63
гражданского права, закрепленные в ст. 1 ГК РФ как общеотраслевые,
распространяющиеся на все нормы, институты и субинституты гражданского
права в целом, в то же время отмечаем, что в силу специфики института
недвижимости следует указать те из них, которые имеют особое значение для
названных разделов гражданского права.
1
Так же, хочу указать, что понятие многоквартирный дом и общее
имущество в многоквартирном доме неравнозначны и отметить интересную
деталь – при применении Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
четко указано, что «договор купли-продажи жилого многоквартирного дома
подлежит государственной регистрации и неисполнение данного требования
является основанием для признания такого договора незаключенным», то есть,
столкнулись два правовых режима регистрации таких объектов, с одной
стороны это правила о купле-продаже недвижимости, с другой - правила о
купле-продаже жилой недвижимости. Скорее всего в такой ситуации
правоприменитель отдаст предпочтение положению о договоре купли-продажи
жилых помещений – в которой указаны наиболее жесткие правила регистрации.
Но мне кажется такое решение не совсем правильным. Так как, как говорилось
ранее, многоквартирный дом есть это определенный комплекс недвижимых
вещей (недвижимого имущества), который выступает в гражданском обороте
как единое целое до того момента, когда из его состава выделяется отдельное
помещение (или помещения) и до момента закрепления таких помещений за
третьими лицами (на том или ином вещном праве).
2
В результате такого выдела происходит, естественно, уменьшение
объема многоквартирного комплекса. В конечном счете объем такого
комплекса должен прийти к минимально необходимому числу его
составляющих (речь идет об общем имуществе многоквартирного дома -
1
Подшивалов Т.П. Принципы гражданского права и их реализация. Монография.
[Электронный ресурс]
2
Чикобава Е.М.: Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений. Вестник
Самарской гуманитарной академии. 2012, С. 128-129.
64
земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, чердачных и
подвальных помещениях, лестницах, несущих конструкциях и так далее).
Но, нельзя упускать тот факт, что при возникновении отдельного
правового режима на часть многоквартирного дома (на жилые и нежилые
помещения, расположенные в нем), правовой режим комплекса недвижимого
имущества сохраняется, хоть и в усеченном виде и, естественно, существует
параллельно режиму помещений, расположенных в комплексе
многоквартирного дома.
1
Так же и при регистрации права собственности одного лица на нежилое
помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации
права другого лица на все это здание
Здесь следует так же учитывать, что связи с выделением из здания
нежилого помещения и его отчуждения, оставшаяся часть здания должна
пройти особый технический и кадастровый учет, без которого оставшуюся
часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной как объект
недвижимости.
Многочисленные проблемы признания нежилого помещения
самостоятельным недвижимым объектом создают проблемы и в
правоприменительной практике, и в системе регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
2
Выход из такой ситуации может быть только законодательный,
основанный на базовых российских цивилистических принципах, в том числе
выработанных исследователями системы недвижимых объектов и вещных прав
на такие объекты недвижимости.
Так же, размышляя о «неделимой вещи» следует отметить, что, жилые и
нежилые помещения достаточно давно и повсеместно включены в
1
Цыденов С.П.: Многоквартирный дом как комплексный объект недвижимости.
Ленинградский юридический журнал. 2010. С. 221.
2
Цыденов С.П.: Многоквартирный дом как комплексный объект недвижимости.
Ленинградский юридический журнал. 2010. С. 222-223.
65
имущественный оборот, и если сохраняются сомнения о возможности
признания части недвижимой вещи самостоятельным объектом гражданских
прав, не отрицается возможное разделение недвижимости на новые объекты.
И вопрос соотношения здания и помещения в нем как самостоятельных
объектов недвижимого имущества в системе недвижимостей, остается
актуальным.
Так же, как я писала ранее, помещения общего пользования в
многоквартирном доме, земельный участок и все, постройки на территории
земельного участка, предназначенные для нормального функционирования
многоквартирного дома и для удовлетворения всех потребностей
собственников жилых (или нежилых) помещений предоставляются таким
собственникам на праве общего пользования, в размере равной площади
помещений в пользовании, но правовой режим общей долевой собственности
на указанное выше имущество конечно же отличается от правового режима
общей долевой собственности, закрепленного в главе 16 Гражданского кодекса
Российской Федерации. И не нужно путать эти два совершенно разных
понятия.
Хочу отметить основные различия этих понятий -при осуществлении
права общего пользования выдел доли в натуре невозможен. невозможно
отчуждение доли в праве общей собственности отдельно от помещения, доля в
праве общей собственности не может существовать самостоятельно, а только
как составная часть помещения как объекта права собственности, и поэтому
всегда следует судьбе такого помещения.
Такой гражданско-правовой режим в отношении общего имущества
многоквартирного дома исключает возможность осуществления
сособственниками прав по владению, пользованию и распоряжению. И участие
такого имущества в гражданском обороте невозможно. Так как
законодательства направлено на пресечение любых возможностей условного
«разрыва» юридической судьбы общего имущества многоквартирного дома и
помещений, в нем расположенных.
66
Помимо этого, в соответствии со статьей 23 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
государственная регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома
осуществляется одновременно с регистрацией прав на жилые и нежилые
помещения в этом доме.
С точки зрения законодательства такое решение является оптимальным –
если многоквартирный дом объектом права собственности не является, то и
регистрация прав на составные части этого дома, не относящиеся к жилым и
нежилым помещениям, осуществляться не должна. Все логично. И аргументом
в пользу такого решения может служить и невозможность определения
правообладателя - уполномоченного обратиться за осуществлением
государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного
дома.
1
Но даже с учетом указанного выше, в юридической практике,
многоквартирный дом все-таки может выступать объектом права
собственности. Например, при строительстве многоквартирного дома
коммерческой организацией с целью сдачи расположенных в нем квартир
внаем.
В этой ситуации есть один выход – регистрировать все жилые и нежилые
помещения, входящие в состав многоквартирного дома как отдельные объекты
и сам многоквартирный дом отдельно, и физическое «нахождение» одних
объектов внутри другого не должно влиять в процессе признания первых
составными элементами второго.
С точки зрения гражданско-правового оборота, закрепление недвижимых
объектов возможно путем установления отдельных правовых режимов на
комплекс недвижимого имущества и на объекты в его составе. В таком случае
правовой режим недвижимого комплекса в виде многоквартирного дома,
должен включать в себя правила, допускающие возможность установления
1
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 (ред. от
23.01.2020) № 218-ФЗ – [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
67
права собственности на недвижимый комплекслицам, не являющимся
собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в таком
комплексе.
1
Так же, необходимо предусмотреть условия для отчуждения комплекса
недвижимого имущества и его обособленное участие в гражданско-правовом
обороте как самостоятельный объект.
А для защиты прав и интересов собственников помещений, в
многоквартирном доме, необходимо законодательно закрепить правила, чтобы
собственник комплекса недвижимого имущества не препятствовал
собственникам квартир в осуществлении пользования многоквартирным домом
и территорией, входящей в его состав. Указанная выше цель может быть
достигнута путем установления ограниченного права пользования в отношении
комплекса недвижимого имущества – комплекса многоквартирного дома.
Следовательно, при приобретении права собственности на жилое или
нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, собственник
соответствующего помещения должен приобретать право сервитута в
отношении имущественного комплекса.
1
А в содержании ограниченного права
пользования на комплекс недвижимого имущества должно включаться право
пользования комплексом недвижимого имущества.
При этом собственник комплекса должен осуществлять не только
допущения к сервитуту, но и поддерживание комплекс недвижимого
имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии.
Есть еще один момент, на который мне хочется обратить внимание –
составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана
самовольной постройкой.
Объясню почему.Так как согласно статье 133.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации к единым недвижимым комплексам применяются
правила о неделимых вещах – и составная часть такого комплекса не является
1
Определении Верховного Суда РФ от 11.12 2018 №11-КГ18-31 [Электронный ресурс] АО
«Консультант Плюс». М., 2020.
68
самостоятельным объектом недвижимости, в следствие чего не может иметь
самостоятельную юридическую судьбу и не может быть признана самовольной
постройкой.
Самовольной постройкой может быть признан только самостоятельный
объект недвижимости.
2.4 Транспортный имущественный комплекс и его место в гражданском
праве
Транспортный имущественный комплекс этосовокупностьобъектов
направленных
наудовлетворениепотребностейобщественногопроизводствавперемещениигруз
овипассажиров. Транспортный
комплексобеспечиваетвзаимодействиеотраслейнародного хозяйства,объединяя,
напримердобывающуюпромышленностьсперерабатывающей, сельское
хозяйство с производителямитоваров а последних –сихпотребителями.
Рассмотрим транспортный имущественный комплекс на примере
аэропорта.
Аэропорт–это комплекс сооружений, предназначенных для приёма,
отправки, базирования воздушных судов и обслуживания воздушных
перевозок.
В своей деятельности аэропорт использует принадлежащее ему
оборудование, недвижимое имущество, земельные участки под недвижимым
имуществом и прилегающие к ним территории. Данные объекты могут
принадлежать аэропорту на праве собственности, на праве хозяйственного
ведения либо получены по договорам аренды или лизинга.
Помимо вышеперечисленных объектов, предприятия воздушного
транспорта, используют государственное неприватизируемое имущество
аэропортов на праве долгосрочного договора аренды.
69
Объем выполняемой работы по обслуживанию пассажиров, обработке
багажа, грузов и почты обуславливает состав и количество зданий и
сооружений аэропортов и требования к их основным показателям.
Чаще всего, основными зданиями производственного назначения
аэропорта считаются аэродромы, объекты управления воздушным движением,
приборы для радионавигации и посадки, здания и сооружения обслуживания
пассажирских перевозок, здания и сооружения обслуживания грузовых и
почтовых перевозок, здания и сооружения технического обслуживания
воздушных судов, объекты обеспечения топливом.
К вспомогательным зданиям и сооружениямотносятся здания управления
аэропорта, аварийно-спасательные станции, сооружения службы
спецтранспорта, мастерские по ремонту специальной техники, склады,
ремонтно-строительную базу, котельную, транспортные пути, инженерные сети
и сооружения, лечебно-профилактические учреждения, профилакторий летного
состава, служебные столовые и так далее.
Так же выделяют объекты, обеспечивающие коммерческую деятельность
аэропорта - административный бизнес-центр, таможенный комплекс, объекты
общественного питания, отдыха, пункты обмена валюты и другие объекты,
предназначенные для обеспечения неавиационных видов деятельности и услуг.
Стоит отметить, что на территории Российской Федерации решение об
открытии аэропорта для международных полетов принимает Правительство
Российской Федерации, так как в таких аэропортах должен быть предусмотрен
таможенный и пограничный контроль.
После принятия такого решения, аэропорт вносится в реестр аэропортов
Российской Федерации (порядок регистрации в таком реестре устанавливается
Департаментом воздушного транспорта Министерства транспорта Российской
Федерации).
Все указанные выше объекты, хоть и имеют разную степень важности,
объединяются вимущественный комплекс аэропорта. Исключение лишь одной,
70
незначительной единицы может привести к ухудшению качества
обслуживания, а в следствии чего и потере коммерческой выгоды.
Подводя итоги, хочу отметить следующее:
Назначение имущественного комплекса - это общая юридическая судьба
его элементов, включающая в себя единство правового режима и
принадлежность одному субъекту.
Фактически законодательство и ввело его в оборот для того, чтобы связать
именно элементы (объекты) с различной юридической судьбой, иначе
достаточно было понятий сложной вещи, главной вещи и принадлежности.
В большинстве случаевпонятие имущественного комплекса
воспринимается только в контексте с предприятием. Такой подход не
правильный, поскольку на имущественный комплекс как объект прав, в таком
случае, переносятся черты предприятия как его разновидности, что приводит к
сравнению предприятия и имущественного комплекса.
В период, разработки положений Гражданского кодекса Российской
Федерации, предприятия либо находились в составе государственной
собственности, либо только что вышли из состава государственной
собственности через аренду на длительный срок.
Понятие «многоквартирный дом» имеет слишком узкое содержание и это
создает пробел в гражданско-правовом регулировании общественных
отношений по формированию имущественного комплекса на базе жилых
домов, не являющихся многоквартирными домами.
Для защиты прав и интересов собственников помещений, в
многоквартирном доме, необходимо законодательно закрепить правила, чтобы
собственник комплекса недвижимого имущества не препятствовал
собственникам квартир в осуществлении пользования многоквартирным домом
и территорией, входящей в его состав. Указанная выше цель может быть
достигнута путем установления ограниченного права пользования в отношении
комплекса недвижимого имущества – комплекса многоквартирного дома.
71
Глава 3. Проблемы и перспективы развития российского
законодательства в сфере регулирования единого имущественного комплекса
как объекта гражданского права
Предприятием как объектом недвижимости, согласно статье 132
Гражданского кодекса, может быть имущественный комплекс, как содержащий
в своем составе недвижимые вещи и права на них, так и не включающий в себя
таких вещей.
1
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс,
или совокупность объектов недвижимости находящиеся в собственности
одного лица и используемые для осуществления предпринимательской
деятельности, а в силу прямого указания закона, предприятие как
имущественный комплекс является объектом недвижимости. Так же, стоит
отметить, что предприятие как имущественный комплекс можно
зарегистрировать как единое целое
Как известно, предприятие как имущественный комплекс в целом или
отдельно его часть могут быть объектом различных сделок, связанных с
установлением, изменением и прекращением вещных прав. В том числе-
предметом ипотеки. В этом случае право залога распространяется на все
составные части комплекса, включая материальные и нематериальные активы,
в том числе здания, сооружения, оборудование предприятия, инвентарь, сырье,
готовая продукция, права требования и исключительные права предприятия,
если иное не предусмотрено законом или договором ипотеки.
2
Здесь есть свои нюанасы, так, при передаче предприятия в ипотеку
необходимо согласия собственника имущества, которое учитывается на балансе
предприятия, или согласие уполномоченного собственником лица. Договор об
ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, считается
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
72
незаконным. Так же при передаче предприятия в ипотеку обязательным
условием является проведение независимым аудитором полной
инвентаризации предприятия и состав всего имущества предприятия, что
передается в ипотеку. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение
аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
2
Необходимо уточнить еще один момент – если участок и расположенные
на нем здания или два (или несколько) здания на участке находятся в
собственности у разных лиц, комплекс может быть создан только
послесоздания права общей долевой собственности.
Законодательством установлены лишь общие положения касательно
правового статуса ЕНК, при этом отсутствует порядок и правила применения
понятия единый недвижимый комплекс в гражданской обороте, это может
привести к снижению применения или сузить область применения понятия
«единый имущественный комплекс».
Разберемся, что же определяет предприятие как единый имущественный
комплекс – это то, что в его состав входит все имущество, предназначенное для
его деятельности и получения прибыли, включая земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, и даже долги.
1
И, исходя из указанного выше, следует, что сделки с отдельными
объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как
имущественного комплекса подлежат регистрации в едином государственном
реестре прав. Целесообразно регистрировать объекты недвижимости по месту
их нахождения.
Сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса,
государственная регистрация прав на предприятие в целом, или его составных
частей проводятся Федеральной службой государственной регистрации,
кадастра и картографии Российской Федерации (далее Росреестр).
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. -
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.