13
Первый–технический этап – этоиндивидуализация объекта
недвижимости. После этого этапаобъекту права дается оценка принадлежности
его к недвижимому имуществу (есть ли признаки для отнесения его к
недвижимости). Затем, Росреестр, регистрируя права на недвижимость и сделки
с недвижимостью, вынужден полагаться на данную оценку.
То обстоятельство, что фактически единые недвижимые комплексы не
являются вещами, говорит о том, что они не могут быть и недвижимыми
вещами. Но действующее законодательство не дает оснований для такого
вывода.
1
Рассмотрим ситуацию. Регистратор при регистрации прав на
недвижимость, может не согласиться с тем, что объект является недвижимой
вещью. Возникает вопрос - должен ли он отказать в регистрации ссылаясь на
это?
Разрешение такого спора, по моему мнению, возможно лишь
следующим образом. Определяя правовой режим вещи (в том числе путем
регистрации прав на недвижимость), мы юридически фиксируем ее
принадлежность субъекту. Это, в свою очередь, делает бессмысленным
проведение двойной юридической регистрации: регистрации объекта
недвижимости и регистрации права на недвижимое имущество.
2
В судебной практике 2013, 2014 и даже 2015 годов можно обнаружить
отказы в удовлетворении требований о признании права на ЕНК именно в виду
того, что один из элементов совокупности не отвечал признакам недвижимой
вещи.
3
1
Дружинина Ю.Ф. О перспективах включения единого недвижимого комплекса а
гражданский оборот . Вестник Омского университета. Серия «Право».-2014. С. 104
2
Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и
сделок с недвижимостью. Российская юстиция. – 2002. С. 23.
3
Расхвалова Д.О. К вопросу о соотношении единого недвижимого комплекса и сложной
вещи. - Вестник Кемеровского государственного университета. Серия: Гуманитарные и
общественные науки.С. 99.
14
Исходя из изложенного выше, можно утверждать, что проведение
технической инвентаризации объектов недвижимости носит только учетный
характер.
Так же хочу отметить, что если органом юстиции будет установлено, что
на государственную регистрацию представлены права на объект, который не
является недвижимой вещью, то он вправе отказать в регистрации со ссылкой
на то, что этот объект не является недвижимой вещью.
В современном мире под понятием «недвижимость», понимается
«земельный участок», ведь именно они занимают главное место в перечне
недвижимых объектов.
Понятие «участок» уже означает часть целого.
Но, стоит отметить, что земля становится объектом недвижимости лишь
с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр
земель(ЕГРЗ) – после наделения ее правовым режимом земельного участка.
1
Здесь необходима кадастровая оценка земельного участка. Она
определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому
обороту.
До кадастровой оценки и установления местонахождения, земельный
участок остается объектом регулирования государственного права, поскольку
является неразрывной составной частью территории государства.
Земельный участок неделим по своей юридической природе, так как,
согласно земельному законодательству выделение в натуре «части» земельного
участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух
новых, которые только территориально соответствуют разделяемому
земельному участку.
Логично, что при переходе права собственности на здание или
сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором
оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на
1
Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»от 02.01.2000 № 28-
ФЗ,[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
15
земельный участок, о чем указано в статье 273 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
Но в гражданском законодательстве части земельных участков
встречаются как самостоятельные единицы, образованные в процессе раздела
или выдела из земельного участка определенной его части. И такие объекты
имеют право на существование в гражданско-правовом обороте как
самостоятельные единицы.
Стоит указать, что процедура введения земельного участка в гражданский
оборот проходит в два этапа:
1) кадастровая оценка
2) регистрация прав на земельный участок и закрепление его за
правообладателем (путем внесения соответствующей записи в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Таким образом, мы приходим к выводу, что «настоящей»
недвижимостью являются лишь земельные участки, а все остальные вещи, в
том числе и неразрывно связанные с землей, - это принадлежность
недвижимости (принадлежность земельных участков) и отсутствие в
законодательстве четкого определения имущественных комплексов к тому же,
формирует ряд сложностей в определении правового режима конкретных видов
имущественных комплексов.
Сама идея появления комплекса недвижимого имущества реализовалась в
Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
2003 года. Планировалось, что появится новый объект, который отличался бы
тем, что объединял разнородные вещи единым хозяйственным назначением.
1
Такой комплекс должен был стать сложной вещью, со специальным правовым
регулированием. Как отмечает в своей работе «Правовая концепция
недвижимости» Д.А. Базаркин: «после долгих дискуссий авторы проекта ГК РФ
1
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (принята на
заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г.) Консультант Плюс
Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
16
решили конкретизировать концепцию, предложив в качестве недвижимой
вещи, участвующей в обороте как единый объект, признать единый
имущественный комплекс»
1
.
Возможно, именно такой подход и изменит регулирование оборота
недвижимых объектов.
На данном этапе, исходя из имеющейся информации, можно утверждать,
что признаками имущественного комплекса как объекта гражданских прав
являются комплексность объектов (включая земельные участки), находящихся
в едином технологическом процессе их использования и наличие определенных
целей и задач, направленных на решение соответствующих вопросов
жизнеобеспечения населения.
Нынешний Земельный кодекс РФ устанавливает принцип «Единство
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Этот
принцип использовался еще в римском частном праве, его еще называют
«естественным». Согласно этому принципу, все прочно связанные с
земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за
исключением, конечно же, случаев, установленных федеральными законами, и
этот принцип закладывает основы будущего регулирования земельных
отношений.
2
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним
объектов, в России реализуется иначе, нежели в европейской модели. Как
отмечалось выше, в Российской Федерации право собственности
регистрируется отдельно на земельный участок, здание, сооружение или объект
незавершенного строительства. Судебная практика свидетельствует о том, что
земельный участок и возведенные на нем объекты недвижимости не всегда
находятся в собственности одного и того же лица.
3
1
Базаркин Д.А. Правовая концепция недвижимости. ЭЖ-Юрист. 2012. №15 С.7.
2
Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
3
Исмайлов И.И. Единство судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов
недвижимости. Международная научно-практическая конференция «Строительство - 2014»-
Ростовн/Д: РГСУ, 2014
17
Вопрос о прочности и связи сооружения с землейзависит от каждого
конкретного случая. Если раньше правоведы рассматривали понятие «прочная
связь с землей» как «соединенность» объекта с грунтом, то в настоящее время
механические критерии прочности связи сооружения с землей утрачивают свое
значение, уступая юридическойпрочности.
Но и здесь не все просто. Упомянутая выше юридическая прочность
может отсутствовать. Это и дает основание полагать, что лицо, не имеющее
право собственности на земельный участок, может стать первичным
собственником здания или сооружения как объекта недвижимости. Исходя из
чего, требование прочной связи с землей рассматривается только в виде
физического соединения здания с земельным участком, при отсутствии, как
правило, общего правового режима.
Такое может произойти в случаях:
- если приобретено право на строение а право на земельный участок
возникает после (путем передачи такого права бывшим собственником,
например, или при возникновении вещного права на данный участок или
участок, необходим для пользования приобретенным строением). Эти номы не
противоречат законодательству, напротив, они закреплены в статье 552
Гражданского кодекса Российской Федерации.
- если объект недвижимого имущества фактически и юридически
закреплен на конкретном участке земли, (это необходимо для установления
адреса и публичности такого строения). В данном случае земельный участок, не
просто выделен в натуре, а юридически обозначен в специальных учетных
технических и регистрационных документах. Юридическое обозначение
недвижимости всегда опережает возникновение вещных прав на него.
Вещные права на объект недвижимости могут быть и не
зарегистрированы вовсе (например, при самовольной постройке), но это не
означает, что недвижимое имущество не становится предметом гражданско-
правовых отношений.
18
Так же, стоит учитывать нормы градостроительного законодательства,
которые регламентируют, что объекты, принятые в эксплуатацию, наряду с
объектами самовольной постройки, объектами незавершенного строительства
(в том числе, если разрешение на строительство таких объектов не выдавалось)
и бесхозяйными объектами подлежат обязательному государственному
техническому учету и технической инвентаризации.
Сведения обо всех категориях указанных выше объектов, признаваемых
недвижимыми, являются основой для осуществления государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения
государственного статистического учета и определения размера налога на
имущество.
Все перечисленные объекты недвижимости (включая даже те,
строительство которых не завершено) должны быть внесены в реестр
федерального имущества.
Не стоит забывать и про принцип «невозможность перемещения объекта
без несоразмерного ущерба его назначению» который, безусловно, применяется
в совокупности с принципом «прочная связь с землей».
При таком темпе развития специальной техники, которая без труда
сможет перенести здание в любое другое место, принцип прочной связи с
землей теряет смысл. Причем законодатель не ставит в условие затратность
возможного перемещения, стоимость объекта и его сохранность. Принцип
заключается именно в причинении «несоразмерного ущерба назначению»
объекта.
Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического
существования – получение разрешение на строительство при имеющихся
документах на землю (договор долгосрочной аренды или право собственности
на землю), приемка в эксплуатацию и так далее, согласно градостроительному
законодательству, либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем
в последнем варианте опять же предоставление земельного участка и
19
повторения всей процедуры введения в эксплуатацию и проверка безопасности
такого здания или сооружения.
Исходя из изложенного выше, можно утверждать, что основнойкритерий
отнесения каких-либо объектов к недвижимому имуществу, указывает в
основном на юридическую связь здания (сооружения) с землей.
Такая связь свидетельствует о более тесном правовом взаимодействии
объектов.
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
этоюридический акт признания и подтверждения государством возникновения
прав на недвижимое имущество.
1
Право собственности на недвижимость возникает с момента его
государственной регистрации в Росреестре. Государственная регистрация в
Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом
от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация является единственным доказательством
зарегистрированного права, а зарегистрированное право, как известно,может
быть оспорено только в судебном порядке.
По мнению кандидата юридических наук Петрова Е.Ю., для признания
объекта недвижимым совершенно не требуется его государственная
регистрация, поскольку такого правила законодательством не закреплено.
2
Поэтому недвижимыми являются здания и сооружения до регистрации права
собственности на них. Другие авторы считают, что недвижимость это
исключительно юридическое понятие, поэтому без регистрации прав, на объект
1
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2001.
20
не будет распространяться режим недвижимости. То есть недвижимостью
могут выступать только объекты, на которые установлены все вещные права,
именно они могут участвовать в обороте имущества и быть предметом сделок .
1
Это правило напрямую касается и единых недвижимых комплексов –
обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым
является его регистрация как одной недвижимой вещи в едином
государственном реестре прав. Без чего невозможно признать объект единым
недвижимым комплексом, даже если он удовлетворяет всем остальным
требованиям, применимым к единым недвижимым комплексам.
До 31 января 1998 г. права на недвижимое имущество регистрировали
различные органы.Так, например, учет жилых помещений и регистрация
договоров в отношении них осуществлялся органами бюро технической
инвентаризации (далее БТИ), в отношении земельных участков - в земельном
комитете и так далее.
В настоящее время по желанию указанных выше правообладателей
может быть произведена государственная регистрация с выдачей новых
правоустанавливающих документов. Но эта процедура не является
обязательной и не влияет на действительность ранее возникших прав. Стоит так
же отметить, что в случае совершения сделки с таким недвижимым
имуществом установлена облегченная процедура регистрации - без уплаты
государственной пошлины.
Другими словами, если вы приобрели недвижимое имущество до
указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком,
действовавшим на тот момент, документы являются юридически правильными
и объект недвижимости принадлежит вам на праве собственности.
Во всех остальных случаях, при государственной регистрации сделок с
недвижимостью взимается государственная пошлина, размер которой
установлен Налоговым кодексом.
1
Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. М.: Академия, 2011. С.
271.
21
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах
регистрационного округаина основании заявления правообладателя данных
объектов недвижимости.
1
С 31 января 1998 года при осуществлении сделок с недвижимостью
единственным доказательством существования права или его ограничения
является государственная регистрация таких прав в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП)
1
.
Так же, стоит отметить, что государственной регистрации подлежат
следующие виды сделок:
1. купля-продажа жилого дома, квартиры, или их частей;
2. купля-продажа предприятия;
3. оформление ипотеки;
4. дарение;
5. рента;
6. пожизненного содержания с иждивением;
7. аренда недвижимого имущества, если иное не установлено законом;
8. аренда предприятия и передачи недвижимости в доверительное
управление.
А регистрация ограничений (обременений):
1. возможна только при наличии государственной регистрации прав на
данный объект в ЕГРП;
2. может проводиться по инициативе правообладателей или
приобретающих указанные права лиц;
3. производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения)
установлены соглашением;
1
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-
ФЗ – [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции
по российскому гражданскому праву. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2004. –С. 12
22
4. осуществляется по инициативе органов государственной власти и
местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в
публичных интересах;
5. сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о
зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было
зарегистрировано не по заявлению правообладателя.
Права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого
или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного
пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного
пользования земельными участками на срок более одного года, из договора
аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года не
подлежат государственной регистрации.
1
В государственной регистрации прав могут отказать в случаях:
1. Когда право на объект недвижимого имущества, не является
правом, подлежащим государственной регистрации;
2. Если правообладатель не представил заявление и иные
необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего
права;
3. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось
ненадлежащее лицо;
4. Если не представлены документы, необходимые в соответствии с
законом для государственной регистрации прав или они не соответствуют
требованиям законодательства;
5. Акт государственного органа или акт органа местного
самоуправления о предоставлении прав признан недействительным;
6. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не
уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;
1
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ
– Консультант Плюс Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020