52
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников
средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан,
желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных
стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных
субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на
использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;
рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства
граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в
первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период
формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования,
без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов
применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно
найти в следующих формах: придание системе ипотечного жилищного
кредитования статуса муниципальной; приоритетное выделение площадок
под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации
системы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой
нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на
инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или
местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или
приобретение жилья; предоставление гражданам льготных условий
кредитования.
Ипотека является мощным инструментом социально-экономического
развития как страны в целом, так и отдельных регионов, решающим не
только социальную задачу – обеспечение граждан доступным жильем, но и
стимулирующим развитие всех смежных отраслей экономики. Поэтому
первостепенной задачей государства должно быть создание института
ипотеки и условий надежного эффективного функционирования всей
системы ипотечного кредитования. Необходимо провести
53
институциональные реформы и создать правовое поле для стимулирования
ипотечного рынка.
Согласно статистике, лишь 10% населения Российской Федерации
сегодня имеют в собственном владении жилплощадь, превышающую 18
квадратных метров на одного человека. И только 1% населения нашей
страны ежегодно может себе позволить приобрести недвижимость на личные
накопления денежных средств. Эти цифры ясно показывают то «ужасное»
положении с жильем, которое складывается в стране на сегодняшний день. И
это притом, что имеющийся жилой фонд каждый год стареет, требует
капитального ремонта, реконструкции, т.е. дополнительных государственных
вложений.
Единственным выходом из создавшейся ситуации остается ипотека.
Причем на данном этапе экономического положения ипотечные кредиты для
населения должны осуществляться с обязательной господдержкой, иначе все
приложенные усилия будут напрасными.
Согласно отчетам, предоставленным из Комитета по собственности
Государственной Думы, в настоящее время остро нуждаются хоть в каком-то
жилье более 20 миллионов граждан России. Чтобы обеспечить эти семьи
жильем, нужно в самое ближайшее время построить более 12 миллионов
квадратных метров жилья. А еще следует учитывать, что список очередников
с каждым днем увеличивается.
При нынешнем положении вещей в строительной государственной
сфере полностью обеспечить все семьи жильем из этого списка можно только
за 26 лет. Самым надежным механизмом по обеспечению этих семей жильем
остается ипотечное кредитование.
В настоящее время маховик законодательных основ по развитию
ипотечного кредитования в РФ запущен и медленно начинает
«раскачиваться». В основу законодательных документов вошли целые главы,
статьи и параграфы Гражданского Кодекса «Об ипотеке», «О
54
государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О сделках с
недвижимым имуществом», «О залоге недвижимости» и т.д.
Ежегодно в Гражданский Кодекс вносятся существенные изменения,
поправки и дополнения по мере осознания проблем, связанных с ипотечным
кредитованием. Самым важным шагом по развитию системы ипотечного
кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию).
Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в
настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения
обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин.
По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на
который кредитные организации вкладывают свои средства, должен
измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы,
требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика
России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые
ресурсы.
В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в
частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых
кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные
риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать
высокими процентными ставками.
Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической
стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также
не всегда может быть обеспечено в РФ.
Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился
за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве
развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не
снижается.
55
Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной
стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже
инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими,
чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но
не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее
успешных.
В процессе анализа функционирования современной системы
ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие
основные проблемы
- ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для
предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие,
неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая
доступность кредитов;
- требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного
кредитования;
- относительная слабость отечественной банковской системы,
отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
-невысокий финансовый потенциал отечественных страховых,
риэлтерских оценочных компаний.
Но проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного
ипотечно-жилищного кредитования можно считать наиболее острой для
развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно
ограничивают возможности российских банков при ипотечном
кредитовании.
Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный
портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные
источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и
56
ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству
банка.
Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги -
это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц
до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут
быть государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен,
на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование
инструментов фондового рынка.
В будущем, допустимо предположить, станут развиваться схемы
секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные
организации смогут получить источники финансирования на длительный
срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент,
чтобы вернуть свои деньги.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,
выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках,
формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов.
На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают
населению ипотечные кредиты, для обеспечения быстрой возвратности
кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной
ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на
вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству
ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного
рынка.
Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую
возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний.
Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на
слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых
потребителей.
57
Когда рынок долевого строительства перестанет быть
монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда
проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в
соответствии с рыночными условиями.
Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых
складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При
формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как
кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего
многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не
самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.
Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация:
ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по
краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества
торговым предприятиям.
Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского
сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда
произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до
ипотеки.
Займы на строительство или покупку жилья получают все большее
распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается
существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и
других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее
благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем
самым спрос на недвижимость.
Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости
жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного
кредитования.
Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это
комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и
58
миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских
продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для
этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика
страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в
равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их
клиентов.
3.2. Перспективы решения проблем жилищной ипотеки и развития
ипотеки в муниципалитете
Совершенствование ипотечного кредитования является одной из
важнейших задач, которая стоит перед правительством Российской
Федерации, руководством регионов и многочисленными кредитными
организациями, которые работают на данном рынке. В настоящее время
ипотека является одним из немногих способов, с помощью которого жители
нашей страны могут приобрести собственное жилье.
Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только
за два первых месяца 2016 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую
сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза
в денежном выражении, чем в январе-феврале 2015 года.
2015 год в значительной степени изменил географическое
распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в
регионах, впервые превысил столичный. Наряду с Москвой и Московской
областью ипотекой активно пользуются покупатели жилья в Самарской,
Челябинской, Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях и в
Красноярском крае. Такая тенденция, по прогнозам главы ведомства,
сохранится и в 2016 году.
Всего за 2015 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354
трлн. руб., почти на 30% больше, чем в 2013 г. Их число выросло на 19%:
59
если в 2013 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в
2015 году – уже 825 тыс. Кредитование выросло благодаря появлению более
гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того,
снижаются суммы первоначального взноса. В результате в ипотеку продается
уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья.
Всего в 2015 году в России было введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья,
на 7,8% больше, чем в 2013 году. Однако серьезным препятствием остается
высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и
ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу
инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с
застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных
облигационных займов. Количество выданных в 2015 году ипотечных
кредитов (825 тыс.) уже превысило ранее установленный указом президента
ориентир к 2018 году (815 тыс.). По прогнозу АИЖК, в 2016 году ожидается
выдача 835 тыс., в 2017 – 871 тыс. кредитов. Ожидается, что общий объем
выданных ипотечных кредитов в 2016 году превысит 1,5 трлн. руб. Однако
при благоприятных условиях возможно удвоение объема ипотеки.
Тем не менее, развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки.
Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2015
году 12,4%, в январе-феврале 2016 года – 12,3%. По оценке Аналитического
центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с
более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми»
доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому,
несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для
снижения ставок пока нет. Пока ипотечные заемщики отличаются высокой
дисциплиной: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной
ипотечной задолженности на 1 марта 2016 года составляла всего 1,5%. Но в
случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы
доля просроченных платежей может резко вырасти.
60
По социальным ипотечным программам продается сейчас около 20%
жилья в новостройках. Среди потребителей социальной ипотеки больше
семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с
детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и
57%). Многие в этой категории являются бюджетниками, соответственно,
имеют стабильный доход, зато у них нет «подушки безопасности» на случай
кризиса и резкого роста расходов. Также многие живут в слаборазвитых
регионах или моногородах.
Всего в эту категорию попадают 17 млн. домохозяйств (около 30% всех
домохозяйств). Из них потенциальных ипотечных заемщиков – 2,3 млн., но
реально берут кредиты немногим более 30 тыс. домохозяйств в год. АИЖК
разработало «Социальный стандарт» ипотеки, учитывающий особенности
целевой аудитории: потребность в недорогом жилье, кредиты по низкой
ставке и с низким первоначальным взносом (за счет субсидии), особый
график погашения, предпочтение покупке на стадии строительства. В 2015
году 48% выкупа закладных АИЖК пришлось на социальные программы
(военная ипотека, жилье для молодых учителей и т.д.). Процентная ставка по
социальным продуктам АИЖК в 2015 году была на 2 п.п. ниже
среднерыночной. В 2016-2017 годах АИЖК намерено рефинансировать
ипотечные кредиты по «Социальному стандарту» на 50-60 млрд. руб. в год.
Согласно программе «Жилье для российской семьи» в 2016-2017 годах
в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-
класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в
рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки
рыночной стоимости квадратного метра в регионе.
Предполагается, что дополнительное количество семей, которые
смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс.
Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся
61
получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном
фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий.
Средства программы «Стимул», действующей в рамках программы
«Жилье для российской семьи», направляются на финансирование
инженерной инфраструктуры, которая после ввода зданий в эксплуатацию
будет выкупаться на специальное юридическое лицо. Это юридическое лицо
затем выпускает облигации, обеспеченные инфраструктурными активами.
Такая схема позволит снизить долговую нагрузку в первые годы
существования проектов почти в 2 раза по сравнению со стандартными
аннуитетными платежами по банковским кредитам.
Кроме того, действует проект «Арендное жилье». Уже заключены
соглашения о развитии рынка арендного жилья с 16 субъектами РФ, а в
четырех регионах (Новосибирская, Нижегородская, Пензенская области,
Республика Алтай) реализованы пилотные проекты. Благодаря закону №379-
ФЗ стало возможно разработать новый, гораздо более удобный механизм для
проекта. Он предусматривает создание специализированного общества
проектного финансирования (СОПФ), приобретающего необходимые объемы
жилья для сдачи в аренду и выпускающего облигации. Старший транш
облигаций, выпущенных по таким проектам, будет выкупать АИЖК, а
инвесторам (прежде всего, пенсионным фондам) будет предлагаться
мезонинный транш с доходностью по ставке инфляции + 2-3% годовых.
Основные трудности возникают при оценке качества портфелей у
разных участников сделки и разделении между ними рисков. Чтобы избежать
смешения рисков, размер младшего транша (который остается у банка-
оригинатора) для каждого участника рассчитывается индивидуально. Однако
за старшие транши участники отвечают совместно.
Страхование ипотечных бумаг может уменьшить ответственность
оригинаторов, тем самым увеличивая доверие со стороны инвесторов.