3
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
5
Глава 1. Недвижимое имущество и единый имущественный
комплекс как объекты гражданских правоотношений: теоретико-
исследовательский аспект
8
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества
8
1.2 Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество
19
1.3 Единый имущественный комплекс
24
1.4 Государственный кадастровый учет и регистрация прав на
единый недвижимый комплекс
35
Глава 2. Имущественный комплекс в нормах современного
гражданского законодательства и правоприменительной
практике
42
2.1 Понятие имущественных комплексов в гражданском праве
42
2.2 Предприятие как имущественный комплекс и его место в
гражданском праве
48
2.3 Многоквартирный дом как имущественный комплекс и его
место в гражданском праве
57
2.4 Транспортный имущественный комплекс и его место в
гражданском праве
68
Глава 3.Проблемы и перспективы развития российского
законодательства в сфере регулирования единого
имущественного комплекса как объекта гражданского права
71
3.1 Реализация собственником единого недвижимого комплекса
исключительного права на приватизацию или аренду земельного
участка под единым недвижимым комплексом
73
3.2 Раздел и обращения взыскания на единый недвижимый
комплекс
75
4
3.3 Налог на имущество организаций и особенности
бухгалтерского учета в отношении единого недвижимого
комплекса
78
Заключение
85
Список использованной литературы
89
Приложения
96
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы
заключается в том, что в настоящее времявопросы,касающиеся недвижимого
имущества как объекта гражданского права приобрели особую
востребованность, и ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров,
предметом которых являются правоотношения, связанные с недвижимым
имуществом, этому доказательство.
Многообразие объектов недвижимости - земельные участки, участки
недр, водные объекты, леса, жилые и нежилые здания, и добавленные к ним
совсем недавно единые недвижимые комплексы - вызывает необходимость
детального изучения обозначенной темы. И выявление особенностей правового
регулирования в каждой категории недвижимого имущества в отдельности.
В наше время необходимо четкое определение понятия «единый
недвижимый комплекс» и понимание его местасреди других объектов
гражданско-правовых отношений.
Анализзаконодательства, регламентирующего правоотношения в сфере
установления прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходим для
того, чтобы разобраться в теме и установить определенные рамки для
дальнейшего использования понятия «единый недвижимый комплекс».
Так же необходим детальный анализ отдельных видов недвижимого
имущества, как традиционно относимых законодательством Российской
Федерации к недвижимым, так и объектов недвижимости, отнесенных к
таковым в силу закона, из-за необходимости повышенного контроля за
владением, пользованием и распоряжением таким имуществом (воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты).
Целью выпускной квалификационной работы является комплексное и
всестороннее рассмотрение единого имущественного комплекса как объекта
гражданских прав в современной гражданско-правовой доктрине и
правоприменительной практике
6
Исходя из поставленной цели необходимо рассмотреть следующие
задачи:
1. Рассмотреть понятие и признаки недвижимого имущества;
2. Изучить систему и виды объектов недвижимого имущества в нормах
современного гражданского законодательства;
3. Охарактеризовать понятие и сущность единого имущественного
комплекса, его место в системе объектов гражданских правоотношений;
4. Проанализировать виды имущественных комплексов по действующему
российскому законодательству;
5. Изучить специфику предприятия как имущественного комплекса;
6. Определить отличительные черты многоквартирного дома как
имущественного комплекса;
7. Выявить современные проблемы и перспективы развития института
имущественного комплекса как объекта гражданских прав в современной
российской правовой системе.
Объектом исследования данной работы является совокупность
общественные отношений, возникающих при создании и использованииединых
имущественных комплексов и выявление особенностей их гражданско-
правового режима.
Предметом исследования является нормативно-правовая база Российской
Федерации, содержащая нормы регулирования правоотношений в сфере
недвижимого имущества и определяющая правовой режим имущественных
комплексов в системе объектов гражданских прав, их оборотоспособность, а
также оборотоспособностьотдельных видов имущественных комплексов в
комплексе и по отдельности.
Исследование правового режима имущественных комплексов как
объектов гражданско–правовых отношений предполагает использование
различных методов познания.
7
Теоретически, проблемаиспользования категории «имущественный
комплекс» не получила еще достаточно комплексного исследования в
юридической науке. Изучение понятия имущественных комплексов юристами
разных поколений в основном сводилось к исследованию понятия
«предприятие».
Научная новизна исследования заключается в том, что в данной работе
предпринимается попытка комплексного анализа особенностей правового
регулирования отношений в сфере функционирования имущественных
комплексов как объектов гражданских прав, которая способствует лучшему
пониманию их юридической природы и оптимальному регулированию
возникающих гражданско-правовых отношений.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том,
что содержащиеся в нем положения будут полезны для совершенствования
гражданско – правовых отношений при применении конструкции единого
имущественного комплекса.
Выводы и предложения могут быть использованы органами публичной
власти в практической деятельности, лицами, участвующими в процессе
создания и управления имущественными комплексами, а также в преподавании
учебных дисциплин, таких как «Гражданское право», «Жилищное право» и
«Земельное право».
Данная работа состоит из введения, трех глав и заключения.
8
Глава 1. Недвижимое имущество и единый имущественный комплекс
как объекты гражданских правоотношений: теоретико-исследовательский
аспект
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества
В современном понятии, недвижимость - это то что неразрывно связано
с землей, это те объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их
назначению
1
Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще со времен
римского права, что стало началом для разделения вещей на движимые и
недвижимые законодательством большинства стран мира.
Недвижимостью в те времена считались не только земельные участки и
недра земли, но и все, что было создано на земле собственника,в том числе,
постройки, посевы и насаждения.В качестве обобщающего термина для
обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались
выражением «ressoli» с латинского - принадлежность).
Основным принципом при распоряжении имуществом у римлян
считался принцип «сделанное на поверхности следует за поверхностью»,
исходя из чего, предполагаю, что независимо от того, кем и на чьи средства
было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца
земельного участка, на котором объект возведен.
Сейчас же, благодаря действующему законодательству, мы можем дать
вполне развернутое определение понятию «недвижимость». Так пункт 1 статьи
130 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит: к недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей,
т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
9
объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам
может быть отнесено и иное имущество.
Следует учитывать, что недвижимостью признается не любое имущество,
прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы. И в
гражданско-правовом обороте могут находиться только те объекты
недвижимости, права на которые зарегистрированы соответствующим образом
в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следовательно, государственная регистрация прав – этоглавный юридический
признак недвижимости.
К недвижимому имуществу действующее российское гражданское
законодательство относит:
- участки в естественных состояниях. К этой группе относятся земельные
участки, участки недр, участки занятые обособленными водными объектами и
участки занятые лесом и многолетними насаждениями;
- сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее
недрах.
- комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной
поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями, в эту
категорию можно отнести предприятия, многоквартирные дома
идомовладения.
Указанные категории условно можно отнести кимуществу, прочно
связанному с землей, то есть это те объекты, перемещение которых невозможно
без ущерба их назначению и объекты, созданные искусственно, но прочно
связанные с землей.
Права на такие объекты подлежат государственной регистрации в
соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ«О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»от 21.07.1997.
10
К ним относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты, леса и многолетние насаждения, здания и сооружения и предприятия -
как имущественный комплекс.
1
Так же гражданское законодательство относит к недвижимым объектам
имущество, подлежащее государственной регистрации из-за необходимости
повышенного контроляза владением, пользованием и распоряжением им
(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты). На такое имущество распространяется правовой режим,
установленный для объектов недвижимости.
1
Хотелось бы более детально рассмотреть жилые и нежилые помещения
как объекты недвижимости.
Под понятием «помещение», согласно законодательству, понимается
единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре,
предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых
или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а
также в собственности Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации и муниципальных образований. Согласно гражданскому
законодательству, помещения не могут дальше дробиться, то есть такие
объекты недвижимого имущества не подлежат дальнейшему юридическому
делению.
Так же, в юридической литературе можно встретить и такое определение
помещения – «это функциональная часть здания, сооружения или строения,
отделенная от других функциональных частей физическими границами, не
имеющими разрывов».
2
Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации «Наем жилого
помещения», вводит часть здания (помещение)в качестве отдельного объекта
гражданско-правовых отношений и имущественный оборот. Что и повлекло
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
2
Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
11
появление комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и
других объектовв качестве отдельных объектов гражданских прав.
В настоящеевремя, в силу закона, при использовании термина
«помещение» подразумевается недвижимая вещь. Но, как я писала ранее,
любая недвижимая вещь становится объектом имущественных отношений
только с момента государственной регистрации такой вещи в едином
государственном реестре недвижимости и соответствующей записи в нем.
Как мне кажется, главной проблемой здесь является соотношение здания
и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества.
Решение вопроса об одновременном «сосуществовании» или
невозможности такого «сосуществования» здания и помещения в нем как
отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность
описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую
подсистему в системе объектов гражданских прав.
Главной целью жилых помещений является проживание граждан, которое
не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению.
В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые
комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории Российской
Федерации, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд.
Не стоит забывать, что жилое помещение должно отвечать
предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и
техническим требованиям, с учетом оценки возможности проживания человека
в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.
К нежилым же помещениям относятся строения, сооружения и другие
помещения, предназначенные для производственных, административных,
социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в
жилой фонд.
Одним из критериев разделения недвижимости на группы является
форма собственности. По форме собственности недвижимость делится на:
12
1. частную - все то, что находится в собственности физических или
юридических лиц;
2. публично-правовую – то, что находится в собственности публично-
правовых образований (федеральная собственность, собственность субъектов
федерации, муниципальная собственность и смешанная собственность - те
объекты, которые находятся в совместной собственности различных субъектов
гражданского права - частных, публично-правовых)
Так же, недвижимость можно классифицировать и по принципу
зонирования или разделить на жилой и нежилой фонд.
Жилая недвижимость обеспечивает потребности людей в проживании, а
нежилая-используется с целью получения дохода.
Все, что не относится к недвижимому имуществу относится к
движимому, включая деньги и ценные бумаги. Регистрация прав на движимые
вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
1
Из-за разного юридического регулирования сделок с движимым и
недвижимым имуществом сохраняется необходимость в более гибком подходе
к понятию «недвижимость», иначе, при неправильном отнесении различных
видов имущества к недвижимому, встает вопрос об условности понятия
«недвижимое имущество». Что недопустимо.
Поэтому критерием деления имущества на движимое и недвижимое
должно являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению
имущества или его собственнику которое возникает при изъятии имущества из
среды использования.
Очевидно, что без определения самого объектаорганами технического и
кадастрового учета невозможно зарегистрировать права на этот объект и,
соответственно сделки с этим объектом зарегистрировать невозможно.
Кадастровый учет в таких случаях проходит в два этапа - технический и
юридический.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.