73
Росреестр занимается не только регистрацией прав и сделок с
недвижимостью а так же организацией единой системы государственного
кадастрового учета и лицензированием геодезических и картографических
работ.
Для увеличения области применения понятия единый недвижимый
комплекс необходимо правовое урегулирование в следующих областях его
использования:
1.Реализация собственником ЕНК исключительного права на
приватизацию или аренду земельного участка под единый недвижимый
комплекс;
2. Раздел и обращения взыскания на единый недвижимый комплекс;
3. При налогообложении и в области бухгалтерского учета в отношении
единых недвижимых комплексов.
Рассмотрим каждый пункт в отдельности.
3.1 Реализация собственником единого недвижимого комплекса
исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под
единым недвижимым комплексом
Стоит отметить, что земельный участок не упоминается в составе единого
недвижимого комплекса, он относится к «иным вещам, которые неразрывно
связаны с ним физически», так как соответствует этому критерию. Отсюда
можно утверждать, что не обязательно включать земельный участок в состав
единого недвижимого комплекса и логично, что единый недвижимый комплекс
может располагаться на нескольких земельных участках. Как и части единого
недвижимого комплекса - тоже могут располагаться на нескольких земельных
участках, не объединенных территориально.
Вопрос наличия прав в отношении занимаемых едиными недвижимыми
комплексами земельных участков возникают у их собственников и
распространяется ли на собственникаединого недвижимого
74
комплексаисключительный характер права на оформление участка в аренду или
же в собственность - остается актуальным.
Исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на
приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных
участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены
регламентировано статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
1
Что касается земли под едиными недвижимыми комплексами, то в этой
статье не указано прямо в чьей она собственности, однако логично, что и
собственник ЕНК также должен быть наделен таким же исключительным
правом в отношении земельного участка под единым недвижимым комплексом
в его собственности. Так как все объекты в едином недвижимом комплексе
используются для одной, определенной цели - чаще всего для получения
прибыли.
Судебная практика не акцентирует внимание на это, так как чаще всего
споры касаются преувеличения и несоразмерности испрашиваемого земельного
участка под единый недвижимый комплекс при использовании его в
гражданско-правовом обороте как единый объект.
Здесь исключительное право собственника единого недвижимого
комплекса на земельный участок не оспаривается, но и внимание на этом
отдельно не акцентируется. Да и нормативной базы, уточняющей данное
положение, к сожалению тоже нет.
Чтобы наделить собственника единого недвижимого комплекса
исключительным правом на земельный участок, необходимо учитывать то, что
объекты недвижимого имущества в составе такого комплекса могут вводиться в
эксплуатацию в разное время, как например при строительстве комплекса
зданий и сооружений для целей единого недвижимого комплекса, одно может
быть достроено, второе – нет.
1
Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
75
В таком случае, обращаемся к части 1 статьи 36 Земельного кодекса, из
которой следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого
имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей
эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. А
применение порядка выкупа земельных участков под объектами
незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в
законе.
Таким образом, если данная позиция будет применена в отношении
единых недвижимых комплексов, то реализовать право на выкуп земельного
участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех
объектов недвижимого имущества в его составе. Что не всегда удобно и не
всегда выгодно для собственника.
3.2 Раздел и обращения взыскания на единый недвижимый комплекс
Как правило, к единым недвижимым комплексам применяются правила о
неделимых вещах и они являются едиными объектами гражданской правового
оборота. С целью учета всех особенностей единых недвижимых комплексов
как нового вида недвижимого имущества, и с целью упрощения регистрации
права собственности таких объектов, для упрощения раздела предприятия
понятие неделимой вещи было изменено Федеральным Законом № 142-ФЗ.
Как известно, раньше, до введения Закона № 142 ФЗ, к неделимым
относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их
назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую
вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса как
и в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности.
1
С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в
натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
76
назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.
1
При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные
части, как, например, предприятие как единый недвижимый комплекс, в его
состав могут входить все объекты недвижимости, при помощи которых
предприятие функционирует (в том числе и земельные участки) и оправдывает
главный критерий предприятия- приносит прибыть собственнику.
Кроме того, Законом № 142 ФЗ уточнено, что замена одной составной
части неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения
иной вещи, если при этом существенные свойства делимой вещи сохраняются,
то есть состав недвижимого имущества, входящего в предприятие как
имущественный комплекс может постоянно меняться – увеличиваться или
уменьшаться. Что не должно отражаться на его правовом обороте.
Из указанного выше следует, что взыскание может быть обращено на
неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не
установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в
целях продажи ее отдельно, что является возможным благодаря действующему
законодательству.
В свою очередь, отношения по поводу долей в праве собственности на
имущественный комплекс как на единую, целостную, неделимую вещь,
регулируются правилами главы 16 Гражданского кодекса и статьи
1168Гражданского кодекса в части наследования находящегося в общей
долевой собственности имущества, что применимо и к наследованию части
предприятия как имущественного комплекса.
Право собственности на единый недвижимый комплекс
может принадлежать как одному субъекту так и нескольким лицам
одновременно в долевой или совместной собственности.
При долевой собственности на общее имущество в виде единого
имущественного комплекса, долю каждого из собственников всегда можно
определить, но не всегда можно выделить ее в натуре, так как она может не
совпадать с физическими границами зданий. Наличие доли в общей
77
собственности подразумевает не только право распоряжаться данной долей но
и возлагает на собственника доли обязанности по расходам на содержание
общего имущества. Расходы чаще сего делятся пропорционально размеру
доли.
Размер доли в праве общей собственности на единый недвижимый
комплекс зависит от количества субъектов права, отчуждения части доли или
приобретения долей.
Реализация прав собственников долей в случае с общей долевой
собственностью происходит по согласию собственников долей единого
недвижимого комплекса. В случае возникновения разногласий между
дольщиками – путем судебного разбирательства.
При долевой собственности на объект недвижимости необходимо
учитывать, что распоряжаться можно только собственной долей и только при
наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности на
существующую долю. Правила и принципы государственной регистрации доли
в праве общей долевой собственности определены в Федеральном законе от 21
июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Регистрацию доли в праве общей собственности на
единый недвижимый комплекс так же осуществляет Росреестр.
Процедура регистрации доли в праве общей долевой собственности не
отличается от общего порядка регистрации права собственности. Но, для
выделений доли существуют свои особенности, связанные с соблюдением
интересов остальных дольщиков.
Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, правообладатель должен
учитывать все перечисленные выше особенности в части порядка и правил
отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и
порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности и
правил налогооблажения, применяемых к имущественным комплексам, в
состав которых могут входить и движимое имущество - что не всегда
целесообразно.
78
3.3 Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского
учета в отношении единого недвижимого комплекса
Налог на имущество организаций это региональный налог на
недвижимое имущество российских и иностранных организаций,
осуществляющих свою деятельность на территории Российской Федерации.
Налогом на имущество облагается все имущество организации, включая
имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или
доверительное управление, внесённое в совместную деятельность, в том числе
имущество, полученное по концессионному соглашению. Налогом облагается
имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных
средств.
В современном налоговом праве в качестве обстоятельства, существенно
влияющие на права и обязанности налогоплательщика, зачастую учитывается
его информированность о некоторых фактах
1
, включая факты изменения
налогооблагаемой базы при объединении имущества предприятия в единый
недвижимый комплекс.
Для признания имущества объектом основных средств оно должно
удовлетворять некоторым критериям, так, например, срок полезного
использования такого имущества должен превышать 12 месяцев, стоимость
актива должна быть не менее 10 000 рублей и такое имущество должно
приносить доход организации. Стоит так же отметить, что имущество,
позиционируемое как объект основных средств должно использоваться в
производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг.
Налог на имущество организаций является очень важным
источником финансированиякак бюджетов субъектов Российской Федерации
так и местных бюджетов. Целью введения такого налога несомненноявляется
1
Тютин Д.В. Налоговая выгода как институт налогового права. Монография.- [Электронный
ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
79
создание заинтересованности у организации в эффективном использовании
своего имущества и освобождение их от ненужного имущества.
Субъекты малого предпринимательства, перешедшие на упрощенную
систему налогообложения,и применяющие специальные режимы
налогообложенияне уплачивают налог на имущество.
Налоговым периодом, при расчете налога на имущество предприятий,
считается календарный год. Но собственник предприятий должны
отчитываться в налоговую по месту регистрации ежеквартально. По истечению
года, не позднее 30 марта следующего за отчетным годом, все организации,
осуществляющие деятельность на территории России должны предоставить в
налоговый орган налоговые декларации.
Налоговой базой при расчете налога на имущество организаций является
среднегодовая стоимость имущества, которая рассчитывается с учетом износа
объекта основных средств, из расчета амортизационных отчислений по
определенным стандартам бухгалтерского учета.
Налог на имущество рассчитывается так же по определенным ставкам,
установленным субъектами Российской Федерации, предельный размер налога
при расчете налога на имущество организаций равен 2.2 %.
Так же существую так называемые авансовые платежи по налогу на
прибыль. Они уплачиваются ежеквартально либо ежемесячно. Порядок уплаты
зависит от того, кто их платит то есть, к какой категории относится
налогоплательщик.
Стоит отметить, что с 01.01.2019 налог на имущество предприятий
фактически стал налогом на недвижимость, так как Федеральный закон от
03.08.2018 № 302-ФЗ отменил налог на движимое имущество организаций.
1
Налогообложение и бухгалтерский учетимущества в составе единого
недвижимого комплекса заслуживают отдельного внимания. Здесь не все так
просто. С учетом того, что для российских организаций объектами
1
Налоговый кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
80
налогообложения признается все недвижимое имущество, учитываемое на
балансе в качестве объектов основных средств предприятия
1
, движимое
имущество принятое на учет в качестве основных средств предприятия с 1
января 2013 годане признается объектом налогообложения по налогу на
имущество организаций.
2
И безусловно единый недвижимый комплекс как объект гражданско-
правового оборота попадает в категорию имущества для целей обложения
налогом на имуществокак новый вид недвижимого имущества. При этом,
несмотря на то что в состав единых недвижимых комплексов могут входить как
недвижимые вещи, так и движимое имущество. Единый недвижимый комплекс,
как говорилось ранее, является недвижимой вещью, участвующей в обороте как
единый объект со всем включенным в его состав имуществом, которое
необходимо для функционирования комплекса и решения поставленных задач,
в случае с предприятием как единым комплексом - это получение прибыли.
Несомненно, в части налогообложения и бухгалтерского учета
предпринимателю будет выгоднее не регистрировать предприятие как
имущественный комплекс, так как отсутствуют специальные правила и
нормативно-правовая база, регулирующая налогообложение в части единых
недвижимых комплексов, что фактически приведет к увеличению налогового
бремени предприятия. Но у предпринимателей есть выход – учитывать объекты
движимого имущества как самостоятельные объекты, чтобы их стоимость не
учитывалась при расчете налога на имущество организации. В обоих случаях
предприятие будет выполнять поставленные задачи в полном объеме.
Хочу отметить, что закон № 142 ФЗ не обязывает собственника
регистрировать в качестве единого недвижимого комплекса совокупность
принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, даже если
они удовлетворяют критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
Налоговый кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
81
кодекса Российской Федерации, закон лишь дает такую возможность, а
воспользоваться ей или нет решает только собственник объектов.
При этом в настоящее время в силу новизны самого понятия единый
недвижимый комплекс и отсутствия налоговой базы, регулирующей данную
область, сложно предположить какой именно подход в отношении порядка
расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в
случае принятия решения собственником предприятия о регистрации
совокупности недвижимых и движимых объектов, находящегося в его
собственности в качестве единого недвижимого комплекса, но при этом для
оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав
такого ЕНК.
Так,например, согласно разъяснениям Минфина России организация
может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в
состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют
следующим критериям.
1
- учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого
имущества как основные средства;
- могут быть использованы вне недвижимого комплекса;
- демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба
назначению недвижимого имущества;
- функциональное предназначение указанных объектов не является
неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.
С учетом изложенного выше, можно допустить, что при использовании
конструкции единого недвижимого комплекса и невключении в состав такого
комплекса ряда объектов движимого имущества организации придется
доказывать соответствие таких объектов движимого имущества
вышеуказанным критериям, что значит, придется доказывать основание для
самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
1
Письма Министерства Финансов Российской Федерации от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212,
от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
82
С точки зрения бухгалтерского учета, сложно предположить, будет ли
обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать единый
недвижимый комплекс как один инвентарный объект или будет вправе
учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного
использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном
этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к единым
недвижимым комплексам правила, используемые для целей бухгалтерского
учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, сложно оценить востребованность и эффективность
применения конструкции единого имущественного комплекса в гражданском
обороте. И основания использования этого понятия и перевод собственности в
единый комплекс будут во многом определяться уточнением и
усовершенствованием соответствующих положений законодательства, в том
числе земельного и градостроительного, законодательства по вопросам
кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также
вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания
последовательности использования конструкции единых недвижимых
комплексов в гражданском обороте.Важно, чтобы правила не приводили
квозникновению дополнительных трудностей для хозяйствующих субъектов
при применении конструкции единых недвижимых комплексов на практике.
Подводя итоги хочу отметить:
Предприятие - как объект недвижимости - это имущественный комплекс,
содержащий в своем составе недвижимые вещи и права на них.
Если участок и расположенные на нем здания находятся в собственности
у разных лиц, комплекс может быть создан только после создания права общей
долевой собственности.
Сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса,
государственная регистрация прав на предприятие в целом, или его составных
частей проводятся Федеральной службой государственной регистрации,
кадастра и картографии Российской Федерации.