83
Земельный участок не упоминается в составе единого недвижимого
комплекса, он относится к «иным вещам, которые неразрывно связаны с ним
физически», так как соответствует этому критерию.
И можно утверждать, что не обязательно включать земельный участок в
состав единого недвижимого комплекса и логично, что единый недвижимый
комплекс может располагаться на нескольких земельных участках.
Части единого недвижимого комплекса - тоже могут располагаться на
нескольких земельных участках, не объединенных территориально.
При наделении собственника единого недвижимого комплекса
исключительным правом на земельный участок, необходимо учитывать, что
объекты недвижимого имущества в составе такого комплекса могут вводиться в
эксплуатацию в разное время.
При долевой собственности на общее имущество в виде единого
имущественного комплекса, долю каждого из собственников всегда можно
определить, но не всегда можно выделить ее в натуре, так как она может не
совпадать с физическими границами зданий.
Наличие доли в общей собственности подразумевает не только право
распоряжаться данной долей но и возлагает на собственника доли обязанности
по расходам на содержание общего имущества. Расходы чаще сего делятся
пропорционально размеру доли.
Размер доли в праве общей собственности на единый недвижимый
комплекс зависит от количества субъектов права, отчуждения части доли или
приобретения долей.
Реализация прав собственников долей в случае с общей долевой
собственностью происходит по согласию собственников долей единого
недвижимого комплекса. В случае возникновения разногласий между
дольщиками – путем судебного разбирательства.
При долевой собственности на объект недвижимости необходимо
учитывать, что распоряжаться можно только собственной долей и только при
84
наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности на
существующую долю.
Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, правообладатель должен
учитывать все перечисленные выше особенности в части порядка и правил
отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и
порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности и
правил налогооблажения, применяемых к имущественным комплексам, в
состав которых могут входить и движимое имущество - что не всегда
целесообразно.
Несомненно, в части налогообложения и бухгалтерского учета
предпринимателю будет выгоднее не регистрировать предприятие как
имущественный комплекс, так как отсутствуют специальные правила и
нормативно-правовая база, регулирующая налогообложение в части единых
недвижимых комплексов, что фактически приведет к увеличению налогового
бремени предприятия. Но у предпринимателей есть выход – учитывать объекты
движимого имущества как самостоятельные объекты, чтобы их стоимость не
учитывалась при расчете налога на имущество организации. В обоих случаях
предприятие будет выполнять поставленные задачи в полном объеме.
С учетом изложенного выше, можно допустить, что при использовании
конструкции единого недвижимого комплекса и невключении в состав такого
комплекса ряда объектов движимого имущества организации придется
доказывать соответствие таких объектов движимого имущества
вышеуказанным критериям, что значит, придется доказывать основание для
самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
85
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведённый анализ правового режима единого недвижимого
комплекса позволяет сделать следующие выводы.
Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ «О внесении изменений в
подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» в гражданский оборот введен новый объект вещных прав - единый
недвижимый комплекс. Многие правоприменители отмечали, что
государственная регистрация и кадастровый учет нового объекта совершенно
не урегулированы, и возникает множество проблем при регистрации права на
ЕНК. К примеру, М.В Глебова отмечает – нововведение (имеется в виду ЕНК)
направлено на упрощение оборота недвижимости, однако последовательные
нормы учета пока отсутствуют, поэтому по факту цели введения комплекса
полностью пока не реализованы
1
. Несмотря на то, что никаких препятствий для
объединения объектов, зарегистрированных в едином государственном реестре,
для собственника не было. Все равно долгое время на практике объекты
недвижимости, составляющие комплекс, ставились на учет как отдельные.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ устанавливались лишь
общие положения в отношении правового статуса единых недвижимых
комплексов, что отрицательно сказывалось на практике применения данной
конструкции.
2
Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в гражданско-правовом
обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо
наличие одного из следующих критериев:
1. неразрывная физическая или технологическая связь объединенных
единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных
объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);
1
Глебова М.В. – Проблемы регистрации права на единый недвижимый комплекс.
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
Незнамова А.А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс как
единый объект вещных прав. [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
86
2. расположение на одном земельном участке, в случае, если в
едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в
целом как на одну недвижимую вещь.
Следовательно, при объединении в единый недвижимый комплекс
зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и
неразрывно связанных физически или технологически, не обязательным
является их расположение на одном земельном участке.
Проведенный анализ соотношения категорий «предприятие»,
«линейный объект» и «единый недвижимый комплекс» показал, что указанные
правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как
недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым
имуществом в силу прямого указания закона.
Вместе с тем, данные конструкции имеют и существенные различия. В
том числе, их соотношение между собой.
Линейный объект какединый недвижимый комплекс это в большей
степени родовое и видовое понятие, поскольку даже гражданским
законодательством предусмотрено, что единый недвижимый комплекс может
быть и линейным объектом тоже.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность
применения конструкции единого недвижимого комплекса в гражданском
обороте будет во многом определяться уточнением и усовершенствованием
соответствующих положений земельного и градостроительного
законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и
регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов
налогообложения и бухгалтерского учета.
Для совершенствования законодательства в области регулирования
гражданско-правовых отношений, возникающих при совершении сделок в
которых фигурируют единые недвижимые объекты, предлагаю:
87
1. Исключить леса, многолетние насаждения, а также обособленные
водные объекты из перечня недвижимого имущества, указанного в статье 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, так как объектами
недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные
участки на которых они расположены.
Ведьдаже в законодательном определении понятия «лесной фонд» речь
идет о тех земельных участках, на которых лесные насаждения расположены.
1
Необходимо внести соответствующие изменения в Лесной и Водный
Кодексы РФ.
2. С целью урегулирования правового режима помещений (как жилых
так и нежилых) - дополнить статью 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации указанием таких объектов недвижимого имущества как «жилое
помещение» и «нежилое помещение».
3. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному
комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в
состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе
сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе.
Такое уточнение необходимо для создания понятных и
последовательных механизмов использования единого недвижимого комплекса
в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных
практических трудностей для хозяйствующих субъектов.
Так же, можно с точностью утверждать, что правовая конструкция
единого недвижимого комплекса, вероятнее, может представлять интерес для
владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных
объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов
предполагается в виде единого объекта.
Однако эффективность, целесообразность и практическая
востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и
1
Лесной кодекс Российской Федерации :федеральный закон от 4 декабря 2006 г. №200-ФЗ
ФЗ (ред. от 27.02.2018) [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
88
законодательства в части регулирования земельных и градостроительных
отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на
недвижимое имущество.
89
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. (принята
всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных
Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от
30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) -
Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
30.11.1994 (ред. от 16.12.2019) № 51-ФЗ. - Консультант Плюс Версия Проф
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
25.10.2001(ред. от 27.12.2019) № 136-ФЗ – Консультант Плюс Версия Проф
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
29.12.2004 (ред. от 06.02.2020) № 189-ФЗ – Консультант Плюс Версия Проф
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
29.12.2004 (ред. от 27.12.2019) № 190-ФЗ [Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации: федеральный закон от
03.08.2018 (ред. от 27.12.2019) № 302-ФЗ – Консультант Плюс Версия Проф
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
7. Лесной кодекс Российской Федерации :федеральный закон от 4 декабря
2006 г. №200-ФЗ ФЗ (ред. от 27.02.2018) [Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
90
8. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от
13.07.2015 (ред. от 23.01.2020)№ 218-ФЗ – Консультант Плюс Версия Проф
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
9. О связи: федеральный закон от 07.07.2003 (ред. от 01.11.2019) № 126
Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
10. О кадастровой деятельности: федеральный закон от 24.07.2007 (ред. от
17.06.2019) № 221-ФЗ – Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс]
АО «Консультант Плюс». М., 2020.
11. О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 12 января
2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право
заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов: Приказ
Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 февраля
2016 года № 55 (в посл. редакции) [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
12. Об утверждении формы технического плана и требований к его
подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации
об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в
ней сведений: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 (в посл.
редакции) № [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
13. О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников
долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации: федеральный закон от 29.07.2017 (ред. от 04.11.2019) № 218-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
14. Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской
Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации: федеральный закон8.11.2007 г. № 257-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
91
15. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации:
федеральный закон от 3.12.2018 (в посл. ред.) № 342-ФЗ [Электронный ресурс]
АО «Консультант Плюс». М., 2020.
16. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую:
федеральный закон 21.12. 2004 (ред. от 01.05.2019) № 172-ФЗ[Электронный
ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
17. О недрах: федеральный закон от 21.02.1992 (в посл. ред.) № 2395-
I[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
18. О залоге: федеральный закон от 07.04.2010 (в посл. ред.) № 60-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
19. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях:
федеральный закон от 14.11.02 (ред. от 28.12.2019) № 161-ФЗ [Электронный
ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
20. Об оценочной деятельности в Российской Федерации федеральный закон
от 29.07. 1998 (ред. от 28.11.2018) № 135-ФЗ[Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
21. О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном
партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 13.06.
2015 (ред. от 26.07.2019) № 224-ФЗ [Электронный ресурс] АО «Консультант
Плюс». М., 2020.
22. О содействии развитию жилищного строительства: федеральный закон
24.07.2008 (ред. от 02.12.2019) №161-ФЗ [Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
23. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
92
от 28.01.2006 № 47 – Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс]
АО «Консультант Плюс». М., 2020.
24. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
от 28.01.2006 № 47 – Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс]
АО «Консультант Плюс». М., 2020.
25. Письма Министерства Финансов Российской Федерации от 22.05.2013 №
03-05-05-01/18212, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050с Консультант Плюс
Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
26. Письма Министерства Финансов Российской Федерации от 22.05.2013 №
03-05-05-01/18212, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050Консультант Плюс
Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
27. Информационное письмо Министерства экономического развития РФ от
5 марта 2014г. N 02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый
комплекс». Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
28. Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс: письмо
Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от
05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14. М: 2014 [Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
29. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе (принята на заседании Совета при Президенте Российской
Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства 15 декабря 2003 г.) Консультант Плюс Версия Проф
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.