СОДЕРЖАНИЕ
Введение……………………………………………………………………….
3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного жилищной ипотеки в
социально-экономическом развитии………………………………………...
6
1.1. Сущность и содержание ипотечного кредитования……………………
6
1.2. Структура рынка ипотечного кредитования в России…………………
17
1.3. Государственное регулирование ипотечного кредитования в России..
23
Глава 2. Анализ состояния и проблем жилищной ипотеки на примере
г. Екатеринбурга………………………………………………………………
27
2.1. Анализ современного состояния динамики жилищного рынка
г. Екатеринбурга………………………………………………………………
27
2.2. Ипотека - инструмент социально-экономического развития
г. Екатеринбурга………………………………………………………………
41
Глава 3. Тенденции и перспективы развития жилищной ипотеки для
повышения социально-экономического развития территории…………….
50
3.1. Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования. Риски
ипотечного кредитования…………………………………………………….
50
3.2. Перспективы решения проблем жилищной ипотеки и развития
ипотеки в муниципалитете……………………………………………………
58
Заключение…………………………………………………………………….
69
Список использованной литературы………………………………………...
72
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность работы обусловлена тем, что создание условий для
долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной
альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в
пользование на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе
огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы.
Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий
возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению -
финансировать покупку жилья.
Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых
проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения
частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное
кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно
небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения
в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов
- в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в
ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства,
заинтересованного в общем экономическом росте.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития
системы ипотечного кредитования в России является актуальной в
социально-экономическом плане. Проблемам развития системы ипотечного
жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее
внимание со стороны органов государственной власти.
Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем
связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране
на сегодня сложно переоценить.
4
Целью работы является анализ жилищной ипотеки в системе
мероприятий по повышению уровня социально-экономического развития
муниципальной территории.
Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда задач:
Рассмотреть сущность и содержание ипотечного кредитования;
Проанализировать структуру рынка ипотечного кредитования в
России;
Охарактеризовать государственное регулирование ипотечного
кредитования в России;
Провести анализ современного состояния динамики жилищного
рынка г.Екатеринбурга;
Выявить текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования.
Риски ипотечного кредитования;
Предложить перспективы решения проблем жилищной ипотеки и
развития ипотеки в муниципалитете.
Предмет работы – перспективы развития жилищной ипотеки для
развития муниципальной территории.
Объект работы – г.Екатеринбург.
При написании работы были использованы методы экономического
анализа: наблюдение, описание, метод индукции, аналитический метод.
Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах
отечественных и зарубежных авторов. Существует актуальная информация
по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при
написании работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы
кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно
подробно, а самое главное, приведены наиболее свежие и актуальные
данные, в том числе статистические. В первую очередь к наиболее
информативным следует отнести специализированные издания по
5
банковскому кредитованию «Банковское кредитование», «Банковский
ритейл», а так же «Банковское обозрение».
При написании работы использовалась различная литература в форме
периодических изданий, учебной литературы, трудов различных авторов в
банковской области, нормативных актов - как общего характера, так и
регулирующие банковскую деятельность, а также ресурсов сети Интернет.
6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ В СОЦИАЛЬНО-
ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ
1.1. Сущность и содержание ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование как элемент хозяйственной жизни уходит
глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую
финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт
Солон в VI веке до н.э. В 594г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые
реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу
завещания, по которому имущество уже не обязательно переходит к
наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать собственность по
своему усмотрению, а так же для перевода личной собственности в
имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на
пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением
претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На нем
отмечались все долги собственника земли.
1
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся
ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая
каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в
состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. Здесь в
I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под
залог имущества частным лицам.
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800
ростовщических и меняльных контор. Банки становились
1
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. - М.:
Высшая Школа, 2013.
7
специализированными. Развивались различные банковские институты:
коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс,
сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую
поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные
социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые
алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот. Позже новый вид залога
распространился и на залог недвижимости.
Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых,
договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком
обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении
должником обязательства возникло право кредитора истребовать
закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией
из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые
соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое
время, составлялись официальные, которые уже обладали правовой силой.
Такой же силой обладали и неформальные, частные документы, подписанные
тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки проходил свои
этапы и свою эволюцию.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В
законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные
черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых,
продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при
посредничестве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным
способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение
имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека
становится надежным вещным правом, но только после внесения
специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы
сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе
8
неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная
продажа частей предмета ипотеки не лишала кредитора права требовать
удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на
недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.
В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует
лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае
невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска
из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось.
В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность:
на период выполнения должником основного обязательства все права на
владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по
ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено
хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения
обязательств должника.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на
землю возник заклад, но долгое время он существовал фактически без
законодательного оформления.
В 1754г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства
- санкт-петербургские и московские конторы государственного банка при
Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и
Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог
имений. В 1786г. эти банки были реорганизованы в Государственный
заемный банк.
октября 1768г. манифестом Екатерины II в России впервые юридически
был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных
денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и
Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных
9
ресурсов на государственные нужды проводилось из средств
Государственного заемного банка.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11
акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих
финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической
жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной
системы и как следствие, взлет российской экономики к 1913 году, до сих
пор недостаточно оценен, хотя именно акционеры этих банков проводили
масштабные операции с землей и недвижимостью. Ипотечное кредитование
становилось очень распространенным.
2
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков,
выдав ссуды под землю и городскую недвижимость на четко определенной
территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже
закладных листов (особого рода ценных бумаг, действующих на ипотечном
рынке, имеющих колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника,
имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы
ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для
российских предпринимателей и рантье.
В 1896 г. улучшились условия кредитования и для крестьян: размер
кредита вырос до 100% стоимости приобретаемой земли, ставка составила
3,5 - 4,5 % годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений
мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений.
Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские,
волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские
кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь
открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный
2
Смирнов Е.И. Ипотечное кредитование: перспективы связаны с активностью государства // Банковское
кредитование. – 2012. - №4
10
капитал из заемных средств, которые затем погашали за счет своих
прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал
непосредственно Государственный банк России.
К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного
кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо
организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные
ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя,
сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное
финансирование недвижимости способствовало бурному развитию
экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам
ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся
на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими
странами.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в
частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных
технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно,
сыграли огромную роль в развитие как американской, так и европейских
ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных
инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью
ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право
на частную собственность
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с
введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
В современных условиях в России насущной задачей становится
организация жилищного строительства (особенно индивидуального) под
ипотечный кредит с залогом будущего жилья. В развитых странах мира
ипотеке принадлежит, как правило, большая доля в структуре цены жилья
при его покупке в собственность. Необходимо ввести во всех регионах
11
России практику строительства жилья, особенно частного, ипотечными
займами.
Более двух миллионов российских граждан, которые имеют право на
получение квартир стоят сегодня в очереди на жилье. Именно они могут уже
в ближайшие годы стать основой повышения платежеспособного спроса на
долгосрочные жилищные ссуды.
Опыт ряда развитых стран мира указывает на важное значение
ипотечного кредита для выхода страны из экономического кризиса. Хорошо
известно, что новый курс президента Рузвельта в 30-х годах XX в. в США
начался с развития кредитования (жилищной ипотеки). В России ипотечное
кредитование в жилищном секторе экономики также может стать весомым
фактором активизации общего инвестиционного процесса.
Заем под залог жилья сочетает в себе элементы потребительского и
ипотечного кредитования. Это обстоятельство усложняет содержание
ипотеки, а также и саму процедуру предоставления ипотечного кредита на
жилищное строительство. Часто такие займы являются невыгодными для
банковских учреждений из-за высокой стоимости процедуры ипотечного
кредитования.
Некоторые российские банки (например, Ипотечный акционерный банк
в Москве) имеют опыт использования такого интересного банковского
кредита, как «семейные жилищные накопительные счета». Открывая счет в
банке, клиент обязуется в течение одного года накопить на нем сумму,
равную 30% от стоимости жилья, которое будет приобретено. После
окончания такого срока накопления банк предоставляет клиенту
долгосрочный жилищный кредит.
Понятно, что успешное осуществление ипотечного кредитования
жилищного строительства возможно только при условии достаточно
высокого и стабильного уровня доходов населения. К сожалению, сейчас
займы, предоставляемые банками на приобретение жилья, доступные лишь