дни в российском законодательстве есть четкая структуризация
правовой составляющей государственной регистрации прав и сделок с
недвижимым имуществом. В данном случае важнейшим документом по
правовым отношениям считается российский Гражданский кодекс. Помимо
него существуют еще Жилищный, Земельный, Градостроительный кодексы и
иные регулирующие нормативно-правовые акты. Не меньшим значением
обладает Федеральный Закон от 21 июля 1997 года «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от
01.01.2017). Также не следует забывать и о юридической литературе, в которой
зачастую мнения ученых носят противоречивый характер по различным
спорам.
Недвижимое имущество, обладая незаменимой социальной и
экономической характеристикой, отличается от другого вида имущества
особыми правовыми положениями. Прежде всего, это заключается в
государственной регистрации прав на объекты, а также определенные
формулировки при заключении сделок.
Во всяком случае, в гражданско-правовом статусе недвижимого
имущества до сих пор существуют различные противоречия и спорные
моменты. Требуется постоянное совершенствование и развитие
законодательства в отношении недвижимости, которое способствует их
устранению. Постоянные социальные и экономические изменения в мире и
стране тоже требуют реструктуризации правового режима недвижимого
имущества.
Объекты недвижимости правомерно занимают основное место в
исследовательской и законодательной сфере юриспруденции, определяя
взаимодействие всевозможных материальных благ в экономическом обороте,
71
благодаря чему происходит структуризация системы экономических и
гражданских отношений, способствуя развитию цивилизованного общества.
Предприятию как имущественному комплексу требуется время для
приобретения самостоятельности и работоспособности, в особенности таким,
которые построены частными спонсорами, негосударственными
организациями, чтобы они начали обладать вещными правами на уровне с
бывшими государственными. Безусловно, после некоторого периода времени
при стабильном экономическом росте товарооборота эта разница сведется к
минимуму.
Свобода экономической деятельности, конституционные гарантии
владельцев недвижимости, поддержка конкуренции, единство экономического
пространства должны быть утверждены в ходе судебной практики,
государственной деятельности, повседневной жизни, вырабатываемые
тысячелетним опытом гражданского права. Базис гражданского
законодательства основывается не только на юридической поддержке (статья 1
ГК РФ), но также и правом собственности на имущество, в точности
стабильным вещным владением сторонами недвижимым объектом.
72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сложно недооценивать предметную значимость недвижимых объектов в
политической, социальной, правовой и экономической сфере любой страны без
исключения. Именно недвижимость всегда является стержнем товарооборота
какого-либо развития и становления государства. Земля, вся её поверхность, а
также её недра, обладающие разными правовыми статусами, всегда будут
государственными для публичного права. Территория – это место
жизнедеятельности человека, которое имеет производственный капитал и
является домом для всей нации, место жительства для процветания общества.
Желание юридического или физического лица стать владельцем
недвижимости – это не только стремление социально-психологического рода
отделения себя от государства, но и включение себя в экономику гражданского
предпринимательского товарооборота, который способствует имущественному
развитию человека.
Большинство спорных вопросов возникает на стыке отраслей
регулирования гражданских правоотношений, которые связаны с недвижимым
имуществом: гражданское и водное, гражданское и лесное право и так далее.
При этом нет решения насущных вопросов, как например, здание – нежилое
помещение, в части доктринального решения в отношении недвижимости.
Несмотря на все спорные моменты, имущественный комплекс
представляет собой особый объект гражданских прав, который взаимосвязан
недвижимыми и движимыми предметами, обладающими единым целевым
назначением.
Такой объект недвижимости проходил различные стадии трансформации
в сфере гражданских прав в каждом моменте истории во всех странах мира.
Развитие данного термина проходило со времен римского права, путем
объединения движимого и недвижимого, когда земля была обычной
собственностью, а сделки ничем не отличались. В наши дни происходит
73
дальнейшее развитие имущественного комплекса в связи с изменениями в
социальном и государственном регулировании, а также и в экономике страны,
которая диктует правовую составляющую гражданских прав.
Неоднозначность и отличительные черты вызывают множество
неопределенностей в определении законодателем современной цивилистики.
Различные ученые высказывают противоречивые мнения об имущественном
комплексе как объекте недвижимости, говоря о нем в разнообразных
интерпретациях, но подразумевая общее понятие, в котором комплекс является
самостоятельным объектом и сочетанием различных предметов и производств,
необходимый для предпринимательской деятельности.
Главной проблемой имущественного комплекса как объекта
недвижимости является отсутствие законодательно четкого термина, в котором
есть все признаки как предприятия, как объекта цивильных прав, как единое
имущество жилого дома в долевой собственности, как технического комплекса
и других согласно нормативно-правовым актам, что препятствует
бесперебойному использованию в практике при проведении различных сделок с
ним.
Законотворец конкретизировал предприятие как объект гражданских прав,
являющийся имущественным комплексом, который занимается
предпринимательской деятельностью. Согласно статье 132 ГК РФ предприятие
как имущественный комплекс представляет собой недвижимость. Такое
определение ограничивает его именно в данной статье, так как не принимает во
внимание, что не все комплексы представляют собой предприятия, которые
занимаются предпринимательской деятельностью.
Целесообразно разработать широкое определение, соединяющее все
необходимые характерные черты недвижимости и сделать подвиды,
конкретизируя признаки для каждого правового регулирования сделок с
недвижимым имуществом. Также следует объединить движимые и недвижимые
74