12
ограниченному кругу граждан. Задача состоит в том, чтобы на основе
мобилизации финансовых ресурсов существенно удешевить ипотечный
кредит.
Важно снижать уровень процентной ставки по ипотечному кредиту на
жилищное строительство. Это будет соответствовать содержанию ипотеки
как долгосрочного займа и закономерностям развития ипотечного
кредитования в странах с развитой рыночной экономикой. Так, в Германии
ставка по ипотечным займам в 1968-1996 гг. колебалась в пределах 7-10
процентов годовых. В США ипотечный кредит предоставляется на срок до
ЗО лет под 3-5 процентов годовых.
В наших условиях жилье является надежным, ликвидным и достаточно
стабильным в цене в течение всего периода проведения ипотечной кредитной
сделки видом обеспечения. Понятно, что чрезвычайно важным для
функционирования ипотеки было бы проведение страхования заложенного
недвижимого имущества.
Ипотечный кредит на жилищное строительство может предоставляться
не только деньгами, но и быть товарным, то есть предоставляться
строительными материалами.
Ипотека как вид кредитования жилищного строительства
предусматривает внедрение комплекса законодательных и нормативных
актов, которые должны обеспечить системное правовое регулирование
кредитных отношений, возникающих в этих случаях. Нормативно-
законодательное обеспечение ипотечного кредитования в России станет
возможным на основе принятия новых Гражданского и Жилищного
кодексов, новой редакции Земельного кодекса.
В России ипотечное кредитование жилищного строительства может
успешно функционировать лишь при условии государственной поддержки.
Речь идет, прежде всего, о государственных гарантиях ипотечных
обязательств, финансовые компенсации ипотечным банкам части платы за
13
пользование займом и т.д. Государственная поддержка ипотечного
кредитования будет делать заем более доступной для широких слоев
населения, даже с невысокими доходами.
Ипотечный кредит в перспективе может стать надежным средством
привлечения внутренних инвестиций для возведения жилья в массовых
объемах в городах и селах России. Вложение средств в недвижимость всегда
было и есть одним из самых надежных путей не только их сохранение, но и
приумножение. Ипотечное кредитование жилищного строительства будет
представлять безусловный интерес для потенциальных инвесторов.
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм
реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и
обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны,
но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-
экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему
- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных
залоговых технологий.
С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов сделки с
недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому
осуществляется с помощью ипотеки.
Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие
ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является
рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный.
Первичный рынок характеризуется взаимодействием заемщика и банка,
а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.
Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги,
обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует
привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием
кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа
14
выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит
трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и
договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги.
Выделяют несколько этапов в процессе ипотечного кредитования:
3
1. Предоставление заемщиками необходимого пакета документов.
2. Оценка стоимости имущества.
3. Согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и
порядок исчисления процентов, сумма ссуды и порядок возврата).
4. Заключение кредитного договора и договора о залоге
недвижимости. Для снижения риска собственник должен перед заключением
договоров застраховать объект недвижимости в пользу банка и на сроки,
превышающие период действия договора.
5. Государственная регистрация договоров о залоге различных типов
недвижимости.
6. Организация контроля за осуществлением договора.
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На
первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление
кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты
на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается
объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для
осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки
вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой
рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы
существует несколько схем рефинансирования ипотечного кредитования.
Принципиально различающихся моделей организации ипотечного
кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются
они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных
3
Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах / Кириенко А.А. – М.: Юстицинформ, 2011.
15
ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная),
усечено-открытая и расширенно-открытая модели.
Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной
модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при
котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов,
а целенаправленно формируются за счет привлечении сбережений будущих
заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.
Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе
этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение
ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не
полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка ценных
бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на
рынке ипотечных услуг и в развитых странах.
И наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная
модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток
кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели
вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на
недвижимость.
4
Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под
обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый
(фиксированный) процент.
Расширенная модель ипотечного кредитования может быть
одноуровневой и двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором
кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение
выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран
(Германия, Дания, Австрия и др.)
4
Зотова И.П. Залоги успешного кредитования / Зотова И.П. // Банковское кредитование. – 2013. - № 1.
16
В качестве инвесторов могу выступать другие кредитные и финансовые
организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.
Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на
международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные
облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфелях
страховых компаний и других финансовых институтов.
Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена
лишь в условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка,
как правило, при определенном содействии государства и как минимум при
его частичном контроле за эмиссий ценных бумаг, обращающихся на
вторичном рынке.
Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-
кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь лишь в
странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и
совершенства эта модель достигла в США. Па данной причине часто
расширенную открытую модель также называют американской моделью
ипотеки.
За основу построения системы ипотечного кредитования в России была
взята американская двухуровневая модель. На первом уровне - коммерческие
банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором - АИЖК,
выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом
выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те
кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными
АИЖК.
5
При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор
финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах
финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической
5
Рыкова И.Н. Анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие /
Рыкова И.Н. // Финансы и кредит. – 2012. - № 17.
17
ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми
возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.
Правильный выбор и применение инструментов ипотечного
кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных
операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов,
их ликвидность.
Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ
погашения долга (амортизацию кредита). Амортизация долга играет важную
роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков
и доступности ипотечных кредитов для заемщика.
Для определения баланса между сроками амортизации и процентными
ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга
рассчитывается ипотечная постоянная (mortgage constant).
Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к
первоначальной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и
выплаты в счет погашения основной суммы кредита, выражается десятичной
дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.
Пи = (Д/И) × 100 (1)
где Пи - ипотечная постоянная, %; Д - годовая сумма платежей по
обслуживанию основного долга, руб.; И - основная сумма ипотечного
кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная
постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
1.2. Структура рынка ипотечного кредитования в России
В условиях общего сокращения спроса на кредитные продукты и роста
кредитных рисков ипотечное кредитование остается наиболее качественным
сегментом потребительского кредитования: на 1 ноября 2015 года объем
18
ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+),
составил 2,9% всей задолженности по ипотечным кредитам, в то время как по
неипотечным ссудам доля просроченной на 90 и более дней задолженности
достигла рекордных 15,4%.
Во многом рост просроченных ипотечных кредитов связан с курсовой
переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте,
просроченные платежи по которым достигли 18,7% всей ипотечной
задолженности в иностранной валюте.
В ноябре 2015 года участники рынка продолжили снижение ставок по
ипотечным программам: ставки снизили не менее 10 банков, включая таких
значимых участников рынка ипотечного жилищного кредитования как
Газпромбанк (ПАО), АО «Райффайзенбанк» и АО «Россельхозбанк». В
среднем, в ноябре снижение ставок, предлагаемых по ипотечным
программам указанных банков составило 0,4-1,5 процентных пункта. Всего с
начала 2015 года отмечено снижение ставок 52 участниками рынка.
Согласно данным Аналитического центра АО «АИЖК», в среднем
ставки по ипотечным программам пяти наиболее активных участников рынка
с начала года снизились в сегменте новостроек на 5-5,5 п.п., а в сегменте
вторичного жилья - на 2,5-3 п.п. В результате, ставки по ипотечным
продуктам в рамках программы субсидирования варьируются в пределах 9,9-
12% годовых (9,9-10,9% годовых по стандартам АО «АИЖК» и 10,9-12% у
активных участников рынка).
По наиболее востребованным программам на вторичном рынке
недвижимости ставки составляют 12,25-13,25% по стандартам АО «АИЖК»
и 13-14% годовых у других ведущих участников рынка. Снижение спроса на
жилье отражается и на объемах ввода жилья, которые сокращаются уже 5
месяцев подряд: в октябре, по оперативным данным Росстата, было
построено 6,9 млн кв. метров жилья, что на 12,1% ниже уровня октября 2014
4 года.
19
Пока снижение вводов жилья происходит за счет сокращения объемов
индивидуального жилищного строительства, в то время как поддержку
строительству многоквартирных домов оказывает государственная
программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на
покупку жилья в новостройках. По данным Минфина России, в рамках
программы в марте-октябре 2015 года были выданы ипотечные кредиты на
приобретение строящихся квартир общей площадью 7,4 млн кв. метров.
В октябре восстановление рынка ипотеки замедлилось: сказались как
сложная макроэкономическая ситуация, так и отсутствие традиционного
предновогоднего роста спроса на жилую недвижимость. По данным Банка
России, в октябре 2015 года объем выданных ипотечных кредитов составил
111,0 млрд рублей, что на 33% ниже уровня октября 2014 года.
Рис. 1. Динамика объѐма выдачи ипотечных кредитов (млрд рублей) и
годовые темпы прироста (+) / снижения (-), %, в 2013-2015 гг., помесячно
Всего за 10 месяцев 2015 года выдано 526,8 тыс. ипотечных кредитов
на общую сумму 872,8 млрд рублей, что ниже уровня января-октября 2014
года на 37% в стоимостном и на 34% в количественном выражении.
20
Напомним, что по итогам 9 месяцев 2009 года темпы падения рынка ипотеки
были в два раза выше (-83% к 9 месяцам 2008 года). Средняя сумма
рублевого кредита в январе-октябре 2015 года составила 1,65 млн рублей (по
итогам 2014 года – 1,73 млн рублей).
Существенную поддержку рынку ипотечного кредитования оказывает
государственная программа субсидирования процентных ставок по
ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, в рамках которой
было выдано 30% всего объема ипотечных кредитов в 2015 году. По данным
Минфина России, в октябре 2015 года в рамках программы было выдано 22,8
тыс. ипотечных кредитов на сумму более 42,3 млрд рублей (38% всего
объема выдачи ипотечных кредитов). Всего за время действия (апрель –
октябрь 2015 года) программы было выдано 148,7 тыс. ипотечных кредитов
на сумму 264,5 млрд рублей и приобретено 7,4 млн кв. метров жилья.
Рис. 2. Объем выданных ипотечных кредитов в рамках государственной
программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам
на покупку жилья в новостройках в апреле-октябре 2015 года
По мере нормализации ситуации на финансовых рынках и снижения
стоимости фондирования снижаются и ставки по ипотечным кредитам.
21
По данным Банка России средневзвешенная ставка по выданным
ипотечным кредитам в рублях составила 12,9% в октябре и 13,6% в январе-
октябре 2015 года. Таким образом, второй раз в 2015 году месячная ставка
выдачи ипотечных кредитов опустилась ниже 13%.
Рис. 3. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение
месяца в 2009–2015 гг., % годовых
Согласно данных банка ВТБ24 валютные ипотечные предложения не
пользуются большим спросом в нашей стране. Их объем составляет не более
1% от всех выданных ипотечных кредитов. Сегодня банки делают основную
ставку именно на рублевую ипотеку. А вот давать прогнозы до конца года
никто из владельцев ипотечных банков, экспертов или аналитиков не желает.
Все будет зависеть от общей стабильности в стране. Радикальные изменения
по ипотечным ставкам возможны лишь в том случае, если экономику будет
«отчаянно лихорадить». В другом случае можно будет надеяться на плавное
(постепенное) снижение по среднегодовым ставкам. Руководители крупных
ипотечных банков РФ склонны надеяться, что весной нынешнего года ставки
по ипотечным рублевым кредитам останутся на уровне конца 2014 года
(около 12,4% годовых).